案例：香港房地产泡沫.

2011年第30期(总第2374期)专家评析正视泡沫化解泡沫促进房地产市场持续健康发展国务院机关事务管理局陈庆修房地产泡沫不仅是对房地产市场本身的扭曲,还是影响经济安全和社会稳定的重大隐患。

保持房地产市场持续健康发展,关键要以供求平衡为基本定位,遏制房价过快上涨,化解房地产泡沫。

挤出房地产泡沫的根本途径在于,改善和加强宏观调控,完善相关制度,更好发挥市场机制作用,转变发展方式,加大保障性住房建设力度,让房地产属性回归实际需求基本面。

一、清醒认识房地产泡沫的危害房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济,是由于投机所导致的房地产价格不断攀升,严重背离了居民承受能力的状态。

房地产泡沫主要表现为房地产价格在一个时期内持续上涨。

随着价格的上涨与投机资本的增加,人们会产生价格继续上涨的预期,这样就进一步刺激了价格上升,需求量随之增加,投机交易气氛浓厚,房地产持有人惜售,放大了供给的紧张程度。

一般当空置率达到10%时,就是房地产市场过热的预兆。

房地产泡沫大到一定程度后就会破裂,而一旦破裂又会给经济社会发展带来灾难性的后果。

在泡沫破灭时,价格下跌会带来恶性循环,给人们造成价格不断下跌的预期,结果持有人纷纷抛售,相对放大了供应量,同时由于无人肯接手买入而需求量减少,这样就加剧了价格的下跌。

也就是说,泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌。

因而,房地产泡沫是不可持续性。

房地产危机通常处于经济或金融危机的风口浪尖。

1990年日本金融危机后,日本的楼市价格最大下跌了85%,由此引发了信贷危机的无底洞,无数金融机构和房地产企业破产。

在1997~1998年的亚洲金融危机中,香港楼市最大惨跌70%。

一般来说,房地产泡沫大都紧随股市泡沫,股市泡沫大多被房地产泡沫所取代。

在2008年,上证指数一度狂跌去728%,最多时高达7万亿元的流通股财富蒸发。

我国投资者对国际热钱翻云覆雨所引发股市泡沫破灭的惨痛教训至今记忆犹新。

如果说有什么泡沫破灭后果会超过A股,那么就是楼市。

“房地产泡沫”形成与演变。

txt我爸说过的最让我感动的一句话:“孩子,好好学习吧，爸以前玩麻将都玩儿10块的，现在为了供你念书,改玩儿1块的了。

”近年来我国城市房价疯狂上涨，泡沫成分越做越大。

一套普通住宅大约等于城市居民10至15年的收入,部分城市已达到20年.目前,房价涨速仍然迅猛,据国家发改委、国家统计局最近公布的数据显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，是2005年7月以来的最大单月涨幅.以深圳为例， 2006年特区内房屋均价还是9000元/平方米，2007年7月新盘成交均价就迅速飙升到近22000元/平方米,高档一点的楼盘均价达4万元／平方米。

鉴于我国房产市场的严峻形势，2007年11月19日国务院总理温家宝一行考察了新加坡提供公共住屋的经验和政策。

在新加坡国立大学发表演讲答问时温总理说：“老百姓总告诉我：不要忘记房价。

”认为“特别是近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”。

“房地产泡沫”形成与演变的一般机制房地产泡沫是东南亚国家、日本、香港等金融危机的一个直接的“策动力”.房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。

房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。

土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。

从而引发人们对房地产价格的预期走高,诱发投机行为产生。

另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件如奥运会之于北京、世博会之于上海、甚至深圳湾大桥的开通对深圳房价都会形成“涨价合理”的预期。

房地产上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑装饰、物业管理等行业，产业链条较长，而且产业关联度较高不仅扩大了潜在的“泡沫形成因子”而且放大了房产泡沫的影响范围。

房地产业与金融业存在捆绑型关系。

房地产业属于典型的资金密集型产业，需要大量的金融融资。

全球房地产泡沫导读房地产是周期之母，十次危机九次地产。

我们提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根据国际经验，过度金融化是风险之源，人地挂钩和金融稳定是治本之策，频繁加息或金融过度收紧可能刺破泡沫。

本文研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。

往事并不如烟，岁月变迁人性不变。

摘要纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。

从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。

每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。

从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP 的2-3倍，是可变价格财富总量的50％，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。

以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71％。

二、十次危机九次地产。

由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。

房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。

房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。

在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。

然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。

因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。

CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。

CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。

根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。

CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。

2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。

假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。

此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。

假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。

房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫北京锡恩管理参谋公司总经理姜汝祥房地产的虚假繁荣：不用看福布斯富豪的多少，看看房地产广告的伪诗伪画吧我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，道理很简单，几十年方案体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国人口庞大的需求放在那儿，房价上涨，这是自然的，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！所以，我对易宪容，谢国忠他们一而再，再而三的高喊“泡沫〞，一向也没有太多感觉。

我觉得他们可能把事情复杂化了。

看看现实中有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子，就知道个人购置力并不能说明多少问题。

我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，而要去买一部五千多元的时尚，那时怎么没有人说什么“泡沫〞？为什么？因为公司的竞争力在那儿放着，支撑中国行业的，是那些实力强大的跨国公司，以及渐渐赶上来的外乡公司，竞争如此剧烈，泡沫从那里来？最近的一些事很刺激我，比方我参加了几个房地产管理峰会，这些峰会主要的内容就是自卖自夸大卖楼盘。

我身边一位朋友在北京买了一套屋子，那是号称所谓的“恒温恒湿的高科技〞住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病百出，号称高科技却宽带都开通不了，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？当我们在媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告。

当我们发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是在地产界。

从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演，尽有尽有。

当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，后来又在传华为。

更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著称的地产企业家，他的几个工程比时装还前卫，我对他抱有极高的尊敬。

所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以推荐给我？〞没想到他的答复是，我已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如何种地如何防止小偷的。