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收集精品文档============================================================== ==========================================1、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、国土局代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、开发商专门从事房地产开发和经营的企业。
==============================专业收集精品文档收集精品文档============================================================== ==========================================5、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
房地产策划师必备技能学习引言房地产行业是一个高度竞争的行业，而房地产策划师是一个至关重要的角色。
他们负责制定房地产项目的策划方案，以满足客户的需求和市场的要求。
然而，要成为一名优秀的房地产策划师，并不仅仅需要有市场洞察力和创意思维，还需要具备一系列的专业技能。
本文将探讨房地产策划师必备的技能学习。
技能一：市场调研市场调研是房地产策划师必不可少的技能之一。
他们需要了解当前的市场趋势、竞争对手的动态以及潜在客户的需求。
通过市场调研，策划师可以获得有效的数据和信息，帮助他们制定正确的策划方案，为客户提供有竞争力的解决方案。
如何学习：•学习市场调研的方法和技巧，例如通过问卷调查、实地考察等方式收集数据。
•学习如何分析市场数据，发现市场需求和发展趋势。
•关注行业动态，了解竞争对手的战略和市场表现。
技能二：项目规划项目规划是房地产策划师的核心工作之一。
他们需要根据客户和市场需求，制定出合理的项目规划方案。
项目规划涉及到土地利用、建筑设计、景观规划等方面，需要综合考虑项目的可行性、市场需求以及法规限制等因素。
如何学习：•学习项目规划的基本原理和方法，了解不同类型项目的规划要求。
•学习绘制平面图、立面图等工具的使用，以便更好地表达规划方案。
•学习如何评估项目的可行性和风险，制定出科学的规划方案。
技能三：沟通协调房地产策划师需要与各类人群进行有效的沟通和协调，包括客户、设计团队、施工队伍等等。
他们需要理解不同方面的需求，并能够将这些需求有效地传达给相关人员，确保项目的顺利进行。
如何学习：•学习沟通技巧，包括倾听、提问、表达等方面的技巧。
•学习项目管理和团队合作的基本原则，掌握如何协调不同的利益关系。
•练习与不同背景人员进行沟通，提高沟通和协调能力。
技能四：创意思维作为房地产策划师，创意思维是非常重要的一项技能。
他们需要能够从市场需求和客户要求中获得灵感，提出创新的解决方案。
创意思维可以帮助策划师在同质化的市场竞争中脱颖而出，并为客户提供与众不同的体验。
房地产策划师基础知识第一部分职业道德和房地产策划基本知识第一章职业道德基本知识第一节房地产策划师职业道德与职业守则一、房产策划师职业道德的概念1.在房地产策划师这个职业逐渐走上正轨的过程中，从业是面临的最大挑战不只是能力问题，更是一个道德风险问题。
2.房地产策划师职业道德是社会道德意识形态的重要组成部分之一，是社会为了调整房地产策划师之间以与房地产策划师与顾客与社会之间的关系，要求房地产策划师应遵循的行为准则。
房地产策划师职业道德是指其从业人员道德行为和道德关系普片规律的反映，是当代社会对房地产策划师职业行为基本要求的概括，是房地产策划师职业的社会关系在道德生活中的体现。
3.房地产策划师职业道德包括两方面，第一以为人民服务为核心，第二遵循房地产策划职业道德标准。
二、房地产策划师职业道德规范大力倡导爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会的职业道德。
同时也是所有行业都应当遵循的公共性的职业道德准则。
三、房地产策划师职业守则1.遵纪守法，尊重知识产权；2.忠诚敬业，恪尽职守；3.公正诚信，杜绝欺诈。
第二节房地产策划师职业素养一、房地产策划师职业的基本知识结构1、企业策划知识2、房地产经济知识3、市场营销知识4、项目管理知识5、城市规划与建筑设计知识6、人文基础知识7、房地产政策与法规知识1）与房地产行业相关的基本政策与法规，如劳动法、合同法、城市规划法、金融法规等；2）是房地产行业的基本政策与法规，如土地管理法、城市房地产管理法、土地出让条例、房地产开发建设基本法规等；8、房地产策划基础知识与专业能力1）房地产策划基础知识包括：房地产开发知识、城市规划知识、房地产策划知识、房地产项目规划设计知识、房地产投融资知识、房地产市场营销知识、房地产物业管理知识等2）房地产策划专业能力包括：房地产市场调研与定位、房地产投资策划、房地产营销策划、房地产售后服务和物业管理等；二、房地产策划师的职业能力1、掌握全局的能力2、充分的实战经验3、出色的创新能力4、敏锐的洞察能力5、较强的合作能力三、房地产策划师的职业素质1、对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2、对当代国际精神、流行文化、生活形态有较为深入的认识3、对特定区域、特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认识4、对民族以与世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较全面的了解5、对各种营销理论、文官经济理论有着系统而深刻的认识6、深谙各种广告、品牌传播理论的精髓，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力7、对艺术和美的想象力和领悟能力以与沟通和执行的能力8、对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识第一节房地产开发一、房地产开发的概念生产者和经营者为了实现一定的经济目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供入住空间，并改变人类居住环境的一种活动。
