齐鲁涧桥商业部分营销推广建议2007.1.15目录前言一、章丘市商业地产发展现状及竞争态势（一）丘传统商业格局（二）汇泉路传统商圈各商场分析（三）传统商业街区分析（四）章丘新兴商业项目及其特点二、本项目商业部分的基本概况三、本项目商业部分SWOT分析四、商业部分定为策（一）推广主题定位（二）消费群体定位]（三）业态定位（四）价格定位（五）销售方式定位五、商业部分营销推广思路（一）销售模式的确定（二）商业营销推广的启动时间（三）招商部启动时间（四）营销推广节点建议前言2006年，齐鲁置业在相关合作单位的积极配合下，齐鲁涧桥项目住宅部分销售取得了骄人的业绩，伴随着项目二期工程的启动，项目商业部分即将进行整合推广，06年章丘商业地产集中放量，市场竞争压力加大，对07年齐鲁涧桥的商业销售提出了更高的要求，为了更好的完成新年度商业销售的目标，本建议综合市场、产品、经营、定位的项目综合因素，做出新年度商业部分的营销推广建议。
（五）各阶段营销活动一、章丘市商业地产发展现状及竞争态势（一）章丘市传统商业格局章丘市面积较小，传统商业格局并不发达，但总体商业格局清晰，主要集中在市区中心区域，以汇泉路、明水大街、秀水大街、山泉路几条路段，通过各路段的龙头商业带动形成一个大的商业中心区域。
其他区域商业氛围不浓，未形成成熟的商圈。
本区域以路段划分可细分可以下几个次级商圈。
1、汇泉路中心商圈汇泉路位于章丘市区核心地带。
汇泉路商圈是继章丘市老商业区拆迁后兴起的中心商圈，章丘市区传统商业气氛最为浓厚的商业区域。
该商圈处于章丘市中心，集中了各种商业业态，分布着百货大楼、供销大厦、商业大厦、华联商厦等大型的商场，以及专专业店、临街店铺等众多形式，经营种类涉及服装、手机、百货、快餐、化妆品、钟表、眼镜、图书、美容等众多种类。
汇泉路商圈客源广泛，主要为市区内中高收入阶层为主。
作为章丘的传统核心商圈，不仅有大量的本市消费者前来购物，同时由于临近百脉泉公园等旅游景点，也吸引了一部分外来旅游消费者和外地消费者。
2、明水大街商圈明水大街商圈主要由位于明水大街中部的明水服装批发市场为龙头带动周边临街店面组成。
经营种类主要以服装批发、零售为主，兼有餐饮、金融、小型超市等业态。
明水服装批发市场经营档次较低，客源较广，明水服装批发市场作为中心商圈的有利充，吸引了市区内大批中低收入人群及周边县市的居民前来购物。
3、秀水大街商圈秀水大街是新兴商圈，主要以秀江商业城为龙头。
秀江商业城也为服装批发零售为主。
在经营档次和经营业态上和明水大街商圈极为相似，但商业氛围相对明水服装城有所下降。
(二）汇泉路传统商圈各大商场分析：1、章丘百货大楼➢业态分布：一层：日用百货；二层：服装鞋帽；三层：家具广场。
➢主要消费人群、人群密度：目前尚未改造的百货大楼吸引的消费人群多为中低档次。
一、二层人流量相对较多，三层家具城人流量甚少。
预计改造后的百货大楼将吸引更多高档次的消费者，一层多以年轻女士为主，二层以中产以上阶级为主，三层会吸引18－25岁的青年男女消费者。
➢租金：1、2层租金700－850元/平米/年单层面积：1500平米空置率0三层租金550-700元/平米/年单层面积：1000平米空置率15%➢备注：此大楼将于今年春节后进行全面装修，一层保留原有业态以化妆品百货为主；二层面向高端客户以中高档精品服饰、鞋帽针织为主，三层将去除现有的家具营销，面向大众以中低档服饰为主打。
2、供销大厦➢业态分布：一层手机为主，兼有音像制品；夹层是移动的营业厅；二楼为家电专卖；商场入口处沿街商铺5间，经营手机销售及修理；三层以经营中低档家纺、服装类为主。
