房地产行业深度研究报告：三大基本面改善

2014年房地产行业预测分析报告2013年12月目录一、行业基本面仍处于下行通道 (3)1、人口结构决定长期需求趋弱 (3)2、楼市长期呈结构分化态势 (5)3、房贷环境长期恶化 (7)二、土地改革和房地产市场供应体系的变化 (8)1、率先释放工业用地资源 (8)（1）深圳经验：城市更新计划突破土地招拍挂限制 (10)（2）深圳政策出台背景：新增土地供应紧张，亟须盘活存量土地资源 (13)2、远期盘活农村土地资源 (16)（1）此次三中全会对农村集体土地改革没有突破 (16)（2）土地市场化流转是大势所趋，但过程漫长 (18)3、提高政策性住房比例，自住型商品房可能推广 (22)4、房产税优化存量资源配置 (25)三、快周转模式遭遇挑战 (28)1、房地产企业趋势性回归一、二线城市 (28)2、市场空间受到挤压 (30)3、取地难度提高 (31)4、销售、资金周转受行政干预 (34)四、关注工业用地升值及模式独特企业的机会 (36)1、2013年回顾：主题类地产股唱主角，主流地产股均重挫 (36)2、重点企业简况 (38)（1）金隅股份：工业用地升值 (39)（2）京投银泰：独特的地铁上盖模式 (40)3、主要风险 (41)一、行业基本面仍处于下行通道1、人口结构决定长期需求趋弱主要城市限购之后，首次置业需求和改善需求主导我国的住宅市场。

世联地产统计数据显示，11 年之后，首次置业和改善需求的占比合计占总需求的93%以上。

驱动我国住宅市场快速发展的长期因素均出现了不同程度的弱化，主要表现在：Ⅰ.首次置业方面，上世纪80年代的“婴儿潮”带来的首次置业需求高峰正逐渐接近尾声。

上世纪80年代近10年间出生率高达21.2‰，此后20年呈逐年下降的趋势，2012年出生率已下滑至12.1‰。

20 岁至35 岁之间的年轻人是首次置业的主力，其占总人口的比重正逐渐下降，2010 年第六次人口普查数据显示，20 岁至35 岁人数占比26.0%，较2000年第五次人口普查的29.3%下降3.3 个百分点。

【关于我们】房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖——10月房地产行业月报（第40期）相关研究：投资要点：❑政策速览：房地产税试点即将铺开，金融管理部门进行政策纠偏10月出台的政策主要涉及政策试点、纠偏和监管三方面。

政策试点方面，房地产税试点工作将有序展开，有望打击居民端过度投资行为，并且减轻政府对土地财政的依赖；政策纠偏方面，金融管理部门对金融机构过度紧缩信用的行为进行纠偏，若纠偏能够落实到位，行业融资环境有望小幅改善，整体趋紧的态势仍难以改变；政策监管方面，部分城市结合自身出台供需两端的边际放松政策，但行业整体调控形势保持趋紧，同时，政府也不断加强对开发商销售行为的监管。

❑住宅市场：成交低迷，一二线与三四线分化明显亿翰智库监测的40个城市10月商品住宅销售面积1637.3万平米，同比下降24.1%，环比下降16.4%，共有32个城市成交面积同比为负数，23个城市环比为负数。

按能级来看，一线和普通二线城市同比降幅较9月收窄，核心二线和三四线城市降幅与9月相比扩大。

对于一二线城市，我们认为这类人口量更大，需求基础好，因此市场韧性较强。

对于三四线城市，首先，当环核心三四线变成热点城市后，调控开始收紧，市场大幅降温。

其次，内生型三四线城市主要承接本地购房需求，但是人口外流和省内核心城市的虹吸以及过去本地购房需求的大幅释放会导致需求变得薄弱。

10月内生型三四线城市成交面积同比降幅还在进一步扩大。

❑土地市场：第二轮集中供地结束，市场反响不佳2021年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积17658.9万平米，同比下降29%，环比下降22%。