房地产必学知识房地产是一个重要的投资领域，对于想要了解和参与这个行业的人来说，有些必学的知识是很有帮助的。
以下是一些关于房地产的必学知识：1. 房地产市场：了解房地产市场的基本情况是必不可少的。
了解房价趋势、供求关系、地区发展规划等因素，可以帮助你做出更明智的投资决策。
2. 房地产投资：了解房地产投资的基本原则和风险，可以帮助你在购买和销售房产时做出明智的决策。
了解投资物业的租金回报率、租户需求和长期增值潜力等因素，可以帮助你评估投资的潜在收益。
3. 购房流程：了解购房过程中的各项手续和程序是非常重要的。
包括找到合适的房源、签订购房合同、办理贷款、选择律师和评估师等等。
4. 房地产法律知识：了解房地产相关的法律法规和合同条款是必备的。
这包括土地使用权、房屋权益、租赁规定等。
同时，了解市场常见的违规行为和法律纠纷处理方式也是很重要的。
5. 房屋评估和鉴别：了解房屋评估的基本准则和流程，可以帮助你确定房产的价值和潜力。
此外，学会鉴别房屋的质量、结构和装修程度等也是必要的。
6. 贷款和利率：了解房地产贷款产品和利率的基本知识可以帮助你选择最适合的贷款方式和供应商。
同时，了解贷款的申请条件和还款计划也是必须的。
7. 税务和保险：了解房地产相关的税务政策和保险规定是非常重要的。
这涉及房地产交易税、土地使用税、物业保险等方面的知识。
8. 区域发展和城市规划：了解地区的发展规划和城市基础设施建设等，可以帮助你选择具有潜在增长空间的房产。
此外，了解附近的学校、医院、商业中心等配套设施也是重要的考虑因素。
以上是房地产必学知识的一些简要介绍。
希望能对你在房地产领域的学习和投资有所帮助。
请根据自己的具体情况和需求，进一步深入学习相关内容。
房地产策划基础知识--超详细版基础知识第一部分策划人员基本素质互动培训第二章房地产基础知识第一节建筑与规划基本知识第二节土地权属登记第三节房屋权属登记第四节房地产开发中的税费第三章房地产经营环境第一节城市经济与房地产经济第二节城市规划与城市运营第三节最新房地产政策与制度的演变和趋势第四节中国房地产市场的趋势与机会第四章房地产开发流程第一节房地产市场调研第二节土地价值发现第三节可行性研究及地块选择第四节目标客户消费心理研究目录第五节房地产项目产品定位第六节房地产项目规划与设计第七节房地产项目的报批管理第八节房地产项目的工程管理第九节房地产项目的预售管理第十节房地产项目销售推广第十一节房地产项目的投融资管理第十二节房地产项目的成本控制第十三节房地产项目风险管理第十四节房地产项目的竣工验收第十五节房地产项目入住交房第十六节房地产项目物业管理第五章房地产市场调研第一节正确认识房地产调研第二节房地产市场调研的内容第三节房地产市场调研的方法第四节房地产市场调研的流程第六章房地产可行性研究报告第一节可行性研究的概念和作用第二节可行性研究的阶段工作第三节可行性研究的内容第四节可行性研究报告的编制第二部分策划学基础第一节策划学和策划力研究第二节策划的原理与方法第三节策划的基本方法第四节房地产营销策划组织和控制第八章房地产产品策划第一节房地产产品策划第二节房地产产品策划标准模式第九章房地产营销策划第一节房地产营销与推广第二节房地产广告营销策略第十章策划书写作第一节市场研究与方案构思第二节项目方案策划第三节项目可行性研究第四节项目财务评价第五节项目不确定性分析第十一章房地产营销策划组织与控制第一节房地产营销计划的制定第二节房地产营销控制的基本程序第三节房地产营销控制的内容和基本方法第三部分各类产品的营销策划第十二章普通住宅类产品营销推广第十三章别墅项目的推广与营销第十四章TOWNHOUSE产品的营销推广第十五章商务公寓产品营销推广第十六章酒店式公寓的推广与营销第十七章产权酒店营销推广及经营第十八章商业房地产的推广与销售第十九章写字楼的推广与营销第四部分第二十章物业管理与房地产策划第一节项目策划不可小视物业管理第二节物业管理前期介入的必要性及内容设定第三节确定物业管理服务标准第四节设计施工阶段的物业管理工作第五节物业管理人员的招募与组织第六节物业管理方案及制度的制订第七节从住宅标准看物业管理的前期介入第八节把服务营销思想融入物业管理的前期介入第二十一章房地产法律法规知识第一节房地产开发投资与经营法律法规第二节土地管理法律法规第三节交易和市场管理法律法规第四节房地产金融与税费管理法律法规第五节物业管理法律法规第六节地方性房地产法规条例政策第一章策划人职业生涯规划第一节1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。
房地产的策划方案（必备8篇）房地产的策划方案第1篇一、活动概述活动背景：1、热烈庆祝我公司成为跨进中国百强企业唯一家民营企业，今后我们要更好的为国人们建造我们中国人自己的房子。
2、庆祝我公司在20年取得的优异的业绩让员工感受我公司的文化理念和管理理念，展望20年的工作。
