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上海万科项目开发前期设计与报批报建参考控制节点（一）说明：本页图表是根据闵行区报批报建历史经验归纳形成的参考控制工期，对于受不同区域特殊因素影响及有加速要求的项目可据此工作内容对各阶段参考工期进行调整。
任务名称编制详规详规批复建设用地规划许可证方案设计方案征询、批复可研报告批复扩初设计扩初征询、批复施工图设计施工图审图办理规划许可证施工许可证期 工 考 参天O 2天O 6天O 2天O 5天5 3天O 6天O 5天天O 3天O 2天O 2天O 120：天 25F 0I75 801001125 |151175 185200 210|2252352502753001 32513503601主要报批报建工作详规报批■60用地规划许可证方案批复~20~25""方案征询扩初征询 扩初批复9 ................. -----------------------可研报告批复60规划许可证------- ►20工程实体施工一主体施工达到预售条件参考值♦O15设计工作前置工作右 编制详规i20方案设计 50►O' --- K3扩初设计 501详规评审会：相关辅助工作▼编制环评报告环评报告批复O ---- >O ---------占土地岀让合同 g 缴纳土地岀让金和土地补偿费扩初评审会地名申请►O缴纳契税辛土地证预售证进度签证2025报监施工许可证50 |>d缴納配套费 申请开工/施工计划O —► ------------ O办理招标及中标通知书專拆迁许可证地批准书>9说明：1地下结构施工：4、室外雨污水施工：小高层、高层：主体结构施工从2层以上搭设外部挑脚手架；雨污水施工在落架前开始并完成；5、全装修施工：对于全装修项目，施工总工期增加90天。
6、应额外考虑的因素a）对外承诺的工期应适当考虑施工过程中的不确定因素影响，在施工工期基础上适当延长。
b）主体施工遇春节增加20天工期；其他法定节假日酌情考虑。
1.目的科学有效地安排项目各阶段的报批报建工作，确保项目的正常开发经营。
2.适用范围适用于上海万科项目开发过程中，因为地理位置较远，报批报建成本较高而由项目经理部负责的报批报建工作。
3.术语和定义4.职责4.1.项目经理部4.1.1.严格按照公司规范化运作要求，根据项目开发进度，及时准确地办妥各项目所需报批报建手续，提供相关合法文件，为各项目的顺利开发经营提供保证；4.2.市场营销部、客户事务部、项目发展部、采购管理部、成本管理部、设计部负责提交本部门报批报建资料。
5.工作程序5.1.在项目开发过程中，需各部门向项目经理部提交的报批报建资料及提交时机见下表：5.2.项目经理部收集到报批报建所需资料后，按照政府主管部门依法行政手册要求，递交资料。
5.3.政府主管部门窗口收文后，项目经理部主办人员在取得批文前，至少与政府经办人联系一次，了解办文进展或按对方要求进行配合工作。
5.4.政府部门承诺的办文时限到期当日或次日，项目经理部主办人员到指定地点领取批文，移交项目秘书归档，由项目秘书交总经理办公室存档。
6.相关记录6.1建设用地规划许可证6.2建设工程规划许可证6.3工程施工许可证6.4预售许可证6.5竣工备案表赠送：一份《国际商业合同》国际商业合同买方：___________________________________地址：邮编：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________ 国籍：____________卖方：____________________________________地址：邮编：____________ 电话：____________法定代表人：____________ 职务：____________ 国籍：____________买卖双方在平等、互利的原则上，经协商达成本协议条款，以共同遵守，全面履行：第一条品名、规格、价格、数量：单位：____________________________数量：____________________________单价：____________________________总价：____________________________总金额：____________________________第二条原产国别和生产厂：第三条包装：1.须用坚固的木箱或纸箱包装。
万科房地产规划流程万科房地产规划全过程指南:房地产规划是项目的脊梁。
房地产规划的过程决定了项目营销工作的开展方式。
本文分享了万科房地产规划的全过程，看大型房地产企业如何规划。
早期规划的总体过程在早期规划阶段一、可行性研究阶段1.市场分析2.市场预测3.收入、成本和费用预测4.财务评价5.灵敏度分析6.得失相当分析7.风险评估二.项目研究1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势)2.项目价值分析:位置值，项目资源3.竞争环境:相同位置、类型和价格、经典建筑和成功案例的竞争性项目4.潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出研究结论)三.项目定位1.SWOT分析:优势、劣势、机遇和挑战2.客户导向:客户细分、客户研究、客户筛选、客户导向3.产品定位:内容、策略4.价格定位:竞争产品、产品特性、开发商品牌、市场前景5.经济效益分析:开发商，小业主四.市场推广1.卖点的细化:位置、产品、附加值2.项目整体形象设计:图像支持和图像表达的要素3.促销成本预算:4.现场包装计划:5、制定销售策略:销售机会、销售订单、销售目标6.制定推广策略:低驱动高驱动，高驱动低驱动，高驱动高驱动，价格稳定7.总体营销时间:早期规划分为几个阶段。
一、可行性研究1.可行性研究的定义:可行性研究是指在做出投资决策之前，对建设项目进行全面的技术经济分析和论证的过程。
2.可行性研究的作用:它是项目投资决策的基础。
它是筹集建设资金的基础，是开发商与有关部门签订协议和合同的基础，也是制定下一阶段规划和设计的基础。
3.可行性研究的内容:二、项目研究项目研究目的:宏观经济环境研究●宏观经济环境宏观经济政策和经济形势(通货膨胀、利率、汇率等)。
)重大事件及其影响(如北京XXXX奥运会、上海XXXX世博会)、城市经济形势(国内生产总值、人均收入等。
)，城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等。
)人口及其变化(总数、新家庭数量、移民居民人口比例等。
【最新资料,Word版，可自由编辑！】项目名称：北京顺义区空港居住项目送审单位：金地集团北京公司编制日期：二○○八年五月目录摘要正文一、项目基础信息...........................................1、地块位置............................................2、用地性质............................................3、开发程度............................................4、规划指标............................................二、项目来源及要求.........................................1、时间安排............................................2、保证金..............................................3、竞地原则............................................4、地价支付进度（假定竞得价为12亿）...................5、交地................................................6、开发主体............................................7、开发建设期限........................................8、其他................................................ 