北京小产权社区生存调查

小产权房开发商命运迥异作者：赖智慧来源：《新财经》2013年第07期有这样一部分人，他们起初都是大都市郊区的普通村民，过着与大城市完全不同的生活，但通过在村里集体建设用地上建起新房并对外出售，因此一夜暴富，命运也从此改变。

尽管与地产大佬们的巨额财富和显赫身世相比，他们只是散落在民间的草根商人，大多不被外人所知，但在当地人眼中，他们也是十足的地产富豪。

这部分人就是小产权房开发商。

由于最近10年全国各地小产权房迅速发展，遍地开花，这些人的财富也在不断增长。

但由于处置小产权房的消息不断，政策也不断发出，这些开发商们也遭遇了压力，有的继续经营，继续暴富，有的已接受法律制裁。

黄福水的“小产权”致富路说到北京的小产权房，不得不提有名的宏福苑小区，这个地处北京昌平的社区是小产权房的典型聚集地，其开发商为宏福集团。

一手创建这个小产权房社区的人叫黄福水，他既是北京郑各庄村的村支书，也是宏福集团董事长，还是北京温都水城的缔造者。

2012年4月，黄福水应邀两次走上了肯尼迪政治学院研究生讨论课的讲台，与哈佛的学生们分享了郑各庄村“主动城市化”的成果与经验。

而在当地村民眼里，黄福水是一个靠小产权房发迹并因此“富得流油”的人，“有私人飞机，钱多得数不过来”。

黄福水是如何发家的呢？10年前，宏福院所在的郑各庄村交通闭塞，道路狭窄，村民常年生活困难。

1984年，黄福水从北京北郊农场党校农村后备干部预科班毕业，回村担任生产队大队长，第二年便组建了土石方施工队，开始闯荡北京建筑市？场。

有媒体报道称，1990年北京因筹办第十一届亚运会而大兴土木，黄福水的施工队因此赚到“第一桶金”。

1993年，郑各庄数十人出资144万元建立集体企业宏源机械施工公司，主要在村外从事建筑施工，而这也是宏福集团的前身。

不过，1997年到来的亚洲金融危机让成立仅一年多的宏福集团深陷“三角债”，困境中的黄福水因此萌生了“拆房建楼”的想法。

当时，宏福集团3000多万元工程款无法收回，只能用工程材料抵工程款。

“小产权房”法律问题调查报告目录“小产权房”法律问题调查报告 (1)一、调查概况 (1)（一）调查时间与地点 (1)（二）调查对象、调查单位及调查内容 (1)（三）调查方法 (2)二、调查发现的问题 (2)（一）合同效力 (2)（二）权利属性 (2)（三）利益赔付 (2)三、问题解决建议 (3)（一）完善集体土地征收制度 (3)（二）设立执法机构，明确执法主体 (3)（三）确保买受人的合法利益 (3)小产权房的产生具有多种原因,它的存在和大量扩展揭示了制度创新的迫切需要,是合理调整城乡利益分配、促使两种土地所有制度向公平合理化方向改进的催化剂,同时在我国现有法律规范下小产权房的存在也深刻地影响着当前我国房地产市场体系和城市化发展,给购房人带来利益风险。

