地役权课件

第十四章地役权一、地役权的概念和特征（一）地役权的概念：地役权是不动产所有人或者使用人为了自己不动产利用的便利或者提高自己不动产的效益，利用他人的不动产的权利。

地役权来源于罗马法为使用自己不动产的便利或提高效益而利用他人土地的一方称为地役权人或者需役地人，将自己的不动产供他人使用的人成为供役地人。

地役权的发生以供役地和需役地的存在为前提，但不以【邻近】为必要条件。

1、关于地役权的概念：（1）地役权同时涉及供役地和需役地，是通过在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权利（2）权利主体的广泛性。

地役权人可以使不动产的所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人等。

（3）内容的意定性。

地役权素有“类型法定，内容意定”之名。

（4）客体亦具有广泛性。

地役权的客体即供役地包括他人的土地、房屋、空间。

2、地役权VS相邻权相邻关系即不动产相邻关系（下称相邻权），是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系。

两者的区别：（1）在产生原因方面，也就是相邻权与地役权最本质的区别，相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力；地役权的取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，如可以基于当事人的合同约定产生，但此种行为属物权设定行为，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。

此外，地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。

（2）在调节范围方面，相邻权是法律对相邻关系进行的一种最小限度的调节，其对不动产所有权或使用权的限制与扩展程度较少；作为当事人双方超越相邻权限度而约定的权利，地役权对土地所有权或使用权的限制与扩展程度较大，并且能够运用其私法自治的特性来弥补法律规定的相邻关系内容十分有限的不足，从而可以有效地利用土地和其他不动产资源，更好地行使自己的权利而向对方提出更高的提供便利的要求。

二者是相辅相成的法律制度。

（3）在存在条件方面，相邻权的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻权反映的相邻关系既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，但一般认为在相邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，而地役权只发生在土地所有人或使用人之间，所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系，但不受土地是否毗邻的限制。

例如，需役地人在供役地修建水渠，该行为受制于水源地而无需要求需役地与供役地相邻。

（4）在权利存续期间及有偿与否方面，地役权的存续期间可由当事人约定，地役权的取得有偿与否也取决于地役权的设定方式和双方当事人的约定；而相邻权由法律直接规定，存续期间是法定的，通常是无偿的。

[10年司法考试卷三第9题]：某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。

据此，学校享有的是下列哪一项权利？A．相邻权B．地役权C．建设用地使用权D．宅基地使用权答案：B解析：地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。

相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。

二者的区别在于地役权提供较高程度的便利利益，而相邻关系是最低限度的便利利益和容忍义务。

本题郊区小学为方便地铁乘坐才借地通行，不是最基本的通行便利，因此双方之间是关于地役权的约定，B正确，A错误。

宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。

建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权例地役权与相邻关系的区别有：A.相邻关系不是一个独立的物权;地役权是独立的用益物权B.相邻关系的产生基于法律的规定;地役权是通过当事人缔结合同而产生C.相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸;地役权的内容依当事人自由设定D.相邻关系的权利的取得是无偿的;而地役权合同是有偿的答案：ABCD解析：相邻关系本质上是所有人或使用人的财产权利的延伸，是基于法律规定产生的;地役权是用益物权。

(二) 地役权的特征1、地役权是用益物权2、地役权是存在于他人土地上的权利3、地役权是为需役地的便利而设定的物权4、地役权的内容具有较大的任意性，但不得以其他用益物权的内容为内容5、地役权的从属性（1）地役权不得与需役地权利（建设用地使用权、所有权）分离而单独抵押（2）地役权不得与需役地权利（建设用地使用权、所有权）分离而单独转让（3）需役地权利（所有权、建设用地使用权、土地承包经营权）转让的，只要让与人与受让人无相反约定，受让人同时取得地役权。

（4）需役地权利（建设用地使用权、所有权)消灭的情况下，地役权也因设立目的的丧失而失去存在的必要，从而归于消灭。

第一百六十四条【地役权不得与需役地分离而单独转让】地役权不得单独转让。

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条【地役权不得单独抵押】地役权不得单独抵押。

土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让[08年四川灾区延考卷三11题]：李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。

