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资产评估学第四章

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资产评估-财务管理知识第四章

资产评估-财务管理知识第四章

资产评估-财务管理知识第四章第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。

考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。

大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。

本章重难点：项目投资管理。

第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。

2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。

知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。

其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。

为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。

资产评估师资产评估基础第四章 资产评估准则

资产评估师资产评估基础第四章 资产评估准则

资产评估师资产评估基础第四章资产评估准则资产评估师资产评估基础第四章资产评估准则资产评估作为一门重要的金融工具，近年来在国内发展迅速。

作为资产评估师，我们要时刻关注并掌握最新的资产评估准则，确保我们的评估结果具备专业性和准确性。

本文将介绍资产评估师资产评估基础第四章——资产评估准则，帮助读者更好地了解和应用该章节中的相关内容。

第四章主要涉及资产评估的一般准则、评估分析方法和评估报告的编制。

其中，一般准则主要包括用途、定义、原则和义务等方面的内容，为资产评估师在评估过程中提供了一些基本的指引。

评估分析方法则主要包括市场对比法、收益法和成本法，这些方法可以帮助评估师更全面地对资产进行评估和估值。

而评估报告的编制则是资产评估师最终呈现评估结果的重要环节，严谨的报告编制可以确保评估结果的可信度和可靠性。

首先，一般准则是资产评估师开展工作的基础和底线。

在进行任何资产评估之前，我们必须明确评估的用途和目的，以确保评估结果符合相关要求。

在定义中，对资产和资产评估的概念进行了明确的界定和解释，帮助评估师理解评估工作的核心内容。

原则和义务方面则规定了评估师在评估过程中应遵循的道德和职业规范，包括独立性、客观性、保密性和专业判断力等。

评估师在遵守这些准则的基础上，才能进行准确、公正和可信的资产评估工作。

其次，评估分析方法是评估师进行资产估值的重要工具。

市场对比法是最常用的方法之一，它通过比较市场上类似资产的交易价格和特征，来确定资产的市场价值。

收益法则适用于收益性资产的评估，通过估计资产未来的现金流量，并对现金流量进行贴现确定资产的价值。

成本法则适用于用途价值较低或受损的资产评估，通过估算重建和修复资产的成本，来确定资产的价值。

评估师在选择方法时，需要根据具体资产的特点和评估目的进行合理选择，并进行综合分析和判断。

最后，评估报告的编制是评估师将评估结果呈现给委托人的关键环节。

评估报告需要包括详细的评估过程和方法、评估结果的描述和说明、以及评估师的意见和建议等内容。

资产评估学 第四章不动产评估

资产评估学 第四章不动产评估
➢ 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，则对房地产价格的影 响不大。
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下 降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好， 惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当 做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等

资产评估学教程(第五版)第四章房地产评估

资产评估学教程(第五版)第四章房地产评估

2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性
二、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
我国土地价格的特殊性
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有 土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权 而非所有权。
（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格
四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素
（二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向 等会有区别。
（二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率
[例题]
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3， 单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条 件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投 资更为经济？
（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等

资产评估学第四章

资产评估学第四章

综合估价法举例
运用该法的前提条件： （1）根据设备的主材费用和主要外购件费用 与设备成本费用有一定的比例关系。 （2）要依据设备总图，计算出主要材料消耗 量，并根据成本主材费率估算设备的重置成 本。
该方法在通用非标准设备评估中经常使用。
例六:某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备，构 建日期为1995年12月，评估基准日为2003年9月 30日。根据设计图纸，该设备主材为钢材，主材 的净消耗量为25.5吨，评估基准日钢材不含税市 场价格为3500元/吨。另外，所需主要外购件（电 机、泵、阀、风机等）不含税费用为55680元。 55680 主材利用率为90%，成本主材费率为55%，成本 利润率为15%，设计费率为16%，产量为1台。评 估该设备重置成本。
机器设备重置成本全价=机器设备原始成 本×机器设备评估时物价指数/机器设备购 建时物价指数 =10×180%/120%=15（万元）
例五（规模经济效益指数法）：
某化工设备，生产能力为月产20吨某化工 产品，现在市场上没有相同生产能力的设 备，生产能力为月产30吨的同类型设备， 市场售价为150万元，经测算，该类型设备 的规模经济效益指数为0.65。计算该化工设 备的重置成本。 被评估资产重置成本 =150×（20/30 ）0.65 =115（万元）
主材费=25.5÷90%×3500=99167（元） 完全制造成本=99167÷55%＋55680=235984（元） 考虑开发者的合理收益=235984 ＋235984×15%
=271381（元） 设备重置成本=271381×（1 ＋ 16%÷1） =314802（元）
例七:某进口设备离岸价为12000000美元，关税税 率为16%，银行财务费率为0.4%，公司代理费率 为1%，国内运杂费率为1%，安装费率为0.6%， 基础费率为1.7%。设备从订货到安装完毕投入使 用需要2年时间，第一年投入的资金比例为30%， 第二年投入的资金比例为70%。假设每年的资金 70% 投入是均匀的，银行贷款利率为5%，美元兑人民 币的汇率为1:6.8，若不考虑增值税，试计算该设 备的重置成本。