成交总建筑面积为7758.8万平米，同比下降62%，环比下降38%。

10月是第二批集中供地的下半场，仅一线城市供应及成交规模保持同比上升，其他能级城市供应及成交规模同比均下降。

从各能级城市成交规模占成交规模比例来看，总体呈现能级越低成交占比越低的趋势。

总的来说，外部融资监管没有放松的迹象，房企资金压力仍存，且需要保障自身的债务顺利偿还，因此拿地力度会有所下降。

如何进行基本面分析随着投资者逐渐了解金融市场，基本面分析越来越被投资者所重视。

基本面分析是一种分析股票价格的方法，它主要从公司或国家的宏观和微观经济因素、财务状况、产品市场以及管理层等多个方向进行研究，以帮助投资者更好的作出投资决策。

本文将会介绍如何进行基本面分析的步骤，并提供一些有用的分析工具。

一. 研究公司和行业基本面在进行基本面分析之前，投资者首先需要了解公司和行业的情况。

这包括公司的业务和市场情况、行业的竞争格局和历史以及宏观经济情况等因素。

投资者可以通过查阅公司年报、财报、分析报告以及行业研究报告等信息来了解公司和行业的情况。

二. 分析公司财务状况分析公司财务状况是基本面分析的重要内容。

通过研究公司的财务指标，可以了解公司的盈利能力、偿债能力、短期和长期稳健性以及成长性等方面情况。

常用的财务指标包括：1. 收入和利润：收入和利润是衡量公司经营状况的重要指标。

通常情况下，收入和利润的增长是公司盈利能力的体现。

2. 利润率：利润率反映了公司在营业收入中实现的净利润比例。

投资者可以通过对比同行业公司的平均利润率来评估公司的盈利能力。

3. 负债率：负债率反映了公司资产负债状况。

如果公司的负债率较高，可能会增加公司的风险。

投资者可以通过比较同行业公司的负债率来评估公司的偿债能力。

三. 研究产品和市场情况了解公司的产品和市场情况也是基本面分析的重要组成部分。

投资者需要了解公司的产品竞争力、市场份额以及未来市场趋势等信息。

这可以帮助投资者评估公司在未来的竞争优势和产品增长潜力。

四. 观察管理层行动公司的管理层对公司未来发展计划和目标的决策和执行是影响公司股票价格的关键因素之一。

因此，了解公司管理层的行动和决策是进行基本面分析的重要组成部分。

五. 工具和技术现在市面上有很多工具和技术可以帮助投资者进行基本面分析。

例如，资本市场软件和网站可以提供公司财务数据、研究报告和数据分析工具等。

此外，金融媒体、行业协会和商业出版物也可以提供有用的信息。

文/唐瑄 刘丽杰 贝壳研究院高级分析师2022年，在房企风险外溢、疫情频繁扰动等因素影响下，我国房地产市场进入了深度、持续的下调。

这种深度下调，是在一个长期下行的周期里叠加了短期下行力量。

长期下行周期指房地产市场需求中枢水平下降，主要是由城镇化速度放缓、人口出生率下降、老龄化程度上升的基本面所致。

需求下降、疫情扰动放大了房企风险的外溢性，加重了居民购房的观望情绪，使得短期市场修复艰难。

长短期因素叠加给市场运行带来诸多不确定因素，不利于市场平稳健康发展。

因此，房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。

供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？带着这些疑问，本文将从影响供给侧和需求侧的关键变量展开分析，以期找到市场新平衡的答案。

一、供给侧：从积库存到去库存影响供给侧的关键变量为供给量和价格的变化。

拿地减少不会导致短期缺货。

截至2022年10月，全国新建住宅销售面积累计同比下降约26%，住宅新开工面积累计降幅约39%，住宅用地成交规划建面累计降幅超40%。

拿地和新开工降幅明显大于销售，拿地和新2023年房地产市场展望：以稳为主的供需新平衡供给侧出清过程中是否面临库存缺货局面？住房需求释放有何新的特点？明年市场量价会不会再现大幅下降？房地产调控政策和金融政策在防风险、保交楼和稳需求等方面给予了更多支持，为接下来的市场运行注入了更强的托底力量。

71CHINA REAL ESTATE FINANCE 中国房地产金融Copyright ©博看网. All Rights Reserved.开工又代表了未来新房[ 全文新房均为新建商品住宅口径。

]的潜在供应量，这是否意味着2023年会出现新房整体供应紧缺的局面？我们认为不会。

2023年市场供应端主基调以盘活存量去库存为主。

当前新房库存仍然处于高位。

我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。

对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。

不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。

即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。

经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。

宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。

微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。

这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。

社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。

文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。

技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。

房地产行业的现状和改进方向一、房地产行业的现状近年来，中国的房地产行业发展迅猛，成为国民经济的重要支柱之一。

然而，随着时间的推移，这个行业也出现了一些问题和挑战。

首先，过度投资导致了房地产市场泡沫化问题。

许多城市出现了大量闲置的楼盘和无人购买的商业空间，给整个行业带来了巨大风险。

其次，在城市扩张过程中，土地资源严重浪费，土地供应和规划管理不到位。

此外，在购房过程中存在房屋质量不合格、价格过高、交易流程复杂等问题，消费者权益受到侵害。

二、房地产行业改进方向为了解决当前房地产行业所面临的问题，并推动其可持续发展，需要从以下几个方面进行改进：1. 加强土地供应管控：要推动土地供应规模与需求匹配，避免过度投资和泡沫化风险。

