基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案

基于层次分析法的房地产项目风险评价陈亚军【期刊名称】《河北企业》【年(卷),期】2015(000)012【总页数】2页(P17-18)【作者】陈亚军【作者单位】陕西能源职业技术学院【正文语种】中文近年来，房地产业高速发展并逐步成为社会经济发展的支撑产业，在我国经济中具有举足轻重的地位。

房地产投资成为社会闲散资本注入新标向，但由于房地产投资的客观性风险及其对房地产项目的影响力，房地产受到各种来自内外因的作用，面临很多的不确定因素。

在对影响房地产投资决策因素进行分析的基础上，建立关于影响房地产投资决策因素的层次结构模型，并运用层次分析法对影响房地产投资决策因素进行分析，对房地产投资决策方案给出建议。

一、引言20世纪90年代起，伴随经济不断发展，人民对基础住房需求不断增加，房地产业逐步成为我国经济发展的支撑产业，同时也成为社会上有广泛影响力的行业。

房地产项目投资是将资本投入到项目的初步设计到市场化过程中获取最大利益，在其投资过程中具有多层次、多方面的风险性。

风险的发生将会产生严重的后果，甚至导致企业破产。

因此，在项目投资前，一定要科学、合理地评价房地产开发过程中存在的各种风险，从而为房地产投资者有效规避风险提供理论依据，并进一步促进房地产行业的稳定健康发展。

本文运用层次分析法对影响房地产投资的多个风险因素进行分析，从而为房地产开发投资行业提供一种较为科学的决策方法。

二、层次分析法的原理层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是美国匹兹堡大学T.L.Saaty教授于20世纪70年代中期提出的一种定性与定量相结合的系统分析方法，在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。

运用AHP方法的步骤:（1）建立系统的递阶层次结构；（2）构造两两比较判断矩阵（正互反矩阵）；（3）针对某一个标准，计算各备选元素的权重；（4）计算当前一层元素关于总目标的排序权重；（5）进行一致性检验。

基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案作者：孙必春来源：《合作经济与科技》2014年第12期[提要] 中国改革开放三十年来，社会经济进入快速发展的阶段，极大地带动了城镇化的进程，带动了房地产业的不断繁荣。

规划设计阶段是一个地产开发项目的关键，如何管理规划设计已经是一个重要的难题，而层次分析法是一个主客观相融合，比较真实、合理选择规划设计方案的一种方法。

关键词：房地产；规划设计；层次分析法；方案选择中图分类号：F293.3 文献标识码：A收录日期：2014年3月11日一、前言（一）房地产发展现状。

城市化推动了房地产项目开发与发展。

首先，城市化产生的增量人口，所形成的住房刚性需求是住宅开发的首要保障；其次，城市化推动各项产业发展，促进了各类产业地产的开发；再者，城市化改善了城市基础设施和周边小环境，提升了房地产开发品质。

总之，城市化的快速发展，极大地推动了我国房地产业的发展。

目前，我国房地产业规模庞大，产业地位突出，已成为国民经济的支柱产业。

2011年房地产投资规模已达到6.17万亿，占GDP的13.1%，占固定资产投资的19.8%，对GDP增长贡献率为19.2%。

2012年房地产投资规模已达到7.18万亿，增长率为16.2%。

不过，另一方面，过度市场化导致房地产业过快过热发展，推动资源过分向房地产业集中，影响了部门经济平衡发展。

此外，房地产业具有超强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，同时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳动力。

因此，在相当长的时期内，房地产业仍将成为撬动经济社会增长的力量。

（二）房地产项目规划设计的重要性。

方案规划设计阶段其主要流程如下：拟定招标设计任务书、规划设计方案招标、方案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设计细部沟通，最后，出方案报建文本进行报建。

这一阶段经常投入巨大的内部资源和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，希望能找出一个满足市场需求且高效益合理的规范设计方案。

层次分析法在住房消费中的分析及应用层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是一种系统分析方法，广泛应用于决策问题的分析与评价中。

