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房地产基础知识1、房地产的概念：房产：是房产和地产的总称。
指在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
地产：指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
2、按建筑物使用性质分类可分为：居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。
3、房地产土地的使用年限：1）居住用地70年；2）、工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。
4、按房屋层数和总高分类：低层住宅（总高1—3层），多层住宅（总高4—8层），中高层住宅（总高8—16层），高层住宅（16—24层）,24层以上不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
5、按建筑结构的材料分类：1）、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。
其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。
这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。
2）、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构多用于（6层以下）的民用建筑及小型工业厂房。
3）、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。
梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。
墙只起围护作用，用砖砌筑。
此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
4）、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。
此结构多用于大型工业建筑。
6、房屋面积的分类：1）、实用面积（净面积）：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。
2）、建筑面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。
3）、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它配套设施的分摊面积。
（1梯2户：一般在10%左右；1梯4户：一般15%—16%左右2梯4户：一般17%—18%左右。
房地产估价理论与方法精讲班第5讲讲义第一节一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．熟悉房地产的定义；2．熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义；3．掌握实物、权益和区位的含义；4．了解房地产的其他名称；5．了解房地产的基本存在形态；6．掌握不可移动；7．掌握独一无二；8．熟悉寿命长久；9．熟悉供给有限；10．熟悉价值量大；11．熟悉用途多样；12．熟悉相互影响；13．熟悉易受限制；14．了解保值增值；15．熟悉按照房地产用途的分类；16．熟悉按照房地产开发程度的分类；17．掌握按照房地产实物形态的分类；18．掌握按照房地产权益状况的分类；19．了解按照房地产是否产生收益的分类；20．了解按照房地产经营使用方式的分类；21．掌握房地产状况描述。
二、内容讲解第二章房地产及其描述如果不“识货”，就根本谈不上评估其价值。
房地产估价的对象是房地产，因此，准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。
在实际房地产估价中，还要明确界定估价对象房地产的范围，详细描述其状况。
为此，本章介绍房地产的含义、特征和种类，以及对作为估价对象的房地产应如何进行描述。
第一节房地产的含义一、房地产的定义房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。
严谨意义上的房地产，传统上是指土地及其定着物。
现代社会，由于建筑物越来越普遍，体量越来越大，也越来越重要，城市房地产甚至以建筑物为主、土地为辅，所以通常把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。
此外，鉴于房地产不可移动，原本是房地产的外在因素的区位也成了房地产的重要组成部分，同一房地产实物上往往同时设立了多种权利，因此，为了强调房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与注册商标专用权、专利权、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常讲房地产是实物、权益和区位三者的结合体。
房地产经纪人培训手册————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期:实战房地产经纪业务第一节跑盘.......．......．......．....．．．..．..．．. (24)第二节电话营销技巧．.....．．．...．．．..．.．. (26)第三节客户接待技巧..................．.．．．．....．.....．....．２７一、如何接待客户及业主.．..................．...．.．.．....2７二、客户接待操作技巧.....．...．...．..．.．..．.....．.....．.3１第四节独家代理与钥匙管理．...．...．．......．..．.．...．.......．32一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性．..．.....．.．32二、如何说服业主放钥匙.......．．....．.............．．....．33三、如何应对行家借钥匙．．...．......．..．....．... ....．. (34)第五节如何反签．.．.．.．．.．...........．．....．.....．．.........３５第六节看房．.．...．..．...................．....．.....．..．..．.35一、看房前及看房中的工作．．..．．.．．．...．...．......．．.. (35)二、看房过程中应注意的问题...．.......．．...．...．......．..39三、看房后应注意的问题..．...．....．.．..........．......．.４０第七节如何跟进...．...．....．．.．.．....．.．.．...．.....． (43)第八节讨价还价.．..．..．.．..．.．........．...．..........．..．..45一、如何应付佣金打折．．..．.．.．..．．．....．.．.....．....．.．．４５二、如何引导谈价快速逼定.．．．.........．....．...．.....．．..４7三、如何向业主还价及说服业主收定．..．......．..．．.．.....．.49四、如何协调客户和业主的时间.....．.．........．.．.........５１第九节跳盘与控盘.．．..．.....．..．.....．........．....．...．.．.５1一、如何跳盘跳客......．...．..．．........．...．....．.．...．.51二、如何有效控盘．．.．.．．..........．..........．．...．...．.．5５第十节如何建立客户档案及售后服务.......．...．.............５7一、如何鉴定产权合法性......．.．.．.．..．．.....．..．.． (57)二、如何建立客户档案及售后服务......．.．.．．....．．．......．５8第十一节如何利用网络进行资源整合.．...．.．...．.．..．..．...． (59)第十二节商铺、厂房、写字楼交易.....．..．...．.．...．.．..．..．...．59第一章二手楼交易手续办理指南 ...．．......．.．....．.......．...．64 第一节二手楼交易标准流程图..................．.............．64第二节按揭赎楼知识.........．.．.......．.．......．....．．.．．...６5第三节过户所需要提交的资料..．．．.................．.．. (66)第四节税费计算.．．.．........．.．..．.....．．..．....．.．...．...．69第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制．.． (70)第二章新版《房地产买卖合同》操作指南..．.．...．..．........． (74)楼盘咨询熟悉由于不能立即分辨客户真伪,在回答客户问题时对重要核心问题进行模糊回答，其他问题可以视情况回答,切记注意保护盘源,尽量约其过来看房，并引导客户留下电话。
房地产基础知识一、常用名词基本解释（一）名词解释1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a)土地b)建筑物及地上附着c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a)实物形态上看，房产与地产密不可分；b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
▲房地产的经济特征a)生产周期b)资金密集性c)相互影响性d)易受政策限制性e)房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
2、总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地X围内的土地面积；3、建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地X围内的土地面积；4、总建筑面积：指在建设用地X围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；5、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