下列哪一选项是错误的？A.该约定属于有关相邻关系的约定B.该约定属于地役权合同C.如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外D.如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行答案：A解析：地役权是以他人土地供自己土地便利而使用以提高自己不动产效益的权利。

相邻关系是指两个或者两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。

地役权一般是约定的，而相邻关系是法定的，另外根据合同性质，可知李某与张某的书面约定属于地役权合同。

所以A项说法错误，B项说法正确。

《物权法》第164条规定，地役权不得单独转让。

土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

故C项说法正确。

《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

本题中，因为张某和李某之间的地役权合同没有进行登记，因此不得对抗善意第三人，故D项说法正确6、地役权的不可分性（1）地役权不受需役地部分转让的影响，受让人同时享有地役权。

在此情形下，地役权是否登记，在此不问。

（2）地役权不受供役地部分转让的影响。

在此情形下，若地役权未登记，供役地部分转让的，地役权人不得对抗善意第三人。

（和上一条形成对比，和地役权设定的效力相关）第一百六十六条【需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条【供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

例1、甲村一养鸡场通行不便，便在乙村的土地上设立了通行地役权。

此后，甲村将该养鸡场承包给丙。

①丙取得法定地役权，有权继续在乙的土地上通行。

②该地役权是否登记，对丙取得法定地役权不产生影响。

例2、甲村在乙村的一个水库上设立取水地役权，约定每年取水一万吨，甲村每年支付乙村2000元，此后，乙村经村民表决，将该水库承包给丁。

①丁法定负担甲村的取水地役权②若地役权没有登记，则善意的丁就不负担该地役权。

这和地役权的法定取得并不相同。

[07司考真题卷三第12题]：甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万 元 ， 乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。

甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂 区建造了一栋 8 米高的厂房。

下列哪一选项是正确的？ A 小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 B 甲公司有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 C 甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑 D 甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑答案：A [06年司考卷三第56题]：甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。

两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。

下列哪些判断是错误的？ A ．甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B ．丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C ．若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任 D ．甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力 答案：ABD[13年司考卷三第56题]：2013年2月，A地块使用权人甲公司与B地块使用权人乙公司约定，由乙公司在B地块上修路。

同年4月，甲公司将A地块过户给丙公司，6月，乙公司将B地块过户给不知上述情形的丁公司。

下列哪些表述是正确的？A．2013年2月，甲公司对乙公司的B地块享有地役权B．2013年4月，丙公司对乙公司的B地块享有地役权C．2013年6月，甲公司对丁公司的B地块享有地役权D．2013年6月，丙公司对丁公司的B地块享有地役权答案：AB解析：本题考查地役权物权变动。

《物权法》第156条规定，“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地”。

A选项，2013年2月，A地块使用权人甲公司与B地块使用权人乙公司约定，由乙公司在B地块上修路，B地块负担了义务为供役地，2013年2月，甲公司对乙公司的B地块享有地役权，A正确，应选。

《物权法》第158条规定，“地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。

2013年4月，甲公司将A地块过户给丙公司，作为需役地的受让人，2013年4月，丙公司对乙公司的B地块享有地役权。

B正确，应选。

2013年4月，甲公司将A 地块已经过户给丙公司，其不可能再享有地役权，C错误，不选。

2013年6月，乙公司将B地块过户给不知上述情形的丁公司，丁公司作为善意第三人，可以不再负担地役权义务，丙公司对丁公司的B地块不再享有地役权，D错误，不选。

二、地役权的内容（一）对供役地的支配权地役权人为实现其权利目的，自然可得对供役地进行支配。

与【地上权】不同，地役权并不是用益独占的权利，供役地人在受地役权限制的范围内，也得对供役地进行支配。

第一百六十条【地役权人权利义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制（二）附随的地役权所谓的地役权，是指地役权人为实现其地役权之必要，客观上必须享有的其他的地役权。