朱萍资产评估学教程(第4版)课后习题详解含考研真题)

朱萍资产评估学教程(第4版)课后习题详解含考研真题)

朱萍《资产评估学教程》（第4版）笔记和课后习题（含考研真题）第一部分复习指南目录封面第一编资产评估的基本理论与基本方法第一章资产评估的基本概念1.1 复习笔记1.2 课后习题详解1.3 考研真题与典型题详解第二章资产评估的基本原理2.1 复习笔记2.2 课后习题详解2.3 考研真题与典型题详解第三章资产评估的基本方法3.1 复习笔记3.2 课后习题详解3.3 考研真题与典型题详解第二编资产评估实务第四章机器设备评估4.1 复习笔记4.2 课后习题详解4.3 考研真题与典型题详解第五章房地产评估5.1 复习笔记5.2 课后习题详解5.3 考研真题与典型题详解第六章流动资产评估6.1 复习笔记6.2 课后习题详解6.3 考研真题与典型题详解第七章无形资产评估7.1 复习笔记7.2 课后习题详解7.3 考研真题与典型题详解第八章长期投资及其他长期性资产评估8.1 复习笔记8.2 课后习题详解8.3 考研真题与典型题详解第九章资源性资产评估9.1 复习笔记9.2 课后习题详解9.3 考研真题与典型题详解第十章企业价值与商誉评估10.1 复习笔记10.2 课后习题详解10.3 考研真题与典型题详解第十一章资产评估报告11.1 复习笔记11.2 课后习题详解11.3 考研真题与典型题详解第三编资产评估程序与准则第十二章资产评估程序12.1 复习笔记12.2 课后习题详解12.3 考研真题与典型题详解第十三章我国资产评估准则13.1 复习笔记13.2 课后习题详解13.3 考研真题与典型题详解试读第一节资产评估与市场经济一、资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物当人的劳动成果从物物交换转变为以货币为媒介的交换时，便产生了商品经济。

资产评估第四章

资产评估第四章

评估范围评估
根据评估对象的不同，可以分为固定资产评 估、流动资产评估、无形资产评估等。
资产评估的程序
明确评估目的和对象
根据评估目的确定评估对象，包括资产的范围、种类等。
现场勘查与资料收集
对资产进行实地勘查，收集相关资料，包括财务报告、市场数据等。
评定估算
根据收集的资料和评估方法，对资产进行评定和估算。
ABCD
类似资产的可获得性
需要找到与目标资产足够相似的参照物，数据获取难度 较大。
主观判断的影响
评估师需要基于经验和专业知识判断类似资产与目标资 产的差异，具有一定的主观性。
市场售价类比法的优缺点和改进方向
可比性强，易于理解和接受。
基于市场数据，评估结果相对客 观。
优点
01
03 02
市场售价类比法的优缺点和改进方向
资产评估机构的管理和监督
资产评估机构应接受行业协会的自律管理，遵守行业协 会的章程和相关规定。
政府部门对资产评估机构实行监督检查，对其执业质量 进行定期评价，并对其违法行为进行处罚。
资产评估机构应建立健全内部管理制度，规范执业行为， 提高服务质量。
社会公众和委托人可以对资产评估机构的执业行为进行 监督和评价，对违法行为可以向有关部门举报。
商誉评估的应用范围和限制
应用范围
商誉评估主要应用于企业价值评估、并购重组、资产剥离等经济活动中。
限制
商誉评估的限制主要来自于数据的可获得性和准确性，以及评估方法的局限性和主观性。此外，商誉 的价值也可能受到市场环境、政策法规等因素的影响。
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市场售价类比法
市场售价类比法的定义和特点
定义：市场售价类比法是指通过比较类 似资产的市场售价来评估目标资产价值 的一种方法。

