我国房地产企业财务风险的预警与防范

浅谈如何有效规避房地产企业的财务风险

摘要：随着社会环境的改变，房地产企业面临的财务风险也越来越大，如何规避财物风险已经成为房地产企业管理中重点考虑的问题。

关键词：财务风险；规避；影响

一、房地产企业财务风险

企业的财务风险贯穿于整个企业的生产经营活动中，企业的财务风险指的是企业在进行经济活动的过程中，由于很多不能及时预料的因素的影响，在对预期的经营目标进行执行的过程中，最终形成的财务结果与之存在一定的偏差，使企业的经济利益蒙受损失或者是降低企业获得更大收益的可能性。财务风险作为客观存在的问题，在每个企业的经营过程中都会发生，企业不能完全的消灭财务风险，但是可以在生产经营过程中采取一定的措施进行有效的风险控制。房地产企业的财务风险指的是房地产企业在进行房地产生产经营过程中，由于市场、企业内部以及国家政策方面出现的各种不确定因素的影响，在房地产企业获取收益的程度上没有达到原本计划的目标，而且随着房地产企业在管理工作中出现的各种问题，这种风险造成的后果也会随之加大。

二、 影响房地产企业财务风险的因素

1.外部因素

在市场经济飞速发展的时代，房地产企业在整个经济圈中面临的外部干扰 越来越多，尤其是近年来银行以及国家调控政策对房地产企业的发展产生了重要的影响，表现在房地产企业的财务管理方面主要是一下两点：(1)中央银行对货币政策调控对房地产企业财务方面的影响。从2010年年底中央政治局会议将货币政策由适度宽松向稳健的方向转变，央行为了适应这种改变，对于商业银行的存款准备金率和存贷款利率都进行了相应地提高。从2011年开始银行不断调整了各档次存贷款基准利率，对于个人住房公积金贷款利率也做出了相应的调整。这也是政府在物价不断上涨的情况下，可以有效对抗通货膨胀而采取的货币政策，这种持续紧缩的货币政策在未来是一种长期的趋势，它不仅减少了金融市场的流动性，而且增加了资金成本，造成房地产企业的融资环境逐渐恶化，整个房地产企业的资金链逐步紧缩。(2)政府调控政策对房地产企业财务的影响，从2010年开始，国家不断的加大对房地产业的调控力度，提高了房产首付，不断推行限购令，极大地打击了炒房投机行为，从根本上减少了市场对房地产的需求，造成房地产企业的销售量下降，阻碍房地产企业回笼资金，对很多房地产企业的资金链产生威胁。