同时，加强土地使用规划管理，提高土地利用效率和资源节约利用水平。

2. 引导合理调整住宅结构：根据不同地区和消费群体的需求情况，引导开发商合理调整住宅结构，供应多样化的住房类型，满足不同人群的居住需求。

3. 提高购房流程透明度和便利性：通过简化购房手续、提高交易流程透明度，减少购房过程中的隐性成本和信息不对称问题。

同时，建立健全房屋质量监管机制，确保购房者权益得到有效保护。

4. 推动产业升级和创新发展：鼓励房地产企业加大科技创新投入，推动绿色建筑发展，提高建筑能源效率，降低建筑对环境的影响。

此外，还可以积极推动与其他相关产业的融合发展，促进城市经济的可持续增长。

5. 加强监管和执法力度：加大对开发商、中介机构等行业从业者的监管力度，并依法执行惩处措施。

加强市场监管部门的执法能力培养，并完善相关法规和政策体系。

三、结语当前中国房地产行业面临着诸多挑战，但也蕴含着巨大的发展潜力。

通过加强对土地供应的管控、引导合理调整住宅结构、提高购房流程透明度和便利性、推动产业升级和创新发展以及加强监管和执法力度，可以促进房地产行业在健康有序中实现长远发展。

政府、企业和消费者共同努力，积极参与改进房地产行业的方向，将为人们提供更好的居住环境，推动城市经济的持续繁荣。

独家策划Exclusive３０ ２０２４　｜　１刚改领衔楼市三大趋势“有利因素”正在不断增加，２０２４年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。

2023年12月21日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议明确了住房和房地产板块的两大方向——“稳定房地产市场”“构建房地产发展新模式”，各项支持政策有望继续发力，为2024年能够稳中求进，打下了坚实的基础。

