房地产快周转开发模式

论高周转模式对中国房地产业的影响1. 引言1.1 高周转模式的定义高周转模式是指在房地产开发中，通过快速售楼、快速回笼资金、快速周转项目等手段，实现资金和项目的快速流动，从而获取高额回报的一种运作模式。

该模式注重快速售卖房屋，以追求快速资金回笼和利润最大化为核心目标。

在这一模式下，开发商主要关注的是项目的销售速度和周转效率，以保持项目的盈利性和竞争力。

高周转模式在中国房地产业中具有重要意义，它能够有效地推动房地产市场的活跃度，提升开发商的资金利用效率，促进房地产项目的快速建设和销售。

高周转模式也能够缓解房地产市场的供需矛盾，减少存货风险，降低资金的占用成本，提高开发商的盈利能力。

由于中国房地产市场的快速发展和需求不断增加，高周转模式已成为一种常见的发展模式，被越来越多的房地产开发商采用和倡导。

1.2 中国房地产业现状中国房地产业作为中国经济的支柱产业之一，在过去几十年的快速发展中取得了巨大的成就。

中国房地产市场规模巨大，涵盖了住宅、商业和办公等多个领域，成为吸引全球投资的重要领域之一。

中国房地产业也在城市化进程中扮演着重要角色，为城市发展提供了丰富的房地产资源。

中国房地产业也存在着一些问题和挑战。

一方面，房价快速上涨导致了房地产价格泡沫的形成，使得部分人群无法承担高昂的房价；土地资源有限、土地供应不足也制约了房地产业的发展。

房地产业的高杠杆运营模式也增加了市场风险，一旦出现市场波动可能会对整个经济体系造成冲击。

面对这些问题和挑战，中国政府一直在出台一系列政策措施来调控房地产市场，保障市场稳定和经济可持续发展。

随着经济发展和消费升级，中国房地产业也在逐步向高品质、高周转的发展模式转变，以满足人民对优质生活的需求。

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2. 正文2.1 高周转模式对中国房地产业的影响高周转模式是指在房地产领域中，开发商以高频率、高效率地完成项目开发、销售和回笼资金，以迅速获得回报并实现持续盈利的一种经营模式。

从拿地到开盘，快周转的极限到底是几个月前天，明源君发了《别人拿地5个月就开盘，你却要1年因为人家有6个项目总，而你只有1个》，跟大家谈了一下，在追求快周转的时候，各条线如何建立快周转意识，在快周转的整体战略下应该如何分工。

但是就算是最极致的快周转，也不可能做到每个环节都快。

例如工程施工，很多物理性条件就限制了快周转，否则就会影响工程质量。

这也是最近很多人质疑追求极致化快周转的原因。

那么，企业在追求快周转的路上，极限值到底是多少整个环节链条上，又应该在哪些关键环节重点发力今天明源君接着来跟大家聊。

1从拿地到开工房企之间80%的差距就已经拉开很多房企的快周转主要看3个指标，拿地多久开工，多久能开盘，现金流多久能回正。

比如某房企要求项目拿地2个月开工，5个月开盘，开盘当日去化要达到70%（100亩以内）。

更狠的某房企要求拿地1个月就开工，3个月就开盘。

最极致的房企甚至做到了摘地当天就开工。

标杆房企之所以对于开工时间的要求这么极致，一是因为开工时间就是起跑，决定了80%的竞争优势；二是因为这块时间，没有刚性时间，确实有无限压缩的空间。

根据统计，房企之间运营周期的偏差在“拿地-开工”阶段的差距是最明显的。

同一个城市，例如东北某城市，速度最快的房企可以达到最慢房企的30倍！因为优秀的房企能够通过工作前置和工作的并行穿插，把正常的时间周期进行折叠。

例如，祥生拿地要做到五前置（团队、设计、采招、融资、营销），基本上在拿地阶段，设计方案就已经做好了，基本比传统开发商拿地相当于把工作提前了至少1个月左右。

通过前置，祥生在成熟的根据地可做到拿地1个月内开工，4个月开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正。

中南地产针对快周转提出的“六快六先”策略，也是一样的逻辑。

要达到这样极致的速度，必须要做到5点：1、团队前置，还要快速形成战斗力祥生团队前置要求，拿地前，项目总和7大员就全部到位。

一有意向拿地，马上组建团队。

项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。

房地产项目快周转存在问题分析与应对策略摘要：现阶段，我国的房地产公司已经是“后高周转时代”了，房地产行业有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化的增长。

