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小产权房问题思考

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产权房产生 的又一原 因。
从 需求层 面来说 ，起初 ，小产 权 房刚出现时 ，富人或名人是消费主 力，
主要作为度假 或休 闲之用 ，但 随着小
产权房 的大量开发 ，消 费阶层发 生了 关来 区分 的，国家发 的产权证称 大产 变化 ，城里商 品房价格高 企 ，小产 权 大产权 ，购房人 的产权 叫小产权 ，这 种 叫法是 因为购房人 的产权是 由发展 权 ，国家不发产权证 的 ，由乡镇政府 房却是价格洼地 ，在城市里无法购买 、 享受经济适 用房的普通消 费者转 而购 乡产 权并不构成真正法律意义上 的产 买小 产权房来解决基本 的住房 问题 。 按房屋再 转让时是否需要缴纳土地 出 商一个产权分割来 的。第二种 解释是 发证书的 叫小产权 ，又被称 为乡产权
根据现行的法律法规 ，小产权房应该 执 行有关农村集体建设 用地法律和政 政府决策 并不是同时进行 ，而是有先
算是 “ 类 ” 另 ，于 法 不容 ；然而 ，它 策的通知》规定 农村住宅 用地只能 后 次序 ，首先是 集体 经济组织考虑策 出现地域之多、范围之广 、规模之大 ， 分 配给本村村 民，城镇 居 民不得到农 略 ，然后才是政府对此做出反应。 又证明有其存在 的合理 之处 。在合理 村 购买宅基地 、农 民住宅或 小产权
的财政收入来 源来看 被形 象地称 为
生存基 础 ，是 市场参与主体 自发选择 的产物 。尽 管从 现 行法律 体 系来 看 ，
小产权房应该是不为所容 的 异 类 ”
但 实际上这种现象存在已有十 多年 之
久 ，俨 然 成 为 正 规 房 地 产 市 场 的 重要
土地财政 ”的土地使 用权 出让 收入
工 海 房 地
一
批投 资、投机 需求的消费者 ．长期 ２ 条规定 城镇非农业户 口居民建住 ６ 经县级人 民政府 批准 ，并参 照国家建
设 用地征 用土地 的标准支付补偿 费和
表 １收益矩 阵
政 府
看好小产 权房市 场 瞄准的是长远的 宅 需 要 使 用集 体 所 有 土 地 的 必须 增值利益。
全 国很 多地 区小产权房产生 的直接原
因。另一方 面 地 方政 府在新形势感 召下 ，积极 鼓励开展城 中村改造 、新
农 村 建 设 、农 民 新 居 工 程 等 一 系 列 活
题 ．需要我们 创造性地 提 出解决 问题 的思路 ，而不能 拘泥于讨论谁是谁非
的固有框 架 ，应该 着眼于化解 目前的 困境 ，使之纳入 到正常的合法有序的
让金 来区分的 不用再缴土地 出让金 权。本 文所 指的小产权房就是指第三 在城 市住 房社会保障制度不健全 的情 的 叫大产权 ，要补缴土地 出让金 的叫 种解释 ，在集体 土地上农村集体经济 况下 ，小产 权房就成为继商 品房 、经 小 产权。按这种 解释普通商 品房就是 组织 自行开发或者与开发商合作开发 济适 用房、廉租房 后的第 四种住房形
始终 占据 着十分 重要 的位置 。然 而 ．
组成部分 ．是一个不容忽视 的商 品形 式 。而且 ，其 已经渗透 到很多大 中城 市 ，北京 、天津 、南京 济 南、西安、 成都。 州都 出现 了大规模的小产权 郑 房 。据有关部 门统计 ，截至 ２０ 年上 ０７ 半 年 小产权房面积 已接近 １０亿平 ２ 方 米 ，约 占全 国村镇房屋的 ２ ％。因 ０ 此 ，小产权房 问题是一个错综复杂 的 涉及 法律 、经 济、社会 多重因素的命
小产权房问题思考
冰冻 三尺 ，非一 日之寒 。小产 权
房 问题的出现 ．正说明 了在我 国 目前 房地产市场的游戏规则下有着深厚 的
ｇ 工地 １ 墨
文 ／ 周安远
小产权房 问题产 生的经 济原 因
从供 给层 面来 说 ，房地产市场 的 发展 、繁荣 ，土地资源 的经 济价值越 来越得到充分 显现 。从很 多城市政府
拥有农村集体土地所有权 的农村集体
经 济 组 织 和 农 民却 并 没 有 与 此 同 时 享
受到土地增值带来 的好处。因此 ，在 农村集体土地 用途 的抉择上 ，有条件 的地区都不约而 同地抛弃农 业用途 。 而且 ，绕过国家土地征 用环 节 ，选 择 直接进行商 品化开发 ，以最 大程度地 享受土地增值带来 的利益 。这应该是
大产 权 房 ，经 济适 用房 就 是 小产 权 建 设 ，面向城 市居 民销售 ，并 由农村 式 客观上 满足 了部分城 市 中低收入 房。第三种解释 是按产权证 的发证机 集体经济组织颁发证 书的房屋。
阶层 的住房需求 。同时 ．又不乏存在
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市 场 轨限，于
是支 持或默许农村集体经济组织开发 集体 土地以筹集资金 ，这应该算是小
房屋产权其实本没有 ” 大 和 小 ” 之分 ，之所 以有这样 的称法 ．是 由于 针对现实需要发 明的 ，逐步形 成 了社 会上约定俗成 的说法。归纳起来 ，有 如下三种解释 ：第一种 解释是 针对发 展商的产权而言 ，将发展商 的产权叫
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初期 ，但直到最近 建设部发 布购 买 革严格土地管理 的决定 》规定 ，禁止 的风险提示 国土资源部官员的表态 ， 城镇 居民在农村购买宅基地 。２０ 年 ０７ 其才正式走 出深 闺，为大 家所 熟悉。 １ ２月国务院办公厅 印发的 《 于严格 关 在收益矩 阵 中，集体经济 组织和
打ｆ ｛ ｉ 不扪
８年 ９ 土 二 、小产 权 房 问题 产 生 的法 安置补助费 。１９ ８月修订 的 《 地管理法 》则取消 了上述规 定。２０ ０４ 律处境
小 产 权 房 ，产 生于 上 世 纪 ９ ０年代 年 １ 月 国 务院 发布 的 《 于深 化改 ０ 关
进 入

