吴中区石湖西路地块研判提报稿(终稿)
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苏州石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块石湖景区项目总结报告
目录第一章申报单位及项目概况 (1)第一节项目申报单位概述 (1)第二节项目概况 .................................................................................................... 错误!未定义书签。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析.. (7)第一节发展规划分析 (7)第二节产业政策及行业准入分析 (9)第三章资源开发及综合利用分析 (11)第四章节能方案分析 (12)第五章工程项目方案及配套工程 (13)第一节小区道路改造工程 (13)第二节桥梁建设工程 (14)第三节河道整治工程 (15)第四节管道敷设及景观绿化工程 (15)第五节场地平整 (16)第六章建设用地、回购方案分析 (17)第一节项目选址及用地方案 (17)第二节土地利用合理性分析 (18)第三节回购方案 (19)第七章环境和生态影响分析 (20)第一节环境和生态现状 (20)第二节生态环境影响分析 (21)第三节生态环境保护措施分析 (21)第四节地质灾害、特殊环境影响分析 (24)第五节项目诱发地质灾害的风险分析 (24)第六节特殊环境影响分析 (24)第八章经济影响分析.................................................................................................. 错误!未定义书签。
第一节经济费用分析 ............................................................................................ 错误!未定义书签。
第二节项目融资分析 ............................................................................................ 错误!未定义书签。
吴中区石湖西路地块研判提报稿(终稿)
苏州吴中区石湖西路地块前期研判综合判断1、城市基本面：从规划、交通、产业等方面来看，吴中区整体发展潜力巨大，在全市范围内，目前除了园区及新区外，吴中区的发展关注度是最高的；吴中区属于典型的人口流入型区域，外来人口众多，购房需求比较旺盛。
因此整个区域的基本面是很好的。
2、全市房地产市场：苏州房地产市场整体较为平稳，存在一定供大于求，但今年进入5-9月份，市场以价换量的趋势明显；整体住宅存量在合理范围，去存周期15个月，但商办类物业存量较大，去存周期达47个月；今年7月苏州取消限购以来，成交量出现一定上涨，整体市场出现回暖迹象。
考虑到土地供应减少、政策松绑等因素的影响，未来的发展形势还是比较乐观的。
3、区域房地产市场：区域内因厂房较多，在售项目相对较少，典型项目的住宅成交价在10000元/㎡的水平，正常月均去化50套左右，客户以地缘客户为主，新苏州人占比较高；区域商业市场随着万达广场的进驻，市场热度增加，商铺的整体售价在2万/平米的水平，但万达商铺的均价达到3.5万/平米，远高于市场平均水平；区域内商办物业以偏居住的公寓产品为主，多为毛坯、挑高产品，整体售价在10000元/平米的水平，基本与住宅持平。
4、地块分析：总体判断，地块还是很不错的，紧邻地铁2号线站台（已通车），东侧1公里为在建的地铁4号线，西侧1公里为吴中万达广场、友新高架，区位条件、交通条件十分优越；同时目前的协议地价为600万/亩，楼面均价在3600元/平米的水平，相对周边近期成交地块低了4000-5000元/平米，价格优势十分明显。
总体来看，这块地未来的发展潜力还是很大的，且地价较低，建议积极与合作商及政府对接。
5、客户分析：客户对于项目所属区域的认可度不高；由于目前属于退二进三的起步阶段，交通便捷，商业配套伴随万达的入驻及开业也将逐渐成熟，客户对于在本区域置业的意向较高，未来客户仍将以地缘的首置、首改客户为主，园区、主城外溢首置及部分首改客户所占的比例也将不断增加。
