武汉光谷项目商业调研报告
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武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目商业调研报告
二00五年六月
目录
一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析 (3)
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 (5)
三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 (9)
四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查 (10)
五、商业收益率调查 (11)
六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 (13)
1、武汉主要复合商圈调研及分析 (13)
2、武汉“MALL”商业趋势分析 (28)
3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 (35)
4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点
(34)
5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 (41)
七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 (49)
八、国内外品牌商家商业空间需求特征 (53)
一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
5万方以上商业名单：
上表中29-42为目标商场，根据《商业市场项目主要调查资料汇编》，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：
1.营业面积图。
分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用； 29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。
3.业态比例图。 分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。
说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。主力商业名单（2.5-5万平方米）： 1.汉口商业。汉口商场样本具体代码：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、
23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。
（1）营业面积图。
分析：30000平方米左右的商业分布在汉口的有14个，9-12万平方米之间的有3个15万以上的有四个。
（2）扣点率比较图。
分析；32-34（汉正街第一大道-大武汉家装广场）没有开业；扣点率最高的是新世界百货，达到达了30%；20-25%之间的有18个，占整个样本的60%左右。扣点率最低的是港澳中心，不到15%。
（3）.业态比例图。 分析：零售业的比例远远超过餐饮和娱乐之和，餐饮和娱乐所占比例超过10%的各有两家。汉口的经济是三镇当中最强劲的，娱乐业态与餐饮不分伯仲，暗示了汉口的经济发展水平较高。
2.武昌商业。武昌商场样本具体代码：1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。
（1）营业面积图。
分析：武昌区商业营业面积在5万平方米以下的商场占武昌样本数的73%。（2）扣点率比较图。 分析：比较汉口商场扣点率可看到，武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。（3）.业态比例图。
分析：武昌商场业态比例结构很有特点，零售业最低的也占80%以上的比重，餐饮比例明显比娱乐比例要高，相比较汉口的业态比例结构，说明武昌商场的娱乐业还有待发展。
3.汉阳商业。汉阳商业代码：11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。（1）营业面积图。
分析：汉阳商场大部分在50000平方米以下，大型综合性商圈基本没有，该区商业配套有待完善。
（2）扣点率比较图。 分析：汉阳商场扣点率都在15-20%之间，没有区分度，表明产品缺乏差异性。（3）.业态比例图。
分析：从业态结构上来看，汉阳与武昌的特点是很相近的，既餐饮的比例与娱乐的有比例明显的区分。
三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析
总商业面积合计：>153354平方米。
运营分析： 群光广场：2003年9月开业，该商场产品定位较有特色，业态结构合理，引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色的美食和儿童游乐场，经营效益稳定。
世纪中商百货：该商场集百货、餐饮、健身于一体，平均日销量50万元，2003年完成利税477万元，创造了武汉市同等级商贸企业开业当年销售额和利税最好的业绩。目前，运营情况较稳定。
百安居武汉店2003年5月开业。开业至今，该商业负面消息不断，没能很好的树立品牌形象，这对销售业绩有不小的影响。
凯旋门广场，地处徐东商圈，浓郁的商业氛围和较旺的人气保证了它的市场份额，虽然不是很有特色，但也能保持平稳的销售业绩。
中百仓储与工贸家电都是以普通消费品为主要经营种类，其低价吸引了不少人气。此类商业最适宜在新建的居住组团出现，会在一定程度上满足新居落成的人们的需求。
四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查 五、商业收益率调查
（数据来源：二手房合同备案）。
1.武广商圈平均收益率调查 注：万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段
2.中南商圈平均收益率调查
注：中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段
3.鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查 注：鲁巷-街道口指鲁巷广场为首至蓝星电脑广场等距离分为首中尾三段鲁巷-地大指鲁巷广场为首至地质大学等距离分为首中尾三段
鲁巷-民院指鲁巷广场为首至中南民族大学等距离分为首中尾三段鲁巷广场半径三公里商业平均收益率：5%
六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析
1、武汉主要复合商圈调研及分析
武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区，汉正街复合街区，中山大道（江汉路步行街）复合街区，中南复合街区及徐东复合街区。
（一）武广复合商业街区
位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。1992年，武商集团投资3000万元，完成了武汉商场10层新楼及5层老楼的新建与扩建工程，使武汉商场营业面积从1.4万平方米扩大到3.3万平方米，成为当时武汉市最大的购物中心，年销售额由2.08亿元增长到6.23亿元。
1996年，武商集团投资3.5亿元，历经三年建成的武汉广场购物中心正式开业。武汉广场高达50层楼，总投资9亿元，其中1--8层为营业大楼，营业面积8万平方米，是武汉商场的二倍多。武汉广场是华中地区最大的集购物、餐饮、
娱乐、休闲于一体的大型购物中心。开业第一年，年销售达10亿元，年利润达1亿元，是全国综合效益最好的单体购物中心。
1999年，武商集团投资7亿元兴建的世贸广场购物中心开业。世贸广场楼高58层，是武汉市最高的标志性建筑。
加之2000年底庄胜集团与日本崇光百货共同管理的武汉庄胜崇光百货商场（SOGO）在此开业。由此,以武汉广场为核心的复合商业街区逐步形成。2000年后，随着相邻建设大道金融一条街的繁荣，武广商圈辐射范围开始通过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。
本商圈具体情况如下表：
由上表可以得出, 武广商圈已发展的十分成熟,其拥有传统百货、专业市场、大型超市及街区商业,在各商场的定位上,也呈现出明显的不同,如下表: 注:业态比例按零售：餐饮：娱乐进行对比。业态比例根据各业态所用面积进行测算。
