我国房地产企业财务风险的预警与防范

房地产企业财务风险防范与控制分析

房地产企业属于典型的收益高、风险大的行业。高负债率、流动资金缺乏等诸多财务问题，导致房地产企业的财务风险不断增加。针对房地产企业的具体财务风险表现及其原因进行具体的剖析，提出房地产企业财务风险的防范措施及风险控制的建议。

标签：房地产企业；财务风险；风险控制

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 财务风险定义

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。

财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。

财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。

2 房地产企业财务风险的具体表现

2.1 资金源层面的财务风险

2.1.1 债务风险

在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。

国内房地产开发企业的特征和财务风险防范措施研究

中图分类号：f239.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）08-000-01

摘 要 房地产开发企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投融资金额均较大、生产周期长等特点。房地产企业的财务风险主要分为筹资风险、投资风险和资金回笼风险。要防范和化解房地产企业财务风险的防范，应当制定和实施合理的财务预算、加强资金流动性管理和优化资金结构。

关键词 房地产企业 财务风险 防范措施

财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生的风险，而且不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企业面临风险。房地产业是国民经济重要的支柱性产业，经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。但是由于在快速扩张过程中面临巨大的风险，所以必须加强对房地产企业的风险管理。

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产企业资金供求与风险。房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本

身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，极度地依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。

2.房地产产品特性与风险。土地与房屋同属于不动产范畴，房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

房地产企业财务风险及防范对策

【摘 要】社会的发展和人们生活水平的提高促进了房地产行业的发展，由于房地产行业投资高，收益也高，并且具有广阔的发展前景，使得很多投资商纷纷斥资房地产行业。近年来，受到国家购房和土地政策的影响，房地产行业受到一定的影响，房地产本身就是高投资行业，风险也比一般行业要高，国家的经济形势和政策增加了房地产行业的财务风险，财务风险问题已经成为房地产行业不得不面对的重要问题之一。本文分析了房地产企业财务风险形成的原因，并针对存在的问题提出了财务风险防范对策，希望给房地产企业的财务管理一些帮助。

【关键字】房地产企业；财务风险；形成原因；防范对策

所谓房地产企业的财务风险，是指房地产企业在项目投资、融资、使用资金和利润分配等活动中由于主客观因素对企业的经济效益产生的重大影响，房地产行业的财务风险主要是由负债引起的，这成为制约房地产企业发展的重要因素。

一、房地产企业财务风险形成的原因

（一）缺乏完善的财务管理体系

虽然我国的房地产行业发展起步比较晚，但是由于国家政策的影响和市场需求量的增加，使得房地产行业的发展前景广阔，在近几年来迅速发展起来，这就使得很多开发商一味追求经济效益，而把财务管理问题置于脑后。由于对财务管理的不重视，很多企业的财务部门都不能认识到财务风险的客观性，财务管理人员的素质也

参差不齐，领导的不重视使得财务部门不能发挥应有的作用，在规章制度方面更是无人问津，导致规章制度不健全，财务管理体系不完善，增加了财务风险的形成。

（二）对财务预算不够重视

房地产产品的开发需要很长的时间才能完成，从规划设计开始，要经过可行性研究、建筑安装、拆迁、配套工程、绿化工程，一直到产品上市，这个时间是比较长的，周期越长，在产品开发生产过程中的不确定因素就越多，风险也就越大，因此更应该做好财务预算工作，这样才能降低风险的形成。然而，一些房地产企业只想着让产品尽快上市，没有对土地成本、资金运作、经济效益等作出详细的财务预算和分析，使得资金的使用过于盲目，增加了产品的生产成本，同时增加了财务风险。

逐鹿财经人生　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｐｌａｎｉｎｇ・金融理财　杨丽明沈阳城市建设学院　

