保利地产债务融资案例分析一、我国房地产融资方式的现状1.银行贷款目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。
房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。
一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。
为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。
特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。
房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。
面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。
2.房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。
全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。
现阶段我国信托产品主要有两种模式:①是股权融资。
②模式是债权融资。
前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。
后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。
而政策规定银行不能这样做。
不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。
但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3.上市融资上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。
直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。
我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。
因此,通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。
买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。
而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。
因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。
上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。
2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。
06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。
但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。
我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据,其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。
4.海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。
摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。
这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。
截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。
应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。
为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5.债券融资房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。
房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。
而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。
目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。
这些都影响了企业通过债券融资的规模。
07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。
《试点办法》施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。
案例分析第一部分公司简介与概况保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
2006 年7 月31 日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO 市场的首批上市的第一家房地产企业。
保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992 年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。
2009 年公司品牌价值达90.23 亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006 年7 月，公司股票在上海证券交易所上市，2009 年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008 年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2009 年公司实现销售签约433.82 亿元。
截至2010 年一季度，公司总资产已超千亿。
自2007 年1 月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中指100”指数样本股。
截至2007 年12 月，公司总资产已达409 亿元，比上年末增长148%。
公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。
公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。
第二部分资本结构的影响因素一、企业的资产状况由于固定资产在清算变现时的价值损失低于无形资产，因此，总资产中固定资产所占比例较大的企业负债能力强、破产成本较小，故负债比率较高；反之则反是。
在保利房地产(集团)有限公司2009 年度和2010 年度披露的半年报、年报共四份财务报表中，数据显示该公司的固定资产比重较低且有继续下降的趋势。
二、企业的盈利能力盈利能力强的企业可以产生大量的利润，内部积累可以在很大程度上满足企业的资金需求，故这类企业的负债比率较低。
年度年度三季中期一季2011 - - - 0.152010 1.08 0.50 0.36 0.162009 0.81 0.55 0.44 0.132008 0.91 0.52 0.42 0.112007 1.30 0.50 0.25 0.07近五年保利地产的每股收益从2007 至2009 年小幅下跌，在2010 年却增加。
再结合报表中披露的息税前利润的信息，可以看出近两年该公司的息税前利润有所增加（如2009 年到2010 年净增加了约2,025,527,187.51 元。
）因此可以得出该公司盈利能力较强，故负债比率较低。
三、资本成本债务的资本成本通常低于权益的资本成本，但过多债务会加重企业的负担，从而产生不能按时还本付息的风险，不利于企业经营。
四、企业的成长率企业成长率对企业资本结构的影响并不确定。
主要是有两方面因素作用：一、成长率高的企业资金需求大，最适合的快速融资并且成本不高的就是债务融资；二、这类企业的未来收益具有较大不确定性，债权人承担风险较大，故企业较难获得债务资金。
保利地产作为成立20 年的公司，理应已经进入稳步提升的阶段，但从下表看出，公司的净利润增长率在近两年的波动还是比较大的，具有较大不确定性，获得债务资金因而具有一定难度。
时间 2009-6-30 2009-12-312010-6-30 2010-12-31净利润增长率 3.7591% 31.6741% 6.17% 16.56%五．企业的风险状况在进行资本结构决策时，需要考虑企业的风险承受能力和由此带来的成本。
如果企业的息税前利润稳定、营业风险低，那么相对来说可以承担较高的财务风险，故可以保持较高的负债比率。
六．企业的控制权这取决于企业所有者对控制权的掌握欲望。
若发行新股会稀释股东的持股比例，降低企业所有者的控制权，所以他们可能会采用债务融资方式，此时负债比率会提高。
七、企业的信用等级和债权人的态度如果企业进行过多的债务融资，其财务风险将会上升，随之引起的财务危机成本就会影响债权人的利益，使得企业的信用级别下降。
保利地产的信用评级在上文表格中可以得到，为AAA 级（即最高级）。
较高的信用等级使得该公司较易获得债务融资。