资产评估学第四章流动资产评估

资产评估学第四章流动资产评估
市场法
某企业要求对其库存的特种钢材进行评估.该特种钢 材是分两期购进的:第一批购进时间是去年10月,购 进1000吨,每吨3800元;第二批是今年四月购进的,数 量100吨,每吨4500元.今年5月1日评估,经核实,去年 购进钢材尚存500吨,今年购进的尚未使用,试评估.
注：核算方法不影响评估结果
勉强销售=实有数量*不含税的出厂销售价(销售费用+销售税金及附加+所得税+税后 利润)
滞销\积压\降价产品=实有数量*不含税的 出厂销售价*(1-折扣率)
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第四章 流动资产评估
第二节 实物类流动资产的评估
低值易耗品的评估
低值易耗品的内容
单位价值在规定限额以下或使用年限在1年以内，且能多 次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。
周转时间长、不构成产品实体等特点
2020/7/29
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第四章 流动资产评估
第二节 实物类流动资产的评估
低值易耗品的评估
在库低值易耗品:参考材料的评估 在用低值易耗品:成本法或市场法
成新率的计算与摊销方式
成新率=
低值易耗品实际已 月使 数用 (1 低值易耗品可使用)月 1数 00%
2020/7/29
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第四章 流动资产评估
第二节 实物类流动资产的评估
包装物的评估
指为包装本企业产品而储备的各种包装容器，如桶、箱、 瓶、坛、袋等
资产评估学第四章流动资产评估
流动资产的特点
循环周转速度快 变现能力强 占用形态同时并存又相继转化 波动性
2020/7/29
4
流动资产评估的特点
1、是单项评估 2、必须选准评估基准日 3、对企业会计核算资料依赖程度高 4、分清主次，重点与全面清查相结合 5、账面价值基本上可反映其现值

资产评估学 第四章ppt4

资产评估学 第四章ppt4

[例3] 某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试车成功 正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估 人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了 解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通 使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重臵成本进行估测。按照 国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进 口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑 国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备 进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%， 进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他 费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口 关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。 从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口 条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万 人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组 的重臵成本如下： 重臵成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30 ＝1224.6(万元人民币)
[例2] 被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价 是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种 型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。 针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估 设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后 认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%～90%。故按英 国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能 上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设 备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准 日人民币对英镑的汇率为11.93∶1。境外运杂费按FOB价格的5% 计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企 业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国 内运杂费按(CIF价格＋银行手续费)的3%计算，安装调试费用包 括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于 该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。 根据上述分析及数据资料，被评估设备的重臵成本计算过程如下：

第4资产评估学ppt课件

第4资产评估学ppt课件
置本钱进展估测。按照国内及国外价钱变动对消费线的不同影响，
评价人员先将消费线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设备、
其他费用四大部分，分别思索国外、国内不同部分价钱变化率予以
调整。经调查询价了解到，从设备进口到评价基准日，进口设备主 机在其消费国的价钱变化率上升了50%，进口备件的价钱变化率上 升了30%，国内配套设备价钱上升了60%，其他费用上升了50%。 按评价基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收 额为30万元人民币。评价时点美圆对人民币汇率为1∶8.3。从被评 价机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美圆，进口条 件15万美圆。另外从其他会计凭证中查得国内配套设备原始价值45 万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评 价机组的重置本钱如下：
资产评价学
第二篇 资产评价实务
第四章 机器设备评价
第一节 机器设备评价概述 第二节 本钱法在机器设备评价中的运用
第一节 机器设备评价概述
一、机器设备及其评价的特点 〔一〕机器设备的特点 〔二〕机器设备的评价特点
1、以单台件为评价对象。 2、以技术检测为根底。 3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要
1、进口设备重置本钱构成 CIF〔FOB+境外途中保险费+境外运杂费〕、进口关税、 增值税〔进口轿车征收消费税〕、银行手续费、国内 运杂费、安装调试费等。
其中：进口关税＝进口完税价钱×适用税率 消费税＝〔进口完税价钱+进口关税〕÷〔1－消费 税率〕×消费税率 增值税＝〔进口完税价钱+关税+消费费〕×增值税
▪ 根本公式：
▪
评价值＝重置本钱×成新率－功能性损耗－经
济性损耗
▪
▪
评价值＝重置本钱×综合成新率

