商业地产市场调研表

商业地产市场调研表格

楼盘名称： 调研时刻： 调研人员：

项目差不多情形

项目名称 地理位置

交通状况 开发商

销售代理公司 商业运营公司

项目性质 功能定位

目标消费群 开盘时刻

竣工时刻 开业时刻

售楼电话 销售招商位置

总建筑面积 商业面积

停车位面积 产权年限

电梯类型数量

建筑指标 建筑结构 层高

柱距 通道宽度

停车位形式及价格

建筑材料及装饰

建筑风格

外立面 外墙 屋顶 门窗

公共区域 广场 公共走道

内部 外墙 地面 内部门窗 灯光照明

配套设施

空调设施 卫生间数量及分布

收银台及ATM 安防设施

班车数量路线 发车频率

信息治理系统 电话 闭路 传真 宽带网络

业态分布及价格情形 楼层 单层建筑面积 业态规划及进驻品牌

单店经营面积 层高 销售价格 租赁价格 租售率

地下一层

一层

二层

三层

其他楼层

备注

租售模式

租赁 租赁模式 出租率 租赁者

租赁年限 物业治理费 经营模式

销售 销售模式 销售率

反租 返租价格 返租年限

可否自营 返租期满处理方式

返租回报支付方式 返租回报率

抽取点数

经营状况

商户数 总商户数 产权商户数

租赁商户数 总销售额(天)

客流量 日均客流量 节假客流量

客源构成 客源消费额(日)

推广情形

推广主题 媒体选择 广告频率

促销活动主题 成效分析

其他 周边商业环境评判

项目位置图

项目平面图

商铺销售分析

商铺租赁分析

商业地产策划的市场调查方法

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有：

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；

2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

 调研内容及调研方法：

一、 宏观经济分析及预测

二、 房地产市场现状及预测、 商业物业研究

1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度

2、调查内容：

1） 总体规划〔XXXX-XXXX〕

2） 道路交通规划建设情况

3） 产业结构及分布情况

4） 经济开展规划

5） 城市开展规划

6） 产业结构及分布情况

7） 已经出让的土地开发方案

8） 建设用地出让方案

9） 房地产总体建设与销售情况

10） 已经批准立项的房地产建设根本情况

11） 工程周边开展规划及其影响

12） 工程片区地上建筑物分布情况

3、调查方法：

文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等

4、资料来源：

工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等

三、 市典型楼盘研究

1、 调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估

2、 调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。

3、 调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈

4、 专家访谈对象：

参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士

5、研究内容

1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕

2）开发该楼盘动机

3）购置〔租用〕者特征及结构

4）目标市场定位、产品定位、形象定位

5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕

6）宣传推广策略与方法

四、消费者定量调查

1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。

2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式 3、调查区域：

4、抽样方法：非概率方便抽样

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………城市商场（市场）汇总表（表一）

类别 企业名称 经营年限 规模（㎡）

经营形式 经营定位 优势品类 改造扩建空间 具备功能 区域（行业）排名 面积 层数

调研人： 调研时间：

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………城市基本状况数据汇总（表二）

调查项目 资料来源 数量 单位

人口 总人口 万人

市区人口 万人

郊区人口 万人

下辖区县 个

交通 公交线路 条

出租车 辆

私家车 辆

城市房地产状况 城市总面积 万平方米

市区面积 万平方米

郊区面积 万平方米

商品房在建面积 万平方米

房价 住宅 元/平方米

商业 元/平方米

调研人： 调研时间： 共1页第1页

交通情况对比（表三）

单位 05年 06年 07年

年末公共汽车数量 辆

公共汽车线路 条

营运线路长度 公里

客运总人数 亿人次

年末出租车数量 辆

铁路货运量 万吨

公路货运量 万吨

民航货运量 万吨

水路货运量 万吨

铁路客运量 万人

公路客运量 万人

民航客运量 万人

调研人： 调研时间：

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.......城市居民消费支出表（表四）

内 容 05年：人口（） 06年：人口（） 07年：人口（） 备注

金额(元) 占比(%) 金额(元) 占比(%) 金额(元) 占比(%)

家庭设备

交 通

居 住

服 饰