政策助力2023年在希望中跨越2023年刚刚掀过令人感慨的一页。

2023年7月24日，中央政治局经济工作会议首次提出房地产市场发生了供求关系重大变化。

这个判断是划时代的，对2023年明确房地产市场的历史阶段性位置具有非常大的定性作用，也对后续调整优化房地产政策的一系列动作产生了重大影响。

在供需转换的市场环境之下，房地产市场调整压力不断加大。

多地新房、二手房价格在第二季度需求性降温后，均处于持续下跌通道。

自二季度起，受全国房地产市场明显降温带动，青岛住宅市场交易陷入整体低迷。

市场表现方面，从国家统计局、中指研究院、克而瑞、诸葛找房等机构的数据可以明确判断：2023年总体上表现出“先高、后低、再稳”的走势。

值得注意的是，2022年8月末一系列政策持续发力，购房方面落实了金融、财政和行政方面的各类宽松政策，尤其是一线城市认房不认贷政策出台，市场预期非常好。

同时在存量房贷降低利率方面也取得了积极的成果。

利好政策对于房地产市场的企稳和消费者购房情绪的提振等有积极的作用。

当然，供需转换这个过程是复杂而又艰难的，市场距离完成转变，有较长的路要走。

在开发方面，2023年，新开工面积、开发投资、到位资金、销售面积降幅均呈现收窄局面。

但保交楼工作取得了积极的进展、房企债务问题得到较好地化解。

开发领域逐渐企稳给转换中的市场带来了更多的调整空间。

“稳中求进、以进促稳、先立后破”，2023年12月11日至12日在北京举行的中央经济工作会议上再度释放出积极信号。

其中，“先立后破”要求适应新的供求关系，加快构建新发展模式。

两会楼市新政深度解析：洞察三大核心要点，预测未来走势随着2024年两会的顺利召开，楼市政策再次成为广泛关注的热点议题。

在当前经济转型和市场调整的关键期，房地产市场展现出新的发展趋势和挑战。

今年两会上，关于楼市的新政策和表述，无疑为市场参与者提供了重要的指导和方向。

本文将深入解读两会关于房地产市场的新政策，特别是三个核心点，旨在帮助读者深刻理解当前政策背景下的楼市现状，以及通过具体数据和例子，展望未来房地产市场的发展趋势。

1.房地产市场现状与政策背景近年来，中国房地产市场经历了从高速增长到稳步调整的转变。

尽管面临经济下行压力和市场需求变化，政府持续实施“房住不炒”的调控策略，确保房地产市场健康发展。

2023年数据显示，全国楼市交易量呈现稳中有降的趋势，部分一线和热点二线城市的房价稍有回落。

此外，去化周期延长和房企负债问题亦是市场关注的焦点。

2.2024年房地产政策重点2024年两会对房地产市场的政策指导集中体现在三个核心点：风险化解与融资松绑、政策优化与平稳发展、适应新型城镇化与满足住房需求。

3.风险化解和融资松绑在风险化解方面，政府采取标本兼治的策略，强化房地产市场的风险防控，特别是针对高负债的房企。

例如，通过设立风险化解基金，帮助困难房企稳定运营。

在融资松绑上，提出进一步优化融资环境，支持符合条件的房企获得银行贷款和债券融资，以缓解资金链压力。

例如，某房企成功发行总额为10亿元的企业债，预示着市场对优质房企的信心回暖。

4.政策优化和平稳发展2024年的政策调整还着眼于房地产市场的长期健康发展。

政府鼓励房企优化产品和服务，满足消费者多样化需求。

同时，通过调整土地供应政策和优化预售资金监管，旨在稳定市场预期和促进供需平衡。

例如，上海市最近推出的“居住用地供应增加计划”，有效缓解了市场供需矛盾。

5.适应新型城镇化和满足住房需求面对新型城镇化发展趋势，两会政策强调加大保障性住房建设和供给，改善居民住房条件。

证券研究报告|2023年03月20日核心观点行业研究·行业周报房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷*****************************************.cn *********************.cn S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静*********************************.cn S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《数据背后的地产基建图景（二）-地产基本面边际修复且竣工表现靓眼，基建投资开年迎高增》——2023-03-16《统计局1-2月房地产数据点评-维持竣工确定性强于销售的判断》——2023-03-15《房地产行业周观点-新房销售复苏节奏趋缓，二手住宅成交势头良好》——2023-03-14《房地产行业周观点-地产销售持续复苏，因城施策力度未松》——2023-03-06《2023年2月房地产数据点评-市场逐渐回暖，“金三银四”可期》——2023-03-02近期核心观点：2023年开年以来，地产基本面边际修复，销售降幅收窄，购房者的信心逐步重筑，竣工明显回暖，房企融资也逐渐改善。

虽然销售复苏的持续性有待观察，但竣工回补的确定性毋庸置疑，我们认为竣工端确定性强于销售端和开工端，维持今年竣工同比+30%的判断，建议布局地产链相关标的。

当前阶段，地产板块投资应自下而上寻找增长标的。

尽管仍有政策放松预期，但销售的恢复速度是当下最核心的变量。

“弱复苏、慢复苏”下，应更重视个股选择。

我们看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产。

市场表现回顾：板块方面，2023.3.13-2023.3.17期间，房地产指数（中信）下跌0.16%，沪深300指数下跌0.21%，房地产板块跑赢沪深300指数0.05个百分点，位居所有行业第14位。

关于2024年中国房地产行业的预测和SWOT分析1.政策调整与优化：预计2024年政府将继续对房地产市场相关政策进行优化调整，包括供需两端的支持措施，以稳定市场预期、缓解房企压力，并释放合理的购房需求。

2.融资环境改善：房企信用修复速度有望提升，随着金融支持政策的落地，企业融资环境将有所好转，有助于促进市场回暖。

3.基本面趋稳：有观点认为2024年二季度可能是房地产行业基本面企稳的重要时间点，房价不会持续下跌，而可能出现止跌回稳的趋势。

4.市场需求变化：中长期来看，尽管整体新增需求可能下降（如到2030年降至9.1亿平），但鉴于城镇化进程和人口结构的变化，房地产市场仍有一定发展空间。

5.细分市场机遇：商业地产领域如数据中心、养老地产等前景被看好，这些细分市场可能会成为新的增长点。

6.行业转型与升级：房地产行业在经历高速增长后步入存量时代，精细化运营、智能化服务、绿色建筑以及地产科技的应用将成为行业转型升级的重点方向。

SWOT分析Strengths（优势）：•政策支撑：政府对市场的调控具有灵活性，能够适时推出支持性政策来稳定市场。

•行业整合：市场调整过程中，头部房企通过并购重组等方式提高行业集中度，增强抗风险能力。

•新兴领域潜力：如商业地产、养老地产等领域的发展空间大，为行业提供多元化发展路径。

Weaknesses（劣势）：•高库存压力：过去几年的过度开发导致部分地区库存较高，消化周期较长。

•资金链紧绷：部分房企尤其是中小型房企依然面临严峻的资金流动性问题。

•消费者信心恢复缓慢：购房预期需要时间修复，短期之内市场信心可能难以快速提振。

Opportunities（机会）：•新型城镇化：伴随着新型城镇化的推进，三四线城市和城市群建设带来新的市场需求。

•技术创新应用：智能建筑、大数据、物联网等技术为房地产业提供了创新升级的机会。

•可持续发展要求：绿色建筑标准提升和碳达峰、碳中和目标为行业发展注入绿色发展动力。

一、引言：基本面改善，估值修复可期2014年以来，受国内经济增速换挡、供给侧结构性改革和经营区域多家大型企业风险暴露影响，北京银行资产质量承压，对业绩释放和估值表现形成拖累。

