我国城市房屋拆迁补偿制度存在问题及对策研究

浅析城市房屋拆迁补偿制度的完善

摘 要： 近年来，由于我国的城市及小城镇发展迅速，因此城镇形象急需改变，而旧城改造工程又导致城市拆迁量日益增多。虽然城市拆迁的目的是完善老城市物质生活及劳动、生活服务和休息等条件，但是在实施过程中却存在很多问题，不利于社会的和谐及人民权益的保障。本文通过对城市房屋拆迁过程中出现的制度及程序缺陷进行分析，提出进一步完善城市房屋拆迁补偿制度和程序的几点建议。

关键词： 城市房屋 拆迁补偿制度 缺陷分析 制度构建 监督机制

一、引言

城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定，关乎人民的切身利益。现阶段，城市拆迁规模的不断扩大，引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件，不仅影响到项目建设和城市建设进度，而且产生一些其他后果，引起社会的广泛关注，与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题，将影响到社会的稳定及经济的发展，因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。

二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析

（一）城市房屋拆迁补偿的理论概述

城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。①在拆迁补偿过程中，拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则，通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁补偿。

根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁：一种是公益性拆迁。这种拆迁是为了维护公共利益，根据政府的合理规划，在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除，对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置，以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。另外一种是以商业利益为目的的拆除。这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁，该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待，对被拆迁人的补偿应该充足并及时。在实际操作中，两种类型的拆迁应该在保障被拆迁人权益的基础上进行区别对待。

城镇房屋拆迁补偿若干问题研究

随着城镇建设的快速，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一，致纠纷不止，拆迁裁决部门处理起来难度越来越大，以至诉到法院和申请法院强制执行的案件增多。据近五年的统计，因不服拆迁裁决向我院提起行政诉讼的案件27件；拆迁裁决生效后，被拆迁人拒绝履行，拆迁行政主管部门申请强制执行的36件；补偿引起争议提起民事诉讼的77件。对上述争议的原因，笔者进行认真，并走访了县拆迁办公室。据了解，就拆迁补偿安置，我县与本市其他三县三区比较操作程序和补偿标准，落实是到位的，并在政策范围内对被拆迁人给予一定的补偿优惠。仅管如此，往往仍不能满足部分被拆迁人的愿望。

举一例说明，如四川省合江县拆迁办公室申请执行韦代芳房屋拆迁案，韦代芳居住在合江镇复兴路广东街9号，地处县城五类区，该房建筑面积59.52平方米，另有临时建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木结构，该房评估价为270.29元/平方米，房屋及附属物作价补偿款为17787.58元。但被拆迁人韦代芳向拆迁人提出给予50000元的现金补偿，否则不予搬迁，拆迁人表示在更好的地段给付一套90余平方米的新建预制房屋不补差价的条件后，仍不满足，拒绝搬迁。笔者针对案件中反映出的诸多问题，结合有关拆迁补偿、法规和政策，提出几点处理意见，仅供。

对被拆迁人补偿安置应当考虑的因素。在2001年《条例》实施前后，拆迁补偿安置时需要考虑的主体、补偿方式、补偿标准等因素是不同的，主要包括：

（1）对被拆迁人给予补偿。1991年《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，拆迁人往往不征求被拆迁房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议；一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满，与所有权法律制度朋显相悖。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁入在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张来调整。根据这一新情况和问题，2001年《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”。