苏州某地块土地报价研究报告
基于历史数据和影响因素分析，我们 建立了一个报价预测模型，并进行了 外部验证，结果表明该模型具有较高 的预测精度。
研究不足与展望
1. 数据限制
由于数据可得性和完整性的限制，本研究可能未 能涵盖所有影响报价的因素，如市场供需、投资 者情绪等。未来研究可以进一步拓展数据来源和 变量范围，以提高预测模型的精度。
加强合作与交流
考虑到土地开发的长期性，报 价公司应制定长远发展规划， 明确未来几年的投资策略和开 发计划，以确保土地资源的合 理利用和项目开发的顺利进行 。
在长期视角下，报价公司应对 市场需求进行深入调研，了解 目标客户群体的需求和偏好， 以便在土地开发过程中精准定 位、打造符合市场需求的产品 。
报价公司可积极与其他开发商 、政府部门、行业协会等建立 合作关系，加强信息交流与资 源共享，以提高土地报价的科 学性和准确性。
通过估算土地未来使用权的收益，以一定的折现率将其折现至评估基准日，从而得到土地 价格。
市场比较法
搜集市场上类似地块的交易价格，进行比较分析，结合该地块的特点进行修正后得到评估 结果。
土地报价评估模型
线性回归模型
灰色预测模型
神经网络模型
通过历史数据建立线性回归模型，预 测未来地价走势，并以此为依据进行 报价。
06
研究结论和展望
研究结论回顾
1. 土地报价趋势
根据对苏州某地块的历史报价趋势分 析，我们发现该地块的报价在过去的 五年中呈现稳步增长的趋势，预计未 来几年将持续增长。
2. 报价影响因素
通过对地块地理位置、周边配套设施 、政策因素等各方面的综合分析，确 定了影响报价的主要因素及其权重。
3. 报价预测模型
研究意义
通过对土地报价的研究，可以更好地了解土地市场的运行规 律和影响因素，为投资者提供决策支持，降低投资风险，促 进城市经济发展。
研究不足与展望
1. 数据限制
由于数据可得性和完整性的限制，本研究可能未 能涵盖所有影响报价的因素，如市场供需、投资 者情绪等。未来研究可以进一步拓展数据来源和 变量范围，以提高预测模型的精度。
加强合作与交流
考虑到土地开发的长期性，报 价公司应制定长远发展规划， 明确未来几年的投资策略和开 发计划，以确保土地资源的合 理利用和项目开发的顺利进行 。
在长期视角下，报价公司应对 市场需求进行深入调研，了解 目标客户群体的需求和偏好， 以便在土地开发过程中精准定 位、打造符合市场需求的产品 。
报价公司可积极与其他开发商 、政府部门、行业协会等建立 合作关系，加强信息交流与资 源共享，以提高土地报价的科 学性和准确性。
通过估算土地未来使用权的收益，以一定的折现率将其折现至评估基准日，从而得到土地 价格。
市场比较法
搜集市场上类似地块的交易价格，进行比较分析，结合该地块的特点进行修正后得到评估 结果。
土地报价评估模型
线性回归模型
灰色预测模型
神经网络模型
通过历史数据建立线性回归模型，预 测未来地价走势，并以此为依据进行 报价。
06
研究结论和展望
研究结论回顾
1. 土地报价趋势
根据对苏州某地块的历史报价趋势分 析，我们发现该地块的报价在过去的 五年中呈现稳步增长的趋势，预计未 来几年将持续增长。
2. 报价影响因素
通过对地块地理位置、周边配套设施 、政策因素等各方面的综合分析，确 定了影响报价的主要因素及其权重。
3. 报价预测模型
研究意义
通过对土地报价的研究，可以更好地了解土地市场的运行规 律和影响因素，为投资者提供决策支持，降低投资风险，促 进城市经济发展。
苏州市吴中区土地利用总体规划
苏州市吴中区土地利用总体规划（2006—2020年）文本苏州市吴中区人民政府二〇一〇年十二月目录第一章总则 (1)第二章规划背景 (6)第一节吴中区概况 (6)第二节土地利用现状和特点 (7)第三节土地利用面临的形势 (9)第三章土地利用战略与规划目标 (11)第一节土地利用基本战略 (11)第二节土地利用规划目标 (12)第四章土地利用结构调整与空间布局 (14)第一节土地利用结构调整 (14)第二节土地利用空间布局 (17)第五章合理利用与保护农用地 (21)第一节耕地保护与占补平衡 (21)第二节加强基本农田保护 (22)第三节其他各类农用地的合理利用与保护 (24)第六章节约集约利用建设用地 (25)第一节严格控制建设用地 (25)第二节保障基础设施及重大项目用地 (26)第三节建设用地节约集约利用 (27)第四节建设用地空间管制 (27)第七章土地综合整治 (30)第八章协调土地利用与生态环境建设 (32)第一节土地生态环境建设 (32)第二节环境友好型土地利用模式 (33)第九章土地用途分区 (35)第十章中心城区与乡镇土地利用调控 (39)第一节中心城区土地利用 (39)第二节中心城区用途分区及布局 (40)第三节乡镇土地利用调控 (40)第十一章规划实施保障措施 (42)第一节强化规划实施的行政措施 (42)第二节加强规划实施的控制措施 (42)第三节改善规划实施的基础设施建设 (45)第十二章附则 (46)附表 (47)第一章总则第一条规划目的为深入贯彻科学发展观，落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，依据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》等相关法律法规，在评价《吴县市土地利用总体规划(1997-2010年)》和调整完善后的《苏州市吴中区土地利用总体规划(1997-2010年)》实施情况的基础上，统筹苏州市吴中区未来社会经济发展对土地利用的需求，实现土地资源的集约利用和优化配置，保障土地可持续利用，促进国民经济的持续、稳定、快速、协调发展，特编制《苏州市吴中区土地利用总体规划（2006-2020年）》（简称“本规划”）。
2021“美丽吴中”土地征收成片开发策划方案
2021“美丽吴中”土地征收成片开发策划方案应当仔细地观察，为的是理解；应当努力地理解，为的是行动。
一、基本情况苏州市吴中区2021-01号土地征收成片开发方案新增甪直镇片区1个，片区总面积为公顷。
二、编制依据1. 《中华人民共和国土地管理法》；2. 《自然资源部关于印发<土地征收成片开发标准（试行）>的通知》（自然资规〔2020〕5号）；3. 《江苏省自然资源厅关于开展土地征收成片开发方案编制工作的通知》（苏自然资函〔2021〕15号）；4. 《苏州市吴中区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；5. 《区政府关于公布苏州市吴中区征地区片综合地价标准的通知》（吴政发〔2020〕72号）；6. 《苏州市吴中区国土空间规划近期实施方案》；7. 吴中区永久基本农田划定成果、生态保护红线成果、最新土地变更调查成果等资料；8. 《苏州市甪直镇控制性详细规划》；9. 成片开发拟建设项目的相关资料及其他资料。
三、成片开发的必要性1、全面融入长三角一体化、沪苏同城化的需要在“十四五”规划开局之年，吴中明确提出以“美丽吴中”为指引，深化“核轴带”功能区布局，立足打造特色融入长三角一体化的标杆。
通过成片开发，进一步对接融入上海，一方面配合建设轨道交通5号线、7号线、通苏嘉甬高铁，推动形成加快融入长三角一体化的交通硬支撑；另一方面加大在产业、科技、公共服务等方面的对接力度，精心谋划吴中生物医药产业园与张江药谷、苏州（太湖）软件产业园与上海浦东软件园合作，靠前承接上海“溢出效应”。
同时围绕“核轴带”功能区布局，以“东中西”跨区域协同发展为牵引，对接工业园区桑田岛、独墅湖科教创新区、太湖科学城，积极参与环中环科技创新走廊、沿太湖科技研发创新带建设，推动产业链优势互补、创新链深度融合，全面融入长三角一体化、沪苏同城化。
2、实现产业提质增效、转型升级的需要实体经济是吴中的立身之本，吴中区将坚定不移走实业兴区道路，以智能化、数字化、高端化为引领，突出增量培育壮大、存量改造提升，强化美丽吴中的实体支撑。
苏州市发改委关于石湖景区南石湖越来溪景点及配套工程项目初步设计的批复
苏州市发改委关于石湖景区南石湖越来溪景点及配套工程项目初步设计的批复文章属性•【制定机关】苏州市发展和改革委员会•【公布日期】2017.10.17•【字号】苏发改中心[2017]414号•【施行日期】2017.10.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】景区管理正文苏州市发改委关于石湖景区南石湖越来溪景点及配套工程项目初步设计的批复苏发改中心[2017]414号苏州风景旅游发展有限公司：你公司苏风旅办〔2017〕21号文及有关附件收悉。
该项目我委曾以苏发改中心〔2017〕350号文批复可行性研究报告。
