大学城龙湖项目成本估算模型

10张图看懂：龙湖的成本运营体系
今天不再做微观的技术分享，就方便给大家做一下流程分享：
除了销售设施建造以外的营销费用、管理费用、财务费用、税费、物业费用等分别由其他相关部门（营销、人力资源、行政、财务部、物业公司）管控，成本部门负责汇总出项目总成本。

Notes:
此处仅标明归口职能，职能在集团为“中心”，在地区公司为“部门”。

目前，大部分房地产公司受以下条件制约，目标成本很难估准，编制目标成本现阶段主要是为了经营及运营过程控制和定标参考.最终实际成本很大程度上是市场博弈的结果，我们只能通过规范采购过程，在同档次供应商中获取最低报价。

合约规划可增加两大内容
（1）总部招标采购中心与地区（项目）招标采购部的责任界定，根据总部成本中心出具的《合约规划指导意见》；
（2）各项工程、材料设备的招标计划节点（取自招投标、材料设备与施工单位进场二级专项计划。

跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）说起成本测算，恐怕这个名词并不陌生。

尽管不陌生，就李哥看来，超过50%的房地产企业还没有目标成本管控机制。

而当询问为什么没有目标成本的时候，成本管理部门的回答很干脆：没有图纸！那么，没有图纸就不能出目标成本了吗？显然不是！以下我们以龙湖X项目为蓝本，在无图纸的情况下，如何快速测算一个项目的目标成本。

一、技术经济指标的准备二、理清成本控制科目与套用公式，计算目标成本1、土地获得成本（一级科目）1.1.政府地价。

按照合同协议价格直接填写进来；建筑单方按照合同协议价格646477/总建筑面积229737 = 450元/㎡；可售单方按照合同协议价格646477/总可售面积225716 = 458元/㎡；1.2.土地契税。

一般为地价2.5%~5.5%进行测算，每个城市标准可能都不一样。

本案取3%。

按照10346（政府地价）*3%=310万，建筑单方与可售单方成本计算过程不赘述。

2、开发前期工程费（一级科目）2.1.方案设计费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*25元/㎡（单价）=546万，建筑单方与可售单方计算方法如上，不再赘述；2.2.初步、施工图设计费，参照方案设计费计算方法；2.3.景观设计费=83589（景观面积）*40元/㎡（单价）=251万；2.4.精装修设计费=1000（精装修面积）*200元/㎡（单价）=20万；2.5.专项设计费（弱电、导示等）=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* 5元/㎡（单价）=109万；2.6.勘察丈量费=106690（项目占地面积）* 6元/㎡（单价）=64万；2.7.城市建设配套费+人防易地建设费+规划许可证费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】 * （150+45+2.5） =4312万；2.8.招投标综合服务费+工程定额测定费+建设工程质量监督费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*0.8（建安造价） * 0.48% = 84万；2.9.规划放线费+竣工规划验线费+防雷监测费+环境评测费=106690（项目占地面积）*（1.2+1+1.8+0.6）元/㎡（单价）=49万；2.10.散装水泥押金+白蚁防治费+新型墙体材料专项基金+交通组织分析评估费+树木伐移费+新型建材基金= 【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* （0.9+0.9+0+0+0+0）元/㎡（单价）=40万；2.11.场地平整费=【（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方140000 m3 1.49元/m3）208,600+土石方余土外运25000 m3 7.60元/m3）190,000＝2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253万；2.12.场地平整档墙费=1单档墙放阶，总价预估180万；2.13.施工道路+施工用水+天然气管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用电=项目建设用地面积（106690）*（5+0.37+1.4+2.6+6）元/㎡（单价）=165万；2.14.河道治理费=【1、长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2、景观及其他暂估110万元；合计350万元】=350万；2.15.临时办公室费=板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）=预估52万；2.16.临时围墙费=750m * 180元/m（单价） = 14万；3、主体建安费（一级科目）3.1.花园洋房(电梯7F/-1F)建安费=39593（花园洋房建筑面积）*1580元/㎡（单价）=6256万；注明：参照紫都城大城小院1362元/㎡，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/㎡，水泥按380元/T,含量按110Kg/㎡，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素。

龙湖P M O引发的讨论.....拈字工程造价方面的专家,着有《工程量清单计量规则原理及应用》等专着.烽火地产成本与流程管控专家通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家本讨论精华提纲：1、龙湖的PMO成本管理体系2、龙湖的工作压力3、龙湖体系的若干问4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论5、产品标准化or行为标准化？6、成本数据库的建立7、相关知识历史回顾拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。

管理架构也很有特色，值得研究一下。

1、龙湖的PMO成本管理体系PMO概论：2011-7-5 10:18:07 深圳-青草-成本解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。

上海-拈字-合约PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。

只是龙湖限定在这个级别上?深圳-青草-成本那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司？拈师，继续。

上海-拈字-合约龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO 审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。

这是一个大的特点２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。

各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。

整体的节奏感相当强但它的问题也相应地出现在这二个特点上：１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO 架构中有相当的人也是出现在后续审核中。

理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。

比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。