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房地产项目全周期管理风险分析及其规避方法探讨
作者：应冬良
来源：《中国房地产业·下旬》2020年第03期
【摘要】为了实现房地产市场的良性发展，必须保证房地产项目开发质量。开发商必须注重房地产项目全周期管理与控制，全面提升房地产行业的整体开发水平。此次研究主要是分析房地产项目全周期管理存在的风险，采取有效措施予以处理，全面维护房地产项目质量与安全。
【关键词】房地产项目管理;风险规避措施
由于房地产行业存在项目与地区差异，不仅会涉及到设计问题，还会涉及到质量安全问题，所以国家无法按照建筑工程方式制定房地产项目风险管理规范，且多数企业不具备系统化风险管理体系，社会上缺乏风险管理的咨询机构，相应加大房地产行业的风险性。所以必须深入分析房地产项目管理风险，针对风险产生原因提出相应的规避措施，全面维护房地产项目的质量与安全。
1、房地产项目管理存在的风险问题
1.1设计阶段风险
第一，设计定位风险。设计定位会加大房地产企业的经营风险，特别是针对不同的城市与市场，定位出现差错后期往往无法弥补，属于决策性失误。在设计期间，房地产企业提出项目设计要求，经过职能部门审批成为房产全过程管控的指导依据。
第二，多数设计人员缺乏工程实践经验，没有深入了解施工作业流程，从而导致设计方案不满足实际施工需求。部分设计人员不熟悉建筑结构标准，从而导致设计差错比较多，极易影响工程项目。
1.2施工阶段的风险
第一，施工进度风险：房地产市场的工程项目存在严格的工期限制，所以必须明确规定房地产项目的施工进度，确保各环节施工都可以在规定时间内完成，以此发挥出施工进度管理作用。 龙源期刊网
第二，施工质量风险：由于房地产工程施工质量与后续交付使用的关联性比较大，项目现场管理必须注重施工质量与安全管理。如果项目施工质量管理存在较多问题，将会影响工程质量的合格率，不仅会对居民居住质量造成影响，还会严重威胁居住者的生命安全，增加财产损失和经济损失。通过分析房地产项目的施工质量管理可知，在具体管理中还存在较多问题，管理人员没有认识到施工质量的重要性，没有及时纠正管理问题，相应影响工程质量，无法确保居住环境的安全性和舒适性。
房地产投资与投资风险(七)
一、多项选择题
1. 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有 。
A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化
B.物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化
C.收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了
D.收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了
E.收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
答案：ABC
在收益法计算公式及原理中，分子为净收益，净收益等于有效毛收入减去运营费用，分母为报酬率，得数为房地产价值。在收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低时，房地产价值升高了，资本价值增值，何来风险?同理，在收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降时，房地产价值不变，资本价值保值，也没有风险(此种情况是理想状态下的)。
2. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为 。
A.机会型
B.收益型
C.保本型
D.收益加增值型
E.博弈型
答案：ABD
3. 从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为 。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
答案：BD
4. 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对 都具有吸引力。
A.置业投资者
B.开发商
C.承包商
D.租客
E.专业人士
答案：ABD
5. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为 。
A.机会型
B.收益型
C.大中取大型
D.收益加增值型
E.小中取大型
答案：ABD
6. 房地产具有以下特性 。
A.寿命周期长 B.不可移动性
C.异质性
D.弱流动性
E.适应性
答案：ABCD
7. 在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有 。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
房地产企业融资策略和融资风险控制策略探析
房地产企业是国民经济的支柱产业，同时也是一个高度资本密集和风险较大的行业。在房地产市场的发展和竞争中，房地产企业需要采取一系列的融资策略和融资风险控制策略，以满足其业务发展的需要，并有效地降低财务风险。
一、 房地产企业融资策略
1. 项目融资
项目融资是房地产企业的常规融资方式，其核心思想是以项目为基础，以项目现金流或未来现金流为还款资金来源，通过提供抵押品对债权人进行借款。
项目融资的优点是规模大、利率低、期限较长、安全等，但同时也存在一定的缺点，如项目选择不当、利率波动随时发生等。房地产企业在进行项目融资时需要特别注意项目的市场前景、可行性和资金投入等因素，以有效降低财务风险。
2. 股权融资
股权融资是指企业将部分股权出售给社会各界投资者，融资方式相对更灵活，资金来源更加广泛。
股权融资的优点在于能够引入优质投资人、提高企业公信力、降低融资成本等，但同时也存在管理决策权分散等缺点。房地产企业在进行股权融资时要明确融资方向，探索出适合自己的股权融资模式，防范财务风险。
3. 债券融资
债券融资是指企业通过向债权人发行债券获得融资的方式。
债券融资的优点在于：规模大、时效性好、资金使用灵活、利率相对较低；但同时也有较高融资成本和较高债务压力的问题。因此，房地产企业在进行债券融资时需审慎控制债券融资规模，注重债券品质评价，除基于后期现金流还款能力提供保障外，也需要通过扩大资本规模、改进企业财务结构来降低债权人风险。
1. 降低负债率
负债率是企业融资风险的主要指标之一，房地产企业需要通过开发和销售优秀的房地产项目、提高自有资本占比等方式降低负债率，减少财务杠杆风险，提高还款能力，从而经受住市场波动和经济周期的考验。
2. 加强项目管理 房地产企业需要加强项目管理，包括合理规划、选址、通过常规检测、管控质量问题、提高施工工艺、及时做好抵御各类不良因素的应对策略，避免项目因质量问题等不可控因素引起的损失和风险。
投资理财
房地产投资项目风险管理方法分析与研究
海南航天投资管理有限公司 邵梅
摘要：本文从房地产投资项目风险因素ｉｅ，￣ｌ１］出发，进而分析与研究
房地产投资项目风险管理方法，旨在为同行提供借鉴与参考。
关键词：房地产投资项目风险识别管理
一、房地产投资项目风险因素识别
（一）项目决策阶段风险
１、项目投资时机选择风险
房地产投资项目是一个较大的经济活动，除了受到国家经济发展
环境的直接影响外，还受到项目自身所处区域房地产市场周期性波动
条件的影响，要求项目管理方在项目定位时，应当兼顾未来一段时间项
目所在地的社会与经济发展，尤其是房地产市场的供求关系变动情况，
将其纳入项目决策的考虑范畴，选择并确定最佳的时机投资房地产项
目，这样以来，可以避免因时机选择不合适而需要面对的风险。
２、项目区位选择风险
项目区位不仅包括自然地理区位，还包括经济区位、社会地理区位 以及交通区位等。任何房地产开发项目都对区位有所要求，区位的重
要性不言而喻，好的区位内的房地产项目必然能够最大限度盈利，而不
合理的区位往往会使得房地产开发商面临亏损。
３、项目可行性分析风险
可行性研究做为房地产投资项目决策环节的重要组成部分，主要
是从相关技术、经济领域对其做出全面的技术经济评估，进而研判该项
目是否可行。房地产项目可行性分析必须依据大量的市场调研数据，
并结合项目所在地区的房地产市场信息，在实际操作中这些信息数据
不可能完全准确的获取，因此，房地产项目在可行性分析方面存在一定
的风险。
（二）项目实施阶段风险因素识别
ｌ、施工中的风险
施工中的风险主要包括进度风险、成本风险、质量风险等，进度风 险是指工期延误导致项目错过最佳经营时机，无形中增加了项目总成
本，为项目带来资金积压等风险；成本风险是指对项目建筑施工中所要 支出的成本处理不当均，给房地产建设项目造成总施工成本的增加；质
量风险是指施工质量部合格影响整个房地产项目的经营，甚至对整个