同济大学出版资产评估第四章课后题答案

同济大学出版资产评估第四章课后题答案

同济大学出版资产评估第四章课后题答案1、收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念，它的本质是产品价值的本金化。

(√)2、资产评估中，可采用观察法对资产的实体性贬值进行估算。

(×)3、为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂必须关闭，由此造成年产l万吨以下企业的设备产生贬值，这种贬值属于破产清算贬值。

(√)4、收益现值法一般只适用于整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。

(√)5、评估流动资产时，在价格变化不大的情况下，用账面原值作为流动资产的评估值最为合理。

(√)6、一台1978年出厂的机床，出厂后至今一直闲置没有投入使用，由于该机床没有任何坏损，因而也没有任何损耗。

(×)7、评估以出售为目的的旧机器设备，应以变现价格为基础，扣除变现时所应支付的变现费用。

(×)8、在流动资产评估中，对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价的依据。

(√)9、甲超市出于竞争需要，可以购买乙超市的商誉。

(×)10、非专利技术是企业无形资产的一部分，受到法律保护。

(×)11、收益现值法可以较好的确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用于对整体资产的评估。

(√)12、资产评估者不对资产业务定价决策负责，只对评估结论本身是否合乎职业规范要求负责。

被估资产最终成交的价格，由当事人讨价还价的结果决定。

(×)13、复原重置成本是指用与原资产相同的材料、设计和建造标准、工艺和技术条件，按原价格水平和费用标准，构建全新状态下的相同资产所需支付的成本。

(√ )14、选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用复原成本作为依据。

(√)15、评估对象的特点是选择资产评估方法的惟一依据。

(×)16、以资产保全为目的的机器设备评估，一般宜采用重置成本法。

(×)17、估测一台在用续用设备的重置成本，首选方法应是利用询价法询价，然后再考虑其他费用。

《资产评估学》练习题：第四章机器设备评估

《资产评估学》练习题：第四章机器设备评估

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第四章机器设备评估一、单项选择题1．成本法主要适用于评估（）。

A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备2．计算重置成本时，不应计入的费用是（）。

A．购建费用B．维修费用C．安装费用D．调试费用3．用物价指数法估算的资产成本是资产的（）。

A．更新重置成本B．复原重置成本C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本D．既不是更新重置成本。

也不是复原重置成本4．设备的加权投资年限是（）。

A．设备已使用年限×更新成本B．设备更新成本合计C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计D．设备加权更新成本合计5．当设备出现（）时，评估时需要考虑其经济性贬值。

利用率下降B．竞争加剧C．使用效益下降D．技术水平相对落后6．持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（）。

A．成本法B．市场法C．收益法D．统计分析法7．决定设备成新率的关键因素是（）。

A．设备的技术水平B．设备的功能C．设备的使用程度D．设备购置的时间8．由于社会对产品的需要量降低使产品销售困难，从而导致生产该产品的设备开工不足，并由此引起设备贬值，这种贬值成为（）A．功能性贬值B．实体性贬值C．经济性贬值D．无形损耗贬值9．某经技术改造设备已使用6年，设计总使用年限为12年，经计算到评估基准日，其加权投资年限为4年，该设备的成新率最接近于（）。

A．33％B．40％C．50％D．66％10．某评估机构于2000年1月对某设备进行评估，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。

已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评估基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备的评估值最接近于（）。