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“小产权房”的发展现状及思考

“小产权房”的发展现状及思考

城镇化发展道路 。
宜。 但 因为地处郊 区，没有公交车 ， 交通费
领取个人房屋所有权证 ， 使之合法化 ， 否
则会造成一定 的混乱 。
（ 三） “ 小产权房 ”价格低廉 ， 交通便
利快 捷， 其显著 的 比较优 势顺应 了市场的需 要。 许多大 中城市的普通民众难以承受城市 昂贵 的房价 ’ ， Ｊ 、 产权房不存 在土地 出让金 和 相关税费， 房价 自然低廉， 这成为吸引消 费者 的一个有利 因素 。 而且小产权房邻 近大 中城
就不舍法 ，其所谓的 “ 小产权 ”也 并非 “ 产权” ，只是民间约定俗成的一种说 法，实质是不 受法律保护的 “ 产权 ”。虽然 小产权房本身不合法，但是其不断发展 壮 大的现 实却给社会带来诸多问题 ，给立 法、执法 带来诸 多困惑 。因此解决这一问题就成为 当务之急。我们应在 准确分析其产生根源的基础上，提 出既要维护各方利 益和社会稳定 ，又能实现可持 续发展 的对策。
（ 二 ）对于不符合城市建设 整体规划 ， 违法侵 占耕地甚至是基本农 田的小产权房 。 因为违反对耕地的特殊保护 ， 应当依据有关 法律法规 ， 坚决予以拆 除， 还原耕地的本 来 面貌 ，并追究有关人员 的责任 。 （ 三 ）对 于需要拆 除的小产权房的购买人 ， 应妥善处 置 ， 开发企业或乡村组织要退还房款 ， 挽 回购房人的损失 ， 以免发生混乱局面。 总之 ， 小产权房 问题 的解决对策包括两 个方 面 ， 一是对现存小产权房的处理 ，二是 对城市住房制度 的改革 。 前者是堵住小产权 房的源 ， 后者 为解决 中低收人者购房的流 ； 只有 这两个方 面共 同努力 ，不可偏废 ，才会 有效解 决小产权房 问题 。 随着经济的发展和
村改造 、 新农村建设等名义存在 已久 ， 发
对小产权房处置的思考

对小产权房处置的思考

线 指导 ，群 友 的互 相 帮助 ，才 有今 天 的成绩 。
是 自己要 利 用 时 间多 学 习 。平 常 读 书看 报
正 因 为我 们 的工 作 平 凡 ，就更 需 要 我 们 具 有 献 身 精 神 。越 平 凡 的工 作 ，越 需 要 我 们 对 自己 的
工 作负 责 ，用一 颗责 任心 做好 自己的工 作 。
层 、阁 楼 、地 库 等 多 种 形 态 并存 ：小 产 权 房 用 途 多 元 ，居 住 用 房 商 业 门市 交 错 ，各 种 行 业 混 杂 ：
小 产 权 房 业 主 来 源 广 泛 ，职 业 各 异 。弄 不 好 ，小 产权 房拆 迁 就很 困难 。
三是 小产 权 房有着 功 能复 合性 。据调 查 ，８ ％ ７ 的小 产 权 房 业 主 居 住 困难 ．无 力 购 置 商 品 房 如 把 这 部 分 业 主 贸 然 推 向社 会 ，将 引 发 新 的社 会 矛
鱼 嘴镇 小 产 权 房 源 于 ２ ０ ０ ２年 全 国推 进 小 城 镇 建 设 过 程 中 ， 由镇 政 府 主 导 和统 一 规 划 ，村 委 会 组 织实 施 的农 民集 中居 住 区 。
由于部 分房 屋 以略 低 于本地 商 品房 价格 出售 给城 市居 民 ，从 而农 村居 民新 村 有 了小 产权 房 的特 征 。２ ０ ０ ５年 ，小 产权 房所 在 村社 集 体 土地被 征 收 ，但 小产 权房 一 直未 能拆 除 。 当时 ， 以满 足 两江 新 区建设 需 要 ，鱼 嘴镇 毅 然启 动 小产 权 房
适合 国 土所 的版 面 ，主要 是 《 乡镇 周 刊 》 ，比 如 写 国 土所 的 《 爱 我 家 》，写 回忆 的 《 一 印 我 第
鸯 国 圆 固
解决小产权房问题的若干思考