你公司委托启迪设计集团股份有限公司和苏州园林设计院有限公司共同编制了项目初步设计，市财政投资评审中心委托苏州泛亚万隆建设工程咨询有限公司对项目概算进行了审核（以编代审）。
经研究，现对项目初步设计批复如下：一、原则同意启迪设计集团股份有限公司和苏州园林设计院有限公司共同编制的项目初步设计。
二、建设规模与主要建设内容项目位于吴中区石湖景区南石湖西南角、紧邻吴中大道，总用地面积约36133平方米，总建筑面积约44819平方米（含地下建筑面积29178平方米）、区内广场道路7798平方米、地面铺装2500平方米、驳岸修建1200平方米、景观绿化17813平方米、水域整治约3950平方米。
三、工程概算及资金来源项目总投资概算为33655.8万元。
其中，工程建设费为28492.3万元，工程建设其他费为2853.7万元，设备购置费为480万元、施工前期准备为250万元、预备费为1579.8万元。
所需资金由你公司自筹解决。
四、按照国家和省有关规定，该工程需实行招投标。
接文后，请做好相关审批手续，具备条件后组织实施。
竣工决算报审计部门审计。
（项目代码：2017-320506-78-01-337308）苏州市发改委2017年10月17日。
关于加快石湖景区开发建设的调研报告
关于加快石湖景区开发建设的调研报告石湖景区管理处党支部为进一步加快石湖景区的开发建设，推动景区各项工作的顺利开展，我处领导班子对景区开发建设情况进行了调研，经梳理，现将调研情况报告如下：一、基本情况石湖景区是国家级太湖风景名胜区十三个景区之一,是集吴越遗迹、江南田园山水风光一体的山水型自然风景名胜区，规划面积约为26平方公里，距苏州古城区仅4.6公里。
景区管理处管辖范围内的上方山国家森林公园、渔庄等处保护建设工作近几年取得了很大的进展。
近年来，在市政府及主管部门的指导下，石湖景区北入口建设工程、东大门景观工程、原吴越春秋主题公园改造设计、南石湖滨湖景观带、上金湾植物园规划设计等均全面展开。
位于石湖景区北部、正在施工中的石湖景区开发建设窗口项目——石湖景区北入口项目，规划总用地约11.3万平方米，建成后将彻底改善核心景区周边环境，完善基础配套设施，提高景区接待服务功能，创造石湖北部窗口形象。
上金湾植物园，正处于规划设计前期准备阶段，拟规划面积约为216公顷，是集游览、科普、植物生产与研究为一体的观赏性植物园。
建设后将进一步提升苏州的风景旅游城市和生态城市地位，创建适宜人居的国际花园城市。
但是景区外围环境的现状仍然极其恶劣，交通管理混乱，环境脏乱不堪，地痞流氓及违法事件不断，与上方山国家森林公园优美的自然和历史景区形成鲜明的对比。
由于景区行政区划隶属于高新区、沧浪区、吴中区和市园林和绿化管理局，造成管理体制混乱，规划范围内的景区与实际的行政属地管理严重脱节，游客和当地市民怨声载道。
二、存在的问题当前景区的发展和建设面临非常有利的机遇，市委、市政府高度重视，朱市长及政府相关部门多次亲临现场指导建设和保护工作。
但石湖景区仍然面临着三个急需解决的问题，需要尽快加以解决。
（一）理清景区土地权属的问题石湖景区行政范围涉及沧浪区、高新区、吴中区多个辖区，区域内土地权属情况复杂，虽然08年调整的总规修编确定我景区总面积约为26平方公里，但现实情况是规划范围内大部分土地隶属于友新街道、越溪街道、长桥街道、横塘街道及景区管理处，景区管理处持有用地较少，导致整个景区违章搭建众多，环境脏乱无序，景区形象大打折扣，给统一管理带来很大难度。
地块市场研究报告(范本)
目前苏州市场上打文化与旅游牌的板块众多，而木渎在镇政府的关注下，在未来的发展中一定能够在传统地产的基础上，打造出具有山水特点、文化特点和区位特点的新路子。
二、木渎2006-2007土地市场分析注：
现尼盛青年城地块，拍卖时有5家企业竞拍，起拍楼面地价1255元/平米，成交楼面地价1635元/平米，该地块对10号地块的拍卖参照性较强。
但区域内的产品多以别墅为主，普通住宅的供应量目前处在一个低谷的位置。
地块周边，特别是木渎板块，缺乏品牌企业的引入和带动，缺乏主导产品类型，产品的数量和产品的定位上显得相对匮乏，开发相对分散。
在对新区及木渎进行调研后，我们发现目前地块周边在售楼盘主要有以下几个：
地块周边普通住宅供应情况（截至2007.7.15）木渎板块项目形态面积户型均价剩余体量金枫美地多层、小高层130平米以上两房、三房带阁楼5100-5200 8671平米尼盛青年城多层55~115一房到三房5500-6000 6万平米中澳广场酒店式公寓30~50多平米一房、两房、复式一房：