A．96万元B．68.57万元C．80万元D．161.28万元二、多项选择题1．机器设备贬值的因素比较复杂，但一般应包括（）。

资产评估学第四章房地产评估

资产评估学第四章房地产评估

(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。(5)政策限制性。
•二、房地产价格 及其影响因素
（一）房地产价格种类
(1)按房地产权益划分,房地产价格可分
为所有权价格、使用权价格和其它权利价格
(如抵押权、租赁权等价格)。
(2)按房地产的实物形态可划分为土地
结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价 值评估的成本法计算公式并不相同。
•一、土地评估的 成本法
土地评估的成本法基本公式为：
土地 土地 土地 土地增 ＝ ＋ ＋税费＋利息＋利润＋ 价值 取得费 开发费 值收益
（一）土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付
的费用，分为两种情况：
1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因
素和个别因素。
(1)一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地
产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因
素。
①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合
所产生的区域性特性。
(3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
（一）土地取得费用 （二）开发成本
开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费。
2.基础设施建设费。
3.房屋建筑安装工程费。
4.公共配套设施建设费。
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来 确定。
（四）管理费用
管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人

《资产评估学》第 四 章

《资产评估学》第 四 章

四、房地产的描述方法
（一）位置、四至、形状 （二）面积大小 （三）建筑层数和高度 （四）建筑结构 （五）建筑装修、附属设备 （六）建成年月、建筑质量、采光、通风等 （七）建筑外观及平面格局 （八）利用现状及规划设计要求 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 建筑覆盖率指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的 比例(%)。 （九）房地产状况 （十）土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等
四、房地产的描述方法
五、房地产价格评估的理论基础
六、房地产价格的构成
七、房地产价格的种类
八、影响房地产价格的因素
九、房地产价格的评估原则
十、房地产估价的程序
一、房地产的概念
（一）土地 1、土地的含义
土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域
和海涂。如果广义地看，土地是指陆地及其空间 的全部环境因素，是由土壤、矿物、气候、地质、 地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然 综合体。
• 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医 院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、 新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
• 1.土地使用权价格的成本构成 • 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地
增值收益
• 用成本法评估地价的程序是： • （1）计算土地取得费用 • （2）计算土地开发费用 • （3）计算投资利息 • （4）计算投资利润 • （5）计算土地增值收益
规模、繁华、腹地、资信、 景观、交通、生活基础设施 配套、规划设计、人文 环境、规划、设计、交通
交通、生产基础设施配套、 集聚、环境管制、劳动力 22
（二）影响建筑物价格的因素

资产评估师 - 资产评估实务 0401-第四章 资产评估准则

资产评估师 - 资产评估实务 0401-第四章 资产评估准则

第四章资产评估准则一、学习目标及题型分值学习目标●掌握我国资产评估准则体系框架、资产评估基本准则、国际评估准则、专业评估执业统一准则、RICS评估准则主要内容等准则基础知识。

题型分值●主要考查客观题●分值一般在5分左右二、掌握熟悉了解的内容掌握：√我国资产评估准则体系的框架√资产评估基本准则介绍熟悉：√我国资产评估准则的制定机制√《国际评估准则》的主要内容了解：√我国资产评估准则的发展√我国资产评估准则体系的特点√《国际评估准则》的结构体系√《专业评估执业统一准则》的结构体系√《RICS评估准则》的结构体系考点一：我国的资产评估准则一、我国资产评估准则概述（一）资产评估准则简介2016年《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）颁布实施。

财政部门管理的资产评估行业的评估准则称为资产评估准则。

资产评估准则是资产评估机构和资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准，是监管部门评价资产评估业务质量的重要尺度，是评估报告使用人理解资产评估结论的重要依据。