本文通过文献研究发达方式对“小产权房”的法律问题进行调查，分析“小产权房”在我国发展中存在的问题，并针对这些问题思考解决对策。

一、调查概况（一）调查时间与地点2022年5月17日，通过查阅相关的文献资料，对我国“小产权房”法律问题进行了详细的调查了解。

笔者在学校通过学校图书馆与网络图书馆收集文献资料进行调查。

（二）调查对象、调查单位及调查内容本次调查所选择的调查对象为“小产权房”，通过收集相关法律争议案例的方式来研究“小产权房”以及相关法律存在的问题。

由于小产权房和普通商业房地产的主要区别在于土地占有是农村地区的土地，产权证书不是由国家颁发，也不受交易法律保护的。

经过几十年的发展，小产权房的建设量、流通面积和市场需求都非常巨大。

但是，我国目前的法律没有明确规定小产权房，所以小产权房属于我国法律的灰色地段，处境非常尴尬，应该从小产权住房找出出路。

本文以现有的小产权房的相关概念为中心进行介绍，接着，研究小产权房的法律问题，分析问题点，最终提出解决问题的法律解决方案。

希望提供一些关于我国小产权房法律问题的可行参考。

（三）调查方法通过查阅相关的资料文献，对整个“小产权房”法律问题进行详细的关注了解，对“小产权房”进行全方位的考量。

城市化中北京市“小产权房”问题与对策作者：王雨桐来源：《智富时代》2018年第06期【摘要】政府在2016年出台了“930新政”、2017年3月份出台10余条政策以及2018年“两会”以后“限购”、“整治首付贷”、“房地产税立法”等关键词让房地产处于经济的热点问题，虽然政府在抑制房价过快增长方面采取众多举措，但高额房价仍旧导致大多数人望尘莫及。

在此背景下，“小产权房”开始兴起，价低成为其吸引众多无房者的最根本原因。

北京在处理“小产权房”问题上对全国会起到一定的示范作用。

本文在分析“小产权房”发展历程，并着重分析在北京市这个大的背景下，深层次剖析其存在的严重问题，从转为“大产权房”、严禁拆除以及转为小产权房等三个方面探索“小产权房”的未来路径选择。

【关键词】小产权房；现实困境；模式选择十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市，同价同权”的规定，涉及到农村土地制度改革，这就再次将“小产权房”合法化推到了风口浪尖。

“小产权房”问题已经是政策界和学术界老生常谈的问题，北京市作为中国首都，该问题更是成为讨论的焦点。

然而，至今仍未得出明确的解决方法，其原因有很多，例如：已经建设的“小产权房”的归属问题难以得到统一，农村自发交易屡禁不止等。

同时在“小产权房”违法交易的同时，农村集体土地资产在逐渐流失，甚至危害到基本农田。

本文在现行存在的问题和困难的基础上，结合北京市这个大的研究背景，总结整合得出“小产权房”的现实困境以及未来路径选择。

对于小产权房的概念而言，目前主要有基于商品房、房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金以及按照房产证发证单位三种标准进行区分，前两个标准下的都是合法的，引起较大争议的是第三种“小产权房”，本文采取的是以商品房为标准，即开发商所拥有的待售商品房是“大产权房”，而购房人的产权是由开发商的产权分割而来，所以称之为“小产权房”。

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。

“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。

究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。

我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。

关键词小产权房相关政策解决方法。

一、我国小产权房存在的背景和诱因。

（一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。

在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。

我国《土地管理法》第43 条、第44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。

由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。

而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。

（二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。

我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。

市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。

大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。

北京小产权房发展态势与对策建议黄顺江，海倩倩提要：近年来，在国家政策高压以及地方政府的严格管控下，北京小产权房疯狂蔓延的势头得到了有效遏制。

但是，由于城市快速发展及住房需求不断膨胀，致使郊区的小产权房仍在借助于新农村建设的形式不断蔓延。

必须认识到，虽然小产权房原因很复杂，但最关键的因素是村集体（核心是村委会）。

在当前城乡发展严重不平衡的形势下，开发建设小产权房事实上成为村集体谋求自身发展并缓解一系列矛盾和问题的有效途径，也是无奈的选择。

目前国土资源部已允许北京在集体土地上进行试点的公共租赁房建设，是一种比较恰当的办法，既可以缓解城市住房压力，又能够为郊区农村发展的带来动力，应加以推广。

应站在北京建设世界城市的高度，用发展的眼光看问题，以发展壮大农村集体经济为目标，通过开发农村租赁房，推动村域产业集群化发展，并将小产权房逐步引向新农村建设的轨道，使其由问题变成推动城乡统筹发展和加快郊区（城镇）化进程的动力。

