2019年房地产估价师《案例分析》考点：商业房地产估价

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷三）综合题1、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。

乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

<1>、此商务办公楼的估价方法有哪些?<2>、说明影响商务办公房地产价格的主要区位状况。

<3>、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

2、某房地产估价机构采用市场法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000 元/㎡，收益价格为6000 元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

<1>、关于旅馆房地产的估价特点，下列说法错误的是()。

A、转让少且一般为整体转让B、功能单一C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力<2>、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。

A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<3>、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。

A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<4>、下列关于旅馆房地产的估价，说法错误的是()。

A、估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益B、客房服务是星级酒店的主要功能C、酒店内的商场一般采用自主经营D、无形价值包含在酒店房地产的价值之中3、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。

目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。

现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）简答题1、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?2、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?3、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?4、工业房地产估价的常用方法有哪些?答案1、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;(5)计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。

此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。

参见教材P125。

2、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。

此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

参见教材P126。

3、【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。

对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。

当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。

当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

参见教材P142。

4、【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。

工业房地产估价的常用方法有：成本法;比较法;收益法。

2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

房地产评估师的商业地产估值案例分析【正文】近年来，房地产市场持续火热，商业地产领域成为了投资者们争相追逐的热门。

在这个过程中，房地产评估师扮演着举足轻重的角色，他们凭借专业知识和经验，对商业地产进行准确的估值，为投资决策提供重要参考。

本文将通过具体案例，展示房地产评估师在商业地产估值方面的分析和应用。

案例1：购物中心的估值某市中心区域的购物中心喜获重大改造，品牌商家纷纷入驻，商业租金迅速上涨，吸引了大量顾客。

一个地产投资基金希望购买该购物中心，但在做出决策之前，他们需要了解其真正的价值。

这时，房地产评估师登场。

首先，评估师会收集各种相关数据，包括购物中心的建筑面积、租户的类型和签订的租赁合同等。

其次，他们会考虑购物中心所在地的市场潜力、城市规划规定以及相邻竞争物业等因素。

最后，利用收集到的数据和市场分析，评估师会运用不同的方法（如比较法、收益法和成本法）来计算购物中心的估值。

在这个案例中，评估师会根据购物中心的租赁合同和租金收入，运用收益法进行估值。

他们会测算每个租户的租金收入和租赁期限，并结合市场数据和预测，计算出购物中心的未来现金流。

然后，利用适当的贴现率，评估师会进行现金流贴现，得出购物中心的净现值。

除了使用收益法，评估师还会运用比较法。

他们会考虑附近类似购物中心的市场价格和租金水平，并将其与目标购物中心进行比较。

通过观察市场上的类似物业交易，评估师可以判断目标购物中心是否被合理定价。

案例2：办公楼的估值一家大型企业决定购买一栋办公楼作为自己的办公总部。

他们找到了一栋在商业区的现代化办公楼，并希望了解其真实价值。

房地产评估师的工作再次显得至关重要。

在办公楼估值的过程中，评估师同样会收集大量的基础数据，比如办公楼的建筑面积、楼层布局、租户信息以及装修和设备等。

此外，评估师还会考虑办公楼所在地的地段优势、交通情况、规划政策等方面的因素。

在进行估值时，评估师会使用成本法。

他们会对办公楼的修建成本、建造日期以及相关折旧等进行评估。

房地产估价师案例分析辅导：商务办公房地产估价的常用方法商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

下面是小编为大家带来的关于商务办公房地产估价的常用方法的知识，欢迎阅读。

(1)收益法。

由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。

净收益的测算与出租型商业房地产类似。

收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。

(2)市场法。

商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。

(3)成本法。

在有些估价业务中，例如商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑，也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。

商务办公房地产估价的技术路线和难点处理1.商务办公房地产租金的求取商务办公房地产主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作，与商业房地产一样，商务房地产租金往往采用市场法获取，租金的求取应注意以下方面：(1)租约问题对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。

在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。

(2)租金构成内涵问题商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：①租金中包含物业管理费;②租金中包含物业管理费、水电费;③租金中不包含物业管理费、水电费;④计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;⑤计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。

显然租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

2019 房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案汇总一、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题 10 分，错处不超过 4 个。

如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 2.5 分，本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)本次估价背景如下:某市人民法院因审理一宗房地产遗产继承纠纷案，委托甲房地产估价机构评估该案所涉及房地产的市场价值，根据评估资料，评估对象土地面积为 160m2,建筑面积为 232m?，权属状况明晰，存在尚未到期的租赁权，合同租金低于市场租金，实地查勘时发现估价对象为一栋两层砖木结构古旧住宅，所用木材材质及构配件较特殊，甲机构采用收益法和成本法进行评估，收益法则算中租约期内采用合同租金，租约期外采用市场租金;成本法则算中建设成本采用与估价对象相同的木材材质及构件等进行测算。