活动时间20年x月日星期五下午14：00—22：00活动地点国际商务酒店视觉宴会厅参会人数公司x名全体职工，位特别嘉宾年会基调和谐、欢快、大气二、活动主题同心同行，共创未来三、活动口号集体的努力，大家的荣誉四、活动流程时间安排1、14：00准时进入会场，14：30分会议准时开始。
2、14：00开场舞，主持人宣布大会的开始，致《开幕词》。
3、15：00—15：30首先请总经理做陈述报告，总要概括我公司去年所取得的业绩。
4、15：30—16：30请各部门负责人做年终陈述。
5、16：30—17：00由副总经历宣读20年优秀员工名单，优秀员工上台领奖。
优秀员工发表获奖感言。
6、17：00—18：25联欢文艺汇演，首先由领导表演，员工代表表演员工自己准备的节目。
17：25—17：30所有演员上台齐唱《相亲相爱一家人》7、18：00—19：00互动游戏三七令用具：无人数：无限制方法：多人参加，从1—101报数，但有人数到含有“3、7”的数字或“3、7”的倍数时，不许报数，要拍下一个人的后脑勺，下一个人继续报数。
如果有人报错数或拍错人则罚酒。
兴奋点：没有人会不出错，虽然是很简单的算术。
开火车用具：无人数：两人以上，多多益善方法：在开始之前，每个人说出一个地名，代表自己。
但是地点不能重复。
游戏开始后，假设你来自北京，而另一个人来自上海，你就要说：“开呀开呀开火车，北京的火车就要开。
”大家一起问：“往哪开？”你说：“上海开”。
那代表上海的那个人就要马上反应接着说：“上海的火车就要开。
”然后大家一起问：“往哪开？”再由这个人选择另外的游戏对象，说：“往某某地方开。
房地产策划师必备技能学习房地产策划师是负责规划、设计和执行房地产项目的专业人士。
随着房地产市场的不断发展，一个成功的房地产策划师需要掌握多种技能，以成功应对复杂的市场环境和需求。
本文将介绍房地产策划师必备的几个关键技能，并提供学习这些技能的建议。
1. 市场调研能力市场调研是房地产策划师必备的基本技能之一。
准确了解市场需求、竞争对手和潜在机会是一个成功的房地产项目的关键。
为了提供有价值的市场调研报告，房地产策划师需要学会收集和分析大量的市场数据，并能够将其转化为对项目的实际应用。
学习市场调研技能的方法包括参加市场调研培训课程、阅读相关的市场调研案例和研究报告，以及与行业专家的交流和讨论。
2. 项目规划和管理能力房地产策划师需要具备良好的项目规划和管理能力。
这包括确定项目的目标和策略、编制详细的项目计划、协调各项资源、监督项目进度和质量等。
一个好的项目规划和管理能力可以帮助房地产策划师有效地组织和管理项目团队，确保项目按时完成并达到预期的目标。
学习项目规划和管理技能的方法包括参加项目管理培训课程、阅读相关的项目管理书籍和资料，以及积极参与实际项目的规划和管理工作。
3. 法律和法规知识房地产策划师需要熟悉相关的法律和法规，以确保自己的项目在法律框架内合规运作。
了解土地、建筑和投资等方面的法律规定可以帮助房地产策划师避免法律纠纷，并更好地规划和执行项目。
学习法律和法规知识的方法包括参加法律培训课程、咨询法律专家以及定期关注相关的法律和政策变化。
4. 市场营销能力市场营销是房地产策划师必不可少的技能之一。
一个好的市场营销策略可以帮助房地产策划师吸引潜在客户、提高项目的知名度和销售额。
房地产策划师需要学会制定市场营销策略、熟悉市场营销工具和渠道，并能够有效地推广和宣传项目。
学习市场营销能力的方法包括参加市场营销培训课程、阅读相关的市场营销书籍和案例，以及与市场营销专家的交流和合作。
5. 团队合作和沟通能力房地产策划师通常需要与多个团队成员、合作伙伴和客户进行合作和沟通。
房地产营销策划方案（完整版）一、市场调研与分析1.了解目标市场我们要深入调查目标市场的需求、竞争态势、消费者行为等。
通过数据分析、问卷调查、访谈等方式，掌握一手资料，为后续策划提供有力支持。
2.分析竞争对手了解竞争对手的营销策略、产品特点、价格策略等，找出我们的竞争优势和劣势，制定有针对性的营销策略。
二、产品定位与策划1.产品定位根据市场调研结果，明确产品定位，如高端住宅、刚需住宅、投资型公寓等。
定位要清晰，有利于后续营销策略的制定。
2.产品策划结合产品定位，进行产品策划，包括户型设计、装修风格、配套设施等。
力求产品具有独特性、创新性和实用性，满足消费者需求。
三、营销策略1.价格策略根据产品定位和市场调研结果，制定合理的价格策略。
可采用低价策略、高价策略或折中策略，以吸引不同类型的消费者。
2.促销策略举办各类促销活动，如开盘优惠、团购优惠、节日优惠等，提高消费者购买意愿。
同时，利用网络、社交媒体等渠道进行宣传，扩大品牌知名度。
3.渠道策略线上线下同步发力，利用自身销售团队、合作伙伴、电商平台等多渠道拓展销售。
同时，加强与房地产中介、装修公司等合作伙伴的合作，实现资源共享。
四、广告宣传与推广1.制定广告宣传方案结合产品特点和目标市场，制定广告宣传方案。
包括广告内容、形式、投放渠道等。
力求广告具有创意、吸引力，提高品牌知名度。
2.网络营销利用搜索引擎、社交媒体、短视频等网络渠道，进行品牌推广。
通过SEO、SEM、SMM等手段，提高网站流量，吸引潜在客户。
3.口碑营销五、销售执行与售后服务1.销售执行加强销售团队的培训和管理，提高销售业绩。
制定销售目标、激励机制，确保销售目标的实现。
2.售后服务提供优质的售后服务，包括物业、维修、投诉处理等。
及时解决客户问题，提高客户满意度。
六、策划实施与监测1.策划实施按照方案要求，逐步推进策划实施。
确保各项活动顺利进行，达到预期效果。