注：
该地块距10号地块约1公里，为姑苏桃花源别墅用地，现已开盘，均价约1万元/平米，周边自然环境绝佳，紧邻轻轨1号线终点站，土地起拍价为1650元/平米，土地成交均价为2850元/平米。
注：
别墅用地。
注：
以上平米——2250元/平米。
地块市场研究报告(范本)
地块市场研究报告(范本)苏地2007-B-10号地块市场研究报告木渎位于苏州城西，太湖之滨，是江南著名古镇，有着和苏州古城一样的历史年月。
并且，随着城镇经济的发展，木渎在政治、经济、文化等各方面的发展迅速且卓越。
近年来随着房产市场的发展，木渎得天独厚的资源优势逐步显现，房产发展迅速。
苏州向南是吴中区，而木渎恰好是吴中的延伸段。
二、木渎2006-2007土地市场分析注：
现尼盛青年城地块，拍卖时有5家企业竞拍，起拍楼面地价1255元/平米，成交楼面地价1635元/平米，该地块对10号地块的拍卖参照性较强。
但区域内的产品多以别墅为主，普通住宅的供应量目前处在一个低谷的位置。
地块周边，特别是木渎板块，缺乏品牌企业的引入和带动，缺乏主导产品类型，产品的数量和产品的定位上显得相对匮乏，开发相对分散。
在对新区及木渎进行调研后，我们发现目前地块周边在售楼盘主要有以下几个：
地块周边普通住宅供应情况（截至2007.7.15）木渎板块项目形态面积户型均价剩余体量金枫美地多层、小高层130平米以上两房、三房带阁楼5100-5200 8671平米尼盛青年城多层55~115一房到三房5500-6000 6万平米中澳广场酒店式公寓30~50多平米一房、两房、复式一房：
注：
该地块距10号地块约1公里，为姑苏桃花源别墅用地，现已开盘，均价约1万元/平米，周边自然环境绝佳，紧邻轻轨1号线终点站，土地起拍价为1650元/平米，土地成交均价为2850元/平米。
注：
别墅用地。
注：
以上平米——2250元/平米。
地块市场研究报告(范本)
地块市场研究报告(范本)苏地2007-B-10号地块市场研究报告木渎位于苏州城西，太湖之滨，是江南著名古镇，有着和苏州古城一样的历史年月。
并且，随着城镇经济的发展，木渎在政治、经济、文化等各方面的发展迅速且卓越。
近年来随着房产市场的发展，木渎得天独厚的资源优势逐步显现，房产发展迅速。
苏州向南是吴中区，而木渎恰好是吴中的延伸段。
市区石湖景区南石湖越来溪景点及配套项目
市区“石湖景区南石湖越来溪景点及配套项目”初步设计抗震设防审查意见受苏州市住房和城乡建设局委托，由部分专家组成的审查小组，对苏州风景旅游发展有限公司“石湖景区南石湖越来溪景点及配套项目”工程进行了抗震设防审查，审查意见如下：1.本工程除01组和03组的结构单元(二)以外,均坐落于地库上，上部结构按嵌固于地下室顶板设计，由于各单体在地库顶板处存在数量不等的框架柱转换，04组东侧地下室顶盖大洞口的长向尺寸较大，单侧对地面以上的结构不具有约束作用，宜按嵌固于地下室顶板及嵌固端下移后单体带地下室进行包络设计。
一层处的托柱梁应按转换梁设计。
2.本工程地上为带坡屋面的多层建筑，应采用能反映坡屋面影响的三维模型复核计算，03组结构单元（一）地震作用最大方向角为30.24度，大于15度，总信息应增加斜向抗侧力构件方向的附加地震数。
各单体应按《抗规》第5.5.2条提供楼层屈服强度系数。
3.高低坡屋面相接处易造成框架柱错层，应对错层处框柱及局部穿层柱采取相应加强措施。
4.连接薄弱处应采取加强板厚及配筋等措施，如：01组（1-6）X（1-G）～（1-J）轴处、02组（2-2）X（2-H）～（2-J）轴处、04-B一层屋面及二层楼面中13～16交K～N轴间范围等，同时在整体计算中指定为弹性板；05组结构单元二宜采用分块模型与不分块模型进行包络设计。
5.各建筑周圈的单跨框架需采取抗震等级提高一级，配筋适－1－当加强等措施加强。
6.计算参数取值应正确，如：04组的特征周期取0.55不正确；05组种植屋面活荷载取0.5KN/m2不够；多个单体板自重未见输出；03单体总体信息层数与实际不符；应修改。
结论：经上述修改和调整后，基本通过初步设计抗震设防审查。
审查意见在施工图阶段落实，由施工图审查机构复核。
专家组：谈丽华、刘平、杨卫东、胡群英 2017年8月22日－2－。
苏州石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块石湖景区项目报告
