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决策参考第一期（总第95期）中共兴安盟委政研室主办 2010年3月1日从白城市与乌地区房地产市场比较分析，浅谈如何促进我盟房地产市场健康发展房地产业作为生产和生活服务的第三产业，与国民经济的许多行业都有着密切的联系，更涉及到千家万户的切身利益。
2009年12月14日，针对房价过快增长的势头，国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，近期，国家又相继出台了一系列控制房价过快增长的政策措施。
据物价部门调查统计，2007年以来，乌兰浩特市商品房购买力直线上升，年均价格涨幅在15%以上。
然而，与乌市毗邻的白城市却一直较好的保持着低房价。
为了深入了解白城市低房价形成的原因，近日，盟委副秘书长、政研室主任刘明泽带领政研室有关科室负责人赴白城市进行了专题调研，同时，也对我盟乌地区房地产市场情况进行初步调查。
下面就两市房地产市场的有关情况进行对比分析，并提出几点不成熟的建议，供领导和有关方面参考。
一、两市房地产市场价格对比分析2009年两市商品房价格构成单位：元/平米项目拆迁成本税费成本建筑成本正常开发成本白城500 255 700 1605乌市580 659 900 2140价差-80 -404 -200 -5352009年两市危改等政策性住房价格构成单位：元/平米项目拆迁成本税费成本建筑成本正常开发成本白城320 150 650 1300乌市580 368 900 1848价差-260 -218 -250 -548 从上述数据可以看出，白城市较乌市商品房和政策性住房开发成本明显偏低，在建筑、税费和拆迁三项成本上都很明显。
据物价部门的统计，2009年较2008年乌市商品房开发建筑成本没有较大的涨幅，基本持平，而税费成本每平方米却上涨了95元。
同时，据部分开发企业反映，行业垄断和基础设施配套费重复收取，也是抬高开发成本的一个重要原因。
乌市的拆迁成本较白城市高，主要是由于地域、房价、政策等多重原因导致。
特别是不排除政府有“以地聚财”、“以地生财”的主导思想，以致垄断土地供应市场。
2008年和2009年两市房地产开发数据对比单位：万平米、元、%项目乌兰浩特市白城市开发面积竣工面积销售面积平均售价开发面积竣工面积销售面积平均售价2008年108 15 3.2 2000 7.8 8.9 17.9 1600 2009年45 85 68 2400 8.6 9.7 18.5 1800 增幅-58% 489% 2025% 20% 10% 8.9% 3.4% 12% 通过上述数据可以看到，乌市虽然是县级市，但近年来其房地产开发面积、销售面积和销售价格都是毗邻的白城市无法“比及”的，据我们调查了解，这与两地居民的购买力和购买欲望是有直接关系的，白城市目前基本不存在“炒楼”现象。
而乌市地区目前已经出现了明显的“炒楼”势头，“炒楼”已成为房价上涨的重要原因之一。
虽然属于自用或投资出租的购房者占了多数，但仍有一部分人是出于炒房为目的。
同时，也不排除部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，以推介、宣传、暗示为手段，人为地制造商品房“供不应求”、“售完”等虚假供需现象，无形中对房价虚高起到了推波助澜的作用。
特别应该引起重视的是，乌市现在尚有近30万平米的空房，近两年乌地区的空房率持续上升，必须引起政府和有关部门的高度重视，采取有效措施积极应对，否则势必会严重影响我盟房地产业的健康有序发展。
二、白城市低房价的原因分析（一）大规模的实施棚改住房、低价安臵房、保障性住房的开发建设，有效的平抑了房价的过快上涨。
2007年以来，白城市超前实施大规模的房屋改造工程，仅2009年共规划建设棚改住房、低价安臵房、保障性住房53万平米，其中市区为37万平米，累计达到150万平方米，以此来解决大多数居民的住房问题。
在棚户区改造中白城市采取“拆一补一”的措施安臵拆迁户，同时，以建设成本满足拆迁户购买超出回迁面积楼房的需求，超出面积部分仅为每平米700元。
此举不仅让拆迁户满意，而且也给房市确立了一个价格标杆，从而尽可能挤掉由于买卖双方信息不对称所带来的房价泡沫。
与此同时，为满足群众对城区改造建设的迫切愿望，不间断推出改造建设地块，缓解市场供需矛盾。
（二）通过严格执法，打击操控房价等行为较好的防止了房价的过快上涨。
近年来，白城市坚持严格执法，坚决打击哄抬房价行为，努力维护房市秩序，运用法律控制房价。
如市里规定所有楼盘在价格未经物价部门核准之前一律不得预售，随着物价波动进行的价格微调也必须经过物价部门批准。
根据商住房的区域、结构等情况，还分别给出相应的销售限价，要求开发商不得突破。
同时，白城市还强化土地执法，坚决打击囤积土地行为。
这些举措也一定程度上限制了开发商的圈地占地和无序开发建设，同时也难形成大规模开发建设。
据我们调研了解，目前，进驻白城的开发商规模都比较小，没有大的开发商单独或与他人联手操控房市、房价的情况。
