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容积率与产品组合测算表

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容积率与产品组合测算表.xls

容积率与产品组合测算表.xls

深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）

容积率与产品的对应关系 PPT

容积率与产品的对应关系 PPT

不同容积率区间的住宅类型
ห้องสมุดไป่ตู้ 容积率区间1.0-3.0同一地块多种可能性
为实现销售金额最高，应尽量提高单价高的产品建筑面积
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景: ①产品需求量大 ②房价增长空间较大 ③位于城市中心的成熟地段\交通便利 ④市场对高层产品接受度高
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
▼超高层消化容积率
▼超高层消化容积率
按S比值大小可以将楼盘分为两种模式： ①＞2.0的楼盘属于价值主体模式； ②≤2.0的楼盘归类形象主导模式； ③S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离 成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 ④S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作为形象的标杆， 化解较高容积率情况下使用。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.6，一 梯两户，平均6层： •为何三房两厅不给我做120-125，都超过140？ •销售均价比邻近楼盘低200元/平方米，销售速度还没别人 快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？
对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销 售受阻，开发商反思： •市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没 做出来？ •面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ •为什么没有做出想要的产品？

各类容积率与对应的总图方案

各类容积率与对应的总图方案

PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积

四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享

容积率与产品组合测算表

容积率与产品组合测算表

利润测算
项目
总价 (万元)
销售收入
营业税及其他(5.7%)
总成本
土地成本
拆迁成本
建筑成本
财务费用
营销费用(3%)
所得税前净利润
所得税(15%)
所得税后净利润
成本利润率
产品组合参考1
平均层数
1.7 3.1 5.0 11.2 17.8
占地面积 (㎡) 3,333 1,000
建筑面积 (㎡) 1,000 1,000
4
内外环线之间地区
D
FAR
18%
0.35
27%
0.8
30%
1.6
25%
2
50%
1.8
45%
3.5
低层
60%
1.2
50%
1
多层
45%
2
40%
1.6
新城
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
30%
1.4
25%
1.8
50%
1.6
40%
2.5
40%
1
35%
1.2
中心镇 D 18% 25%
30%
40% 40% 35%
1.5
1.5
1.9
22
25
28
2.2
2.2
2.8
20
22
25
心城外（外环线以外地区）
中心镇 FAR 0.3 0.7
一般镇和其它地区
D
FAR
18%
0.3
25%
0.7
1
30%
1
执行
1.2
40%

最佳容积率测算模板

最佳容积率测算模板

业态1 0 0 0 0 0 0 0 2 2 2 2 2 2 4 4 4 4 4 4 4 6 6 6 6 6 6
业态3 0 10 8 4 2 0 0 10 6 4 2 0 0 12 6 4 2 0 2 0 12 8 6 4 2 0
业态4 0 4 4 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 4 2 2 2 2 0 0 4 2 2 2 2 2
20 18 32 30 28 26 24 22 20 18 34 32 30 28 26 24 22 20 36 34 30 28 26 24 22 36 32 30 28 26 24 38 36 32 30 28 26 24 40 38 34 32 30 28 26 40 36 34 32 30 28 36 34 32 30 38 36 34 32 30
最佳容积率测算模板
下一行表格中的数据全部为待求部分的数值，如果有固定比例的部分，应根据情况先计算出下表。 业态最高容积率 2 业态占地面积 181731.16 业态建筑面积 业态数量 序号 1 2 项目名称 4 取值 业态1 12% 1.50 业态2 70% 2.00 业态3 13% 2.80 业态4 0% 0.00
36 38 20 22 26 28 30 32 34 36 16 18 22 24 26 28 30 32 12 14 20 22 24 26 28 10 16 18 20 22 24 6 8 14 16 18 20 22 2 4 10 12 14 16 18 0 6 8 10 12 14 4 6 8 10 0 2 4 6 8
6 24 22 20 20 18 16 14 12 10 8 26 24 22 20 18 16 14 12 10 26 24 22 20 18 16 14 12 10 28 26 24 22 20 18 16 14 12 30 28 26 24 22 20 18 16 14 30 28 26 24 22 20 18 16 32 30 26 24 22