关键词：小产权房，农村租赁房，集体经济北京是目前全国小产权房最集中的地区之一。

在建设世界城市的背景下，认真研究其小产权房发展态势及治理对策，不仅对加快推进城乡统筹发展和郊区化进程有着积极的作用，而且对于全国处理小产权房难题也具有重要的示范意义。

一、发展态势北京小产权房早在1980年代后期就开始出现，至今已有二十多年的发展历史了。

不过，在2000年之前，小产权房数量很少，也很隐蔽，不大为人注意。

2000年之后，由于国家停止了分配福利性住房，房地产市场骤然升温，再加上北京要申办2008年奥运会，加快了旧城改造步伐，房屋拆迁迫使老城区大批居民到郊区购买住房。

由于人们不能再依靠工作单位分配住房，需要自己掏腰包到市场上去买房，房价高低就成了影响大多数人购房选择的关键因素。

这时，价格便宜的小产权房就有了市场生存空间，并渐渐浮出水面。

尤其是2007年以来，由于商品房价格快速上涨，小产权房也就跟着火了起来。

近年来，由于中央三令五申严禁小产权房，北京市政府也加大了对土地违法案件的查处力度，致使小产权房的生存空间不断收缩。

房山小产权房市场调研分析房山区作为北京市的一个外围区域，拥有着丰富的土地资源和较低的房价，成为了许多购房者的关注点。

其中，小产权房作为房山区房地产市场的一大特色，受到了广大购房者的青睐。

本文将就房山小产权房市场进行调研分析。

首先，房山小产权房具有一定的价格优势。

由于小产权房的土地性质问题，其价格往往比普通商品房要低廉一些。

这一特点吸引了许多经济条件一般的购房者，尤其是一些年轻人和刚刚结婚购房的夫妻。

他们通常拥有有限的购房预算，因此更倾向于选择价格相对较低的小产权房。

其次，房山小产权房的供应量相对充足。

房山区是北京市的一个较大面积区域，土地储备相对丰富，为小产权房的开发提供了充足的土地资源。

与此同时，房山区也实施了一些鼓励小产权房开发的政策，这使得开发商有更多的动力和机遇，进一步推动了小产权房的供应。

然而，房山小产权房也存在一些潜在的问题。

首先，小产权房的产权类型受到限制，往往只能够办理流转手续，而不能够办理住建部门规定的买卖手续。

这使得购房者的产权不够稳定，存在一定的风险。

其次，小产权房的土地性质也存在争议，尤其是在土地使用权转让和房屋抵押等方面。

这给购房者和开发商带来一定的不便。

综上所述，房山的小产权房市场在一定程度上满足了一些购房者的需求，尤其是那些经济条件相对较为有限的购房者。

然而，与之相关的产权问题和土地性质问题也需要购房者谨慎考虑。

希望政府和相关部门能够进一步完善相关政策，为购房者提供更加安全和明确的购房环境。

继续分析小产权房市场，我们可以看到，尽管小产权房在房山区有着一定的市场需求和优势，但也面临一些潜在的问题和挑战。

首先，小产权房的产权问题是购房者最为关注的。

由于小产权房的产权类型普遍为集体土地使用权，而非住宅所有权，这意味着购房者无法办理住建部门规定的买卖手续。

这对购房者来说可能存在一定的风险和不确定性，特别是在房屋交易和转让方面。

购房者需要在购买小产权房时，要咨询专业的律师或房地产经纪人，以确定其产权清晰及合法。

在国家坚持楼市调控的基调之下，种种信号显示，大量滋生、屡禁不绝的小产权房将成为下一步的整治重点。

那么在北京地区，小产权房生存现状如何？谁在购买？他们的生活状态、心态怎样？带着这些疑问，北京乐居启动《决战小产权》大型专题报道，揭开笼罩在北京小产权房上的层层面纱。