这也是白城市房价较低的原因之一。
（三）出台优惠政策，降低房地产开发商开发成本力度较大。
为了鼓励房地产开发商开发商品住宅的积极性，在不违背国家法律法规的前提下，白城市采取了一些较为灵活的政策和策略，视不同情况予以政策调控。
如建设六类保障性住房，各项税费仅为每平米150元；建设商品楼盘的，在相关建设规费方面也给予一定的优惠政策，适当减收基础设施配套、白蚁防治、新墙体改造等行政性规费，在办理土地使用、规划许可、工程施工许可、商品房预售许可等一系列证件时，相关费用也酌情适当减免，在税费方面的成本白城市较乌市就低了404元/平米。
从而保证既让房市低价位运行，又让开发商有一定的盈利空间。
（四）提高行政服务效能，消除房地产开发“灰色成本”。
当前因政府服务不规范而额外增加的“灰色成本”是导致房价虚高的另一个重要因素之一。
为了杜绝这种情况，白城市将建设局、规划局和房产局合并为住房和城乡建设局，此举既降低了各种审批手续，也杜绝了政出多门互相掣肘的局面。
同时，还要求与商住小区开发有关的国土、质监、供电、城管、交通、园林绿化等部门，相关手续必须在规定时间内办结，过程管理等实行上门服务。
（五）购买力低，炒房现象不明显。
买房投资一直被很多人看成投资的好方式，从比较长远的时间来看，房子几乎一直处于升值的轨道上，在很多人看来“存”房子总是比较实在。
但是在白城市由于近年来福利分房、保障性住房、廉住房、棚改住房等的大规模建设，房市基本稳定，加之居民人均收入低于全省乃至周边地区，因此老百姓多数是有了一套房子后就基本没有再以投资为目的买房的欲望。
三、白城市实施低房价战略给我们的几点启示白城市房价较低的原因较多，但是通过政府主导调控房价的一系列举措确实也给我们很多启示。
（一）将房地产业定位为服务经济发展和构建和谐社会的预期目标。
如果从单纯追求GDP和财政收入出发，政府当然希望房价越高越好。
但是，发展的目的是为了改善民生，民生改善才有社会和谐。
因此，从关注民生和服务经济长远发展的角度，低房价无疑是考验政府科学执政智慧的一个重要课题。
白城市采取低房价战略，虽然损失了一点“账面数字”，但是赢得了巨大实质性回报。
因降低了群众住房消费的投入，存储了未来消费的能力，防止了高房价引起的楼盘空臵、烂尾等不良现象的发生，为区域经济社会发展赢得了持久的发展能力。
同时，也为将来赢得了外来资本和人才的融入，赢得了建设工业的平台、商业的人气，赢得了发展和竞争的主动权。
由此可见，只要我们准确把握好改革、发展、稳定三者关系，实事求是，与时俱进，执政为民，按照服务政府、责任政府、法治政府的要求，加强公共服务，体现亲民、便民、利民的执政意识，提高执政能力和水平，就能够实现构建社会主义和谐社会、促进社会稳定的主观预期目标。
（二）优化住房供应结构，形成多层次住房保障体系进而达到稳定房价的客观效果。
从全国来看，有效启动棚户区改造的城市，住房价格的上涨幅度普遍很小。
白城市将棚户区改造与建立多层次住房保障制度结合起来，在棚户区改造的过程中，建设了大量的回迁安臵房、廉租房和经济适用房等小户型和低价住宅，有效缓解了住房供应结构矛盾，并稳定了当地的房价。
廉租房是为了解决特困家庭的住房问题，针对特困家庭的具体情况建造的。
同时通过对棚户区改造腾出来的土地进行优化配臵，还为当地提供了大量的建设经济适用房和中小户型商品房用地，有效地改善了当地住房的供应结构。
因此，只要我们切实按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，着力抓好廉租房、经济适用房、“两限两竞”房等中小户型住房的建设，优化住房供应结构，形成多层次住房保障体系进而稳定房价的客观效果就可实现。
（三）集约节约土地，实现促进经济社会可持续发展的战略目标。
白城市采取低房价战略，通过棚户区改造和加大政策调控的力度，不仅集约节约了土地，还有效地拉动了国民经济的发展，客观上有利于资源节约型、环境友好型社会建设。
我国正处于工业化和城镇化快速发展时期，基本建设有着良好的发展机遇，但也要看到，由于它要消耗大量的资源能源，继续发展受到制约。
目前许多城市在土地利用中还存在着粗放和浪费现象。
“节地”作为“四节一环保”的重要内涵，对城市经济社会健康有序和可持续发展具有重要影响。
棚户区多数属城市土地利用效率较低的区域，同时还是影响周边土地乃至整个城市功能和价值的一个症结。
白城市通过棚户区改造，利用腾出的土地，建设中小户型的保障性住房和商品房，提高了土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以有效利用，集约节约了土地。
棚户区改造还极大地改善了城市面貌与配套设施建设，使原有棚户区土地和周边建设用地升值，促进了当地经济社会的全面发展。
当前，只要我们积极转变经济发展方式，改变住房建设模式，加大中小户型房屋建设规模，集约节约土地，促进经济社会可持续发展的战略目标就会逐步落实和实现。
(中共兴安盟委政策研究室)本期发至：盟四大班子领导，各旗县市委、人民政府，盟直有关部门编辑：中共兴安盟委政研室责任编辑：邵柳电话：3985508共印100份。