以下为该项目估价技术报告中“估价结果确定”的内容:二、估价结果确定本次估价采用收益法和成本法进行评估，从不同角度模拟了市场参与者的价值判断，收益法测算结果为 340 万元，成本法测算结果为 360 万元，测算结果相近。

估价对象存在尚未到期的租赁权，经测算出租人权益价值为 8 万元。

收益法测算中已考虑租约限制的影响，故最终确定:收益价值=340 (万元)成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值= 360+8=368 (万元)估价对象房屋为砖木结构，所用木材材质及构配件较特殊，具有一定历史价值;成本法测算时其中建设成本采用重置成本;更好地体现了估价对象的特点，收益法测算时未充分考虑这一特点。

故采用加权算术平均法确定最终估价收益法权重取 60%，成本法权重取 40%。

(其他内容略)[答案]1经测算出租人权益价值为 8 万元，错误。

改为:经测算承租人权益价值为 8 万元。

2.成本法测算时其中建设成本采用重置成本，更好地体现了估价对象的特点，错误。

改为:成本法则算时其中建设成本采用重建成本，更好地体现了估价对象的特点3.成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值=360+8=368 (万元)，错误。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷五）某工程项目，业主通过招标方式确定了承包商，双方采用工程量清单计价方式签订了施工合同。

该工程共有10个分项工程，工期150天，施工期为3月3日至7月30日。

合同规定，工期每提前1天，承包商可获得提前工期奖1.2万元;工期每拖后1天，承包商需承担逾期违约金1.5万元。

开工前承包商提交并经审批的施工进度计划，如图4.1所示。

图4.1施工进度计划该工程如期开工后，在施工过程中发生了经监理人核准的如下事件：事件1：3月6日，由于业主提供的部分施工场地条件不充分，致使工作B作业时间拖延4天，工人窝工20个工日，施工机械B闲置5天(台班费：800元/台班)。

事件2：4月25日～26日，当地供电中断，导致工作C停工2天，工人窝工40个工日，施工机械C闲置2天(台班费：1000元/台班);工作D没有停工，但因停电改用手动机具替代原配动力机械D使工效降低，导致作业时间拖延1天，增加用工18个工日，原配动力机械D闲置2天(台班费：800元/台班)，增加手动机具使用2天(台班费：500元/台班)。

事件3：按合同规定由业主负责采购且应于5月22日到场的材料，直到5月26日清晨才到场;5月24日发生了脚手架倾倒事故，因处于停工待料状态，承包商未及时重新搭设;5月26日上午承包商安排10名架子工重新搭设脚手架;5月27日恢复正常作业。

由此导致工作F持续停工5天，该工作班组20名工人持续窝工5天，施工机械F闲置5天(台班费：1200元/台班)。

截止到5月末，其他工程内容的作业持续时间和费用均与原计划相符。

承包商分别于5月5日(针对事件1、2)和6月10日(针对事件3)向监理人提出索赔。

机械台班均按每天一个台班计。

<1> 、分别指出承包商针对三个事件提出的工期和费用索赔是否合理，并说明理由。

<2> 、对于能被受理的工期索赔事件，分别说明每项事件应被批准的工期索赔为多少天。

商务办公房地产估价(一)商务办公房地产及其特点(1)所处区位好，规模大(2)多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。

(3)出租经营为主，多由专业企业管理。

(二)影响商务办公房地产价格的因素1.影响商务办公房地产价格的区位状况(1)集聚程度。

(2)交通条件。

(3)周边环境。

(4)楼层。

2.影响商务办公房地产价格的实物状况(1)外观形象。

(2)内部装修。

(3)设备与设施。

(4)智能化程度。

(5)物业管理水平。

(6)租户类型。

(三)商务办公房地产估价的常用方法商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

(三)商务办公房地产估价的技术路线和难点处理1.商务办公房地产租金的求取商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。

租金的求取应注意以下问题：(1)租约问题。

(2)租金构成的内涵问题。

(3)租金的支付方式问题。

(4)地下车库租金问题。

2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理(1)单纯型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对其估价主要采用市场法和收益法。

由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。

但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此，可以先评估出一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。

(2)商住型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对商住型商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法和收益法估价，居住用房主要采用市场法估价。

(3)综合型商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对综合商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区，了解和确定各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等;其次，根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法进行估价;最后，将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。