近日，北京乐居编辑对昌平区小产权房进行了实地调查。

在那里，小产权房正以成批次、成规模、成“合理化”的畸形模式迅速发展。

98年时售500元每平面向各阶层开放郑各庄是昌平著名的小产权房集中地。

坐落在温榆河畔的某小区，则是该区域小产权房的典型代表。

该小区共85栋楼，每栋六层。

售楼处位于小区入口处一百米位置。

在国家明确表示将清理小产权房后的4月10日，编辑以购房者身份来到该处询问是否可购房，屋内一位销售人员立刻机警回答“现在没有房！我们都是不对外(销售)的。

”此后其解释，该小区仅针对本地村民，使用宅基地才可换房。

而居住在36号楼一位老人给出的答案却是，“当然是外地人买得多了！我就是外地人。

村民哪有那么多，买得了这么多房子？而且现在还在盖。

后面那一片都是新建起来的。

”老人来自河南，2004年全家举迁北京，用2000元不到的单价购得一套住房，现在，该小区房价已经涨到12000元每平米。

他介绍，小区从建设销售之初便明确表明为50年小产权房，没有房产证，几年前一度传言将转为大产权，但是后来没有下文。

编辑疑问国家即将取缔小产权房，老人是否担心。

“我们才不担心，都是正常手续买的房，没偷钱漏钱，凭什么拆？”他回答。

出租车司机杨师傅在1998年以现在看来500元每平的超低价购买了小区三套住宅。

“他们把我房子拆了，我不买这也不成啊！”如今杨师傅住在89平米的房子内，另外两套稍小的房屋已经出租。

“我不担心拆，把我土地拿走现在又拆我房我找他们去！而且他们是官办企业，你懂吧？所以不会拆。

但是我不敢卖。

”他没有具体解释“官办企业”的说法，但表示村里集体用土地换购的房子卖出后容易引来不满，怕被追究责任。

北京市昌平区小产权房现状探究摘要：就目前我国的法律和政策来看，“小产权房”没有一个明确定义，一般指的是在农村集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章的房屋。

小产权房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周边环境以及基础设施条件都相对不错，由于价格低廉，在满足中低收入者的住房需求的同时没有过多超出其购买承受能力，使小产权房有较大市场空间。

关键词：小产权房；市场需求；集体土地；1、引言目前，北京市的小产权房的销售面积占到北京住宅市场总量的20%，其中95%分布在远郊区县。

本文以北京市昌平区为例，通过访谈、发放调查问卷的形式，总结小产权房在昌平地区的现状和形成因素，并针对如何处理小产权房这个问题提出合理建议。

2、昌平区小产权房基本情况昌平区的小产权房主要分布在沙河、小汤山、和昌平县城，主要特点是占局部地区土地面积大，分布集中，此外，小产权房的建造年份大多较早但开盘时间较晚。

沙河地区小产权房主要是占用农用地，开发建设商品房，而小汤山和昌平县城则是多以回迁为名而多占用农用地作为商品房对外出售。

建筑物及其内部结构。

昌平区小产权房的建筑结构基本为砖混结构，多为4-6层建筑，总体形式单一。

半数左右的户型为2室1厅1卫，七成到八成的住房面积在70-110平方米范围内。

昌平区小产权房的租售比约为1:2，昌平小产权房价格方面来看，各个区域同一时间的平均房价相差不多，但整体呈现逐年递增的趋势。

2、1数据调查在年龄分布上。

小产权房使用者的年龄在各区域内分布相对平衡，但是明显集中在26-30岁和50岁以上两个年龄段；而46-50岁所占人数比较少，仅为7.6%；最年轻的小产权房使用者是21岁，而最年长的为75岁2.1.1学历水平从数据看，目前昌平地区小产权房使用者学历水平较低，本科以上学历仅占27.6%，而高中以下学历占到48.6%2..1.2职业被调查者主要以企业员工、无工作和退休者居多，分别占22.9%，16.2%和30%；而公务员和打工人员所占比例不大，还有少数的学生。