在住房消费中，层次分析法可以用于分析和评价不同因素的重要性，帮助人们做出合理的住房消费决策。

在住房消费中，人们通常会考虑多个因素，如价格、地理位置、面积、环境、交通等等。

这些因素在决策时往往并不是平等重要的，层次分析法可以帮助人们确定各个因素的权重，从而更好地进行住房选择。

在运用层次分析法进行住房消费分析时，可以按照以下步骤进行：1.确定目标：确定住房消费的目标，例如选择一套适宜的住房。

2.构建层次结构：将住房选择问题划分为不同的因素层次，如地理位置、价格、面积等。

3.两两比较：对于每一层次内的因素，进行两两比较，判断它们之间的重要性。

比较时可以采用9分法，也就是将一方因素与另一方因素进行比较，评定其重要性的程度。

4.建立判断矩阵：通过两两比较的结果，建立判断矩阵。

矩阵的每个元素表示一个因素相对于另一个因素的重要性。

5.计算权重：通过计算判断矩阵的特征向量，可以得出各个因素的权重，确定各个因素在住房选择中的相对重要性。

6.一致性检验：进行一致性检验，判断计算结果的可靠性。

如果一致性比率超过一定阈值，则需要重新进行两两比较。

7.得出结论：根据各个因素的权重，将其应用于具体的住房选择问题中，从而得到最终的结论。

层次分析法的应用可以使人们更加客观、科学地进行住房消费决策。

通过对各个因素的权重进行评估，可以避免主观意见主导决策过程，从而选择到更符合个人需求和预算的住房。

需要注意的是，层次分析法在应用过程中也存在一些限制和挑战。

评估各个因素之间的重要性是一个主观的过程，不同人的判断可能存在差异。

判断矩阵的计算需要大量的数据和信息，如果数据不准确或缺乏，可能影响最终结果的可靠性。

层次分析法在住房消费中的分析和应用是一种有效的决策分析工具，可以帮助人们做出合理的住房选择。

浅谈住宅建筑设计方案评价的层次分析法发表时间：2020-05-29T08:53:39.413Z 来源：《建筑学研究前沿》2020年4期作者：李剑锋[导读] 随着我国居民的增多，群众对房屋的需求越来越大，对住宅建筑的要求也越来越高。

为了使民众住上更加优质、舒适，充满设计感和创意的住宅，住宅设计方案的评价工作就越来越重要。

中煤天津设计工程有限责任公司天津市 300000摘要：随着我国居民的增多，群众对房屋的需求越来越大，对住宅建筑的要求也越来越高。

为了使民众住上更加优质、舒适，充满设计感和创意的住宅，住宅设计方案的评价工作就越来越重要。

本文通过对影响住宅评价的因素进行分析，进一步探究住宅设计方案经济与技术指标体系的分析，对层次分析法的应用进行了探讨，提出了具有实践意义的使用方法。

关键词：住宅设计；评价体系；影响因素；层次分析法引言一般来说，建筑的设计方案不仅能够体现建筑的具体功能，还能体现建筑的投资价值，而住宅设计的方案同样也是如此。

因此，住宅设计的方案是人们选购住宅的重要理论依据，也是建设单位节省成本、获取利润的重要影响因素，这对房产公司等卖方机构是极为重要的。

但就目前而言，我们国家大多数建筑企业采用的评价系统和方法都比较传统，对住宅设计方案的评价不够精准、全面，因此为了促进住宅评价方案的完善和评价系统的完善，就必须要对住宅设计方案评价中的层次分析法，进行进一步的探究，以促进住宅评价方案的精准化。

一、住宅设计方案评价影响因素研究在住宅设计的过程中，有不少因素对其有着重要的影响。

而在住宅设计方案评价的过程中，也有着许多重要的因素影响着住宅的整体评价结果。

因此在住宅设计的过程中，评估人员要充分考虑影响住宅设计的整体因素和其他因素，提高设计方案的质量，选择最优的设计方案，进一步促进住宅设计的发展，提升住宅的实用性和经济性，促进该行业的快速发展。

（一）住宅设计评价方案的整体影响因素随着城市化进程的加快，我们国家人口的激增，对住宅的大量需求促使着建筑行业的快速发展，同时大多数居民的生活品质在不断提高，对住宅的要求也不同于以往遮风挡雨的基本需求，对住宅的审美和舒适度也有着一定的要求。

基于层次分析法的房地产投资评估作者：于淼李雨潇张昆明来源：《科技创新导报》2011年第22期摘要:房地产由于存在风险,给开发带来很大的不确定性。

所以房地产投资评估建模具有明显的现实意义。

本文基于层次分析法进行定性与定量相结合的分析,建立了考虑多种因素的房地产投资评估建模。

另外,本文以青岛市的一个房地产项目为例详细展示了了层次分析法AHP 在评估房地产投资,并从宏观上分析了结果的合理性和可靠性。

关键词:房地产层次分析法投资评估中图分类号:F224 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)08(a)-0225-011房地产投资模型建立(1)数据归一化与标准化。

为了综合考虑房地产的各个因素,建立综合的评估模型。

首先要对数据进行归一化和标准化。

为了消除量纲影响和变量自身变异大小和数值大小的影响,在这里我们采用离差标准化:(2)层次分析法的原理。

根据人的思维规律,将问题房地产投资评估分解成各个组成因素,再将这些因素按支配关系分组形成树状的递阶层次结构,通过两两比较的方式确定层次中诸多因素的相对重要性,然后综合决策者的判断,确定决策方案相对重要性的总的排序,从而做出选择和判断。

这一思维过程的关键是层次的划分、权重的确定和排序的并合规则。

(3)模型的建立。

1)层次结构:考虑房地产评估的实际情况,建立如下的三级树状结构。

以房地产项目为目标层,选取准则层,每层下面又有一系列具体的影响因素。

（如图1)2)计算各个子因素的权重的计算以及矩阵的一致性检验:设为判断矩阵,其计算步骤如下:①将矩阵A的每个列向量归一化得到,,i,j=1,2,...,n②,i=1,2,...,n③④计算一致性指标CI和选定平均随机一致性指标RI,其中;RI见表1。