本教材所称资产评估准则是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。

资产评估法规定了评估准则的制定和实施方式，并对资产评估准则的规范主体、重要术语、评估程序、评估方法以及评估报告等内容作出了规定。

为贯彻落实资产评估法，财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。

基本准则是财政部制订的，执业准则和职业道德准则是资产评估协会制订的。

执业准则包括资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。

资产评估执业准则和资产评估职业道德准则是依据资产评估基本准则制定的，分别从业务和职业道德两个方面系统地规范了资产评估行为。

（三）我国资产评估准则的制定机制1.制定主体2.咨询组织3.制定程序①立项中国资产评估协会根据资产评估业务需要，提出资产评估准则立项意见。

第四章 流动资产评估《资产评估学》PPT课件

第四章 流动资产评估《资产评估学》PPT课件

4.1 流动资产评估概述
二、流动资产评估的特点
流动资产评估通常具有以下几个特点： 1.流动资产评估结果的时效性较短
流动资产不能长久地保持在一种使用形态上,而是随着生产过程的不断进行, 不断地由一种形态转化为另一种形态，导致流动资产评估结果的时效性较短。 2.评估要考虑外部因素的影响
由于流动资产具有周转快、时间短的特点,一般不存在有形损耗的问题,更无 需考虑折旧、成新率等因素,但是,在对流动资产进行评估时要考虑物价、汇率变 动、质量磨损及各种损耗因素对价值的影响。
对应地，应收账款评估的程序如下图所示。
4.3 债权性资产评估
账证、账表核对
债务人死亡
债务人破产 长期不履行 偿债义务
确定应收账款账面价值 确认已发生的坏账损失 确定可能发生的坏账损失
对客户发函证询 内部往来双向核对
4.3 债权性资产评估
（一）坏账损失额的计算 1、坏账比例法
按照评估前若干年（一般为 3 － 5 年）的实际坏账损失额与其 应收账款发生额的比例确定。
贴现天数=120-30=90(天) 到期价值=50 000×(1+9%×120/360)=51 500(元) 票据评估价值=贴现收入=51 500×(1-7.2%×90÷360)=50 573(元)
4.4 实物性资产评估
实物性流动资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等。 实物性流动资产评估是流动资产评估的重要内容。
＝12（万元） 票据评估价值=贴现收入=500—12=488（万元）
4.3 债权性资产评估
2.到期有息应收票据的评估 未到期有息应收票据与未到期无息应收票据的区别在于前者的到期
价值应在票面金额的基础上加上利息。 【例4.9】某企业收到120天到期的票据一张,票面金额为50 000元,年利 率为9%,持票30天时进行评估,评估时银行贴现率为7.2%,则票据的评估 价值为:
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第四章机器设备评估★★★★【学习资料，收藏必备】一、填空题1.根据我国的《资产评估准则——机器设备》第二条对机器设备的定义，机器设备是指人类利用机械原理以及其他科学原理制造的，（1）特定的主体拥有可控制的有形资产，包括机器、仪器、器械、装置，以及附属的特殊建筑物等资产。

该准则对机器设备的定义包括（2）自然属性和（3）资产属性两个方面。

2.直接法是根据（4）市场交易数据直接确定设备本体重置成本的方法。

3.进口设备运杂费的计算公式为：（5）进口设备国内运杂费=进口设备到岸价*进口设备国内运杂费率。

4.一般较大型的设备安装以专门的安装工程方式进行，若工期较长或设备安装后至投入使用的时间较长，设备安装费还应考虑和计算（6）资金成本。

5.使用年限法是从使用寿命角度来估算贬值，也称为（7）寿命比率法。

6.可修复性损耗和不可修复性损耗之间根本的不同点是可修复的实体性损耗不仅在技术上具有修复的可能性，而且（8）经济上划算，不可修复的实体性损耗则无法以（9经济上划算）的办法修复。

7.直接匹配法的使用前提是评估对象与所选择的参照物（10）基本相同。

二、单项选择题1.机器设备按其工程技术特点分类，不包括（C ）A.专用设备B.通用设备C.生产性设备D.非标准设备2.重置成本法主要适用于评估（ D ）。

A.可连续计量预期收益的设备B.可正常变现的设备C.可获得非正常变现价格的设备D.续用、但无法预测未来收益的设备3.机器设备重置成本中的直接费用包括（D ）。

A.各种管理费用B.总体设计费用C.人员培训费用D.安装调试费用4.设备成新率是指（C ）。

A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设备重置成本的比率5.按成本法评估设备的重置成本，当被估对象已不再生产时，评估应采用（ C ）。

A.替代型设备的价格B.按被估设备的账面价值C.采用现行市价法评估D.参照替代设备价格采用类比法估测6运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了（ D）因素。

