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土地评估的原则和方法一、土地评估的原则（—）供求原则（二）替代原则（三）最有效使用原则：（四）均衡原则（五）报酬递增或递减原则（六）公平原则（七）预测原则（八）房地分估、土地优先的原则（九）动态原则二、土地评估的方法（一）、收益还原法：收益还原法：也称收益现值法。
它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。
这种方法也称为地租资本化（法）。
采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。
（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。
人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。
可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。
（三）、成本逼近法：成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。
（四）、假设开发法假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。
1、基本原理根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。
2、估价的等程序一般是（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。
（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格（3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
土地使用权评估方法1. 简介土地使用权评估是指对土地使用权价值进行评估的过程，以确定土地的合理价格和价值。
土地使用权评估方法是指用于评估土地使用权价值的具体方法和技术手段。
土地使用权是指国家授予个人、集体或单位在一定时间内占有、使用、收益并依法处置土地的权利。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，土地使用权属于国家所有，但可以依法以不同形式授予个人、集体或单位。
2. 土地使用权评估方法的分类根据不同的目的和具体情况，土地使用权评估方法可以分为以下几类：2.1 市场比较法市场比较法是常用的土地使用权评估方法之一。
该方法通过对市场上类似性质、位置和用途的土地交易数据进行分析，来确定被评估土地的价值。
该方法适用于有充足可比数据且市场交易活跃的情况。
市场比较法主要包括以下步骤： - 收集相关市场数据，包括成交价格、面积、位置等。
- 对市场数据进行筛选和调整，剔除不符合条件的数据。
- 根据调整后的市场数据，计算出土地的平均价格或价格区间。
- 根据被评估土地的特征和条件，确定相应的调整系数。
- 将调整后的市场价格与调整系数相乘，得出被评估土地的价值。
2.2 收益法收益法是另一种常用的土地使用权评估方法。
该方法基于土地使用权所能产生的经济收益来确定其价值。
通过预测未来一定时期内土地使用权所能带来的租金、利润等收益，再通过贴现和资本化等方法计算出土地使用权的现值。
收益法主要包括以下步骤： - 收集相关经济数据，包括租金、利润、成本等。
- 预测未来一定时期内土地使用权所能带来的经济收益。
- 确定适当的贴现率或资本化率。
- 将预测得到的经济收益按照贴现率或资本化率进行折现或资本化处理。
- 计算折现或资本化后得到的现值，即为被评估土地使用权的价值。
2.3 成本法成本法是一种基于土地使用权的重建成本或替代成本来确定其价值的评估方法。
该方法适用于无市场交易数据或市场交易数据不完备的情况。
《土地经济学》期末考试试题库含答案一、名词解释：1、土地2、土地的自然供给3、土地的经济供给4、土地需求5、级差地租6、绝对地租7、地租8、地价9、土地利用10、土地集约利用11、土地的规模利用12、土地的利用规模13、土地利用计划14、土地计划利用15、可持续发展16、土地可持续利用17、土地人口承载力18、土地所有制19、土地使用制20、产权21、土地所有权22、土地使用权23、国有土地使用权的出让24、国有土地使用权的转让二、名词辨析1.级差地租和绝对地租2。
土地报酬和土地肥力3。
土地市场运行模式和土地市场运行机制4、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ三、辩析题（判断正误并说明原因）1、土地的自然供给是针对人类的生产、生活以及动植物的生长而言的《土地经而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的因此两者之间没有关系《土地经济学2、土地市场是依靠以土地的供求机制为核心的市场机制的作用来运行的土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的3、土地规模经济的来源包括内部规模经济和外部规模经济外部规模经济是指整个行业或者整个区域的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位成本增加收益减少4、土地利用规模即土地规模利用《指一个单位经营土地数量的大小《土地5、农业区位论与工业区位论的中心思想都是通过合理布局以减少运输费用来获得最大利润6、国有土地使用权的出让即国有土地使用权的转让指国家以有偿的方式将国有土地出让或转让给他人使用四、单项选择题1、下列说法中不属于土地的经济特性的是:（）A、功能的永久性B、供给的稀缺性C、利用方式的相对分散性D、利用后果的社会性2、属于政府管理土地市场的法律手段的是：（）A、土地储备制度B、土地交易许可制度C、土地登记制度D、土地计划利用制度3、影响土地经济供给的基本因素的是：（）A、气候条件B、具有可供人类利用的生产资源C、交通条件D、社会需求4、耕地的供求的变化主要受下列哪个因素的影响?（）A、人地关系的紧张程度B、人均粮食占有量C、土地的利用率D、人均耕地占有量5、首次系统地论证了土地位置与地租的关系的科学家是：（）A、屠能B、马克思C、詹姆斯。