最佳容积率测算模板电子表格

最佳容积率测算模板电子表格

935.00 5000.00 14123.95 19123.95
业态4 0%
0.00
10000.00 2760.00 2300.00 230.00 230.00 115.00 138.00
90.39
439.73
850.00 5000.00 -5000.00
0.00
1
比例 业态2 0 0 0 0 2 2 2 2 4 4 4 4 6 6 6 6 6 8 8 8 8 8 8 10 10 10
1 用地比例(基本方案） 2 参考容积率
基本方案综合容积率 基本方案建筑面积 3 售价 4 建造费用 4.1 建安费 4.2 红线内市政费 4.3 小区配套费 5 不可预见费 6 专业人士费 7 管理费用
8 财务费用（建设期2年）
9 销售费用 10 土地取得价格 11 土地增值（扣土地费用） 12 土地增值（不扣土地费用）
0
16
78
6
1.746
0
16
80
4
1.732
0
16
82
2
1.718
0
16
84
0
1.704
0
18
64
18
1.818
0
18
66
16
1.804
0
18
68
14
1.79
0
18
70
12
1.776
0
18
72
10
1.762
0
18
74
8
1.748
0
18
76
6
1.734
0
18
78
4
1.72

容积率表

41
仪器仪表及文化、办公用机械制造业
～
42
工艺品及其他制造业
～
43
废弃资源和废旧材料回收加工业
～
注：核算本表给定的容积率指标值时,建筑面积按本规定第条计算,不得根据高度折算。
表－1普通仓库用地容积率指标表
序号
名称
形式
容积率指标
备注
1
肉类冷库
单层
～
?
二层及以上
～
2
蛋品冷库
单层
～
蛋品冷库建设标准
二层及以上
～
～
社区服务
～
～
～
金融邮电
～
～
－
市政公用
～
～
～
行政管理及其它
～
－
－
中学
≯
小学
≯
幼儿园
～
注：本表根据《城市居住区规划设计规范》表给定指标整理而成。
表－1公共设施用地容积率
用地类别
容积率
备注
多层
高层
?
行政办公用地（C1）
市属办公用地（C11）
～
～
?
非市属办公用地（C12）
～
～
?
商业金融业用地（C2）
商业用地（C21）
表－1居住用地住宅建筑面积毛密度
用地类型
建筑层数
建筑面积毛密度
居住区
居住小区
居住组团
一类居住用地
1～3
－
～
～
二类居住用地
4～6
～
～
～
7～9
～
～
～
10层以上
～
～
～
注：本表参考了北京、上海、宁波、广州等城市规定而制定。混合层可按各自比例进行折算。

容积率面积计算表

主体楼梯自行车棚与其他阳台雨蓬总面积规划许可1#一层1071.04 3.7518.81093.591093.59商业1093.591067.326.292--27437.0618.35455.4111840.66屋顶60.5334.5695.0995.0913029.34住宅11935.7512188.86-253.11地下室1065.521065.521065.5214094.86总面积14094.8614316.31060.2-221.44 5.32 2#一层1046.517.711064.211064.21商业1064.211035.828.412--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812008.21住宅10944.0011481.9-537.9地下室1051.3144.41095.711095.7113103.92总面积13103.9213623.81106.1-519.88-10.39 3#一层1228.3517.281245.631245.63商业1245.631218.327.332--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3812189.63住宅10944.0011481.926.29地下室1232.444.41276.81276.8013466.4313466.4313922.31222.1-455.8754.7 3A#一层470.48470.48470.48商业470.48526.9-56.42 471.55471.55471.55942.03总面积942.03990.4463.5-48.378.05 4#一层1344.8168.9568.651482.411482.41商业2758.572836.6-78.03 1413.761413.761413.762896.172896.172972.6-76.43 5#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 6#一层919.0340.0226.57985.62985.622--18919.0340.02959.0516303.85屋顶125.07125.07125.0717414.54住宅17414.5418258.6-844.06地下室975.61975.61975.6118390.15总面积18390.1519224.1965.5-833.9510.11 7#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 8#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 9#一层453.1314.617.8485.53485.532436.5618.35454.91454.913--27437.0618.35455.4111385.25屋顶60.5360.5360.5312386.22住宅12386.2212654.2-267.98地下室454.99454.99454.9912841.21总面积12841.2113105.7451.5-264.49 3.49 10#一层612.1826.6817.71656.57656.572--18612.1826.68638.8610860.62屋顶83.3883.3883.3811600.57住宅11600.5712192.6-592.03地下室647.43647.43647.4312248.00总面积12248.0012830.2637.6-582.29.83 11#一层1908.89 2.4326.821938.141938.14商业1938.142282.2-344.06 21293.9740.021333.991333.993--18919.0340.02959.0515344.80屋顶125.07125.07125.0718742.00住宅16803.8617250.9-447.04地下室1541.9335.561577.491577.4920319.49总面积20319.4921051.41518.3-731.9159.19 12#一层877.8614.4318.17910.46910.46商业910.46884.62--3611.6626.68638.341276.684--18612.1826.68638.869582.90屋顶83.3883.3883.3811853.42住宅10942.9611481.9地下室880.01880.01880.0112733.43总面积12733.4313214.3847.8-480.8732.21 13#11073.991073.991073.99商业1073.9921074.671074.671074.67商业1074.673758.17758.17758.172906.83商业758.172909.2-2.37社区中心1320.2126.94347.15347.152--3320.21320.21640.42987.57总面积987.57985.3 2.27地下车库15334.23341.9915676.2215676.2215676.229530.979349.79349.712387.9112760.90139344.91144491.86162860.51162860.51168187.2。

