住房政策问题论文

浅论住房政策问题
【摘要】随着社会经济飞速发展，房地产价格近些年成飞速发展的趋势，房地产在经济发展中扮演的角色越来越越重要。

在经济稳定发展的大环境下，国家相继出台了一系列限制房价政策，房地产价格日益引起各级政府和全社会的广泛关注。

本文通过对当前房地产业发展现状的分析，找出房价日益升高的原因，探讨如何发挥规划、计划的调控作用，找出解决问题的途径。

【关键词】房地产；问题；建议对策
引言
我们国家的房地产价格比较高，而且还在上涨，阶段性上涨过快。

使得很多城市低收入阶层还不能拥有自己的住房，中产阶层在购房时所支付的代价过大。

在这里需要分析问题产生的原因。

这无非是一个房地产价格问题，产生的原因包括：1.成本的刚性推动；2.货币的价值变动；3.供给和需求。

1 房地产市场中存在的问题
1.1 成本的刚性推动有几个原因：
1.1.1 我国规范了土地的出让市场，尤其是规定了经营性土地（经营性土地主要是指居住用地、商业金融用地、旅游用地等）必须使用招标、拍卖、挂牌（简称招拍挂）三种公开出让方式，使得以前暗箱操作的土地出让方式变得公开化、市场化、透明化，结果由于市场竞争的结果造成土地的出让价格大幅上扬。

2003年以后二
三线城市的房价上涨过快，上涨速度远超过北京、上海等一线城市，并且房价能够和一线大城市成比例的接轨，充分证明了这一点。

因为2003年以前北京、上海等大城市的土地出让方式是规范的，所以当时北京的房价很高和二三线城市不成比例，2003年的北京房价是在1万多元一平米，而我家天津市的一个县城是1千多元一平米，仅是北京的1/10。

现在北京每平米卖3万元，天津卖1.5万元，县城卖7500元，是北京的1/4，天津的1/2，这样做到了成比例接轨。

1.1.2 建安成本提高。

2003年以来钢材水泥价格大幅度上涨，建筑工人主要是农民工的工资也大幅度提高，并且得到了保证。

这主要得益于国家大规模的基础设施建设，和取消了一些传统的资源和能源消耗比较大的建筑材料，以及2003年国家统一的保障农民工工资的一系列政策。

由于以上因素造成了土建成本由600-800元/平方米提高到了1600-1700元/平方米左右。

1.2 货币价值变动主要是每个国家的习惯性通货膨胀和国家自金融危机以来实行的4万亿的中央财政刺激政策和放松的信贷政策导致大量的资金流入市场，造成了全社会的物价上涨。

1.3 供给需求问题包括：
1.3.1 供给，我们国家对房地产开发企业规定了严格的准入标准，加上土地成本的提高，造成了房地产市场的门槛很高，现在房地产市场处于寡头垄断阶段。