房山小产权房市场调研分析华熙房华熙房地地产专业专注北京华熙房地产经纪有限公司营销策划部2010年7月27日12PART 1PART 1小产权宏观市场分析PART PART 22 房山小产权房地产市场概况PART PART 33 项目SWOT分析PART PART 44营销策划执行 目录 ContentsContentsPART 1PART 1 小产权宏观市场分析小产权宏观市场分析34所谓小产权房，指的是农村基层政府利用集体所有的土地，建造并向城市居民出售的商品房。

由于这类房屋的土地供应没有纳入地方政府的统一规划，因此在房屋建成后，不能进入国家统一的房屋登记系统，业主难以获得完整的产权。

同时，由于它的土地供应绕过了由政府统一规划出售的途径，其价格通常都比较低，由此颇受城市中低收入居民的青睐。

全国60多亿平方米商品房北京占20%小产权房其他省市占80%非官方统计显示，目前全国有66亿平方米小产权，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。

还有统计显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占了20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的可能高达40%到50%。

5北京小产权房北京“小产权房”产生的三大前提是北京政府近年实施的“土地整理”、“新农村建设”、“金土地工程” 。

北京从2005年起实施“金土地工程”。

市政府认为，农村土地的非耕地部分，大约占农地总量的22％~30％，若拆并、搬迁集中修建住宅，可以腾出近2／3的农村集体土地的非耕地。

与“金土地”相配套的是农民集中居住，即“新农村建设”，这是北京市推进城乡统筹的一个组成部分。

从2004年起，政府在对农村宅基地全部进行整理后，集中修建农民新宅。

“新农村建设” 的兴建，为“小产权房”的大规模产生提供了房源。

“新农村建设”需要大量资金，要在农村集体所有的土地上进行商品房开发，按正规程序必须先经国家征地，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后建房出售。

小产权房乱象丛生试点清理亟待破题2012-03-01【摘要】早在2007年就曾有国土部门表示，全国的小产权房总量高达66亿平方米。

而深圳相关部门可查到的数据是，深圳小产权房2009年有1.02亿平方米，目前占到全市住房总套数的56%。

业内人士表示，近年来深圳小产权房建设蔓延势头并没有得到有效遏制。

"公园就在家门口，大芬油画村的艺术氛围溶入您的生活，地铁三号线近在咫尺……"这是深圳玉岭花园的广告语。

玉岭花园修建在一块不足一公顷的土地上，坐落着十几栋23层住宅楼，楼间距不足15米。

目前玉岭花园二手毛坯房的价格接近每平方米4000元，与玉岭花园一路之隔的万科公园里项目均价为每平方米17000元。

不少没有深圳户籍、购买力又十分有限的外来人口将购房目标锁定在了小产权房。

老汤是玉岭花园的业主，2010年他用26万元买下了这套三室两厅的小产权房，如今同一户型的标价已经涨到40多万元。

老汤为记者展示了买房时办理的"购房手续"。

所谓的购房手续只是一张附有律师见证书的"合作建房协议书"，协议书中写明了房子的售价和交房标准，但并没有关于产权方面的注解。

老汤买的这套小产权房标明面积接近100平方米，而老汤觉得最多也就70平方米。

玉岭花园的电费为每度0.85元，比商品房电费贵0.17元。

老汤住的那栋楼为两梯七户，电梯上没有厂家标识和检修记录。

老汤还说，小区的物业也不是很好，管理比较混乱，物业费却不便宜。

老汤算了一笔账，整个玉岭花园的住宅超过1万套，还有几百间底商，这样的楼盘在南岭村有三个。

"同样的地段，除了楼间距小一些，价格相差4倍！"老汤月薪3000多元，他觉得深圳的商品房对自己来说高不可攀。

位于深圳布吉镇的一处大型小产权房楼盘，总量超过1万套。

投机炒作升级据REICO工作室调研，北京小产权房的业主除了自住和投资需求，还有一些中高收入者购买小产权房作为第二居所；三亚的小产权房除了被中低收入者买走以外，大量被外地人买来用作冬季度假。