目录第一章申报单位及项目概况 (1)第一节项目申报单位概述 (1)第二节项目概况 .................................................................................................... 错误!未定义书签。
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析.. (7)第一节发展规划分析 (7)第二节产业政策及行业准入分析 (9)第三章资源开发及综合利用分析 (11)第四章节能方案分析 (12)第五章工程项目方案及配套工程 (13)第一节小区道路改造工程 (13)第二节桥梁建设工程 (14)第三节河道整治工程 (15)第四节管道敷设及景观绿化工程 (15)第五节场地平整 (16)第六章建设用地、回购方案分析 (17)第一节项目选址及用地方案 (17)第二节土地利用合理性分析 (18)第三节回购方案 (19)第七章环境和生态影响分析 (20)第一节环境和生态现状 (20)第二节生态环境影响分析 (21)第三节生态环境保护措施分析 (21)第四节地质灾害、特殊环境影响分析 (24)第五节项目诱发地质灾害的风险分析 (24)第六节特殊环境影响分析 (24)第八章经济影响分析.................................................................................................. 错误!未定义书签。
第一节经济费用分析 ............................................................................................ 错误!未定义书签。
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苏州吴中区石湖西路地块前期研判综合判断1、城市基本面：从规划、交通、产业等方面来看，吴中区整体发展潜力巨大，在全市范围内，目前除了园区及新区外，吴中区的发展关注度是最高的；吴中区属于典型的人口流入型区域，外来人口众多，购房需求比较旺盛。
因此整个区域的基本面是很好的。
2、全市房地产市场：苏州房地产市场整体较为平稳，存在一定供大于求，但今年进入5-9月份，市场以价换量的趋势明显；整体住宅存量在合理范围，去存周期15个月，但商办类物业存量较大，去存周期达47个月；今年7月苏州取消限购以来，成交量出现一定上涨，整体市场出现回暖迹象。
考虑到土地供应减少、政策松绑等因素的影响，未来的发展形势还是比较乐观的。
3、区域房地产市场：区域内因厂房较多，在售项目相对较少，典型项目的住宅成交价在10000元/㎡的水平，正常月均去化50套左右，客户以地缘客户为主，新苏州人占比较高；区域商业市场随着万达广场的进驻，市场热度增加，商铺的整体售价在2万/平米的水平，但万达商铺的均价达到3.5万/平米，远高于市场平均水平；区域内商办物业以偏居住的公寓产品为主，多为毛坯、挑高产品，整体售价在10000元/平米的水平，基本与住宅持平。
4、地块分析：总体判断，地块还是很不错的，紧邻地铁2号线站台（已通车），东侧1公里为在建的地铁4号线，西侧1公里为吴中万达广场、友新高架，区位条件、交通条件十分优越；同时目前的协议地价为600万/亩，楼面均价在3600元/平米的水平，相对周边近期成交地块低了4000-5000元/平米，价格优势十分明显。
总体来看，这块地未来的发展潜力还是很大的，且地价较低，建议积极与合作商及政府对接。
5、客户分析：客户对于项目所属区域的认可度不高；由于目前属于退二进三的起步阶段，交通便捷，商业配套伴随万达的入驻及开业也将逐渐成熟，客户对于在本区域置业的意向较高，未来客户仍将以地缘的首置、首改客户为主，园区、主城外溢首置及部分首改客户所占的比例也将不断增加。
6、初步产品定位：项目总占地面积为91亩，商住比2:8，住宅容积率2.5，商业容积率3.5，则总开发面积约17万方，其中住宅121334㎡，商业48534㎡。
我们给出的初步产品规划是，住宅为33层的高层住宅（毛坯），商业部分为沿街商业（部分为街区式商业）和精装公寓，其中沿街商业0.8万方，以2层为主，局部3层，主力面积控制在80-100平米之间；公寓体量为4万方，集中在西侧的商办地块，层高为5.8米，装修标准为600元/平米。