➢经营规模和档次：个体经营（无品牌入驻），章丘规模最大的手机专营商场。
➢主要消费人群、人群密度：中、青年人为主，商场入口处商铺人流量较多，一楼人流量较多，二、三楼人流量稀少。
➢租金：一层900-1150元/平米/年二层700-900 元/平米/年三层550-620 元/平米/年商场入口处沿街商铺950-1200元/平米/年➢备注：一楼面积1200平米左右出租率90% ，个别业主在春节后准备退出该商场。
商铺面积8到20平米左右，部分大面积商铺承受租金压力较大，正寻求合租方；商场入口处沿街商铺无空置，且经营者多为老业户。
3、章丘商厦➢业态分布：一层化妆品百货及小型超市，二层中档鞋帽、服装针织品，三层家电文体类产品，四层电脑数码制品。
➢经营规模和档次：章丘规模较大的电脑专营商场、中档次。
➢主要消费人群、人群密度：中档消费者为主，一、二层人流量较多，三层人流量较少，四层多吸引年轻消费者。
➢经营状况：个体经营，有品牌入住（方正、联想、海尔、海信、清华同方等）无空置，目前铺位较热，有多家新业主欲入住，无铺位供应。
➢租金：二层中高档鞋柜区1300元/平米/年四层海信品牌专卖20平米550元/平米/年➢备注：二层出租率100% ，四层1000平米左右出租率95%左右，已预定至05年9月,供不应求。
周边较全：邮政局、农行、联通、餐饮等一应俱全。
由于靠近市政府、党委机关等政治中心以及百脉公园、广场等文化娱乐场所，交通便利，商业氛围浓厚。
➢4、五环大厦➢业态分布：负一层（金汇超市）经营鞋帽服装针织品，一层食品百货超市为国营正在装修中，二层全部为中档服装。
➢经营规模和档次：负一层经营货品较为杂乱，多为中低档；二层服装以中档为主打。
➢主要消费人群、人群密度：负一层人流密度较大，18-25岁青年人为主，；二层人流量较好，以中产阶级为主流。
➢租金：负一层800元/平米/年二层550元/平米/年➢备注：单层面积1200左右，负一层、二层出租率100% ，一层全部国营，装修进行中无对外招租意图。
负一层受装修影响较小，二楼受影响较大。
5、华联商厦业态分布：负一层家具、箱包皮具、儿童用品；一层食品百货、化妆品；二层中高档服装；三层文体用品；四层家电。
➢经营规模和档次：章丘现有最大规模、档次最高、业态最为丰富的商场。
➢主要消费人群、人群密度：主要消费群体以经济能力较强的中、青年为主打，其消费能力强，客流量密集。
➢经营状况：国营，少数为个体业主经营，无空置。
➢租金：国营为主，绝大部分区域不对外出租。
二楼有个别铺位出租，其租金价格约在1700元/平米/年（由于商管公司对个体经营户的进驻无任何兴趣，所以对于商管公司的租金报价存有疑义，有待证实）。
➢备注：此处是汇泉路商业街的心脏地带，具有城市代表性的商场，在这个城市以及消费者心中占据着中心位置。
周边分布着大量中、小型街铺以及部分高档中式饭馆、西餐厅。
在对汇泉路商圈东段的调查过程中，听到的更多的声音是：铺位紧俏难求的的信息，高度密集的商业氛围，狭小的空间，限制了更多业主的发展。
（三）传统商业街区功能汇总汇泉路商圈街区功能调统计表明水大街街区功能统计表传统商业业态分布数量各传统商业区租金及售价（四）章丘新兴商业项目及其特点伴随着章丘市政府招商引资力度的加大，05年至06年章丘市新增商业项目万平米，以章丘香港街、鲁信明珠等为代表的大型商业楼盘集中放量，为章丘的商业地产注入了活力，同时开发体量过大，消费市场的不成熟，大学城远期规划出现的真空时段以及章丘城市综合消费群体不足等原因，商业地产竞争加剧，市场风险增强，除香港街之外的各项目销售及招商情况并不乐观。