在此背景下，一方面，北京银行着力强化风险管理来改善资产质量，包括优化风险管理制度、调整业务结构、重塑风险管理文化等，加速存量风险出清的同时严控新增资产质量。

另一方面，继续推进零售转型和对公调整来增强盈利能力，并提出“十四五”期间实现零售全面转型，提高零售营收贡献占比，实现对公零售均衡发展。

随着零售全面转型、金融科技赋能以及风控体系重塑，北京银行盈利能力（ROE）和资产质量（不良率）于2020年迎来拐点，2021年以来逐季改善且动能强劲。

当前PB估值处于自身历史低位、可比同业低位，估值与基本面存在预期差，未来估值修复可期。

ROE < 加k 202101-3 I二、巩固对公业务优势，做强科文绿色品牌（一）跨区域布局领先，深耕北京，对公基础扎实北京银行拥有城商行中最多的机构网点数，覆盖长三角、珠三角、环渤海和长江经济带核心城市，市场空间广阔。

其中，北京地区拥有3家分行、近300家网点，本地客户基础深厚。

扎根首都，强化首都银行定位，北京银行深度融入“两区”建设、冬奥会筹办、城市副中心建设、京津冀协同等重大战略发展，优越的经济环境和政策环境为经营提供良好的土壤。

长期经营过程中，沉淀了大量优质对公客户，以本地大型国有企业和政府企业为主。

2020年设立机构业务部，进一步巩固强化财政、社保、医保、税务、教育、医疗、工会、公积金等八大机构业务领域优势。

截至202IHl末，公司客户达152,277户，同比增长17%；对公贷款规模超万亿元，占总贷款比重接近70%, 主要投放于广义基建、房地产、制造业和批零业。

图2:北京银行拥有城商行中最多的网点数（202IHl）员工总数（个）（二）打造科技、文化、绿色金融特色品牌中小微企业服务是北京银行对公转型的重点领域，2006年推出“小巨人”品牌，针对不同类型的中小企业提供成长融资方案，持续打造科技金融、文化金融、绿色金融特色品牌。

万联证券证券研究报告|房地产7月地产数据超预期，低估值修复临近同步大市（维持）——房地产行业周观点报告日期：2020年08月17日行业核心观点：7月地产投资、开工、销售等数据同比继续正增长，之前我们预测的行业基本面的修复持续得到验证。

上周贝壳网在美股上市，引发市场对于地产及地产服务行业的高度关注。

资本市场风格进一步均衡，金融地产涨幅靠前，预计成长价值的市场风格将有所收敛。

在资金面相对宽松、房地产估值较低、行业基本面缓慢修复的大背景下，我们建议重点关注三条主线：1）受益于市场占比上升、融资成本低的龙头地产公司；2）受益于区域都市圈发展，销售快速增长的区域龙头公司；3）老旧城区改造、物业管理、地产销售增值服务等发展所带来的趋势性机会。

投资要点：⚫ 行情回顾：上周地产指数上涨3.86%,跑赢沪深300指数3.8个点。

上周30个中信一级行业指数中，地产行业涨跌幅度排名第1名。

房地产估值位于历史均值63%分位数。

根据wind 数据，上周地产行业PE （TTM ）为10.04倍，位于五年来PE 平均估值的63%分位数位置，估值处于历史底部区域。

⚫ 行业及公司主要新闻：央行：8月11日，央行公布数据显示，7月新增信贷减少但社会融规模有所增加。

其中，人民币贷款增加9927亿元，同比少增631亿元；2020年7月社会融资规模增量为1.69万亿元，比上年同期多4068亿元。

M1、M2增速分化。

7月末广义货币M2同比增长10.7%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币M1同比增长6.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和3.8个百分点。

行业数据：7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.09，比6月份提高0.24点。

1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%， 增速比1—6月份提高1.5个百分点；全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%， 增速比1—6月份提高1.5个百分点。

