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09《房地产估价理论与方法》一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)第 1 题一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【正确答案】： D第 2 题一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。
A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】： C第 3 题下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。
A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值【正确答案】： A第 4 题李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。
预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。
当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。
若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000B.12574C.12650D.13911【正确答案】： B第 5 题下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【正确答案】： D第 6 题任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的( )特性决定的。
A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动【正确答案】： D第 7 题下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。
A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【正确答案】： C第 8 题下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是( )。
A.户型B.楼层C.层高D.装修【正确答案】： B第 9 题对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产估价考试试题一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的核心是：A. 土地使用权年限B. 土地位置C. 可比性原则D. 土地开发程度2. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 随意性原则D. 一致性原则3. 房地产估价报告中，估价目的通常包括：A. 买卖B. 抵押C. 租赁D. 所有上述选项4. 估价时点是指：A. 估价报告完成的时间B. 估价报告提交的时间C. 估价结果所依据的市场条件的时间D. 估价委托的时间5. 以下哪个因素不属于影响房地产价格的外部因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 房屋结构D. 交通状况6. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为：A. 40年B. 50年C. 70年D. 无年限限制7. 房地产估价中，收益法适用的条件是：A. 房地产有稳定的收益B. 房地产的收益可以预测C. 房地产的收益风险可以量化D. 所有上述选项8. 房地产估价报告的有效期通常为：A. 1个月B. 3个月C. 6个月D. 1年9. 房地产估价师在估价过程中，应遵循的职业道德包括：A. 保守估价对象的秘密B. 接受估价委托后，不得随意更改估价结果C. 估价结果应客观公正，不受外界影响D. 所有上述选项10. 以下哪种估价方法不适用于商业地产估价？A. 市场比较法B. 成本法C. 收益法D. 剩余法二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价的程序包括：A. 接受估价委托B. 收集估价所需资料C. 确定估价方法D. 编制估价报告12. 房地产估价中，收益法中收益的计算包括：A. 净租金收入B. 运营费用C. 资本化率D. 折旧费用13. 影响房地产价格的内部因素包括：A. 房屋的建筑面积B. 房屋的朝向C. 房屋的楼层D. 房屋的装修状况14. 房地产估价报告应包含以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价对象的描述C. 估价方法和过程D. 估价结果15. 房地产估价师在估价过程中，应避免的不当行为包括：A. 接受不正当利益B. 泄露估价对象的商业秘密C. 故意低估或高估估价对象的价值D. 未经委托人同意，擅自公开估价结果三、简答题（每题5分，共20分）16. 简述房地产估价的目的和意义。
房地产估价师考试试卷一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 公平性原则- D. 随意性原则2. 以下哪项不是房地产估价的常用方法？- A. 成本法- B. 比较法- C. 收益法- D. 折旧法3. 以下哪项不是房地产估价时需要考虑的因素？- A. 地理位置- B. 建筑结构- C. 市场趋势- D. 个人偏好二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价中，以下哪些因素可能影响估价结果？ - A. 土地使用权年限- B. 建筑物的用途- C. 建筑物的装修风格- D. 周边环境和配套设施2. 房地产估价报告中应包含以下哪些内容？- A. 估价目的- B. 估价对象的描述- C. 估价方法和过程- D. 估价结果和结论三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以不考虑法律法规的限制。
（错误）2. 估价师在估价过程中，应保持客观公正，不受个人情感的影响。
（正确）3. 估价时，估价师可以根据自己的经验随意确定估价方法。
（错误）四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的通常有哪些？2. 描述比较法在房地产估价中的应用及其优缺点。
五、案例分析题（每题10分，共30分）案例一：某商业地产位于市中心，周边有多个大型购物中心和办公楼。
该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权为40年。
请根据所学知识，分析该地产可能的估价方法，并给出估价的初步思路。
案例二：某住宅小区的一户住宅在市场上出售，该住宅的建筑面积为120平方米，位于小区的中心位置，周边有学校和医院。
请分析该住宅可能的估价因素，并给出估价的初步建议。
六、论述题（15分）论述房地产估价中市场比较法的重要性及其在实际操作中的应用注意事项。
结束语：本试卷旨在考察考生对房地产估价相关知识的掌握程度，以及分析问题和解决问题的能力。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
房地产估价师练习题库及参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、下列有关动态分析法和静态分析法,描述错误的是( )。
A、动态分析法测算结果精确B、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间C、静态分析法测算结果比较粗略D、静态分析法测算过程相对复杂(应该是简单)正确答案：D2、假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括( )。
A、重新改造后价值(应该拿A来减BCD,而不是扣除掉,否则为负数)B、管理费用C、销售费用D、投资利息正确答案：A3、某商务楼工程基础施工中,导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。
该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。
经评估,该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/ m2,平均每套住房的市场租金是3000元/月,在受损状况下的市场价格为7800元/ m2。
不考虑其他情况,该住宅在不修复情况下的价值减损额是( )万元。
A、150B、450C、600D、900正确答案：C答案解析：((9000-7800)x5000=600万元4、从建筑物的狭义角度看,下列选项中符合建筑物定义的是( )。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅正确答案：D5、成本法中一般不计息的项目是( )。
A、建设成本B、销售费用C、土地成本D、销售税费正确答案：D6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在( )。
A、期末B、任一时刻C、期初D、期中正确答案：A7、有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中,错误的是( )。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估(属于相关经济损失评估业务)(房地产价值减损评估业务:因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价,在开发完成后的各宗土地之间进行分配正确答案：A8、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求,描述不当的是( )。