不过房地产行业过于追求房地产的快速开发，就必须做到快而不乱。

并且从房地产开发的项目来讲，房地产项目快周转应该注重质量，侧重快周转的过程中，追求高品质，并且以质量为先，深耕细作。

房地产企业要做好土地的选择和项目的市场定位，做好前期方案的报批和各项准备工作报批文件的推进。

关键词：房地产项目；快周转；问题；应对策略一、房地产行业新形势: 机遇与挑战并存万科、中海、碧桂园、金地、绿城、华润置地、合生创展、富力、雅居乐、世茂房地产十家国内优秀大型房地产企业在各自的2017年报中对行业形势的判断基本一致，主要包含以下四点：1. 受益于中国经济持续稳定发展、城市化进程稳步推进、居民改善型需求逐渐增加等良好形势，房地产行业从长期来看仍有很大的发展潜力。

2. 宏观调控主要是打击投资需求，防止房地产价格对宏观经济产生重大影响，不会使房价发生逆转，从长期来看有利于行业的持续健康发展。

3. 当前市场的价格波动是阶段性的理性调整。

在市场心态回归理性后，观望气氛仍可能持续一段时间。

4. 在紧缩货币政策和闲置土地处置力度加大等调控措施下，很多规模小、资金短缺、管理不当的房地产公司将面临淘汰，行业整合的新格局已经形成。

对于大型房地产企业，虽然同样面临调控带来的挑战，但更是一个难得的发展机遇。

综合以上观点，可以认为，房地产行业长期向好、但短期存在波动，对大型房地产企业来说，机遇与挑战并存。

所面临的挑战是如何在快速发展的同时规避行业短期调整带来的风险，在机遇与挑战并存的新形势下，大型房企如何稳健地实现快速发展。

二、我国房地产企业的快速周转存在的问题１．提升周转速度尚存很大空间我国房地产企业规模普遍较小，行业领跑者万科2017年的市场占有率也仅为2.07％。

房地产企业之所以难以长大的一个重要原因是，住房产品具有异质性和不可移动性的特点。

论高周转模式对中国房地产业的影响高周转模式是指房地产企业以快速周转、迅速消化存货为目标，通过将从新开发的住房出售后的资金迅速回收，获得更多的流动资金并用于新的房地产开发。

这种模式在中国房地产业中非常常见，尤其是在一些大型房地产企业中更为突出。

首先，高周转模式对中国房地产业带来了极大的经济效益。

高周转模式使得房地产企业可以更好地掌控现金流，迅速收回投资并获得更多资金用于新的房地产开发。

这种模式还能够加速楼盘的销售，提高销售额和市场份额，带动房地产行业的整体发展。

其次，高周转模式对于购房者来说也具有一定的好处。

在这种模式下，房地产企业通常会优先考虑做好在住房质量上的把控，提高服务质量。

同时，这种模式下房地产企业也能在较短的时间内将新房源推向市场，让购房者能够更快地获取自己满意的住房。

然而，高周转模式也存在一些潜在的问题。

对于房地产企业来说，如果过分追求快速回收资金，可能会导致项目质量下降，给挽回信誉和市场信任带来极大风险。

同时，如果房地产市场出现调整，高周转模式的企业很可能会无法承受资金链压力，引发债务危机。

此外，高周转模式也容易引发房价的波动。

由于该模式下房地产企业以赚取及回收资金为第一目标，会导致大量新房快速涌入市场，如果供大于求，价格或难以维持，引发市场大量抛售，导致市场报仇，甚至是严重的房地产市场调整。

综上所述，高周转模式对中国房地产业带来的好处和不良影响各不相同。

对于房地产企业来说，适当采用高周转模式可以带来极大的经济收益；对于购房者，高周转模式也有让他们更快地获取自己心仪住房的可能；但是，该模式下也存在削弱产品品质、引发市场波动等风险，房地产企业应审慎控制风险，避免可能的危机。

