商业地产招商运营讲义课件

■固定性 ■个别性 ■耐用性 ■稀缺性 ■多用性 ■外部性 ■先导性 ■长期性 ■政策性
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6.商业地产发展的三个阶段
■第一阶段：萌芽阶段 时间：1980年-1992年 影响区域：东南沿海改革开放特区 介入方式：1、自已开发自己经营 2、公司成立策划部 ■第二阶段：觉醒阶段 时间：1992年-2002年 影响区域：中心城市，如广州、北京、上海 介入方式：1、城市老商业区改造 2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营 业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮） 2、大卖场、超市
总建筑面积：
也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和， 包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。
容积率：
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
建筑密度：
一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。
七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或ຫໍສະໝຸດ Baidu
煤气、平整土地
净地、毛地、生地、熟地：
三种类型
出 租 型
订 单 型
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3、商业地产的客户
投资者最关心什么？
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3、商业地产的客户
物业是否能增值! ! !
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3、商业地产的客户
怎样才能让投资者觉得某个物业能增值 呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？
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3、商业地产的客户
背景环境——大的经济环境是否健康发展
行业环境——商业地产行业是否是投资热点
地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展
同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否 有发展空间
项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同
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4.影响客户决断的因素
影响客户决断的因素
客户：不仅指投资客，更是针对经营者，因为 他们才是更加专业、更加挑剔的客户。
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7.商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售 的模式 其资金回收模式相 对简单 大多数的住宅类产品的购买 者在购买住宅类产品时，主 要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去， 将社区的物业管理做好，就 基本算是大功告成
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销 售部分的面积，靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产 品是作为一种稳定型、投资回报 率较高的一种投资工具，买来作 为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商 铺卖出去，而且还要将后期的经 营、推广作为第一等大事来对待
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“商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业 地产之前，首先应对房地产业做初步了解。 〈1〉什么是房地产？ 〈2〉什么是商业地产？ 〈3〉目前国内的代表有哪些？
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目 录
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房地产概念
商业地产分类 商业地产的专业名词 投资概算与投资回报收益
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一：地产概念
1.房地产
房地产具体是指土地、建筑物 及其地上的附着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益
金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业
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四.商业街区 复合型街区: 南京路\王府井\春熙路\芜湖中山路\合肥淮河路 主题特色街区:中西街\哈街\苏州婚纱街\三里屯酒吧街
五.复合型商业地产 北京东方新天地\华南MALL… 明发商业广场\信地城市广场…
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2、商业地产的三种类型
销 售 型
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4.影响客户决断的因素
影响客户决断的因素
内在因素 外在因素
客户自身实力、知识、年 龄、偏好、……
其他 参与开发的 项目本身 公司品牌 （唯一性）
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（1）外在因素
开发商
实力 信誉 经验
参与开发的 公司品牌
发展商 建筑设计 公司 物业、运 营公司
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〈商业地产〉
商业地产基本概念知识
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前 言
房地产是国民经济发展的一个基本要素，任 何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又 是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足 之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性
和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房
地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业 和支柱产业。
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6.商业地产发展的三个阶段
■第三阶段：冲浪阶段 时间：2002年-2012年 影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市 2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市 3、重视构建城乡商品市场体系的市、县 介入方式：1、新城区建设 2、拆违与旧城改造 业种业态：1、商业步行街 2、购物中心（shopping mall） 3、CBD（称城市中心商业区更准确一些） 4、专业市场
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4.商业地产
商业地产
习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业 物业的功能多样化，既有能满足市民购物、 饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有 能满足商家经营、商务活动、市民投资等 需要的经济功能。
商业地产是包括购物中心、社区商业、商 业街、批发市场、复合型地产
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5.商业地产的特征
九大特征
社区型商铺
底商型商铺 写字楼商铺 交通设施商铺
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10.商业地产投资市场产品类别
都市型 社区型 按投资价值划分 便利型 专业型 其他商铺
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目 录
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房地产概念
商业地产分类 商业地产的专业名词 投资概算与投资回报收益
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二：商业地产分类
一.购物中心
广州天河城/北京金源MALL/华南MALL 元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场 二.专业市场 安徽大市场/长江批发市场 站前街服装市场/建材/电子IT/农产品…… 三.社区商业
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8.商业地产的四元素
商业地产的四元素
开 发 商
投 资 客
商 户
消 费 者
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9.商业地产的发展特点及趋势
高品质商 业地产
分割商铺 领风骚
商业地产发展 趋势及特点 国际资本 加紧抢滩 第三方经营 管理发展趋 向显著
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10.商业地产投资市场产品类别 购物中心 市场型商铺 按开发形式划分
1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、土地使用权、典当权等。
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2.土地使用年限
居住用地：70年 工业用地：50年 最高年限 科、教、文、卫用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或者其他用地 ：50年
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3.基本名词