2.监测与调整对策划实施过程进行监测，收集数据、分析效果。
房地产策划案完整版随着城市化进程的不断推进，房地产行业在中国的经济中扮演着重要的角色。
房地产策划案是一个全面规划和设计一个房地产项目的重要工具，它涉及到市场调研、项目定位、设计规划、销售推广等方方面面。
本文将从房地产策划案的基本要素、市场调研和项目定位、设计规划以及销售推广等方面进行探讨。
一、房地产策划案的基本要素房地产策划案的基本要素包括项目背景、市场分析、项目定位、设计规划、销售推广等。
项目背景是指项目所处的地理环境、交通条件、社会经济背景等，它对项目的发展和定位起到了重要的作用。
市场分析是指对目标市场进行深入研究，包括目标客户群体、市场需求、竞争对手等。
项目定位是根据市场分析结果，确定项目的定位和目标群体，以便更好地满足市场需求。
设计规划是指对项目的整体规划和设计，包括建筑风格、户型设计、景观规划等。
销售推广是指通过有效的销售和推广手段，将项目推向市场，吸引目标客户购买。
二、市场调研和项目定位市场调研是房地产策划案中的重要环节，它能够帮助开发商了解市场需求、竞争对手以及潜在的机会和风险。
在进行市场调研时，开发商可以通过多种途径收集信息，如调查问卷、访谈、互联网搜索等。
通过市场调研，开发商可以了解目标客户的需求和偏好，从而更好地满足市场需求。
项目定位是在市场调研的基础上进行的，它是根据市场需求和竞争对手的情况，确定项目的定位和目标群体。
在项目定位时，开发商需要考虑到项目的特点、优势以及与竞争对手的差异化。
例如，如果目标客户是高收入人群，那么项目的定位可以是高端豪宅；如果目标客户是年轻人群，那么项目的定位可以是时尚公寓。
通过准确的项目定位，开发商可以更好地满足目标客户的需求，提高项目的竞争力。
三、设计规划设计规划是房地产策划案中的重要环节，它决定了项目的外观、内部布局、功能设置等。
在进行设计规划时，开发商需要考虑到目标客户的需求和市场趋势。
例如，如果目标客户是年轻人群，那么项目的设计可以注重时尚和便利性；如果目标客户是家庭群体，那么项目的设计可以注重舒适和功能性。
房地产营销策划基础知识房地产营销策划是指在房地产市场中，通过制定合理的营销策略和计划，以达到提高销售业绩和市场份额的目的。
在进行房地产营销策划之前，需要掌握一些基础知识，以下是一些重要的基础知识。
一、市场分析房地产市场是一个竞争激烈且变化快速的市场，因此对市场的全面分析是制定营销策划的基础。
市场分析包括对目标市场的规模、消费者需求、竞争对手、市场趋势等因素的研究。
通过市场分析，可以了解消费者的需求和偏好，并根据市场趋势进行精准的市场定位。
二、目标市场定位在市场分析的基础上，需要确定目标市场，即营销的主要对象。
目标市场可以根据消费者的年龄、性别、收入、职业、地理位置等特征进行定位。
通过精准的目标市场定位，可以更好地满足消费者的需求，提高销售效果。
三、产品策划房地产营销策划中的核心是产品策划，即如何让产品在竞争激烈的市场中脱颖而出。
产品策划需要考虑产品的差异化、独特性和竞争优势，以及产品的定价、包装、品牌等因素。
通过对产品策划的深入了解和研究，可以提高产品的吸引力和竞争力。
四、渠道策划渠道策划是指如何将产品有效地传递给消费者的过程。
在房地产营销中，常用的渠道包括房地产中介、网络平台、广告媒体等。
渠道策划需要考虑渠道的覆盖范围、渠道的效益和可行性等因素，以实现产品的广泛传播和销售。
五、促销策划促销策划是指通过各种促销手段，提高产品销售的效果。
促销手段包括优惠折扣、赠品、礼品、广告推广等。
在制定促销策划时，需要考虑促销的时间、地点、方式和目标消费者，并根据不同的市场环境和产品特点选择合适的促销手段。
六、客户关系管理客户关系管理是指与客户建立和维护良好关系的过程。
在房地产营销中，客户关系管理是非常重要的一环。
通过与客户的有效沟通和互动，可以增加客户的忠诚度和购买意愿。
客户关系管理包括客户的分类、客户的沟通和回访、客户的投诉处理等方面。
七、数据分析数据分析是指通过对市场数据和销售数据的分析，了解市场动态和销售趋势，为房地产营销策划提供依据。
房地产策划基本知识简介房地产策划是指利用市场数据和市场分析，制定房地产开发项目的目标、策略和方案，并通过调研、规划、设计等一系列工作，将项目推向市场的过程。
房地产策划是一项复杂的工作，需要掌握一定的基本知识。
本文将介绍房地产策划的基本概念、方法和技巧，帮助读者了解房地产策划的基本知识。
房地产策划的基本概念房地产策划是指对房地产项目进行全面评估和规划的过程。
它包括市场分析、需求分析、竞争分析、项目定位、规划设计等环节。
房地产策划的目标是找到适合市场需求、具有竞争优势的项目定位，并制定相应的开发策略。
房地产策划的方法和步骤房地产策划的方法和步骤可以分为以下几个方面：1.市场调研：通过对目标市场进行调查和研究，了解市场需求和竞争状况，为项目定位提供依据。
2.需求分析：对目标消费者的需求进行分析和统计，确定适合市场需求的产品和服务。
3.竞争分析：对竞争对手进行调查和研究，了解其优势和劣势，为项目定位和市场推广提供依据。
4.项目定位：根据市场调研和竞争分析的结果，确定项目的目标市场和定位，包括产品定位、市场定位和价值定位等。
5.规划设计：根据项目定位，进行详细的规划和设计，包括项目规划、工程设计、景观设计等，以确保项目能够符合市场需求和竞争状况。
6.市场推广：制定市场推广策略和方案，包括品牌推广、销售渠道建设、宣传活动等，以吸引目标消费者并提高项目的知名度和销量。
房地产策划的技巧房地产策划的成功与否往往取决于策划人员的专业水平和技巧。
以下是一些房地产策划的技巧：1.精准定位：通过准确的市场调研和竞争分析，找到与市场需求匹配的项目定位，避免盲目跟风和随意定位。