A.技术因素C.地域因素D.时间因素7.询价法是估测（ B ）重置成本最直接的方法。

A.进口设备B.不需要安装的设备C.国产设备D.需要安装的设备8.企业正在修理改造中尚未投入使用的设备称为（B ）。

A.生产用机器设备B.未使用机器设备C.不需用机器设备D.融资租入机器设备9.某被评估设备为1992年12月购入，账面原值12万元，评估基准日为2004年12月31日。

目前市场上无法获得该设备相关售价信息。

已知该类设备1992年的定基物价指数为102％，1998年的定基物价指数为116％，自1999年开始，同类物价指数每年比上一年上升4％，若该设备的成新率为40％，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ B ）万元。

A.5.34B.6.15C.6.9D.7.8510.某运输车已行使公里数为2万公里，经评估人员测定，该运输车还能够行驶20万公里，其实体性贬值率为（ A ）。

A.9.09％B.90.9％C.10％D.9％11.评估对象为一套设备，该设备与同新型设备相比，在每年产量相同的条件下，多耗费材料10万元。

同时由于市场竞争原因，导致在评估基准日后该设备生产的产品销售价格将下降，经分析，由此导致企业每年利润总额减少20万元。

若该设备尚可使用5年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的经济性贬值最接近于（B ）万元。

A.56.9B.75.8C.76.2D.113.712.下列贬值属于功能性贬值的是（ B ）。

A.由于大量产品积压，某车间有三班倒改为两班造成的开工不足B.由于设备生产厂家采用新技术，使某厂使用的车床相对物耗上升了20％C.由于市场疲软，某车间的10台机床，只有6台使用，造成4台闲置D.由于原材料紧俏，某厂处于半停产状态，造成设备闲置13.某设备系2005年9月1日购进，购进价格为200000元，评估基准日为2008年9月l 日。

该设备2005年和2008年的定基价格指数分别是l20％和ll0％。

该设备的重置成本最接近于（C ）元。

A.183333C.220000D.24000014.运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（D ）。

A.设备不存在功能性贬值B.设备不存在经济性贬值C.设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系15.被评估对象为一台自制大型模具，该模具净重2吨，评估基准日该模具的材料价格为15元/公斤，材料利用率为75％，模具的冷加工费为30000元，热加工费按模具净重每公斤15元，其他费用10000元，行业平均成本利润率为10％，不考虑其他因素，则该模具的重置成本最接近于（ A ）元。

A.98000B.109000C.110000D.12100016.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之和为180万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于（ A ）。

A.1200万元B.1800万元C.1300万元D.1500万元答案解析：被评估设备的重置成本＝1000×（180/150）＝1200（万元）。

17.对设备价值评估是建立在（ D）基础上的。

A.查账B.询证C.预测D.技术检测18.鉴定机器设备的实际已经使用的年限，不需要考虑的因素是（ A ）。

A.技术进步因素B.设备使用的日历天数C.设备使用强度D.设备的维修保养水平19.在市场法中，反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素是指（A ）。

A.设备的个别因素B.设备的交易因素C.设备的时间因素D.设备的地域因素20.下列不属于采用收益法评估机器设备价值的前提条件的是（ A ）。

A.要能够确定被评估机器设备的获利能力、净利润或净现金流量B.与被评估设备相同或相类似的参照物设备能够找到C.能够确定资产合理的折现率D.以上条件都属于收益法的适用条件三、多项选择题1.下列费用中属于设备间接成本的是（ AC ）。

A.管理费用B.基础费用C.设计费用D.保险费用E.安装费用2.机器设备实体贬值的测算方法主要是（ ABE ）。

A.修复费用法B.观察法C.物价指数法D.超额费用折现法E.使用年限法3.运用市场法评估机器设备常用的方法主要有（BCE ）。

A.综合估价法B.因素调整法C.成本比率调整法D.功能成本法E.直接匹配法4.对设备质量进行鉴定主要应了解设备的（ADE ）。

A.设备的完整性B.设备所在企业的生产系统C.设备生产产品的市场要求D.设备所处的工作环境E.设备的制造水平5.运用观测分析法估测设备成新率时需考虑的主要因素有（ ABC）。