同时由于房地产市场的特殊性，使得市场竞争不足。

1.3.2 需求，需求可以结合买房动机看一下原因：
改善性，对原有的居住环境不满意，有较高的生活质量追求，所以想买大一点的，环境好一点的房子。

学区型，由于教育资源的不均衡，使得一些人为了子女能上一所好学校，就想在学区附近买学区房。

需要注意的是有些人已有住房比要买的学区房要大，使得不能卖掉已有房子去住学区房，结果两套房都要保留，无形中增加了我的住房需求。

投资环境，由于人民币升值，原材料价格上涨，以及金融危机带来的欧美市场的需求萎缩，造成了我国制造业环境恶化，投资环境恶化。

很多企业没有生产动机，企业也不愿意在进行投资，甚至从制造业中撤资。

结果大量的本应该投资在制造业的资金转而投资在楼市股市。

这部分资金拉高了楼市股市，造成了房地产市场价格高涨，这是放假快速上涨的主要原因。

民族传统，中国几千年的农业文明造就了我国带有农业特色的民族传统和农业思维。

很多人在外打拼的目的就是挣钱、回家、买房子。

现阶段农村实行的是农村经济组织集体土地所有制，城市的国有土地又规定两年内必须开发，两年不开发政府无偿收回，所以买地基本不可能。

所以中国人的置业热情就全都转移到买房上来了，拥有多少房产成了一般百姓家庭经济基础的体现，所以造成了住房需求的增加。

2 提高房地产市场健康稳定发展的对策建议
综合以上原因，结合我所能掌握的政策资源，就房地产市场中存在的问题哪些能解决，哪些应该解决，提出个人的一些看法。

2.1 规范的土地公开出让市场，我认为这是不应该改变的，正是因为规范的土地公开出让市场，杜绝了在土地领域的腐败以及非腐败性的非市场化的国有资产流失。

这一点需要进行解释，在土地公开出让前，实行的是协议出让，由政府和企业通过协议约定价格。

在没有公开的市场前，土地的价格是不能确定的，这需要考虑市场风险、资金流、税收、管理和土地资本以及其他经济要素在收益中的比重、地产商之间的竞争等，如此复杂的内容，房地产评估师是评不出来的，这种情况下卖贵了一般是不可能的，卖低了就造成了非腐败性非市场化流失。

在现有土地公开出让的基础上，不管什么政策使得土地出让价格低了，这就是非腐败性国有资产流失。

2.2 对于市场投资环境的问题、学区问题、民族产同问题、家庭小型化的趋势问题，所牵扯的问题更是复杂又复杂，妄想通过一两个政策来解决问题，是不可能的，而且很有可能引出别的问题，所以不赞成在这方面进行政策调整。

至于改善型住房需求，更不应该出台政策来抑制这部分这部分需求，人人都有追求美好生活的权利，都想着能有更好的住房条件，并且只有改善型需求才是房地产市场的真正需求者，他们才是最应该买房子的人，并且是房地产市场消费的主力军，是住宅市场最健康的消费者，所以应该保证他们能够正常的通过市场购买房屋。

2.3 开放房地产市场，鼓励私人合伙建房。

前面提到了房地产市场处于寡头垄断的市场阶段，竞争很不充分，所以中国有很多房地产富豪，他们赚钱很容易。

资金从银行贷款，设计由设计单位，
施工由施工单位，销售由销售公司，推广有广告公司，什么都不需要做，只需要去各个相关机关跑跑手续就行了，然后就可以坐收巨额利益。

最后房地产老板还把每一次成功的投资归结为自己敏锐的投资目光，媒体也把他们渲染的神乎其神。

其实投资每一块地都赚钱，但是因为经营房地产需要巨额的投资，需要对资质严格的审查，所以不能从根本上改变房地产市场的供应状况。

我们经常说勿以善小而不为，可以对一些其他的房地产市场供给给予鼓励。

比如集资建房，这是针对的是一部分有购房需求的人，在符合规划的前提下，众人集资通过房地产市场取得土地，自行设计建造房屋，最后集资者分得房子。

2.4 廉租房政策，这个政策其实和房地产市场没什么关系，因为这完全是游离于整个房地产市场的东西，出发点是解决城市低收入人群的住房。

城市低收入人群的住房问题是一个市场失灵问题，靠市场不能解决，低收入人群微薄的收入仅能维持一般的日常生活，即使房价降半他们还是买不起，这就必须通过政府的扶持与帮助才能解决。

2.5 此外对二套房贷政策提出批评，二套房贷也是市场经济中用行政的手段违背市场规律的影响市场行为。

二套房贷政策政策打击了改善型购房者，而他们才是真正健康的房地产需求者。

并且也没有道理，比如一个人有一套住房没有住房贷款，如在买房子就被认定为买二套住房，但是他们和初次购房者比所不同的就是已经有了一套房子做保障，他的还款能力和经济基础高于首次购房者，但
是却承担了基准利率1.1倍的利率（一套房贷款利率是基准利率的0.7倍）和更苛刻的贷款条件，这点也是用非市场的行为违背了银行的利益，银行业不能以相同条件贷款给还款能力更有保障的贷款者。

可以对政策作出相应的调整，对有一套房子贷款且没有还清的人再买第二套房认定为是二套房，对于一个家庭不管有多少房产只要没有贷款的状态都不能认定为是买二套房。

因为一个人有一套房子还贷款，在贷款买房，还款风险肯定增加，给他高利率和更苛刻的政策是有道理的，
以上的方法并不能从根本上解决整个房地产市场的问题。

但是勿以善小而不为。

在不违背市场规律的前提下对现有的政策进行适当的修补，过渡性的解决住房问题，使一些住房困难的家庭能够安居乐业。