房地产实现快周转的思考前言：目前国内房地产市场已经进入“后高周转”时代了，产品质量的提升即将取代过去单纯的规模化的增长。

但是一味追求项目的快速开发，就要努力实现“快而不乱，稳中求生存”。

而且从房地产项目开发的策略来说，个人认为并非只是单纯的追求项目开发从拿地到交付整体的一快到底，而是以项目“预售为界”，前段求快，侧重高周转，后段求品质，侧重产品质量，精心策划。

就四个方面来进行简单分析：一、主导者及团队的管理思路须与目前房地产市场的实际现状和现行国家政策导向高度匹配，发挥各人的主动精神、团队合作精神、统筹协调及分工合作精神，落实责任人制，激发队员的主观能动性和积极性。

二、前期准备工作1、土地的选择和项目市场的定位很重要，尽量以招拍挂的方式拿地，干净利索，避免地块内的拆迁、安置、清表等拖延开发周期。

2、前期的报批报建工作有序推进。

A、项目规划方案尽快落地；B、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、检测单位及市政配套等各合作方要尽早敲定，相应合同条款的起草可以前置；C、根据各公司的发展战略及各区域实际情况，编制合理的项目开发计划，及时报各部门确认，并落实各部门责任制；D、及时跟进各项报批报建和外部关系的联络，沟通协调和工程技术双管齐下，共同推进；三、预售前的项目施工管理1、施工组织设计和各施工方案的审批。

2、基础类型选择和桩基检测等尽早落地，能前置的工序需提前考虑。

3、土方开挖、桩基、支护、降水等施工方案综合考虑，做到流水施工、有序推进。

四、开盘前保进度，开盘后重质量1、建立完善性、合理性的管控体系，成立项目管控体系组织架构；2、想方设法调动管理人员的积极性；3、强化监理管控制度，加强隐蔽验收工作，时刻注意施工现场的人、机、料、法、环的动态；4、提高设计出图质量，严把图纸审核及会审，避免后期修改影响进度；5、严格把控原材的进场验收工作；6、增强员工自身的技术及管理素质；7、材料定样、成品保护、问题整改及返工率的控制；8、过程中影音资料的收集总结：目前国内建筑市场和国家政策调整的趋势下，客户的需求也普遍提高，对产品的需求已逐渐理性化，想要快周转，就必须“因地制宜，因时而议”，和房地产市场大趋势相匹配，适者生存，不适者被淘汰。

论高周转模式对中国房地产业的影响高周转模式是指房地产开发商把资金快速投入到项目中，快速开发销售，以快速回收资金并获得高额利润的一种经营模式。

这种模式在一定程度上促进了中国房地产业的快速发展，同时也带来了一些负面影响。

高周转模式对中国房地产业的影响体现在加快了房地产市场的发展速度。

通过将资金快速投入到项目中，开发商能够迅速开发房地产项目并将其推向市场，从而加速了房地产市场的供应量。

这符合中国快速城市化和城市更新的需求，为城市居民提供了更多的住房选择，促进了城市发展。

高周转模式推动了房地产市场的价格上涨。

由于资金的快速回收以及高额的利润，开发商会倾向于将房地产价格提高以获得更好的利润率。

这导致了房地产价格的不断上涨，使得普通消费者很难承担购房的压力。

高周转模式也引发了商品房炒作现象，使得房地产市场泡沫化的风险加大。

高周转模式加剧了房地产市场的不稳定性。

由于开发商追逐快速回收资金和高额利润，他们往往会过度开发房地产项目，导致供应过剩的问题。

一旦市场需求出现下滑，房地产市场就会出现销售疲软的情况，进而引发房地产泡沫的风险。

高周转模式对中国房地产业的影响还体现在对房地产市场的监管制度的挑战。

高周转模式使得房地产项目的开发周期更短，市场风险更大，对政府部门的监管提出了更高的要求。

由于开发商追求利润最大化的考虑，他们可能会通过各种手段规避监管制度，给监管带来了难题。

高周转模式对中国房地产业的影响是复杂的。

一方面，它加快了房地产市场的发展速度，为城市化进程提供了支持。

高周转模式也带来了房地产价格上涨、市场不稳定性和监管难题等一系列负面影响。

应该在推动房地产市场快速发展的加强对高周转模式的监管，防范房地产市场的风险，确保房地产市场的健康发展。

房地产快周转开发模式1什么是房地产快周转开发模式1？房地产快周转开发模式1是指地产公司在获取房地产项目时，通过与买家和银行等合作，采用一种快速回笼资金、推进项目进度的开发模式。

