房地产市场宏观调控的理性思维

浅析我国房地产市场的宏观调控

［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。

［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策

1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。近几年来房地产市场空前的繁荣。2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。

目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。

一、 土地政策

从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于

第1页（共4 页） 浅析政府对房地产市场的宏观调控

内容摘要：房市要重拾涨势，除了消除库存压力使之难以实现，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。首先，宏观政策贯彻民生为上理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年，全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。

关键词：幅度 政府政策 投资 房市现状

一．分析我国目前的房价情况

我国房价总体上上涨幅度已经太大，远远超过国际通行标准，超过人民群众承受能力，中央政策意图不在推高房价，市场也未呈现继续上涨行情。截止3月底，全国商品房库存积压增长30.5%，已经被购置待开发的土地高达12亿平方米，市场不缺房，缺的是市，缺的是买方市场，现在中央降低开发门槛，意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源，实现供需均衡的唯一选择是降低房价。其实，房市要重拾涨势，除了消除库存压力使之难以实现，还有更深层次原因：买方市场量能部分被“宣泄”，市场需求扩张的支撑因素已不复存在。首先，宏观政策贯彻民生为上理念，加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年，全国保障性安居工程支出181.9亿元，增长114.3%。

今年政府工作报告又提出，今后3年要拿出9000亿元政府投资，专门建设保障性住房。北京市在去年经济适用房开发投资、新开工面积同比增长27%和23.8%的基础上，今年拟开工800万平方米保障性住房建设，竣工200万平方米。上海在去年开工400万平方米经济适用房基础上，今年再开工400万平方米。大规模的保障性住房建设，将把相当规模的中低收入家庭的购买需求，从商品房市场分流出去。

其次，因为房价高得离谱，房屋租售比远离常态，相对诸如股市等投资领域，房产投资和增值的价值基本丧失，以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时，前几年作为买方市场的投资人，他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。今年前5个月，北京市二手房交易数额均高于新建住宅签约量，三四月二手交易量达到41490套，高出新建住宅交易量25.51%，为去年全年总交易额的65%。投资性住房需求减少、二手房市场火暴，都将大幅度削弱买方市场力量。针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。

房地产市场宏观调控的理性思维

随着时间的推移，中国的房地产市场已经成为全球各地的关注焦点。自1988年以来，在经历了三十多年的发展，在许多大城市中，房价已经成为了购房者最为关注和担忧的问题。然而，这种发展的同时也带来了一系列的问题，例如过高的房价、土地储备过多等，这些问题的解决离不开宏观调控。

“房住不炒”的主旨方针，反映了政府对房地产市场宏观调控的态度。有理性思维的政府只能更好地管理房地产市场，实现经济稳定发展。

首先，政府应该关注房产市场的长期稳定性。政府应该长期考虑房地产市场的构成因素，如二手房交易、公共租赁住房、产业园区和仓储等等，通过综合策略为市场带来更好的稳定性。

其次，政府应该关注房地产市场的供需关系。人口迅速增长，土地资源不足，这些因素导致房地产市场中房屋供给严重不足。政府应该采取有力措施增加供应，如加强城市建设开发，建立更多的公共住房，引导发展住房租赁市场，除了了解需求之外，还需了解市场发展趋势，调整市场供应，以满足需求。

最后，政府应该注重监管和规范房地产市场。显然，政府应该加强监管，防止违法地产企业扰乱市场秩序。此外，政府还应该发挥规范房地产市场的职责，制订和落实相应的政策法规。

能够按照上述三个方面进行宏观调控，才能推动房地产市场的科学发展。如果只关心房地产市场的短期表现，而忽视未来的长远稳定，这样的政策很容易陷入困境。此外，政府还应该在顺应时代潮流的同时，秉持客观公正的态度，确保政策的理性性。

总的来说，房地产市场宏观调控应当贯彻稳中求进的精神，既注重市场稳定，也注重市场发展。这需要政府具备理性思维，按照长远发展规划，实现对房地产市场的有效管理。只有这样才能满足人民对住房的需求，同时实现国民经济的可持续发展。