土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。
每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。
▲土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
▲(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
▲(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法是指对土地使用权进行评估的一种方法。
土地使用权是指土地所有权人根据法律规定，对土地的利用权。
土地使用权评估是指对土地使用权价值进行评估的一种方法，是土地利用和管理的重要工作之一。
土地使用权评估可以对土地使用权的价值进行准确的估算，为土地的价值评估、土地权益的交易以及土地利用的决策提供参考。
土地使用权评估的方法多种多样，可以根据不同的目的和要求选择合适的评估方法。
常用的土地使用权评估方法包括市场比较法、收益法、成本法和折现法等。
其中，市场比较法是最常用的一种方法，它是通过对类似土地使用权的市场交易进行比较，来确定土地使用权的价值。
收益法则是通过对土地使用权所产生的现金流进行估算，来确定土地使用权的价值。
成本法则是通过对土地使用权所需的成本进行估算，来确定土地使用权的价值。
折现法是将未来的现金流折现到现在，来确定土地使用权的价值。
除了以上几种常用的评估方法之外，还有一些新的评估方法正在被开发和研究，例如基于GIS技术的土地使用权评估方法、基于机器学习的土地使用权评估方法等。
这些新的评估方法可以更好地利用数据和信息技术，提高土地使用权评估的效率和准确性。
总之，土地使用权评估方法是土地利用和管理的重要工作之一，它对土地的价值评估、土地权益的交易以及土地利用的决策有着重要的作用。
在实际应用中，需要根据不同的目的和要求选择合适的评估方法，并结合实际情况进行综合分析和判断。
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地估价原则一、土地估价的内涵土地估价是指估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然特性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。
从土地估价的概念可以看出土地估价具有以下几个方面的内涵。
（一）土地估价必须依据土地估价的原理和方法土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具商业价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。
这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法；只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出土地价格。
（二）土地估价必须依据充足的土地市场资料土地价格的形成最终取决于土地交易双方。
也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场的交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正、客观、合理的土地价格。
（三）土地估价必须考虑政府土地政策的影响政府的城镇规划对地价可产生巨大影响。
同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。
如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正、合理。
（四）土地估价要充分了解估价对象地块的各种权利状况同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。
因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料进行现场勘察，弄清评估对象土地的各种权利状况。
（五）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格因为地价随着社会经济的发展变化也在不断涨落和变化。
如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估出的价格就毫无意义。
二、土地估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。
土地估价理论和方法(doc 13页)土地估价理论与方法从目前掌握的资料来看，2011年全国土地估价师资格考试大纲沿用2010年版大纲，明确的考试范围和内容没有发生变化，考试委员会不指定考试教材。
