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谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
“晶珠商业广场”策划报告前言随着商业竞争的日益激烈，开发商与顾客日趋成熟和理性。
平庸，同质且缺乏精心策划的项目将难以生存。
因此，我们在全面深入调研的基础上，经过对本项目进行深入分析后，做出此策划方案。
该方案是集建筑师，策划师和众多业界精英集体智慧于一体的智力成果。
相信它能为未来的“晶珠商业广场”提供一部优秀的策划、设计、开发和营销的全程蓝本，为“晶珠商业广场”设计的成功打下坚实的理论基础。
一项目用地现状分析1、地理位置及评价晶珠商业广场定位于湘南区域性城市中心区购物中心，中心服务城市为衡阳市，辐射服务城市为永州市与林阳市，服务城市人口可达150万人。
“晶珠商业广场”位于衡阳市南北向的主干道蒸湘北路与东西向主干道船山路交汇处西北角，基地东西临街长80m，南面临街长115m.处于市中心三个最大的居住区（太平小区，商业新村，立新开发区）及三个最大的商场（供销大厦、香江百货、百信仓行）的中心，既具老城商业区鼎盛的人气，又具有新区现代气息和发展空间。
晶珠商业广场将成为未来衡阳中央商务区（CBD）的标志性建筑。
2、结论（1）该地段地理位置极其优越，投资见效快。
（2）该地基较为规整，综合利用优势明显。
二商业建筑发展规律趋势及特点基于人们的行为趋向，心理需求的规律，商业建筑也随之发展变化。
这种发展的动向有几个主要特点。
1、向“混合用型”群体发展（Mixed use），改善建筑功能学一性，增强互补性，这种“全方位”功能，适应的满足各种人群不同的活动和精神需要。
可以说这已不是过去意义上的“商业建筑”了。
2、注重环境空间的塑造，注意和城市的关系并丰富城市空间，跨越了室内外空间，城市环境空间关系，使之贯通并融合为一体。
3、刻意创造充满生机，活泼的平民活动场所，从封闭型向开放型和步行街型(walk) 变化。
三.项目规划设计意念设计不是“项目制造”（project making），而应是“场所制造”（place making）和“环境与空间”的制造(Environment & space making)。
（定价策略）深圳市德思勤置业有限公司定价方式目录目录11.前言42.市场背景53.定价方法54.定价思路55.核心均价的初步合成65.1.可比楼盘的选择65.2.相关资料收集分析75.3.可比楼盘比较打分75.4.核心均价的初步合成75.5.核心均价讨论、实收均价确定8 5.6.确定项目实收均价96.均价分解117.项目内部调差127.1.水平调差127.2.垂直调差147.3.特别因素调整158.核心均价的讨论与价格表调整169.对外表价制作179.1.付款方式与平均折扣率179.2.价格表表价合成1810.价格对比1811.推售策略1811.1.推售策略1811.2.销控方案建议2011.3.不同时机的提价策略201. 前言(具体内容参见销售执行报告要求)谨呈××××公司:深圳市德思勤置业有限公司年月日2. 市场背景3. 定价方法4. 定价思路5. 核心均价的初步合成5.1. 可比楼盘的选择5.2.见附表5.3.1-9》5.4.下对××个现售比较楼盘权重分配进行说明：（简单说明权重分配的理由）参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为××××元/平方米。
见附表3《核心均价打分表》（加权平均值）5.5. 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。
5.6. 确定项目实收均价5.6.1. 实收均价范围讨论按照前述分析，（以下讨论根据需要组合）a.通过市场竞争比较法，确定本项目初步核心均价为××××元/平方米b.通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米c.通过客户需求情况，确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米d.通过区域内相似楼盘的历史价格走势（三级市场租金表现），或价值兑现推导出项目均价范围××××元/平方米——××××元/平方米。
德思勤城市广场A-1地块现场观摩会策划书一、工程介绍德思勤城市广场项目位于湖南省CPD中央政务区、长株潭三市融合的核心区，占地面积450亩，总建筑面积约145万㎡，项目定位于长株潭千万级城市群商业、文化娱乐及金融中心。
A-1地块工程是整个项目的第一期工程，位于长沙市韶山与湘府路交汇处西北角，由2层地下室和4栋商住楼组成，总建筑面积约8万㎡。
本工程责任主体单位为：建设单位：湖南德思勤投资有限公司施工单位：中建二局第二建筑工程有限公司监理单位：湖南天鉴工程项目管理有限公司勘察单位：化工部长沙设计研究院设计单位：广州翰华建筑设计有限公司二、观摩会部署本次现场观摩会由长沙市住建委组织，长沙市二级及二级以上建筑企业参加，规模约300人。
为了最大程度的体现观摩效果，项目部计划在完成裙楼主体结构并拆除模板后组织此次观摩会活动，使大家能够看到地下室车库一次成型地坪和裙楼、地下室的准清水混凝土主体结构的施工效果，同时也可在作业层看到钢筋、模板工艺的具体操作。
观摩会拟计划在2011年11月26日上午9点30分正式开始，11点结束。
三、观摩会流程安排1、2011年11月26日上午9点30分观摩会正式开始。
2、建设单位主持人讲话，介绍参加会议的领导、嘉宾，介绍清水混凝土和地坪一次成型优点，以及在国内的应用前景。
（5分钟）3、由施工单位发言，介绍施工方法。
（8分钟）4、由监理单位发言，介绍监理要点。
（5分钟）5、领导讲话。
（5分钟）6、与会人员列队观摩施工工艺和成品效果。
（60分钟）（1）地下室一次成型地坪；（2）A3栋墙柱等实体结构；7、上午11点现场观摩会结束，组织各单位有序离场。
四、观摩路线1、到达现场，有组织进入工地现场。
2、领取安全帽，进入地下室-2层地坪展示区，召开简短开幕式。
3、参观一次成型地坪。
4、经地下室楼梯，上至A3号楼转换层，参观准清水混凝土施工。
5、自由参观活动。
6、经楼梯、施工通道下至现场东侧道路，步行走出现场。