新增商业项目统计分析奥德隆百货，6000㎡，超市与烟酒副食约占33%，服饰约占67%，档次为章丘中高档章丘商厦，12000㎡，1F 超市与日用消费品，2F 、3F 服饰、4F 家电与电动车 德隆电器，1500，共2F ，主要经营电器，规模较小，统一经营管理供销商厦，6000㎡，1F 以手机、电脑、电器为主，少量珠宝首饰，2F 、3F 服饰 百货大楼，8000㎡，1F 苏宁电器，2F 服饰，3F 正在招商，统一经营管理 百佳广场，8000㎡，1F 小型超市与日用消费品，2F 鞋城与少量首饰、3F 女正装、休闲，4F 男装，统一经营管理，2-4F 经营冷清金汇奥德隆百货，10000，德克士进驻旁边商铺东方冷库，超市+百货利群家电东方冷库，超市+百货香港街服装城香港街新天地商业传统项目与新兴项目竞争态势图示小结：在新老交替的传统商业与新兴商业格局下，章丘的商业地产快速发展，主体特点体现如下：●章丘的消费中心依然位于铁道以北的区域。
●出于消费习惯的延伸效应，2年之内传统商业区域依然扮演着较为重要的角色。
●传统商业的总体态势依然处于市场的初级阶段，从购物环境、产品档次、经营理念上与章丘快速发展的消费意识不相匹配，为新兴商业核心的快速形成创造了机会。
●新兴商业项目多以围合式商业综合体或大型的专业市场为主，市场缺乏以城市为主导方向的主题鲜明的购物休闲场所。
●新老交替下的商业态势，促进了章丘市商业总体环境的提升，拉省了本土商业地产投资的热情。
●随着新兴项目的建设章丘的消费市场正在步入一个新的消费时代，引领消费理念的商业项目将作为未来商业市场的主导方向。
二、本项目商业部分的基本概况位置面积16号楼沿街商业16号写字间1833.27 5037.6417号楼沿街商业17号楼写字间4236.55 5110.64内街底商(一层) 8100下沉广场商业不祥主力店不祥三、本项目商业部分SWOT分析●优势✓规模优势本项目商业部分虽然属于社区商业，但是从规模上可以称得上是小型的主题商业街区，分布有步行街区、沿街商业、下沉广场商业、主力店、写字间多种商业物业组合；规模优势和产品多功能优势明显。
✓规划优势项目总体规划优势明显，商业、住宅、洋房，别墅、办公等多类物业组合，欧式建筑风格，整体规划已经为章丘市民所认同。
✓辐射优势项目的商业位于新城中心，从区域上辐射周边5公里范围，步行街区以及主力商业超市将吸引大学城及其他周边的消费群体，业态辐射、区域辐射优势明显。
✓区位优势项目宏观规划优势明显，地处章丘新城市中心，紧邻市政中心，周边规划配套优势明显，为章丘群众认可的未来核心区域，新城地标社区。
✓品牌优势身为本土开发企业的齐鲁置业公司品牌美誉度深入人心，旗下的项目品牌信赖度较高，齐鲁涧桥凭借到位的形象诉求已经为章丘市民公认为章丘第一高品质社区，品牌优势已经确立。
●劣势✓产品劣势✓商业氛围项目所在区域为新城区，虽然远景规划良好，但项目周边缺乏商业氛围，在项目本身没有形成一定规模的前提下，作为商业物业在此区域缺乏能够作为支撑的消费环境。
✓消费习惯章丘市民的消费习惯集中在老城区的百脉泉周边和传统商业区，铁道以南的新城区的短期消费前景还不被市民所承认，扭转此种局面需要政策、市场以及开发时间的多方面引导才能快速奏效。
✓价格作为品牌项目，当然的高价位成为维护项目高端的一项因素，故而客户对本项目相对比其他竞争类项目的价位还是产生了一定的抗性●机会✓新区发展新区的发展已经成为章丘不折不扣的未来城市发展方向，大学城、市政设施的迁入已经将未来新区的前景定格，齐鲁涧桥的机会在于与广大业主共同抓住发展机遇，创建章丘新的财富平台。