⑤计算一致性指标比率:,当CR2 算例分析青岛市积极实施各项宏观调控政策,推动经济发展方式转变和经济结构调整。

全市经济回升向好势头得到进一步加强。

为此,我们用上面的模型目来评估房地产投资一个待建项。

层次分析法在房地产估价中的应用摘要：通过层次分析法，可以有效地识别房地产开发中的风险特征，并将其分解为多个因素，从而构建出一个完整的风险模型。

这种方法不仅可以帮助我们更好地评估项目的风险，还可以为决策者提供有效的参考依据。

关键词：层次分析法；房地产；估价；应用引言托马斯·塞蒂在20世纪七十年代提出了层次分析法，它将定量分析与定性分析完美地融合，使得它具备了层次化、系统性的特点，可以应用于许多复杂的决策问题。

尽管这种方式无法完全准确地揭示事物的本质，但它比其它方式更加客观可靠。

随着技术的进步，层次分析法已被广泛应用于许多不同的领域，尤其是对于房地产开发项目，它能够有效地识别并评估出不同的宏观因素及内部管理因素所带来的风险。

本文以房地产估价理论和实践为研究对象,通过大量阅读文献资料,结合自身实际工作经验,详细阐述了层次分析法的基本原理及其具体实施过程,重点介绍了如何运用该方法来进行房地产价格估算。

一、房地产开发项目风险的特征及因素分析（一）房地产开发项目的风险特征经过分析，房地产开发项目的风险表现出以下几种特征：(1)客观性。

这种风险不可避免，无法由个人的主观判断来决定，因此，我们必须仔细辨别它的特点，并采取适当的应对措施。

(2)多样性。

由于其周期漫长、投入巨大，房地产开发项目的风险表现出多样性，涵盖的领域极其广泛，种类繁多。

(3)其风险表现出明显的阶段性变化，即在不同的时期，其风险程度也会存在显著的变化。

(4)风险的发展趋势是不断变化的，一些风险会逐渐减少，但另一些则会不断增加，从而使得整个系统处于一种动态的状态。

(5)具备可辨认的特征，即不论风险的类型、严重程度如何，理论上都能够被准确地预测和控制。

(6)具备可操作的特点，不论风险的严重程度如何，只要采取适当的控制理论和措施，就能够实现有效的防范、控制和减少风险的目的。

具有一定的客观必然性。

尽管人们对于各种风险的认识还不够深入，但这并不妨碍我们运用科学方法来研究它们。

基于层次分析法的购房决策分析摘要：对于国人来说，住房肯定是人生最重要的事之一，那么购房当仁不让的成为了许多家庭深思熟虑的问题。

就现在的购房市场而言，可以将购买人群分为两类：工薪家庭和高薪家庭。

无论是哪一类家庭，他们在购房过程中都基本会考虑到房价、距市区的距离、周边环境、教育配套以及生活配套这五大因素。

本文在对层次分析法的发展现况以及该理论存在的问题综述的基础上,简述了AHP解决问题的基本步骤,并从数学原理角度对AHP中的重要概念——判断矩阵一致性做了较为简单的介绍；其次，利用层次分析法的理论对同一类住房进行排序,择优选出较理想的住房，旨在使得购买更加合理,获得较大价值的目的。

关键词：家庭购房；层次分析法；量化；决策Based on the analytic hierarchy process (AHP) a homebuyers decisionAbstract：For the people, house is certainly one of the most important things in life, then buyers an insight into the many families considered problem. The purchase of the crowd can be a buyers market, divided into two categories: the purchase of high-paying families, working families buyers. No matter what type of family, they are basically in the purchase process will be considered to the price, Away from the urban, the surrounding environment, education, as well as supporting the life supporting these five factors. On the basis of the current state of development of the analytic hierarchy process as well as the theoretical existence of review briefly the basic steps of AHP to solve the problem from the point of view of mathematical principles consistency of judgment matrix do important concept of AHP ——relatively simple introduction; Secondly, the use of the theory of the Analytic Hierarchy Process sort of the same type of housing, merit elect better housing, designed to make the purchase more reasonable for a larger value.Key words：home buyers; analytic hierarchy process; quantified; decision目录第一章引言 (1)1.1研究背景 (1)1.2层次分析法 (1)第二章应用层次分析法进行购房决策 (2)2.1工薪家庭购房分析 (3)2.1.1层次结构图 (3)2.1.2构建标度及两两比较矩阵 (4)2.1.3求各因素的权重 (4)2.1.4两两比较矩阵的一致性检验 (7)2.1.5选择最优方案 (8)2.2高薪家庭购房分析 (9)2.2.1层次结构图 (9)2.2.2构建标度及两两比较矩阵 (10)2.2.3求各因素的权重 (11)2.2.4两两比较矩阵的一致性检验 (12)2.2.5选择最优方案 (12)第三章综合评价及购房建议 (13)结束语 (13)致谢 (14)参考文献 (14)附录 (15)基于层次分析法的购房决策分析第一章引言1.1研究背景对于国人来说，住房肯定是人生最重要的事之一，那么购房当仁不让的成为了许多家庭深思熟虑的问题。