2011年全国统一按照以下时间进行考试：9月17日土地管理基础与法规8∶30-9∶30土地估价理论与方法10∶30-12∶00土地估价实务基础14∶30-17∶009月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30土地估价相关知识14∶30-17∶00通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的内容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题内容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。
从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。
考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。
考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法10∶30-12∶00。
本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。
例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。
其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。
划拨土地使用权权益基准价评估划拨土地使用权的市场化改革是我国当前乃至未来相当长一段时期内土地市场及评估管理所要面临的一项重要工作。
划拨土地使用权市场化改革必然涉及划拨土地使用权的价值和价格问题，明晰其价值属性和内涵构成，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。
但当前对于划拨土地使用权是否有价以及价格内涵构成、评估确定等问题，理论界和实践部门尚缺乏统一定论，给实践操作带来诸多困难。
以下我们通过对划拨土地使用权的价值属性、价格内涵探讨为基础，分析划拨土地使用权价格评估确定方法思路，供萧县实践参考。
一、划拨土地使用权权益价格的内涵分析（一）关于划拨土地使用权的价值属性分析根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）第二条，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
目前关于划拨土地使用权的价值属性已经得到社会基本认同。
首先1994年颁布的《城市房地产管理法》明确规定划拨土地使用者要支付土地补偿费、劳动力安置补助费和青苗补助费、拆迁安置费等，因此划拨土地使用权并非都是“无偿”取得的，认为划拨土地使用权是“无偿”取得因此无价值可言的论点是缺乏根据的。
其次，1999年《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，指出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平”；2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）不仅明确提出“划拨土地使用权价格”的涵义，并对企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异等问题进行了明确，表明划拨土地使用权的价值属性已经得到部门规章层面的明确认可。
土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。
每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。
▲土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
▲(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
▲(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
第四章房地产评估（2）土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。
如地块的建筑密度、容积率等。
地产评估一般选择地块的最有效使用强度。
（3）应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。
（三）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。
而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平来预测未来的土地价格。
在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能合理地估价。
（四）供需原则在完全竞争市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。
需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。
土地也是一样，其价格也是由需求与供给的相互关系而定的。
但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法则。
其表现为：（1）价格独占性较强。