目录回顾与展望 (5)基本面主线1：经济对基建的依赖性下滑，预计基建长期维稳 (7)基本面主线二：地产政策放松空间有限，总体保持稳定发展 (12)细分板块：关注BIPV和装配式建筑发展机会 (16)投资建议 (19)风险提示 (20)图表目录图表1. 2021年1-11月建筑板块涨幅表现较好 (5)图表2. 主动管理公募基金持有建筑板块股票情况 (5)图表3. 2021Q1-3建筑行业基本面数据表现逐渐疲软 (6)图表4. 基建投资、地产投资增速走低，竣工表现较好 (6)图表5. 建筑央企新签订单占比稳步提升 (6)图表6. 2018年起基建投资占GDP比重逐年下滑 (7)图表7. 基建投资完成额增速逐渐走低 (7)图表8. 各项债务之和占GDP的比例逐年上升 (7)图表9. 财政赤字金额占GDP的比例逐年上升 (7)图表10. 疫情期间经济对基建依赖性降低 (8)图表11. 基建相关财政拨款同比增速近年呈下滑态势 (8)图表12. 基建贷款占比呈下滑趋势 (8)图表13. 城投债同比增速近年来逐年下滑 (9)图表14. 专项债增速及占自筹资金比例有所提升 (9)图表15. 非标及PPP规模逐渐收缩 (9)图表16. 2021年专项债投向基建项目的比例有所提升 (10)图表17. 基建各分项投资增速（ttm口径） (10)图表18. 交运邮储、公用水利投资占基建投资比重较高 (10)图表19. 部分地区“十三五”与“十四五”综合交通投资额对比 (11)图表20. 1-10月地产投资同比增速持续下滑 (12)图表21. 开工面积增速总体下滑，竣工面积增速先升后降 (12)图表22. “销售—拿地—开工”链条逐渐失效 (12)图表23. 2021年4月以后土地成交溢价率呈下滑趋势 (12)图表24. 2021年1-10月销售ttm增速呈“前高后低”趋势 (13)图表25. 1-10月新开工ttm增速总体下滑 (13)图表26. 22个重点城市前两轮集中供地流拍率及溢价率 (13)图表27. 近期房地产相关政策梳理 (14)图表28. 2011-2021房地产行业库存面积及增速 (14)图表29. 2011-2021年期间房地产库存增速整体下滑 (15)图表30. 商品房销售增速与开工面积增速同步性较高 (15)图表31. ttm口径下，提前三年的开工面积增速与竣工面积增速同步性明显 (15)图表32. 不同类型房屋可安装屋顶光伏比例 (16)图表33. 2021年部分省市整县推动分布式光伏相关政策 (16)图表34. “十四五”期间BIPV市场规模测算 (17)图表35. 2017年至今户用光伏补贴变化 (17)图表36.部分省市装配式建筑发展目标 (18)图表37. 近年来农民工老龄化现象严重 (18)图表38. 建筑业农民工薪水更高且近年来不断上涨 (18)附录图表39. 报告中提及上市公司估值表 (21)回顾与展望1．2021：整体表现有所改善，地产投资受限明显2021年建筑行业整体涨幅表现较好，优于过去两年： 2021年建筑行业基本面表现整体有所改善，但基建投资增速较慢、地产投资受到限制；但在建筑板块企业业绩表现方面，建筑央企和地方建企表现突出，持续向好，新签订单情况也稳中向好。

房地产行业专题分析1.近20年来地产调控本质是房住不炒1.1.房地产政策调控回顾从中国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相关。

影响房地产政策调控的因素主要有两个方面。

一是经济周期的波动。

当经济形势较好，房地产价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候，政策调控则转向宽松。

二是，房地产本身的发展阶段。

随着城市化的推进，房地产市场规模不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调控手段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。

两个方面的因素一起主导了中国房地产的政策周期和趋势演变。

回顾2000年至今，我们大致可以将房地产行业的发展和政策调控特征分为以下四个阶段：第一个阶段2001-2007：房地产行业支柱地位确认阶段的松与紧。

需求端主要是以税收、首付、减缓被动需求（控制拆迁进度）等政策为主，但是调控的力度并不大；供给端在预售和现售制度、建设用地使用权出让、开发企业自有资金比例以及供应结构上有所规范。

具体过程来看，2001年，房地产库存压力较大，政府出台关于对消化空置商品房有关税费政策的通知，对商品房的销售进行税收激励，同时当年全面实施商品房预售和现售制度。

2002年，政府下调存贷款利率和住房公积金贷款利率，修改住房公积金管理条例，供给端国土部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，商住用地使用权拍卖供应制度确立。

2003年，房地产增长较快，央行在6月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规范限制房企融资，提高二套房首付，降低商业用房杠杆；同时对房企规定自有资金不低于开发项目总投资的30%，土地储备机构的抵借比不超过70%。