2.创新设计：注重项目的创新和差异化，以吸引目标消费者的注意力，并与竞争对手形成差异化竞争优势。
3.风险评估：对项目进行全面的风险评估和预测，包括市场风险、政策风险和项目风险等，制定相应的风险应对措施。
4.团队合作：建立一个高效的策划团队，充分发挥团队成员的专业优势，共同推动项目的顺利进行。
目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于美丽花园项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《美丽花园项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将“用心、品位、感动楚州”作为美丽花园项目的开发理念。
“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动楚州”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
策划目的1．树立产品品牌，体现美丽花园项目的三个价值：中心区——淮安政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——美丽花园项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。
2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。
房地产基础知识1、房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、国土局代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、开发商专门从事房地产开发和经营的企业。
5、代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、土地类型按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
8、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
10、如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。
买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。
也可以委托中介机构或由开发商代办。
11、房地产产权登记指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。
经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。
产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。
房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
12、产权证书是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。
房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、商品房预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需要此证）。
14、房地产买卖合同是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。
所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
15、房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。
拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。
16、房屋使用权是指对房屋拥有的享用权。
房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
17、银行按揭是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。
18、七通一平是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。
19、公共维修基金公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。
20、房屋买卖所需费用（1）按揭手续费：A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限（其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11|—20年为0.6‰）。
B、抵押登记费+工本费：房屋90元/套，商业110元/间。
C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元（不含3万元）收取100元；3—5万元（不含5万元）收取150元；5—10万元（不含10万元）收取200元；10—20万元（不含20万元）收取300元。
（2）办证手续费A、契税：房屋按总房款的3%收取，商铺按总金额的5.5%。
B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%；在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。
（3）物业维修基金：总房款的2.5%。
（4）配套费包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。
21、房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。
目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。
其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
22、房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
23、商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。
即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
24、建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。
由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。
国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。
针对房屋建筑物的主要规定有：（1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。
单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
（2）建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。
层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。
（5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。
与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。
（6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
（7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。
未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
（8）有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。
与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
（9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
（10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。
以上规定基本上涵盖可房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。
25、套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。
套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积：A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；C、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
（2）套内墙体面积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。
共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积：A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；B、挑台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；C、凹阳台按其交战面积（含女儿墙墙体面积）的一半计入建筑面积；D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
26、公有建筑面积的计算和分摊一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积部分。
最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。
公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。
（1）共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，俺水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计为共有建筑面积。
将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。