第二章片区概况及规划...........................................一、宏观区域概况（顺义区）.................................1、经济优势............................................2、交通优势............................................3、生态资源丰富........................................4、配套概况............................................5、新城规划............................................二、中观区域概况（临空经济圈）.............................1、主要经济板块........................................2、主要居住板块........................................三、顺义区土地市场概况.....................................1、用地规划............................................2、土地供应概况........................................第三章地块基本素质分析及结论...................................一、地块素质分析...........................................1、项目区位............................................2、项目四至............................................3、道路交通系统........................................4、地块景观资源........................................5、生活配套设施........................................6、市政配套设施........................................二、项目风险分析及结论..................................... 第四章北京市房地产宏观市场分析.................................一、北京市房地产市场分析...................................1、04-07北京房地产投资市场分析.........................2、04-07北京房地产住宅市场投资分析.....................3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析.................4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析.................二、北京市土地市场分析.....................................三、房地产政策分析......................................... 第五章项目细分市场分析.........................................一、项目区域市场分析.......................................1、竞争片区的界定......................................2、竞争片区特性分析....................................3、竞争强度分析........................................二、项目竞争片区供需分析...................................1、竞争片区未来供应分析................................2、竞争片区未来需求分析................................3、周边住宅市场需求潜力分析............................三、典型项目个案分析.......................................1、龙湖香堤漫步........................................2、万科四季花城........................................ 第六章项目定位及结论...........................................一、项目的SWOT分析........................................1、优势................................................2、劣势................................................3、机会................................................4、威胁................................................二、客户定位...............................................1、大户型..............................................2、小户型..............................................三、产品定位...............................................1、基本属性与定位基础：................................2、产品定位............................................3、商铺................................................4、产品建议............................................四、价格定位...............................................1、叠拼价格............................................2、6层电梯花园洋房价格.................................3、小高层价格..........................................4、商业定价............................................5、车位定价............................................6、项目周边租赁市场状况................................7、价格涨幅预测........................................8、销售进度安排及全程均价预测.......................... 第七章项目分期及总体开发计划...................................一、项目分期...............................................二、项目总体开发计划....................................... 第八章项目测算及敏感性分析.....................................一、项目收益测算...........................................1、项目收益及现金流测算的基本假设......................2、项目收益测算情况....................................二、项目敏感性分析.........................................1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析..................2、挂牌报价对收益的敏感性分析..........................三、结论与建议............................................. 附件：1、项目总体开发计划2、项目销售周期3、经济测算表摘要一、项目概要二、项目概况1、项目背景本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。