A.设备的使用时间B.设备的负荷程度C.设备的制造质量D.同类设备的技术更新速度E.设备的各种物耗指标6.能采用收益法评估的设备主要有（BD ）。

A.单台设备B.成套设备C.通用设备D.生产线7.影响机器设备价值的自身因素有( AB )。

A.机器设备的存在状态B.机器设备的移动性C.同类设备技术更新速度D.机器设备的用途E.机器设备的使用维护保养状况8.运用市场法评估设备，比较因素一般包括（ ADE ）。

A.地域因素B.行业因素C.时间因素D.交易因素E.个别因素9.按机器设备的技术性特点，可将机器设备分为（BE ）。

A.单台机器设备B.通用机器设备C.机器设备组合D.专用机器设备E.非标准机器设备10.机器设备评估的特点包括（ ABD ）。

A.以单台、单件为评估对象B.以技术检测为基础C.根据具体情况选择相应的评估方法D.要考虑使用状态及使用方式E.应合理确定被评估机器设备贬值因素四、判断题1.企业所有的机器设备都在设备评估范围之内。

（错）2.在不重复、不遗漏、评估方法相同、评估结果一致的原则下，可视需要将其他附属资产归入设备评估范围或将设备归于房屋建筑物范围。

（对）3.由于机器设备数量多、规格复杂、情况各异，所以设备评估以整套设备为对象。

（错）4.一般在技术进步快，技术进步因素对设备价格的影响较大的情况下，应选择计算复原重置成本。

（错）5.市场法的运用必须首先以市场为前提，它是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的(该参照物与被评估设备相同或相似)。

（对）6.对于无法直接取得现行购置价或建造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，就可采用功能成本法计算设备的更新重置成本。

（对）7.实体性贬值与成新率是同一事物的两面，实体性贬值用相对数来表示，它的余数就是成新率。

（对）8.在用使用年限法估算设备成新率时，机器设备的已使用年限可以用会计中的已提折旧年限来直接代替。

（对）9.对机器设备进行评估时，应当考虑机器设备所依存资源的有限性、所生产产品的市场竞争及市场寿命、所依附土地和房屋建筑物的使用期限、国家的法律法规以及环境保护、能源等产业政策对机器设备价值的影响。

（对）10.物价指数法中，对于二手设备，历史成本是最初使用者的购置成本，而非当前设备使用者的账面原值。

（对）五、思考题1.如何理解和测算机器设备的功能性贬值？答：（1）机器设备功能性贬值是由于技术进步的结果导致的设备价值贬值。

包括由新技术引起的设计、材料或者加工工艺的变化，从而导致老设备的相对能力不足、结构落后、功能短缺以及可变的营运成本过高等问题；（2）测算：超额投资成本=复原重置成本-设备更新重置成本超额运营成本：被估资产功能性贬值额=年超额运营成本*（1-所得税率）*（P/A，r,n）2.简述影响机器设备价值的因素。

答：（一）影响机器设备价值的自身因素：(1)机器设备的存在状态影响其价值(2)机器设备的移动性影响其价值(3)机器设备的用途影响其价值(4)机器设备的使用维护保养状态影响其价值。

（二）影响机器设备价值的外部因素：（1）所依赖的原材料资源有限性的影响（2）受所生产产品的的市场竞争及市场寿命的影响（3）受所依附的土地和房屋建筑物使用年限的影响（4）受国家的能源政策、环境保护政策的影响。

3.如何评估设备拆除、搬迁费用？答：设备搬迁费用包括搬迁过程中为耗费的人工化劳动所支付的所有价款，以及搬迁过程中照成的所有损失，在设备搬迁过程中，大部分大型设备，因其体积过大或者重量过大照成搬迁困难，应先对其进行拆卸分解，所发生的费用即为拆卸费，对设备搬迁费用的评估往往采用成本逼近，即对设备搬迁过程中耗费的人劳动化和物化劳动价款与搬迁中各种损失相加后，得到搬迁费用。

六、案例分析1.被评估设备购建于1995年，帐面价值30000元，2000年和2003年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，2005年该设备进行评估，假设从1995年至2005年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。