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试题（本试题全部为主观题）中华人民共和国 监制二〇〇九年四月人力资源与社会保障部人事考试中心————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________《房地产估价案例与分析》试题 第1页 （共8页）————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的括号内）（一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。
目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。
该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。
李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。
卖家要价60万元。
李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。
请问：房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？（二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
请问：1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面？《房地产估价案例与分析》试题 第2页 （共8页）————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?二、单项选择题（共3大题，共20分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）（一）甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于2008年3月10日竣工。
该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元，因开发商违约造成承包人的损失500万元。
除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。
1．甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款。
下列表述中正确的是（ ）。
A ．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B ．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C ．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D ．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款2．甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为（ ）。
A ．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值B ．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元的余额C ．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额D ．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额《房地产估价案例与分析》试题 第3页 （共8页）————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————3．若甲开发商若在2008年9月10日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为9000万元，银行按50%发放了2000万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为（ ）。
A ．9000万元-2000万元=7000万元B ．9000万元-2000万元/50%=5000万元C ．9000万元-2000万元-1500万元=5500万元D ．9000万元-2000万元/50%-1500万元=3500万元4．若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。
则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A ．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积B ．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积C ．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积D ．商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。
某房地产开发公司拟取得该宗土地。
出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。
现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A ．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B ．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C ．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D ．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A ．目前住宅市场价格B ．未来住宅市场价格，折现至估价时点C ．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D ．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A ．销售费用、销售税费和开发利润 B ．销售费用、销售税费和所得税 C ．销售费用、销售税费和购地税费D ．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费《房地产估价案例与分析》试题 第4页 （共8页）————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————（三）某公司自有商务办公楼500平方米，该办公楼位于繁华的商业区，该公司经营2年来处于亏损状态，而另一相临的商务办公楼对外出租的月租金为100元/平方米。
8．若对该公司的商务办公楼采用收益法进行估价，则其净收益应按（ ）计算。
A ．亏损前的净收益计算 B ．亏损后的净收益计算 C ．100元/平方米 D ．市场租金9．若对该公司的商务办公楼进行拆迁目的的估价时，优先选用的估价方法是（ ）。
A ．收益法 B ．市场比较法 C ．成本法D ．假设开发法10．若对该公司的商务办公楼进行抵押目的的估价时，其估价报告要有至少（ ）名专职注册房地产估价师签字。
A ．1B ．2C ．3D ．4三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估 委托方：××房地产开发有限公司 估价方：××房地产估价有限责任公司 估价人员：×××估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日 目录（略）致委托方函（略）注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略）， 地址（略），联系电话（略）。
《房地产估价案例与分析》试题 第5页 （共8页）————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略）， 地址（略），联系电话（略）。
三、估价对象估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。
估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。
估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。
于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。
其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。
正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的为抵押贷款提供价格参考依据 五、估价时点 2008年6月14日 六、价值定义本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
