商业地产市场调研报告

商业地产策划的市场调查方法

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有：

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；

2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

商业地产市场调研表格

楼盘名称： 调研时刻： 调研人员：

项目差不多情形

项目名称 地理位置

交通状况 开发商

销售代理公司 商业运营公司

项目性质 功能定位

目标消费群 开盘时刻

竣工时刻 开业时刻

售楼电话 销售招商位置

总建筑面积 商业面积

停车位面积 产权年限

电梯类型数量

建筑指标 建筑结构 层高

柱距 通道宽度

停车位形式及价格

建筑材料及装饰

建筑风格

外立面 外墙 屋顶 门窗

公共区域 广场 公共走道

内部 外墙 地面 内部门窗 灯光照明

配套设施

空调设施 卫生间数量及分布

收银台及ATM 安防设施

班车数量路线 发车频率

信息治理系统 电话 闭路 传真 宽带网络

业态分布及价格情形 楼层 单层建筑面积 业态规划及进驻品牌

单店经营面积 层高 销售价格 租赁价格 租售率

地下一层

一层

二层

三层

其他楼层

备注

租售模式

租赁 租赁模式 出租率 租赁者

租赁年限 物业治理费 经营模式

销售 销售模式 销售率

反租 返租价格 返租年限

可否自营 返租期满处理方式

返租回报支付方式 返租回报率

抽取点数

经营状况

商户数 总商户数 产权商户数

租赁商户数 总销售额(天)

客流量 日均客流量 节假客流量

客源构成 客源消费额(日)

推广情形

推广主题 媒体选择 广告频率

促销活动主题 成效分析

其他 周边商业环境评判

项目位置图

项目平面图

商铺销售分析

商铺租赁分析

商业地产市场调研表格

项目名称：美居物流园O座 调研时间：2015.11.7 调研人员：曹婷

项目基本情况

项目名称 美居物流园O座调研 地理位置 长春南路西一巷59号

交通状况 实施“大商贸、大流通、大开发”政策，交通极为便利。 开发商 广汇实业股份有限公司

项目性质 现代化物流交易平台 管理公司 广汇实业股份有限公司

目标消费群 茶叶、鱼、鱼缸钓具、绿植、高中端铝合金门窗需求人群。 功能定位 以茶叶市场、鱼市、花卉市场为主，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台。

竣工时间 开盘时间

售楼电话 开业时间 2003年12月7日试营业

总建筑面积 平米 销售招商位置 长春路美居物流园O座

停车位面积 60000平米 商业面积 平米

电梯类型数量 自动扶梯、垂直电梯 产权年限 40年

建筑指标 建筑结构 钢结构 层高 4.5米

柱距 10米 通道宽度 主通道宽度：8m 楼梯通道宽度：3m 内部通道：2m

停车位形式及价格 地面停车场，白天收费1小时内2元，超过1小时一次性收费3元，夜间停车10元。

建筑材料及装饰

建筑风格

外立面 外墙 瓷砖 屋顶 门窗 型材门 铝合金窗

公共区域 广场 停车场 两个小报亭 公共走道 4条行人通道，2条车辆通道

内部 外墙 木质外墙 地面 地板砖 内部门窗 玻璃门 灯光照明 LED灯

配套设施

空调设施 中央空调 卫生间数量及分布 卫生间在楼层两头男女各一间，隔断各分5个。

收银台及ATM 中国银行1个。三楼广厦3个，美居4个。 安防设施 安检门，监控系统，门禁系统 班车数量路线 长沙路高新区站501，6401。长春路美居板材区18，73，157，203。 发车频率 至少十分钟有一辆车经过。

信息管理系统 电话 闭路 传真 宽带网络

昆明市商贸批发市场

调查分析报告

2014年3月

前言

目前公司的国际商贸物流中心项目已经进入规划设计阶段，为了能使项目在业态规划上体现项目优势，因此必须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略发展。

从昆明市政府发布的主城区专业市场搬迁改造行动计划的通知来看，昆明已经展开对近114个，总经营面积约419.22万平米的现有批发（专业及批零兼营）市场的搬迁工作，同时也在昆明三环外规划了14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）项目根据经营业态范围逐一对被搬迁市场进行有效引导和搬迁，公司项目均属于规划新建的14个泛亚商贸物流中心之一，按照政府对项目的农业生产资料商贸物流中心规划指导，公司招商管理部将基于农资农机市场为基础进行市场摸底调研，并将范围扩大至工业、食品等行业，希望能通过对该类业态专业市场的调查，提供项目规划及下步推广销售的指导性数据。整个市场调研主要针对昆明市区内在营和即将拆迁的市场区域，如经开区、东聚商圈的五金机电、农机、农资、果蔬、食品等市场进行调查，计划在一周内完成该类市场的调研并分析工作，最终提供公司项目规划发展的有效数据。

一、昆明经济圈分析

从2012年的昆明经济发展及政府规划来看，围绕昆明主城三环范围内为核心的主城经济圈形成了以城市、农业、工业、生产等为主要经济发展的特色经济圈，目前大致可以分为昆明主城经济圈、空港经济圈、安宁经济圈、呈贡新城经济圈、晋城经济圈、宜良经济圈以及石林经济圈等近7个城市大型产业经济中心，不同的商圈都承担着昆明各产业经济发展及东亚、南亚及东南亚的国际型产品商贸、物流产业的重任。

二、新规划泛亚商贸物流中心情况

1、14个新规划泛亚商贸物流中心分布

根据昆明市委九届六次全会精神，市委市政府要求，全力打造区域性国际化城市，同时抓住中国-东盟自由贸易区全面建成的机遇，打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道-大物流-大商贸-大市场”构建面向南亚、东南亚的5个国际商贸物流主题产业区及泛亚商贸物流中心，因此，在批发市场的布局和内绕城线节点区域原则，在具有较好区位优势和基础条件及发展潜力较大的区域新建14个泛亚商贸物流中心（批发市场园区）。