财会研究　

加强房地产企业财务管理以及风险防范　杭州钢铁集团公司　李武卫　【摘要】结合房地产企业现状，本文从预算的建立、执行和考核、财务管理能力建设、内部控制设立、资金管理、成本管理等　方面提出了一些建议．如何在房地产企业开发经营过程中有效、系统地防范财务风险，提高企业竞争能力，对实现房地产企业　的可持续发展具有一定的意义。　【关键词】房地产财务管理风险防范　我国房地产业起步于上世纪８Ｏ年代中期，在近二十年的探索发　展中迅速发展成为国民经济的支柱产业之一．在整个国民经济体系中　起着非常重要作用。在房地产行业高速发展过程中，房地产开发企业　的财务杠杆普遍偏大，企业承担的财务风险也逐渐凸显出来。当前，不　少房地产企业资产负债率偏高。以致房地产企业承受着极大财务风险　隐患。房地产属于资金密集型行业，具有资金投入量大、回收期长与变　现能力差等特点。在发展中必然存在财务风险。如何有效控制财务风　险隐患是当前房地产企业发展过程中急需解决的现实问题。　一、加强全面预算的执行和考核　建立有效的预算预警可减少企业的损失。预算可以定量地说明怎　样基于计划作业和短期目标向每个下属部门分配财务资源，同时使用　预算能够帮助预见潜在的问题并可以作为一种工具协调解决这些问　题。通过滚动预算，不断进行实际与预算的比较以及两者差异的确定　和分析、制定和采取调整经济活动的措施．可对企业潜在的财务风险　进行揭示和预先的防范。全面预算能够细化公司战略规划和年度经营　计划，有利于战略规划与年度经营计划的监控执行。同时可以加强对　费用支出的控制．有效降低公司的营运成本。全面预算体系可以预测　存在的资金风险，通过预先采取的风险控制措施化解财务风险。可以　为收入水平增长情况下的成本节约提供较为精确的估计。　房地产企业在开发经营过程中．在财务预算方面存在着许多不确　定的因素。对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性　的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资金预算为基础．对企　业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安　排。在项目预算方面，企业财务部门要对项且建设的前期进行可行性　研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计　划等内容进行的熬体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资　决策时的准确性，减少投资决策的失误。资金是企业进行生产、经营的　源泉，没有足够的资金，企业的经济效益也好不起来．在资金预算方　面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况。对资金需求和使用计　划进行规划，构建企业财务预算指标体系。在资金支付手段和时间上，　按资金急需程度灵活安排，通过科学的分析预测，把筹集到的可支配　资金有效地组合起来，保持合理的配置结构。同时，要加强管理，坚持　月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检　查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作　用。房地产企业全面预算的编制过程，需要反复沟通交流。预算编制必　须要有重点，企业的不同时期的预算重点是不相同的。预算编制和实　施是对预期的财务经营状况的一个全面的估价，是一个静态过程，在　实际经营过程中．会出现各种变动情况，因此需要对预算执行实际状　况不断地同原预算进行比较，分析差异，监督预算执行状况。预算范围　内的业务．则可按照规定的审批程序进行：如果不属于预算范围内的　业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理　由。企业可以依靠电脑联网的先进的软件系统，通过专门的财务预算　执行分析，定期地提供各类分析报告，内容包括公司所有的经营信息。　预算控制是全面预算管理的核心阶段。这一阶段连接着编制和考核，　是向评价和考核提供依据的阶段。执行控制工作主体首先是各个责任　中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。要有效控制和　及时反馈信息，对各部门完成预算情况进行动态跟踪监控，不断调整　偏差，确保预算目标的实现。　全面预算对规范公司的行为、提高公司的整体管理水平有着重要　的作用。房地产企业全面预算管理应建立以现金流预算为核心，以项　目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。从风险控制　来看，预算体系中可以初步揭示下一年度的预计经营情况，根据所反　映出来的预算结果寻找出其中的风险点所在并预先采取防范措施从　而达到规避与化解的目的。实行全面预算管理体系可使企业管理层能　把企业的组织目标通过分解进行落实并提前预知企业的经营结果可　以采取相应的对策，能使每一个职能部门有明确量化的工作目标和努　力方向，使所有的工作有序有目标进行。企业应设置专门的机构和人　员对预算执行情况进行监督、考核。制定科学严谨的预算考核办法，提　高员工的积极性。预算的执行结果是绩效考核的重要依据，合理的绩　效考核对预算的执行提供有力的支持。并对实行全面预算管理起到有　效的推动作用。　二、加强房地产企业的财务管理能力建设　第一，基本决策能力。单位负责人应对本单位的财务管理工作负　责。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感。要不断提　高自身的决策能力。要不断学习和掌握新的管理技术和方法．提高自　身的政治素质修养。决策者通过学习和培训要能够读懂资产负债表、　损益表和现金流量表三种主要财务报表。通过经验和自身能力进行科　学的判断决策，最大限度地降低财务风险。财务管理是围绕资金运动　而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的管理活动。建设的　重点在于满足预算和现金流所需的资金．实施恰当的风险控制．确保　信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。为适应　不断改革和发展的新形势，磐须培养一支有素质、懂管理、善于开拓刨　