解决小产权房问题的若干思考

房。 要制 定解 决这类 小产 权 房土地 征转 用手续 的
步 。 购买 小产权 房 的城市 居 民大多 是 中低 收 而
程序 和 办法 ， 少环 节 、 减 降低 费用 。对 于 后者 ， 也 要 区别 对 待 ，如 果 时 间太长 并 且 已经 实 际居 住 的 ， 慎 重 对 待 ， 研 究 通 过其 他 途 径 和 办法 予 要 要
范 围 内承 认 小产 权 房 并将 其 纳 入 规 范 管 理 的渠 道， 是我 们应 该认 真研 究和 思考 的 问题 。 ２ 把 解 决 小产 权 房 与采 取 多 种 途 径解 决群 ． 众 的住 房 问题结 合起 来
目前 ， 国部 分地 区在 公共 租赁 住 房建 设 方 我 面 已经允 许在 集 体土 地上 进行 ， 实 际上 说 明我 这 国在 土地 使 用 管 理和 住 房 管 理 方面 又 向前 迈 了
小产 权 房是社 会发 展过程 中的产物 。 既然 大量 它 存 在就 说 明有其 存 在 的客观 基础 。因此 ， 一定 在
取 区别 对待 的政策 对 小产 权 房要进 行 大量 的摸 底调 查 ， 不 同 按 情 况进 行 分类 ， 于那些 村 集体 之 间通过 整 合集 对 体 所 有 的建 设用 地 和 宅 基地 而 建 设 的小产 权 房
当今 ， 我 国正 处 于 城 市化 进 一 步 推 进 的阶 段， 一些 地 区 的新 农村 建 设也 带有 很浓 的城 市 化 倾向， 值得 我们 认真 反思 。 是 ， 但 从世 界 范 围的城
１ 把 解 决 小产 权 房 同改 革和 完 善 现 有 的 土 ．
地和 住房 管理制 度 结合起 来 小产 权 房实 际上 就是 一种 商 品房 ， 不过 它 只 是在 集体 土地 上建 设 的。 既然 集体 经济 组织 已经
市场经济背景下我国小产权房问题的思考

市场经济背景下我国小产权房问题的思考

定 在 我 国 形 成 了城 乡 二 元 土 地 所 有 制 度 ， 称 为 二 又
小 产 权 房 并 非 是 新 鲜 事 物 。早 在 ２ ｔ 纪 ９ 年 代 ０［ ￣ ０ 房 地 产 市 场 刚 刚 启 动 时 ， 城 郊 农 村 地 区 的集 体 所 在 有 的 土 地 上 进 行 建 设 和 售 卖 的 房 屋 就 大 量 出 现 。 １ 尽 管 国 家 有 关 部 门 多 次 出 台 文 件 ， 止 城 市 居 民 到 禁 农 村 购 买 宅基 地 和建 于其 上 的 民房 ， 小 产权 房 仍 但 然 游 走 在 法 律 的 边 缘 ， 全 国 范 围 蓬 勃 发 展 。 据 国 在 土 部 门不 完 全统 计 ， 至 ２ ０ 截 ０ ７年 上 半 年 ， 国 小 产 全 权 房 面 积 已经 达 到 ６ ６亿 平 方 米 。 由 于 没 有 正 式 】 的产 权 证 ， 们 缺 乏 合 法 的 身 份 。 其 引 起 社 会 的 日 它 益 关 注 ， 样 也 使 小 产 权 房 成 为 政 府 关 注 和 必 须 妥 同 善解 决 的 问题 。
任小兴
（ 天水师范学院 经济与社会管理学院 ， 甘肃 天水 ７ １０ ） ４ ０ １
摘
要： 小产权 房是指利用 农村集体土地 开发建设 ， 后 出售给 非本 集体经济 组织成员的房屋 。 由于其开发建设 然
与我 国现行 法律 相冲突 ， 面临诸 多的法律风 险， 日益引起社 会的关注 ， 其 应对其进 行妥善的解决。对 已经建成 的小 产 权房 ， 买人在 履行相 应义务后应 予 以合 法化 。同 时， 市场经 济背景下 ， 严格保证农用 地面积 的条件 下 ， 购 在 在 应 赋 予农 民集体所有 的土地 与国家所有的土地相 同的物权 。 关键词 ： 市场经济 ； 小产权房 ； 物权 ； 法律 冲突 作者简 介 ： 任小 兴（９ ８ ） 男， １７ 一 ， 甘肃平凉人 ， 水师 范学 院经济 与社会 管理 学院讲 师， 天 从事 民商法研 究。