一、我国房地产企业财务风险　的表现形式　财务风险是指公司财务结构不合理、　融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致　投资者预期收益下降的风险。　（一）无力偿还债务风险　大多数房地产企业在成立初期都以负　债经营为主，自有资本比率相当低。如果公　司的债务投资无法收回，未及时取得预期回　报，公司将出现无力偿债的风险，其结果不　仅导致资金紧张，也影响公司信誉，甚至因　为他们不能及时偿还债务而招致公司的破　产。中国的房地产企业目前的平均资产负债　率高达７５％，比警戒线的６０％要高得多。筹　资渠道不均衡，资本成本偏高。在所谓的高　回报利益驱动下，借款投资于房地产的资金　在增加，许多公司一味过度地进行各种目的　的筹资活动，使企业承受了无力偿还债务的　财务风险。　（二）利率变动风险　房地产企业在负债期间，由于受通货　膨胀、货币需求等的影响，贷款利率会提高，　利率的提高必然增加企业的借款成本，从而　提高资本成本，降低预期收益。影响利率变　动的因素很多，房地产企业不好掌控，在某　种程度来说，利率变动风险是房地产企业面　临的最难以预测的风险。　（三）再筹资风险　在一定的时期内，企业的融资能力是　有限的。企业不可能无限度的取得债务资　金。当房地产企业的债务数额达到一定程　度时，企业的资产负债率提高，债权人会因　为企业的风险过大，而拒绝再向企业借入资　金，限制了企业从其他渠道增加负债筹资的　能力。再融资风险的另一个表现是虽然企业　能再取得债务资金，但由于企业风险的加　大，企业不得不承受比以前更高的债务成　本。　二、房地产企业财务风险形成　的原因　（一）缺乏财务预算管理　房地产企业属于典型的资金密集型行　业，房地产企业的开发成本高，投资额大，开　发周期较长，资金占用时间长，项目不能随　意调整。一些房地产企业对开发的项目的成　本、运营资金、投资回报率不作详细的财务　预算，项目开始开发以后，也没有全盘计划　整个项目的资金使用，造成对资金的盲目运　作，当资金不足时，便选择向银行或者其他　的金融机构贷款，增加了房地产企业的财务　风险。　（二）缺乏现金流量的管理理念　房地产企业的开发及管理有一个长期　的过程，要经过从征地，土地开发，房屋建筑　阶段到竣工交付使用等过程，资金周转期较　长，周转率较低，项目变现性较差，因此，需　要加强现金流量的管理。据调查，中国的房　地产企业大多是私营经济，缺乏现金流量的　管理理念，在良好的经济环境下，生产规模　的盲目扩张，增加了企业风险控制的难度。　很多企业不能持续发展，一个很重要的原因　是资金管理水平低。　（三）资本结构不合理　房地产企业经营项目必须有一定数额　的资金，充分和及时地筹集必要的资金，直　接关系到企业的开发活动能否顺利进行，从　而影响到企业的生存。房地产企业的自有资　金往往不能满足企业运营的需要，公司一般　使用自有资金收购土地，从银行以土地作抵　押借入资金来开发房地产产品，借入资本的　比例提高会导致资产负债率的增加，财务杠　杆收益越大，与其相关的财务风险也越大。　（四）缺乏严格的成本管理　房地产企业成本管理复杂，征地和拆　迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安　装工程费、公共配套设施费和开发间接费等　系列成本构成项目成本，一些房地产企业　只注重进度和质量，忽视了成本管理，导致　财务部门不能得到成本管理的基础数据，实　际的成本与财务预算偏差较大，影响企业效　益。　三、防范房地产企业财务风险　的对策　（一）制定财务预算制度，并认真执行　根据项目制定财务预算管理制度，并　根据实际情况不断进行修订和完善，并建立　财务预算指标。在项目预算和资本预算的基　础上，应对土地成本、前期工程费用、建筑工　程开发成本和间接开发费用、预收收入、融　资数额进行全面的预算，并严格实施财政预　算，提高投资决策的准确性，减少损失。在资　本预算方面，应根据施工进度来合理及时安　排建设资金，以加强预算管理。定期检查，使　财务预算发挥财务预警的作用，降低企业的　财务风险。　（二）加强资金管理，提高资金使用效　室　房地产企业拥有开发活动所需要的资　金是保证企业经营活动能够正常进行的先　决条件，所以财务管理的主要任务就是合理　足额及时的筹集资金，在资金管理方面要　做到以下几点：（１）注重现金管理。（２）加强　施工材料的管理。一方面，要做好接收建筑　资料的登记，杜绝不合格的建筑材料进入现　场，另一方面要加强各种囤积材料的管理，　采取各种措施，尽量减少损失。　（三）优化资本结构　房地产企业必须保持合理的资本结　构，适度负债，在保证企业偿债能力的基础　上，获得足够的资金来开发经营项目。可以　通过多元化筹资渠道和筹资方式来合理安　排自有资金和借入资金，降低资产负债率，　优化企业资本结构，减少企业还款压力，降　低财务风险。使房地产企业持续发展。　（四）加强成本管理　成本管理是企业财务管理的核心工　作。管理水平的高低不仅影响企业自身的收　益，而且直接影响以房地产产品的成本为基　础的定价。因此，企业的发展应注重成本管　理，同时要加强成本管理。房地产企业要在　项目开发过程中央对资金进行过程控制，控　制费用支出，精细核算，并同时实施成本责　任制，为企业财务决策提供详细完整真实的　财务资料，来实现财务管理的目标。　参黄文献　一【１】崔立群，房地产企业财务风险防范【Ｊ】，商　业文化（上半　２０１　ｌ３　３０　－　ｆ２】吴耿城，我国房地产企业的财务风险及　。其防范措施【ＪＪ，市场周刊（理论研究），２Ｇ１ｏ　“。ｔ　｜、孙薯　。÷ｊ　【３ｌ邢莉　浅折房地产企业财务风险及其防　、范机制【Ｊ】　财经界，２０１０（１０），Ｉ５８４５８　。　消费导刊・２０１４年３月刊