关于售价这一块，预估的整盘住宅均价在11000元/平米，入市价在9600元/平米；沿街商业均价25000元/平米；公寓均价为10500元/平米，车位均价6.5万/个。
7、取地建议：综合来看，这块地的优势还是很突出的，交通便捷，靠近两条地铁、一条高架，周边生活配套相对齐全，地块西侧1公里即吴中万达广场，未来的发展潜力很大，因此我们建议积极获取该地块，同时针对地价这一块，要保证楼面价不能突破4000元/平米，这样才能保证该项目能获得10%以上的近利润率。
一、城市基本面怎么样？总体判断：从规划、交通、产业等方面来看，吴中区整体发展潜力巨大，在全市范围内，目前除了园区及新区外，吴中区的发展关注度是最高的，定位为苏州最具活力地区，南城CBD区域，同时随着人口增加、产业升级转型，区域的发展将得到进一步的提升。
分析如下：1、从区位来看，吴中区位于苏州南部，属于苏州向南发展的重要承载地，作为整个苏州发展的中心，其区位优势逐渐凸显；2、从经济方面来看，吴中区2012年GDP突破800亿元，2013年达到870亿元，区域的经济发展正在高速推进;3、从产业来看，吴中区逐步推进“退二优二”及“退二进三”，新兴产业占规模以上工业总产值比重升至45%，服务业增加值占GDP比重达48%，形成了包括东吴路、苏蠡路等多个商业商务的发展轴；4、从人口来看，到2013年底，吴中区户籍人口61万，常住人口116万，属于典型的人口流入型区域；5、从城市规划来看，城市发展重心南移，吴中区会成为继新区和园区之后，苏州的第三极副中心；6、从交通方面来看，吴中区的交通条件优越，通过地铁2号线、地铁4号线、高架等快速交通，实现了与主城区的无缝对接。
二、全市房地产市场怎么样？总体判断：整体市场较为平稳，存在一定供大于求，目前供求比为1.3；进入今年5-9月份，整体价格有所下降，市场以价换量明显；目前整体住宅存量860万㎡，去存周期15个月，但商办类物业存量达到560万㎡，去存周期达47个月；考虑到土地供应减少、政策松绑等因素的影响，未来的发展形势比较乐观。
1、从土地市场来看，苏州市近几年土地供求基本平衡，14年土地交易量同比缩水，地价小幅攀升，且成交地块主要集中在吴中区和高新区；纯住宅用地交易量同比相当，商住综合用地成交量明显回落。
➢今年上半年苏州成交地块主要集中在吴中区和高新区，合计占比近七成。
➢14年上半年苏州市区成交住宅地块49宗，共276万m2,楼面均价3009元/ m2，超过2/3没有溢价，相比去年同期成交量略有上涨、成交价小幅下跌。
➢14年上半年苏州市区商办类地块成交46宗，共74万m2，楼面均价1930元/ m2，多数没有溢价，相比去年同期成交量下降55%，出现明显回落，但楼面价上涨45%。
2、从商品房供销表现来看，商品房市场近几年处于供大于求状态，但整体较为平衡。
受13年土地成交量井喷的影响，14年1-8月份商品房供应量同比增加12%；而成交量受上半年全国楼市的影响，同比减少2.6%。
➢近四年，全市商品住宅供应量成上涨趋势，14年1-8月上市量624.8万m2，同比增加12%。
12-13年成交量稳步上升，但2014年1-8月销售482.8万m2，相比13年同期下降2.64%。
12-14年供销比为1.01、1.13、1.3。
➢近四年，商办类供应量也成上涨趋势14年1-7月供应量93万㎡，同比上升4.26%；而成交量方面，12年之前呈下降趋势，13年成交量井喷，14年1-7月成交量为65万m2，同比微量下降1.4%。
3、从成交均价来看，整体住宅市场价格较稳定，基本在11000-12000元/ m2之间，但进入今年5-9月份，住宅产品以价换量的趋势比较明显；商办类物业的价格相对比较稳定。
➢商品住宅市场价格较稳定，近五年价格在11000-12000元/ m2左右。
但进入4-9月份，受全国房市影响，市场以价换量明显，整体价格出现松动，降价幅度在400元左右。
➢在苏州市场，商办项目的价格相对一直都比较平稳。
目前市区商办物业的均价在12000-20000元/ m2之间浮动。
4、从存量来看，住宅存量在合理范围，去化周期15个月，而商办类物业存量过大。
➢14年7月份商品住宅存量860万m2，按近一年半的去化速度，去化周期是15个月，市场存量在合理范围内。
➢14年7月份商办类物业存量为560万m2，依然处于高位运行，按近一年半的去化速度，去存周期为47个月。