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我国城市拆迁问题研究综述　

◆时文　

（北京工业大学社会学研究生）　【摘要ｌ近些年随着城市建设发展的需要，城市改造势在必行，由居民房屋拆迁引发的一系列问题己成为社会关注的热点。本文通过回　顾近十年来相关文献，对城市拆迁问题研究进行简要概述和反思，为今后的探讨提供可资借鉴的平台。　【关键词】拆迁问题利益冲突空间重构　城市化是社会发展的必然趋势，近些年随着城市建设发展的需要，城　市规模不断扩大，土地扩张、改造势在必行，由城市居民房屋拆迁引发的一　系列问题引起了各级政府、媒体乃至全社会的关注。纵观近十年来的相关　研究，学者们集中从法律政策、利益冲突、政府角色、空间重构等几个方面　进行了丰富探讨。本文通过回顾近十年来相关文献，对城市拆迁研究进行　概述及反思，为今后的探索提供可资借鉴的平台与视角。　一、法律政策　１９９０年，全国人大通过了《城市规划法》，同年国务院制定了《城市房　屋拆迁管理条例），这标志着我国拆迁制度的正式确立，此时的拆迁由政府　主导。性质单一。１９９４年，实施分税制改革并形成土地储备制度，同年《城　市房地产管理法＞启动，开发商群体逐渐形成。１９９９年，住房市场改革深　入。取消福利分房．实行住房货币化政策。２００１年，修改《城市房屋拆迁管　理条例），加大行政裁决和执行力度。２００４年，《宪法》第四次修正寨增加　了国家可依法对公民私有财产进行征收的相关条例。２００７年，《物权法）　规定为公共利益需要征收土地房屋应给予补偿等相关内容。　随着拆迁制度的逐步确立与修订，有关法律法规的探讨也在日渐丰　富，其中公共利益界定不明确，居民权益得不到应有保护被视为主要问题，　而法律法规本身的公正性与合理性是问题的根本。很多学者曾指出．《条　例＞违背了平等原则。拆迂完全由政府决定，被拆迁人只能就补偿数额进　行讨价还价，并且有些地方政府以城市规划为名，实则进行土地储备，与民　争利。彭小兵认为，在我国城市拆迁中公共利益缺乏制度层面的明确界定　是城市拆迁中的利益冲突和产生拆迁纠纷的原因。在拆迁过程中，原本应　严格区别的公共利益与商业利益被地方政府混同。民众只得在强制拆迁中　以暴力抵抗，因为法律设置本身的不公正性使他们无法通过正规渠道进行　维权。　为了规范城市房屋拆迁，保障公民的合法权益，众多专家学者都提出　要全面修改条例的建议。国务院法制办于２００７年着手研究草案，２ｏ１Ｏ年　初公布《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，并于同年１２月　第二次公开征求意见。这种二次征求的行动在行政法规颁布施行中是史　无前例的，而这个长期艰难的修改过程，在体现国家对民意重视的同时，也　反映了拆迁问题的复杂特性。最终，《国有土地上房屋征收和补偿条例》于　２０１１年１月２１日起正式实施，此条例有几大亮点，如公共利益征收与商业　开发分开，政府是惟一补偿主体，征收争执可以提交司法裁决、市价补偿　等。总体来看。新条例源于近些年的实践结果，具有明显进步，但究竟实旋　效果如何。值得期待。　二、利益冲突　在拆迂过程中，被拆迁户、政府与开发商之间的利益冲突是众多学者　关注的焦点之一。有学者从博弈论的角度进行探讨，通过建立博弈模型进　行比较分析。博弈论是使用数学模型研究冲突对抗条件下最优决策问题　的理论，博弈论所要达到的是纳什均衡，也叫非合作均衡。王学军曾提出　要走出拆迁过程中形成的“零和博弈　怪圈，创造“非零和博弈”局面；冯玉　军曾从法律与经济学的角度，运用博弈论探讨拆迁的利弊得失；李钟书曾　运用博弈论的方法探讨拆迁中的纠纷，以期找到利益平衡点。类似的分析　还有许，主要是从不同角度运用纳什均衡理论探讨平衡关系。在城市拆迁　的博弈中，由于政府拥有强大的行政优先权和强制执行力，以及开发商的　策划和拆迁办的配合，使拆迁居民在利益博弈中处于弱势地位，而在博弈　过程中三方采取的各种策略都是为了各自的利益获得，而学者们也力图通　过博弈论的思想探寻冲突的化解之法。　

我国城市房屋拆迁　

存在的问题及其治理　

郭海滨厦门市鑫开元旧城改造有限公司　３　６　１　００４　

【文章摘要】　

城市房屋拆迁制度是我国一项重　要的公共政策和法律制度。文章详细讨　

论了我国城市拆迁制度本文详细分析了　

我国城市房屋动拆迁管理中存在的问题　及难点，针对这些问题，作者提出了一　

定的对策　

【关键词】　房屋拆迁；问题；治理　

随着城市旧城改造步伐的加快，城市　

拆迁量日益增多。城市拆迁为城市建设创造　了条件，带动了房地产业盼陕速发展，推进　

了城市功能的进一步完善，改善了居民的居　

住条件，提升了城市土地的使用价值，因此　

得到了全社会的广泛认可。　

一　我国城市房屋拆迁活动中的存在　的问题　

１、补偿安置的标准不够完善　

由于拆迁时问、区域的不同，特别是随　

着城市建设，开发区和工业园区的开发建设　和社会各项事业的发展需要，地方政府对农　

民建房先后分批进行了控制，造成了农民建　

房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造　

成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿　

价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来　

越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时问等情况　比较突出。　

２、房屋拆迂手续不健全　

在城市房屋拆迁过程中，有一些具备　拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转　

包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆　

迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续　

却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，　

有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等　

等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。　３、住宅擅自改造成的非住宅房屋拆迁补偿　安置矛盾突出　

改革开放以来，政府为多渠道解决劳　

动就业问题，允许破门、破窗开店，一定程　

度上解决了部分人的就业问题，缓解了政府　

的压力，但遇到拆迁补偿安置ＨｅＷＮ又产生了　

新的问题。有的地区规定：取得工商营业执　

訇　坝代商业　ＭｏＤＥＲＮＢｕｓＩＮＥｓｓ　照并持续营业一年以上的，可以参照非住宅　

房屋进行评估。于是，个别人钻政策的空子，　

在住宅楼内开公司、搞经营，一旦遇到拆迁