由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使其需求与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。
即土地不能实行完全竞争，所以其价格的独占倾向性较强。
（2）替代性有限。
由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特性，因此其替代性也有限。
可见，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。
在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
（五）贡献原则按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。
估价原则1.合法原则土地及其地上附着物估价是一项技术性、政策性都很强的工作，必须依据国家颁布的有关法律、法规、规程的要求进行，以求使估价结果做到合理、科学、客观、公正，成为处置土地及其地上附着物资产的强有力依据，更好的服务于社会。
2.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
3.需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4.变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
5.协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
6.预期收益原则商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的，土地的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
一、农用地价格及其影响因素（一）农用地与农用地价格1．农用地含义根据国土资源部2002年1月1日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地5个二级地类。
其中，其他农用地包含8个三级地类，分别为：1畜禽饲养地；2设施农业用地；3农村道路；4坑塘水面；5养殖水面；6农田水利用地；7田坎；8晒谷场等用地。
2．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。
农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。
（1）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。
（2）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。
（3）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。
3．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。
（二）农用地价格种类与特点1．农用地价格种类（1）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。
1农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
2农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。
（2）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。
1农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。
2农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。
一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。
城市地下空间土地使用权的价格评估林国斌;蔡为民;郝烁;刘虹吾【摘要】地下空间的有偿使用已成为必然趋势,如何显化地下空间土地使用权的价值、建立一套行之有效的价格体系和评估方法成为目前急需解决的问题.为此,在分析地下空间土地使用权价格内涵、价格体系的基础上,运用空间分配理论与方法,建立了一套城市地下空间土地使用权价格评估模型,可以快速得到地下空间土地使用权价格,为地下空间土地使用权交易提供价格依据,促进土地交易依法有序地进行.%The paid use of underground-space becomes inevitable. How to manifest the land-use rights value of underground-space , and to establish a set of effective price system and the evaluation method become an urgent problem to be solved. Therefore, by using of space distribution theory and method, a set of land-use price evaluation models of the urban-underground space is established on the basis of analyzing the underground-space land-use price connotation and price system. The underground-space land-use prices can be got quickly, which provides the price basis for trade of underground-space land -use rights, and promotes the land deal in an orderly manner according to law.