但在非典疫情的冲击下，8月政府出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，房地产行业的支柱地位确认。

之后在2008年6月之前，房地产投资高速发展，房价也较快攀升。

期间也伴随着几次房地产政策调控的不断收紧，如2004年10月上调存贷款利率，2005年3、5月分别出台国八条和新国八条，强调稳定住房价格，对房价上涨过快地区提高首付，加强税收管理等，9月收紧房地产信托贷款，规范企业自有资金比例。

房地产代建行业1.中国代建第一股代建行业领跑者绿城管理控股成立于2010年，公司对于代建行业的探索，远早于其他竞争对手，同时作为绿城中国的附属公司，绿城管理控股继承了绿城中国的产品力与品牌口碑，优质的服务质量与及早布局先发优势令公司在代建行业竞争中拥有了强大的竞争力。

2020年7月，绿城管理控股在港交所上市，成为中国代建第一股。

历经十二年发展，禀赋出众的绿城管理控股已完成全国布局，并坐稳代建行业的龙头交椅。

2021年公司已在全国28个省101座城市落子项目345个，完成全国布局。

2020年绿城管理控股新签约规模1869万平方米，依据中指研究院统计，公司新增签约建筑面积市场份额占比已达22.3%，营收占比约23.2%，持续占据行业市场份额第一位。

1.1深耕代建十二载与行业共同成长中国代建行业于1993-2004年萌生雏形。

1993年，厦门市政府率先对非经营性投资项目实行代建制，拉开代建制序幕，随后2001-2004年间，上海、厦门、宁波等地陆续要求对部分政府项目实行代建制。

2004年7月，国务院发布关于投资体制改革的决定，要求全国范围内对非经营性政府投资项目加快推行代建制，代建制正式开始了在全国各地推广。

绿城管理控股是中国代建行业最早的探索者，其对代建业务的摸索几乎贯穿了行业的发展历程。

尽管公司于2010年才正式在绿城内部成立，但绿城对于代建业务的摸索早在2005年就已起步；公司建立后又在代建行业耕作十二载，公司已由萌芽走向成熟：业务探索期（2005-2009），绿城管理尚未单独成立，但期间绿城中国已开始在尝试布局代建业务，并完成初步商业模式探索：2005年，绿城中国首次介入“城中村”改造和安置房代建；2009年，在绿城内部轻资产业务模式逐渐成型。

在这5年间，国务院、建设部等有关部门也发布多个代建相关的法律法规，为代建制的推广及执行细则提供纲领指引；在重庆、河南、山西等地地方性的代建模式及执行规定陆续出台，以政府代建为主体的代建项目在各地逐步落位。