5、从楼市政策来看，取消限购对楼市还是有较大刺激的，市场出现回暖迹象。
➢7月19日苏州取消90平米以上住房限购以来，成交量、供应量均有所上涨。
8月份商品房销售面积87.4万m2，达到2014年以来新高；开发商集中供应115.8万m2，为五月以来新高。
三、区域市场怎么样？（1）从土地市场来看，我们地块周边长期由于厂房的存在而鲜有地块成交，目前周边地价在800万/亩左右，随着退二进三的不断推进，未来区域土地量价都将迎来较大提升；（2）再看住宅市场，区域内项目较少，典型项目毛坯成交均价在10000元/㎡，正常月均去化在50套左右，客户以地缘客户为主，新苏州人占比较高，以吴中的首置、首改客户为主；（3）从商业市场来看，周边主要为社区型商业及沿街商铺，未来吴中万达广场将直接辐射本区域，目前多数沿街商铺一二层连卖价格在1.8-2万元/㎡，月均去化在15套左右；（4）从办公市场的角度出发，目前周边办公氛围及需求均明显不足，虽然未来有商务商业中心规划的利好，但短期内无法兑现，高标准整层半层租售的写字楼办公匮乏，目前周边多以小面积公寓、LOFT产品为主，毛坯售价1-1.1万元/㎡，月均去化25套左右。
1、区域土地市场：➢吴中区2013年土地供应、成交创近五年来最高，住宅用地共成交27宗，主要分布在郭巷、城南中心、上方山越溪、胥口板块，成交楼面价为4900元/㎡，价格与前4年水平基本相当，本地块周边由于长期大量厂房的存在，而鲜有土地成交；➢2013年以来地块周边区域仅有两幅地块成交，分别为万达及世茂项目，万达占地93654.6㎡，容积率≤4.0，成交单价698万元/亩，楼面均价2616元/㎡；世茂占地174127.4㎡，容积率≤0.9，成交单价716万元/亩，楼面均价11933元/㎡。
➢对比本区域，吴中成熟区域东吴南路周边的地价较高（距本项目约3公里，在运河北侧，区域成熟度高），金地获取的地块面积26330.6㎡，容积率≤1.8，成交单价1101万元/亩，楼面均价高达9178元/㎡。
2、区域住宅市场：本项目所属苏蠡路、石湖西路片区，在售项目稀少，现状多以厂房、拆迁安置房为主，目前周边典型项目主要位于友新路高架一侧，包括吴中万达广场、世茂石湖湾等，整体成交均价（毛坯）为10000元/㎡，销售状况较好，其中万达华府自今年6月开盘以来，月均去化90套（一般项目去化20-30套），区域住宅存量不足20万方，存在较大市场机会。
➢2014年8月吴中区实际住宅成交量为22.7万方，新增47.5万方，供销比为2.09，目前吴中区市场供应和需求均为苏州市的首要区域，整体上供过于求，连续三年供销比为1.84、0.89、1.24，成交均价分别为为11360、10211、10660元/㎡。
➢周边住宅项目，毛坯销售均价在10000元/㎡，月均销售在50套左右，存量较少（不足20万方），该区域距离城市更近，但长期以来以厂房为主，导致无新房源供应，周边购房的客户均外溢到越溪等更偏远的片区，目前随着地铁2号线的开通、地铁4号线的在建，区域本项目周边规划苏蠡路、石湖西路十字商业商务中心，未来该区域将是吴中退二进三的主要集中地，除万达广场外目前周边仅有少数小体量商办楼，包括德合国际购物中心、大宁生活中心以及苏蠡商务大厦、港龙财智国际等，虽交通便捷程度高，但商务商业氛围缺乏，整体商业规模、人气比较匮乏；目前周边沿街商业的售价为2万元/㎡，同时办公氛围及需求不足，偏居住的小公寓销售顺畅，均价在1万元/㎡左右。
➢项目周边目前商业氛围缺乏，以小规模的社区商业及沿街商业为主，万达广场是目前周边区域规模最大的商业体，商办体量17万方左右（包括万达嘉华酒店、万达百货、沿街商业街），商铺均价3.5万元/㎡；周边目前有大宁生活广场（社区商业）以及永诚国际广场、港龙财智国际沿街商铺，永诚国际广场商铺售价2万元/㎡，港龙财智国际商铺售价1.7-1.8万元/➢务大厦（政府出资）未来将对外出租，目前周边多数办公性质项目均转化为公寓操作，包括有永诚国际广场、港龙财智国际等，后期吴中万达广场也将有4万方左右的公寓潜在供应，永诚国际广场2010年左右出售挑高公寓，成交均价95000元/㎡，港龙财智国际目前在售挑四、地块怎么样？总体判断，地块区位还是很好的，周边配套相对成熟，离西侧的吴中万达广场、友新路高架仅1公里，地铁2号线站台紧邻地块北侧（已通车），地块东侧1公里的地铁4号线在建，应该说该地块未来的发展潜力很大，建议进一步与合作商充分对接。