经营管理　

规避房地产企业财务风险的措施解析　

何瑶　

（重庆金科房地产开发有限公司，重庆４０００２０）　

【摘要】作为国民经济最重要的支柱性产业之一，房地产业是一个投资大、回收睫，但却回报颇丰的系统工程。房地产也一般　

来说，其面临的风险性也高，此类风险主要集中于财务方面的风险，因为房地产企业的财务经营模式比较特殊，其投入的资金量　

大，融资金额较大，项目工程的生产周期偏长。因此，其资产负债率偏高。为了规避此类财务风险，本文提出了一些措施。　

【关键词】房地产；财务风险；规避措施　

一、房地产企业财务管理的独特性　

一般来说，房地产开发企业是揩‘进行城市土地及综合开　

发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、　

自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来　

的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企　

业资产负债率在７０％以上，有的甚至高达９０％。而一个企业的　

财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的　

财务管理的独特性：（１）房地产企业的开发过程是一项巨额资　

金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前　

很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；　

（２）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变　

动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（３）房　

地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏　

必要的重视。　

二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析　

鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的　

财务风险。所谓财务风险，是于旨‘‘一种财务警示信号，它能够全　

面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分　

析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风　

险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（１）大多数　

房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来　

源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又　

７　６　（Ｐｒａｃｔｉｃｅ）　房企财务风险防范　

只有对企业　财务风险的表　现形式进行分　析，才能制定　合理的财务风　险防范措施和　策略，建立短　期和长期财务　预警系统，为　房地产企业科　学发展奠定基　础。　

新理财ｌ公司理财ＪＡＮ　２０１　１　文／田林永　随着全球经济的发展，国际竞争越来越　激烈，新经济时代已经到来，对财务风险进行　控制是房地产企业财务管理的核心内容。为　了更好地防范房地产企业财务风险，必须深　入分析房地产企业财务风险的表现形式，对　风险防范问题进行评估和研究，充分发挥房　地产企业财务风险管理职能，避免企业财务　风险危机发生。　财务风险表现形式　财务风险主要是由财务管理过程中各种　内外环境因素引起的，此因素具有无法预料　和难以控制等特点。财务风险可以导致财务　管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济　损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。　房地产行业具有资金密集性特点，因此　相应的经营特点与其他行业存在不同。房地　产企业面临的财务风险主要表现为：　１从偿还债务风险的角度分析，房地产　Ｉ企业在开发项目过程中需要大量的　资金，其自身所拥有的资金相对较少，企业项　目开发资金大都以借贷形式获取，因此大部　分企业在项目开发初期都处于负债状态。项　目在开发过程中如果资金不能按照预期的规　划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿　还负债。　，一）房地产企业再筹资风险问题。房地　厶产企业在开发过程中，往往是多个　项目同步进行，此种情况在一些集团化房地　产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方　式可以很好地实现项目滚动开发。一些企业　采取筹资连锁担保模式，资金在连锁担保的　情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整　个资金链出现严重问题，财务风险由此产生，　企业会产生严重的财务资金问题，此种财务　风险往往会给房地产开发企业带来致命的打　击。　财务风险监控方法　房地产企业只有不断提高监控和识别风　险的能力，才能应对各种财务风险的考验。　通常，财务风险出现前会有一些前兆现象，只　有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确　识别风险，具备消除风险、控制风险的能力。　与此同时，财务风险监控需要一些宏观策略　做指导，才能把各种风险控制到最低限度。　从房地产企业的发展特点看，如果出现　流动资金减少、银行贷款依然、应收账款相　对减少等状况，说明企业的发展存在安全隐　患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展　方式，才能解决企业财务资金问题，为企业　实现可持续发展创造条件；如果企业在发展　过程中债务状况加重，到期还款能力明显下　降，房地产企业在高债务下运转，财务风险　会很快暴露出来；此外，企业财务结构不合　理是导致财务风险的另一个原因，企业自身　资本与总体资本的比例降低，已经说明企业　的财务风险形成，如果企业不采取相关的策　略，财务危机会马上暴露出米。　从微观指标角度对房地产企业财务风　险进行分析，可以帮助企业有效监控风险。　企业收益指标在财务风险控制中起到重要　作用。如果企业在发展过程中收益下降，并　且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产　已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现　象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资　产会出现增加。此时企业会出现经营性盈利　而项目收益出现亏损的现象，财务危机已经　形成。如果不采取积极有效的措施，财务风