文献综述

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文献综述

房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来,国家加大宏观调控力度,对房地产行业进行重点规范与调控,严控流向房地产行业的银行贷款,使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲,如何解决资金瓶颈问题,把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。

(一)房地产企业传统融资渠道,国内学者达成的共识是:目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。资本市场的上市融资,本质上是企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金,促进企业规模扩张。房地产信托,是指信托投资公司以发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。

(二)房地产企业融资与其他企业融资的区别以及房地产融资的特点:金文辉在《我国房地产公司运行特点与融资行为研究》中所提到:我国在特定环境下成长起来的房地产行业应该具有不同其他国家和不同其他行业的特点。主要依靠土地储备获取高额利润的盈利模式的房地产行业特点,也就相应决定了房地产公司独特的融资行为-即通过不断上涨土地价格获取尽可能多资金,再进行土地储备,进而将成为中国房地产公司风险管控思想基础。吴若冰在《浅谈房地产企业融资的特点与原则》中所提到:由于房地产商品的诸多特殊性,导致房地产企业与一般企业的生产经营过程也有着较多的差异,特别体现在融资方面。与其他一般企业相比,房地产企业融资活动具有以下三点特征:开发资金需求庞大,外源性融资依赖性强。土地和房产的抵押是重要条件。资金面临比较大的经济风险和财务风险。

(三)房地产企业融资问题:在李伟的《浅谈房地产融资结构和风险》一文中他提出:我国房地产融资渠道单一,融资结构不合理,资金融通受到较多限制,房地产金融业欠发展。房地产业过度的依赖商业银行,根据建设部的调查数据,目前房地产开发企业一个项目61%的资金是来自于商业银行的贷款,涉及的贷款种类和渠道有消费者的按揭贷款、施工单位贷款、房地产开发企业开发贷款等。伍冠玲在《房地产企业融资难题及其破解》从房地产企业融资方式具有局限性角度提出在央行发布了121文件后,又相继出台了一系列规章制度,来限制房地产业的银行信贷。因此,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高。目前我国的信托融资还存在一些制度性的限制。

(四)房地产企业融资问题的对策:在李树香的《完善我国房地产企业融资的策略》中提到:改变以贷款为主的传统债权融资方式,培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场,如票据融资,使资金流转加快,减少了企业资金占用,通过背书转让就可完成结算,在资金紧张时,可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资,灵活调剂子公司之

间的资金余缺,提高了企业内部资金的利用效率,节省了财务费用。吕根铨在《新政下房地产开发企业融资策略研究》中提到两个观点:从短期看,买壳上市是缓解我国部分房地产企业融资困境的有效途径。受新政的影响,以及证监会对房地产公司IPO的审核日趋严格的影响,部分资质好、经济实力充足的房地产企业选择买壳上市的方式进入二级市场融资,是缓解其融资困境的重要途径。从长期看,建立以房地产信托产品和产业投资基金为主的多元化融资渠道。叶佩娣在《金融调控下我国房地产融资新出路——夹层融资》中所提到的“夹层融资”是一种介于优先债务和股本之间的融资方式,指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程,这种方式的融资是在传统股权和债权这两种结构中增加了一层。夹层资本是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间的资本形态,当企业进行破产清算时,优先债务提供者首先得到清偿,其次是夹层资本提供者,最后是公司股东。以及万容在《构建中国房地产业的新型融资方式———房地产投资信托基金探析》中提到的房地产投资信托基金(Real Estate InvestmentTrust,REIT)是一种新型的金融投资产品,是投资信托制度在房地产领域的应用,是一种集合不特定的投资者,将资金集合起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。在李沁垚《我国房地产上市公司触资优化研究》中从融资结构和模型的优化上提出合理融资及陈朝萌的《房地产企业的多元化融资渠道》中提到我国房地产企业融资渠道多元化对策:从宏观上我国实现融资渠道多元化的政策建议有,完善房地产金融法律法规、建立健全政府支持体系、建立健全房地产金融体系、解决金融信用问题并且加强信用评级机构作用。从微观上从房地产企业选择融资模式原则基础上发展多元化有融资渠道的合法性、根据自身特点和发展所需选择融资渠道、其他选择融资模式原则。

参考文献:

[1] 李树香.完善我国房地产企业融资的策略[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2010(9).

[2] 马艳萍. 房地产融资现状及发展趋势分析[J].现代商业,2010(17).

[3] 倪智勇. 浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J].新会计2010(1)

[4] 金文辉.我国房地产公司运行特点与融资行为研究[J].现代管理科学,2010(1)

[5] 吴若冰. 浅谈房地产企业融资的特点与原则[J].中国商界(下半月),,2009(6)

[6] 李伟. 浅谈房地产融资结构和风险[J].现代经济信息,2010(12)

[7] 伍冠玲. 房地产企业融资难题及其破解[J].上海房地,2010(11)

[8] 吕根铨. 新政下房地产开发企业融资策略研究[J].金融天地,2010,(13)

[9] 叶佩娣.金融调控下我国房地产融资新出路——夹层融资[J].经济研究,2010(9).

[10]万容.构建中国房地产业的新型融资方式———房地产投资信托基金探析[J].经济问题,2010(3)

[11]李沁垚. 我国房地产上市公司触资优化研究[D].华北师范大学,2010

[12]陈朝萌. 房地产企业的多元化融资渠道[D].吉林大学,2007