【期刊名称】《天津工业大学学报》【年(卷),期】2012(031)006【总页数】5页(P80-84)【关键词】地下空间;土地使用权;价格;评估【作者】林国斌;蔡为民;郝烁;刘虹吾【作者单位】天津大学管理与经济学部,天津300072;天津工业大学土地利用工程研究中心,天津300387;天津工业大学土地利用工程研究中心,天津300387;天津工业大学土地利用工程研究中心,天津300387【正文语种】中文【中图分类】F061.6;F301.4地下空间土地使用权在城市开发过程中具有巨大的资源资产价值，已经成为城市发展的一种宝贵财富.目前，我国各地越来越重视城市地下空间的开发利用，呈现出大规模、超常规发展态势.据不完全统计，北京市和上海市地下空间开发利用总量现已超过3000万m2，并正以每年10%的速度增长[1].随着天津市经济的快速发展，城市规模不断扩大，人口数量日益增长，城市用地越加紧张，城市地下空间资源作为城市的自然资源在经济建设、民防建设、环境建设等方面具有重要意义.为此，天津市十分重视城市地下空间的开发，《天津市城市总体规划（2005-2020）》中就明确提出“合理开发利用城市地下空间”，近年来，相继制定了《天津市地下空间规划管理条例》、《天津市地下空间信息管理办法》、《天津市城市地下空间国有建设用地供应管理办法》等政策法规，引导土地开发利用转向地下空间开发，促进土地节约利用.目前天津市地下空间越来越多地被开发利用，而对地下空间土地使用权价值的评价方法却尚未明确，因此建立一套行之有效的价格体系和评估方法成为目前急需解决的问题.1 地下空间土地使用权价格1.1 地下空间土地使用权价格的内涵合理开发利用地下空间，可以有效拓展城市发展空间、节约利用土地、提升城市综合功能.地下空间的开发利用作为城市空间立体开发的重要组成部分，越来越得到国家及各级政府的重视.为此，为了增加土地利用效益，适应土地利用的多元化，促进土地利用由平面向立体发展，我国在2007年颁布的《物权法》中首次提出可以在地下设立建设用地使用权.《物权法》指出，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权.”这为管理地下空间土地使用权奠定了法律基础.《城镇土地估价规程》指出，土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和.由于《物权法》将建设用地表述成一个空间的概念，因此，可以通过类推的方法来定义地下空间土地使用权价格:在正常市场条件下一定年期的地下空间土地使用权未来收益的现值总和.地下空间土地使用权是指在地表以下的地下空间所拥有的使用权，可以进行开发建设，能够独立占有，具有收益和处分的地下空间权益.1.2 地下空间土地使用权的价格体系参照目前的土地使用权价格体系，从应用和管理角度可将地下空间土地使用权价格体系分为宗地地价和基准地价两个层次[2]:（1）宗地地价，主要反映特定地下空间土地使用权的价格水平.地下空间土地使用权宗地地价是一个特定价格，宗地的区位条件、市场行情、宗地开发成本、形状、与地上权相连或单独使用等因素直接影响宗地地价的高低.对于地下空间土地使用权价格的评估，可以依据特定的评估目的，结合待估地下空间所在区域的地上、地下土地使用权平均价格水平及地下空间的个别因素，选择多种评估方法进行评估.地下空间土地使用权宗地地价具有时效性，是特定时点上的价格，在估价中一定要有明确估价基准日，时点不同，价格不同.（2）基准地价，主要反映土地市场中地下空间土地使用权的平均地价水平和变动趋势.基准地价可以起到指导和控制宗地地价、规范地下空间土地使用权市场交易的作用，也能够为政府调控地下空间土地使用权地价以及制订相关地下空间土地使用权地价管理措施提供科学依据.专业评估机构受政府的委托对地下空间土地使用权基准地价进行评估，评估结果须广泛征求公众意见，由市县人民政府定期公布.2 国内外地下空间土地使用权价格评估2.1 地下空间土地使用权价格评估的国外实践掌握土地价值在立体空间上的分布规律，对于土地空间使用权的评估有重要意义[3].包括德国和日本在内的很多国家开展的关于立体地价评估的研究值得借鉴. （1）德国.德国在评估土地使用权价值的时候采用了立体空间的概念，称为史基墨滚动法.方法是首先收集每个楼层的售价，求出其每平方米的单价，用单价代表各楼层的经济价值.但楼面单价并不能直接应用于评估楼层经济价值，土地价格评估机构还需进一步依据估价目的、待估宗地区位、土地用途、地上建筑物等因素，对待估宗地进行系数修正，将价格调整到与实际情况相符合.史基墨滚动法模型把建筑空间分为3个类型，分别为混合商业地带、繁华商业地带和办公场地.通过测算，认为一楼一般具有最高的经济价值，其效用比率高于其他楼层，因此，3种空间类型都将一楼的效用比率设定为1，其它楼层的相应效用比率如表1所示.表1 史基墨楼层效用比率Tab.1 Schirmer floor utility ratio楼层混合商业区繁华商业区办公场地五楼 0.3591 0.3333 0.3323四楼 0.3591 0.3333 0.3323三楼0.4006 0.4981 0.3323二楼 0.4006 0.6667 0.5000一楼 1.0000 1.0000 1.0000负一楼 0.1215 0.8352 0.5000负二楼 0.1215 0.1648 0.1677（2）日本.