开发商如何根据容积率进行产品组合

如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。

与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。

从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。

充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。

在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。

容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。

此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。

这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。

容积率确定方法案例研究


影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
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总占地面积 总建筑面积 容积率 容积率 独立别墅 类别墅 多层 小高层 高层 0.3 1.00 1.50 2.80 3.20 成本与售价 售价 独立别墅 类别墅 多层 小高层 高层 销售收入
5000 10000 2.0 产品组合参考1 覆盖率 18% 32% 30% 25% 18%
综合建筑成本
注意根据当地市场标准填写源自深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》 覆盖率 小区 组团 ≤12% ≤16% ≤30% ≤35% ≤25% ≤32% ≤23% ≤30% ≤22% ≤22% 容积率 小区 ≤0.3 ≤0.8 ≤1.5 ≤2.0 ≤2.8 组团 ≤0.3 ≤1.0 ≤1.8 ≤2.4 ≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》 区位 建筑容量 中心城（外环线以内地区） 内环线以内地区 建筑密度D 容积率FAR 20% 30% 33% 25% 50% 50% 60% 45% 30% 0.4 0.9 1.8 2.5 2 4 1.2 2 3 内外环线之间地区 D FAR 18% 27% 30% 25% 50% 45% 50% 40% 0.35 0.8 1.6 2 1.8 3.5 1 1.6 新城 D 18% 25% 30% 25% 50% 40% 40% 35% FAR 0.3 0.7 1.4 1.8 1.6 2.5 40% 低层 多层 高层 1 1.2 40% 35% D 18% 25% 30% 中心城外（外环线以外地区） 中心镇
居住区级
组团级 0.9 1.5 1.9 2.8
居住区级用地规模：50－100公顷；小区级用地规 15公顷；组团级用地规模：1－5公顷
心城外（外环线以外地区） 中心镇 FAR 0.3 0.7 1 一般镇和其它地区 D FAR 18% 0.3 25% 30% 0.7 1
1.2 1 1.2 -
40% 40% 35% -
测算 单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数 1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
上海标准《上海市城市规 区位 建筑容量 类型 低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 多层 高层 多层 高层
30% 2 按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行
广州标准《广州市城市规划管理技术规定》 容积率 小区级 0.8 1.2 1.5 2.2 1.2 1.5 2.2 建筑密度（%） 居住区级 小区级 组团级 30 25 22 20 28 25 22 32 30 28 25
1.2 1 1.2 -
执行
用地规模：50－100公顷；小区级用地规模：10－ 15公顷；组团级用地规模：1－5公顷
利润测算 序号 一 二 三 1 2 3 4 5 四 五 六 七 项目 销售收入 营业税及其他(5.7%) 总成本 土地成本 拆迁成本 建筑成本 财务费用 营销费用(3%) 所得税前净利润 所得税(15%) 所得税后净利润 成本利润率 总价 (万元)
产品组合参考1 平均层数 1.7 3.1 5.0 11.2 17.8 合计 占地面积 (㎡) 3,333 1,000 2,667 1,071 313 5,051 建筑面积 (㎡) 1,000 1,000 4,000 3,000 1,000 10,000 比例 10.0% 10.0% 40.0% 30.0% 10.0% 100.0%