2021年2月房地产行业研究：简单明了的基本面恢复周期三个因素将推动2021年及往后销售毛利率企稳回升：1）高价地问题逐渐解决。

房企在2016-2018年因错误预期拿错的项目已逐渐消化。

未来，考虑到大量负利润率项目已被消除，销售毛利率大概率将企稳回升。

2）拿地竞争趋于理性。

过去政府更多考虑需求端调控，忽视地价因素，因而竞争激烈。

随着供给端改革持续深入，地价将得到有效控制。

3）房价进入比较明显的上行周期。

2020年起全国房价进入比较明显的上行周期，今年仍将延续。

主要由于房价涨幅与货币政策的累计效应有关，与边际变化关系较小。

预计今年平均房价涨幅6%，但上涨将偏向于小城市和热点城市非核心区。

当前房地产市场被切割成了两个部分。

1）热点区域：由于价格倒挂，项目销售难度降低，回款速度提升，实际上趋近于无风险，利润率越来越低，商品房的商业模型被破坏，成为“跑量”的生意。

2）非热点区域：一二线的郊区和广大的三四线城市，还未出现“价格天花板”，因此仍然存周期性因素。

整体而言，销售利润率向上和向下弹性都变小了，但稳定性有所提升。

对三条红线的理解：1）房地产调控的进一步细化。

从需求端管控到融资端管控，“因企施策”有利于控制杠杆水平。

2）有助于平抑地价。

过去总是存在“只重规模，不看利润”的乐观者，不断加杠杆推升地价，导致项目利润越来越薄。

限制杠杆后，能够起到平抑地价的作用。

3）持续观察监管范围是否会扩大。

由于三条红线目前仅覆盖少数房企，部分中小房企仍趁着窗口期继续增加杠杆。

后续需持续观察监管范围是否扩大。

整体上，热衷于加杠杆的房企被管控后，资债指标良好的头部房企将迎来更加公平的竞争环境。

土地集中供应制度有利于约束地方政府的供地行为，有助于增加供地数量，平抑地价。

1）该政策实际上是对地方政府供地行为的约束。

集中供地有助于增加供地数量，同时批量供应能够在起到平抑地价的作用。

2）对于热点区域，增加供地难以缓解供需不平衡，因此利润率仍将维持较低水平。

楼市“小阳春”来了？核心结论：1. 春节后成交修复加快，价格基本止跌，但整体预期仍然偏弱，多数城市景气度还处于较冷水平。

市场对政策的响应确已显现，但响应的力度尚不足够。

2. 与历史相比，基本面复杂和政策力度相对克制决定本轮政策起效需要更长时间，掣肘信心恢复的症结在于房企风险尚未完全解除。

3. 展望后市，今年整体市场不会过热，局部“市场热”和部分“房企冷”可能并行。

多数三四线城市面临的问题是信心不足，一线和重点二线城市的改善需求尚未得到充分释放。

4. 房企自身造血良性循环是行业良性循环的基础，需求侧的流通稳定优于供给侧的定向纾困。

让房地产资金周转驶入良性轨道，是平衡稳增长和防风险的必要路径。

预计更多城市将在稳地价稳房价稳预期的目标下，因地制宜出台稳销售的政策。

一、本轮市场应声而起？去年四季度以来，房地产金融政策开始纠偏，但似乎市场反应平平。

近期更多城市出台了利好政策，尤其是针对需求端的支持，如首付比例的调整、公积金贷款提额、人才住房补贴等。

相比于供给端的纾困政策，需求端的支持更直接利于改善市场预期、降低购房成本。

贝壳研究院监测的实时数据显示，春节后成交修复加快，但整体预期仍然偏弱。

我们认为，市场对政策的响应已经显现，但响应的力度还不足。

当前市场对政策的响应主要显现在：从成交看，春节后成交量修复较节前加快，长三角需求率先激活。

节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11%，尤其是最近一周成交水平是去年7月以来的周度最大值。

分区域看，长三角城市需求释放加速，芜湖、南通、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

图：重点城市贝壳2月成交环比变化数据来源：贝壳研究院Realdata+数据系统从价格看，二手房价格止跌，长三角城市率先转涨。

2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。

分区域看，与成交表现类似，长三角城市群成交价格38%37%-31%-33%芜湖南通嘉兴宁波绍兴合肥南京上海重庆成都石家庄廊坊北京珠海深圳佛山惠州广州东莞长三角成渝京津冀珠三角率先止跌，一线城市价格小幅上涨。

华泰研究2023年3月15日│中国内地行业月报行业复苏和政策呵护的背景下，持续看好房地产板块贝塔机遇开年以来随着经济复苏和政策发力，房地产市场迎来积极变化，开发投资、新开工、销售、到位资金等重点指标同比降幅均出现收窄，竣工同比转正。

但行业依然处于调整之中，复苏之势明确，路径可能存在波折，依然需要供需两端政策的持续支持。

在行业复苏和政策呵护的大背景下，我们持续看好房地产板块的贝塔机遇，看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势，在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机。

开发投资降幅收窄，行业景气有所恢复1-2月全国房地产开发投资同比下滑5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct。

从拿地、开工、施工、竣工等数据的情况来看，行业景气度有所恢复，但仍处在调整阶段。

1、年初300城住宅类土地供求规模仍然较低，溢价率在一二线城市带动下略有回升，城投托底拿地现象有所缓解，但全国性民营房企普遍未恢复系统性拿地。

2、年初销售回暖、疫情防控优化和保交楼政策共同推动新开工和施工面积同比降幅显著收窄。

3、保交付和工程延期等因素推动竣工面积由降转升。

经济复苏推动地产销售企稳，对后市谨慎乐观年初以来尤其是春节过后，随着经济复苏，地产需求端政策效力得以更好发挥作用，前期积压需求逐步释放，推动房地产销售同比降幅收窄，房价下跌趋势有所缓和。

进入3月以后，新房成交高频数据较2月末出现了一定下滑，但我们对于新房市场复苏仍然持谨慎乐观态度。

乐观源自经济复苏和地产政策支持仍在持续，二手房市场的持续复苏，以及2月贝壳领先指标传递出的积极信号。

若未来2-3个月内二手房成交量能够继续保持高位，有望带动价的温和上涨，并进一步推动新房供需的修复。

谨慎源自对于低能级城市购房需求的担忧，以及房企在推盘上依旧偏谨慎的态度。

到位资金降幅收窄，房企现金流有望持续改善1-2月全国房地产开发企业到位资金同比下降15.2%，降幅较22年12月收窄13.5pct。