日本评估土地立体利用价值时采用楼层效用比率作为依据，如表2所示. 表2 楼层效率比Tab.2 Floor utility ratio1楼以上为住宅五楼 0.401 0.700 0.300 0.300 0.300 1.000四楼 0.428 0.727 0.300 0.300 0.300 1.000三楼 0.441 0.7540.600 0.300 0.300 1.000二楼 0.615 0.794 0.700 0.700 0.700 1.000一楼 1.0001.000 1.000 1.000 1.000 1.000负一楼 0.557 — 0.600 0.600 0.600 1.000负二楼 0.331 — 0.400 0.400 0.400 1.000楼层下层商铺上层办公单一办公4楼以上为住宅下层办公（商铺）上层住宅单一住宅3楼以上为住宅假定建筑物价格的立体分布和土地价格的立体分布一致，表2中指数为各层单位面积的指数，该指数与同一楼层的楼地板面积相乘得到该层的有效指数，该有效指数可以近似代表该楼层的效用比率.表2中各楼层单位面积指数应根据区位、用途、建筑物外观等的不同而作相应修正.把一楼的效用比率设为1，以一楼为基准，向下和向上均逐层递减[4].从德国和日本的研究可以看出:①总体楼层效益比率呈现相同趋势，即地上1层利用效益最大，地上空间利用效益随高度增加而递减，地下空间的利用效益随深度增加递减，可以作为我国制定立体地价的参考.②地下空间土地使用权的价值及地价分配率随其深度、用途、区位的不同而不同.因此，国土部门不但要定期开展地下空间土地使用权价格的市场监测工作，而且要建立区域的地下空间土地使用权价格变化数据库，并定期进行更新.③制定立体地价方案时，必须首先做大量的价格调查，了解高层建筑物各楼层价格的差异.2.2 地下空间土地使用权价格评估的国内实践国内主要是借鉴土地使用权价格评估的理论和方法，提出了一些对地下空间土地使用权评估的思路.例如对于有收益的地下空间，可采用收益还原法进行评估，主要思路是预测地下空间土地使用权未来一定年期的纯收益，并按照一定的土地还原利率将预期纯收益折现到估价时点，即可求出地下空间土地使用权的价格；对于待建的地下空间土地使用权，可采用剩余法进行评估，主要思路是预测新增加地下空间所带来的收入，扣除各类建设成本及利息、利润、税收后，以价格余额来确定新增地下空间的地价.目前，国内部分城市出台相应规定，按照基准地价的某个比例来确定地下空间土地使用权价格.例如绍兴市规定“地下空间为一层的，按照绍兴市区土地基准地价相对应用途价格（折算为楼面地价）的40%收取，用途为停车场的按25%收取，地下空间为二层以上（含二层）的按25%收取，停车场的按20%收取”.福州市规定“凡通过有偿方式取得地下建设用地使用权的，根据地下建设所在地块相对应用途的基准地价折算为楼面地价的一定比例收取出让金.具体为:地下一层，用途为商业、办公、娱乐等的，按50%收取；地下二层、三层，用途为经营性停车场（库）的，分别按20%、10%收取”.以上规定可操作性较强，但统一的比例系数无法体现不同区域地价的差异.3 地下空间土地使用权价格评估模型3.1 地价的地面—地下空间分配理论与方法由于地下空间土地使用权价值的空间分布与地上土地使用权价值具有相对一致性，从简洁、有效、实用的角度考虑，地下空间土地使用权价格可以在地上土地使用权价格评估的基础上，以地下空间土地使用权利用用途、预期收益、开发成本等为修正因素，结合地上土地利用与地下土地利用的效益费用比率，通过地价分配率系数进行修正评估，形成地下空间土地使用权价格.参照国外实践，地面-地下土地使用权价格可以通过假设开发法进行计算，公式为:式中:PL为地价；P为房地产销售价格；C为建筑成本；π为利润；i为利息；T为税费.建筑物的房地产售价可以通过市场调查取得，同时可以假定同一座建筑物中同一用途的房地产，不同楼层的建筑成本、利润、利息和税费等相同，因此可以根据不同的房地产售价求得不同的地价，这种地价差异体现了各楼层分持土地的空间价格差异[5].地价的空间分配可通过地价分配率实现.地价分配率是指将土地价格进行立体分割后分配给各楼层的比例，总和为100%，计算的基本方法是用上述公式求得的各层地价分别除以地价总和，从而得到各层地价分配率.这是一种简便易行的分割地价的方法.3.2 地下空间土地使用权价格评估模型及测算步骤3.2.1 地下空间土地使用权价格评估模型首先，根据假设开发法，从投资的角度来考虑，可以得出[4]:式中:P为不动产总价；V为地下空间土地使用权价格；C为地下空间建设成本；a 为不可预见费、管理费；t为相关税费；π为利润.整理可得:由（3）式可以看出，在 t、π、a一定的情况下，平均售价P越高，地下空间土地使用权价格V越高；地下建设成本C越高，地下空间土地使用权价格V越低.其次，建立地面—地下土地使用权价格对应模型.根据经济学等量资金力求获取等量收益的投资原理，假设地面、地下空间土地用途相同，当具有相同的投资收益率时，投资者就会去开发地下空间.设G为地面土地使用权，i为地下空间第i层的土地使用权，根据公式（2）、公式（3），可以建立以下地下空间土地使用权价格评估模型.在正常情况下，投资收益率相等，即经简化后可得:综上所述，通过公式（6），可以测算某一区域地下空间土地使用权价格对应于地面土地使用权价格的地价分配率，在已知地价分配率和地表土地使用权价格的基础上，求取地下空间土地使用权价格；也可在已知地表宗地价格的基础上，直接计算该宗地地下空间地使用权价格.3.2.2 地下空间土地使用权价格评估测算步骤地下空间土地使用权价格评估是一个完整的体系.