囊－房ｉ§也ｉ？　－　我国房地产市场税收调控的理性思考　近些年以来，房地产市场牵动着　全社会的神经，成为政府和民众关注　的焦点。一方面，房地产业迅猛发　展，成为拉动中国经济增长的重要引　擎，并成为地方政府重要的财政收入　来源；另一方面，房地产市场又面临　着诸多问题，突出表现为房价过高且　涨速过快，泡沫较为严重，成为全社　会利益矛盾的集中领域和经济社会健　康发展的重要隐患。　实现房地产市场的平衡、健康发　展离不开政府强有力的宏观调控。税　收作为政府调控经济的主要杠杆之　一，可以通过税收制度和税收政策两　种方式对房地产市场产生重要影响，　具有其它调控手段不可比拟的优势。　一方面，它可以有的放矢，在抑制房　价、打击过度投机的同时，不会使其　他行业受到影响；另一方面，它不会　干扰居民的正常生活，比较容易得到　贯彻实施。因此，完善房地产市场税　收调控，可以充分发挥税收功效，是　实现我国房地产市场平衡、健康发展　的重要和有效措施。　一、我国房地产市场税收调控现　状及存在的问题分析　针对目前我国房地产市场存在的　主要问题，税收调控在税收制瘦和税　收政策两个层面都存在亟待解决的问　题，调控作用没有得到有效发挥。　（一）现行房地产税收制度存在的　问题　我国现行房地产税收制度是上世　纪８０年代中期随着房地产行业的发展　而逐步形成的，目前与房地产市场化　的快速推进已显得不相适应。　１．重流转环节，轻保有环节。我国　目前房地产涉及税种虽然比较多，但主　要格局是重流转环节，轻保有环节，　在税种设置上不够合理。流转税是间　接税，具有可转嫁性，房地产开发商　口肖彬峰　很容易将这部分税负通过房价转嫁给　购房者。根据相关税务统计资料测　算，我国目前不动产流转环节税负是　保有环节的４．４倍，流转环节税负已相　当重。因此，在这样的税负分配格局　下，政府的调控主要在流传环节，其　实际效果非但不能降低房地产市场价　格，反而可能成为房价持续上涨的刺　激因素。　２．部分税制过于陈旧。在国际上　已经普遍实行从价征收房地产税的今　天，我国仍以纳税人使用土地的面积　作为计税依据显然不符合房地产税的　发展趋势。这种陈旧计征方法虽然在　操作上比较简便，但税额不能随着课　税对象价值的上升而上升，具有税源　不足且缺乏弹性的缺陷，造成纳税人　保有土地的税收成本明显偏低，低效　率的使用土地或者囤积土地。　３脱权过度集中。目前，我国在房　地产税收管理权方面，立法权、管理权　等都高度集中于中央政府，中央政府对　“税权”统得过死，不利于地方政府制　定适合本地区的税收制度，因地制宜、　积极有效的调控房地产市场。　４内外税制不统一，造成内外资　企业竞争环境的不公平。在现行内外　分开、房土分开的房地产税制下，外　资企业保有土地时的税收成本几乎为　零，其整体税负明显小于内资企业。　因此，这种内外不统一的房地产税制　影响税收的公平性原则，一定程度损　害了内资企业的利益。　５．房地产税收入规模偏小，不能　满足地方财政的需要。由于房地产税　课征对象明确、税源稳定且易于控制　和管理，因此成为许多国家财产税和　地方税收体系中的主体税。如美国，　房产税收入占到财产税的六成，占地　方税收入的比重达￣１］４０－－５０％。而我　国房地产税开征以来收入规模一直偏　小，作为地方性税种，其财政收入作　用远未发挥出来，不能承担起地方税　主体税种的职能。　（二）目前房地产市场税收政策　存在的问题　１．对房地产投资和房价增长过快　调控不力。针对我国目前房地产市场　存在的主要问题，税收调控政策的重　点应是解决城市房价上涨过快，住房　供应结构不合理，房地产市场秩序比　较混乱等问题。但目前主要集中在流　转环节的税收调控政策，开发商容易　将增加的税款向消费者转嫁，效果非　常有限，从长期来看甚至会产生负面　效果。　２对土地资源的调节力度较弱。土　地是一种稀缺性资源，具有长期使用、　不可再生等特征，其经济价值较房产更　高。而我国目前的房地产税收政策，高　价值的土地资源却承担着低水平的税　负，不能对土地资源进行有效调节，导　致许多土地得不到及时的开发利用，部　分开发商对土地进行囤积。　３．某些调控政策违背调控目的。　房地产市场税收调控政策的重点之一　是加大高档住房的税收负担，以达到　限制高价位、大套型住房需求，增加　中低价位、中小套型普通商品住房供　应。但目前的房地产税收调控政策把　住房按建筑面积为准区分为普通住房　与非普通住房，分别给予不同的税收　政策，并不能解决房地产市场存在的　这一问题，反而限制了节约用地的小　高层、高层楼房的建设。因为小高　层、高层住房虽然占地少，但公摊面　积大，建筑面积往往超过了普通住房　面积标准，因而税收负担反而增加。　４．税收负担转移，影响二手房市　场发展。相对于价格日益高涨的新建　商品房，二手房由于房屋质量、设　计、结构等多种原因，房价较便宜，