付
置/维修广州万科公司项目付款及费用报销审批流程表（20060616修订版）
号资料证明（统一格式） 5、注明是否属预算内费用 6第 1 页，共 2 页
算
广州万科公司项目付款及费用报销审批流程表（20060616修订版）
注1、“×元以上”均包含本数；
注2、所有银行付款需收款单位提供帐号资料证明；
注3、表中“主管领导”：指按公司管理架构，经办部门的上级主管领导；“直接上司”指经办人的直接上司；
注4、部分项目付款需附专项报告，专项报告的审批流程与上述相应的付款审批流程相同，但在付款时：
1）专项报告中，费用事项较为单一，费用金额事前确定的，在专项报告完成审批一周内报销付款，可只由经办部门经理审批、财务部复核付款；
2）专项报告中，费用事项复杂、金额事前不确定，或报销付款时间超过专项报告最终审批一周，则仍需按上述表中的权限及程序进行审批；
注5、合同外付款除按上面流程书面审批外，还需同时通过邮件内部审批后报总部审批(工程款单笔金额低于50万可以不用总部审批)。
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万科集团房地产开发流程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章：项目决策阶段◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
建筑规划方案报审流程建筑规划方案报审流程，通常包括以下步骤：1. 提交报审申请：申请方根据项目需求和规划要求，编制建筑规划方案，并填写相关报审申请表格。
申请表格通常包括项目名称、申请单位、开发商信息、规划设计单位信息等。
2. 材料准备：申请方根据相关要求准备提交的申请材料。
常见的申请材料包括建筑规划方案报告、建筑设计图纸、土地规划及使用证明、建设用地申请书等。
3. 申请材料初审：报审单位对提交的申请材料进行初步审查，确认材料是否齐全、符合规定格式等。
如果材料不齐全或未按要求提交，将要求申请方补充材料或重新提交。
4. 技术评审：报审单位对材料进行技术评审，主要评估建筑规划方案的可行性、合理性和符合性。
评审人员通常包括建筑师、规划师、设计专家等。
5. 专家评审：有些地区的建筑规划方案报审流程还包括专家评审环节。
专家评审主要是由行业内的专家组成专家委员会，对建筑规划方案进行评审和审查，提出意见和建议。
6. 公示和听证：有些地区对建筑规划方案报审流程设置了公示和听证环节。
公示通常是将申请的建筑规划方案在规定的场所进行公示，让社会公众提出意见和建议。
听证会则是邀请相关利益相关方和专家参与讨论和审议，听取各方意见和建议。
7. 报审结果：报审单位根据技术评审和专家意见，综合评估建筑规划方案的合理性和可行性，决定是否通过报审。
报审结果通常会以书面形式通知申请方，并在相关网站或公示场所公布。
8. 修改和再报审：如果申请方的建筑规划方案未通过报审，报审单位将通知申请方进行修改。
申请方在收到通知后，根据报审单位提出的修改要求进行修改，并重新提交报审申请。
9. 签署合同：如果建筑规划方案通过报审，申请方和报审单位将签署合同，明确双方权责，确保建筑规划方案得到有效实施。
10. 后续审查：建筑规划方案报审通过后，报审单位还将进行后续的监督审查，确保建筑规划方案的实施过程符合规划要求和申请批准的内容。
需要注意的是，具体的建筑规划方案报审流程会因地区、项目类型和相关法规的不同而有所差异。
万科房地产设计图纸自审制度公司：_________________审核：_________________时间：_________________万科房地产设计图纸自审制度万科房地产设计图纸自审制度第1条图纸自审由设计管理部负责组织与安排。
第2条接到图纸后，总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。
第3条总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求。
第4条图纸自审的主要内容(1)各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。
(2)施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。
(3)平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。
(4)图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。
(5)建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置(坐标)、标高及交叉点是否矛盾。
平面图、大样图之间有无矛盾。
(6)图纸上构配件的编号、规格型号及数量与《构配件一览表》是否相符。
第5条图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。
2.设计管理操作工具(1)工程项目设计任务单项目名称：专业：编号：日期：序号设计任务内容设计师：专业负责人：项目负责人：(2)设计任务修改审批表设计项目名称：编号：序号原设计任务内容设计任务修改内容123……设计人项目负责人批准人日期日期日期(3)设计任务修改审批表。
万科项目报备流程万科项目报备流程是指在进行房地产开发过程中，开发商需要按照规定的程序和要求向相关部门进行报备，以确保项目的合规性和可行性。
以下将详细介绍万科项目报备流程的具体步骤和要求。
1. 立项阶段。
万科项目报备流程的第一步是立项阶段。
在确定开发项目的初步构想后，开发商需要向相关部门提交项目立项申请。
申请材料包括项目规划、用地情况、开发方案等内容。
相关部门将对项目进行初步审核，确定项目的可行性和合规性。
2. 土地出让阶段。
如果项目需要用到国有土地，开发商需要参与土地出让竞买。
在竞买过程中，开发商需要提供相关资质证明和财务资料，以确保其具备开发该项目的实力和资金实力。
竞买成功后，开发商需将土地出让合同备案报备至相关部门。
3. 建设规划许可阶段。
在确定项目用地后，开发商需要向规划部门提交建设规划许可申请。
申请材料包括项目规划图、建设方案、环境影响评价报告等内容。
规划部门将对申请材料进行审核，确保项目规划符合相关法律法规和城市规划要求。
4. 施工许可阶段。
一旦项目的建设规划获得批准，开发商需要向建设部门提交施工许可申请。
申请材料包括施工图纸、施工方案、施工单位资质证明等内容。
建设部门将对申请材料进行审核，确保施工方案符合相关安全和质量要求。
5. 预售许可阶段。
在项目建设完成后，开发商需要向房地产主管部门提交预售许可申请。
申请材料包括项目验收报告、预售广告、销售方案等内容。
主管部门将对申请材料进行审核，确保项目符合相关销售和交易规定。
6. 其他审批阶段。
除了上述主要审批阶段外，万科项目报备流程还可能涉及到其他审批程序，如环保审批、消防审批、用电审批等。
开发商需要根据项目实际情况向相关部门逐一提交审批申请，并按照要求完成相关手续和程序。
总之，万科项目报备流程是一个复杂而严谨的过程，需要开发商严格按照规定的程序和要求进行申报和审批。
只有确保项目的合规性和可行性，才能最终顺利完成项目的开发和交付，为购房者提供高品质的住房产品。