该模式着重于项目效益的最大化，为资金回款与项目进度提供多角度保障。

快周转模式1的实施步骤第一步：定位适合的房地产项目在开发过程中，确保要选取具有良好市场前景的项目，能够保持较好的回报率和投资回报期短。

第二步：合理的买卖双方合作关系地产公司需与买家达成合作关系。

一方面将资产转换为现金以维持项目进度，另一方面还能推进房地产市场进程。

第三步：银行贷款的必要性银行贷款是实施快周转模式1的重要保障之一，因为它能够早期获取重要财务支持，在资金紧张时又能够快速、灵活地回笼资金。

第四步：项目操盘与开发在开发过程中，地产公司需保持良好的质量管理和合作关系，保障进度和完成时间，向买家提供最佳价值。

第五步：快速回笼资金快速回笼资金是快周转模式1的核心目标。

地产公司需要确保及时的销售，通过高速的销售速度和一定的折扣，迅速回笼资金，并加速接下来的项目开发进度。

特点和优势快周转模式1的特点在于更加灵活、更快速，对流动性要求不高，能够更加紧密地掌控项目进展。

快周转模式1的优势在于可以快速回笼资金，在项目风险相对较小的情况下能够最大化项目效益，而且具有灵活性。

此外，对于企业和银行等个人和机构，也有自身的优势。

银行在金融方面，企业考虑到其资产质量、债务规模等方面的风险管理。

快周转模式1的适用范围快周转模式1适合用于早期介入或信贷壁垒较低的项目，或针对单个资产进行调整。

因为这种方式有一定的风险，需要在投资时谨慎对待，并在中后期进行风险控制。

若是采取这种模式，需要对市场和银行保持慎重的态度，保证过程中精益求精。

快周转模式1的事例从国内外的十大房地产开发公司中，我们可以发现一些实施快周转模式1的典型事例。

它们为房地产行业的发展贡献了重要力量，并向我们展示了快周转模式1的运用与转型能力。

论高周转模式对中国房地产业的影响高周转模式是指在短时间内迅速完成房地产项目的开发、销售和回笼资金的一种经营模式。

这种模式在中国房地产业中逐渐流行起来，并对房地产业产生了重要的影响。

1. 加快资金回笼：高周转模式的核心就是迅速回笼资金。

传统的房地产开发模式在项目完成后需要较长时间才能售罄并回笼资金，而高周转模式通过快速推出项目并采用高度市场化的销售策略，能够迅速售罄并回笼资金。

这种模式的实施使得房地产企业能够更快地获得资金，从而提高了其资金周转速度和盈利能力。

2. 增加项目开发效率：高周转模式能够促使房地产企业更加高效地进行项目开发。

传统的房地产开发模式需要经过较长的审批、设计、施工等环节，在开发周期较长的情况下，房地产企业往往需要面临不确定因素的风险，导致项目效率较低。

而高周转模式则通过简化审批流程，提高建设速度，从而缩短项目的开发周期，减少风险，提高开发效率。

3. 推动城市更新：高周转模式往往会选取一些城市中老旧的区域进行项目开发，从而推动城市的更新和改造。

这些区域的土地资源利用率相对较低，存在很大的开发潜力。

通过高周转模式的实施，这些区域可以快速得到改造和开发，提升城市的整体形象和经济水平。

4. 增加就业机会：高周转模式的实施对就业市场也会产生积极影响。

房地产项目的快速推出和销售需要较多的人力资源，如设计师、施工工人、销售人员等。

这些行业的就业机会将会得到增加，对就业率的提升起到积极的推动作用。

高周转模式也面临着一些问题和挑战：1. 市场风险的增加：高周转模式的实施要求房地产企业对市场的判断能力非常敏锐，需要准确预测市场需求和价格变动。

如果判断错误，便可能导致项目无法按期售罄，进而增加房地产企业的风险。

2. 对房地产市场的压力：高周转模式的实施导致房地产项目的推出速度加快，可能会造成市场供过于求的情况。

如果供大于求，房地产市场的价格可能会出现下降，从而影响到房地产企业的盈利能力。

3. 对城市规划的影响：高周转模式的实施可能会导致房地产企业过分追求利润，忽视对城市规划的考虑。