文章来源：/Content-1081.htm免费咨询法律问题/tiwen.htm 律师在线解答云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议颁布时间：2007-8-30发文单位：全国人民代表大会常务委员会（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则文章来源：/Content-1081.htm免费咨询法律问题/tiwen.htm 律师在线解答云法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三节房地产的种类可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。
对房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类；⑦按照房地产是否产生收益的分类。
弄清了房地产的分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。
【原教材为6类，2011版教材为7类】一、按立法用语划分的种类【教材新增内容】中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。
其中，土地有时特别指集体所有的土地。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。
如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。
其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。
二、按用途划分的种类按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。
集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。
（2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等。
（3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。
（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。
（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，如体育馆、体育场、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。
（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如厂房、仓库等。
工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。
（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，如农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。
（9）特殊用途房地产：如汽车客运站、火车站、机场、码头、汽车加油站、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。
三、按开发程度划分的种类（2008年考点）按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如农地、荒地。
（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。
（3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上房屋建设的土地。
按照基础设施完备程度和场地平整，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。
“三通一平”，一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”’一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。
该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。
另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”。
在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。
未完成工程竣工验收的，即为在建工程。
已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。
在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期（5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。
其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。
【2008年试题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/㎡。
A．98B．102C．108D．116答案：A解析：“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。
20＋14＋16＋25＋8＋15＝98（元/㎡）。
四、按实物形态划分的种类按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：（1）土地。
又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。
（2）建筑物。
又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。
已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。
尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。
（3）土地与建筑物的综合体。
又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或房地产开发项目。
（4）房地产的局部。
例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。
（5）未来状况下的房地产。
其中最常见的一种是期房。
期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。
（6）已经灭失的房地产。
例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。
例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。
例如，不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，将两者之差作为价值减损额。
这种求取价值减损的方法，可称为“价差法”。
（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产。
例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头等，通常既包含土地、房屋、构筑物等房地产，还包含家具、电器、机器设备、债权债务、特许经营权等其他资产。
在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。
（9）整体资产中的房地产。
例如，一个企业中的土地或房屋。
需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。
五、按权益状况划分的种类（2010年考点）按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。
这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产，典型的是“干净”的商品房。
所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款（以下简称拖欠建设工程价款），未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等，下同。
（2）“干净”的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。
典型的是“干净”的以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。
（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。
包括“干净”的乡（镇）、村企业的房地产，“干净”的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产。
（4）共有的房地产。
又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产。
共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。
④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）部分产权或有限产权的房地产。
典型的是以房改标准价购买的公有住房。
这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。
现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。
（6）有租约限制的房地产。
（7）设立了地役权的房地产，即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。
（8）设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。
抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。
抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。
（9）有拖欠建设工程价款的房地产。
《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
”（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