根据公式（6），可以按以下步骤测算地下空间土地使用权价格:（1）确定评估目的，是地下空间土地使用权的出让评估、转让评估还是抵押贷款评估或其他目的评估；（2）根据评估目的，对地表土地使用权进行评估，在该阶段评估中，要依据《城镇土地估价规程》，遵循替代、需求与供给、变动、预期收益、协调、合法、最有效使用等原则，选择市场比较法、假设开发法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等对地表土地使用权进行评估；（3）通过市场比较、成本测算等确定待估地下空间土地使用权的地价分配率，计算地下空间土地使用权价格.4 案例研究本次评估对象为地下商业部分，位于地下一层，建筑面积为16348 m2，建筑高度为6 m.地下一层商业部分建成后，将以餐饮为主，兼顾零售业，并设有溜冰场.4.1 估价目的天津某投资有限公司拟受让天津市南开区红旗南路北侧2号地块地下建筑面积16348 m2的地下空间国有建设用地使用权.估价目的是对该地下建筑面积16348 m2涉及的地下空间国有建设用地使用权价格进行评估，为办理相关土地出让手续、显化土地资产提供土地价格参考依据.根据《土地出让项目地价评估条件》、《天津房地产产权证》以及《建设工程规划许可证》，待估宗地坐落于天津市南开区红旗路北侧，证载土地用途为商业用地.根据《土地利用现状分类》，设定估价对象的土地用途为商业用地.本次评估的标的物为地下建筑面积为16348 m2的地下空间国有土地使用权，涉及地块的地上建筑面积为59421.38 m2，土地面积为42801.5 m2.4.2 测算过程4.2.1 测算地面土地使用权价格根据《城镇土地估价规程》和评估人员现场查勘，以及对估价对象的特点、评估目的及待估宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，结合估价对象的实际情况，采用假设开发法和收益还原法进行估价确定评估值.主要基于以下考虑:估价对象土地使用权为近期受让的待开发用地，符合假设开发法的应用条件及适用范围，可采用假设开发法为估价方法之一；同时掌握了估价对象周围房地产的收益价格和房屋建造成本，因此选用收益还原法作为估价方法之二.（1）假设开发法:首先测算开发完成后的房地产总价，然后扣除建安费用、专业费、利息、利润、税收等费用，以此确定土地使用权价格.测算公式为:式中:VG为土地使用权价格；A为房地产总价；B为房地产开发成本；C为利润. （2）收益还原法:首先测算土地使用权在未来一定年期的纯收益，然后按照一定的土地还原利率将纯收益折现到估价时点.测算公式为:式中:VG为土地使用权价格；a为土地纯收益；r为土地还原利率；n为土地使用年期.根据公式（7）、公式（8），本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用收益还原法和假设开发法，经测算确定估价对象地面土地使用权价格为:4.2.2 测算地下空间土地使用权价格（1）通过调查市场资料，采用市场比较法确定PG、Pi.市场比较法是根据替代原则，将在同一供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象估价时点时的市场价值.由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的交易案例较多，所以可以采用市场比较法测算PG和Pi，基本公式为:式中:P为待估房地产价格；Pn为比较实例价格；A为交易状况修正系数；B为交易日期修正系数；C为区域因素修正系数；D为个别因素修正系数.根据公式（9），在同类供需圈选择3个可比实例进行修正，得出:（2）依据《天津市建筑工程预算基价》，参考同类建筑的建安费用，可测算出CG和Ci.（3）根据公式（6），计算地下空间土地使用权价格，Vi（楼面地价）=3197元/m2由此，该建筑物于估价基准日在满足价格定义和全部假设条件下的地下空间土地使用权价格为:楼面地价:3197元/m2；土地总价格:52264556元5 结束语（1）地下空间土地使用权评估是土地估价领域里的一个新内容，探索建立科学的地下空间土地使用权评估模型、估价方法和价格体系，可为地下空间土地使用权交易提供价格依据，促进土地交易依法有序地进行，是对我国现行地价体系的有益补充.（2）关于地价分配率，可分为宗地地价分配率和区域地价分配率.对于区域地价分配率，地价管理部门通过建立地价数据资料库及数据动态更新机制，测算不同区域、不同土地级别、不同土地用途的区域地价分配率，指导区域地下空间土地使用权价格平均水平，确保宗地地下空间地价分配的准确性.（3）地下空间土地使用权评估必须依据现有地价评估理论与方法.地下空间土地使用权利用效益主要取决于地表土地区位及其地上土地使用权用途，因此，地下空间土地使用权利用效益及空间收益与地面土地使用权的价值趋势基本一致.由此，可建立一套地面——地下土地使用权价格对应模型，在运用现有估价评估理论与方法得到地面土地使用权价格的基础上，通过修正快速得到地下空间土地使用权价格. 参考文献:【相关文献】[1]束昱，路姗，朱黎明，等.我国城市地下空间法制化建设的进程与展望[J].现代城市研究，2009（8）:7-18.[2]沈颖.城市地下空间的使用权权属界定与估价方法研究[D].杭州:浙江大学，2010:28-29.[3]肖艳.土地空间利用与土地空间使用权评估[J].安徽农业科学，2008，36（28）:12369-12371.[4]陈建祥.城市地下空间使用权估价方法和估价模型初探[J].世界经济情况，2010（2）:57-62.[5]赵松.立体地价与综合楼地价评估[J].中国土地，2004（Z1）:51-53.。
