完善房地产税收一体化管理的思考

近年来，随着房地产市场的一片繁　荣，房地产业的飞速发展，房地产税收　收入的大幅增长已成为我国财政收入　的重要来源，因而房地产税收的宏观调　控作用显得日益重要，如何加强税收管　理，协调部门发展，确保税源收入，树立　为民服务的思想就成为日益突出的课　题，按照国家税务总局关于一体化管理　的总目标和要求，确定一体化管理的框　架，即是以契税管理先税后证为把手，　以信息共享，数据比对为依托，以优化暇　务，方便纳税人为宗旨，通过部门配合，　环节控制，实现房地产业诸税种间的有　机衔接的总体思路。在当前实施房地产　税收—体化管理中，由于房地产税收征　管链条较长，涉及环节复杂，税种多，从　土地使用权的出让到房地产的开发、转　让、保有等诸多环节，涉及的税种有营业　税、城市维护建设税和教育费附加企业　所得税、外商投资企业和外国企业所得　税、个人所得税、土地增殖税、城镇土地　使用税、印花税、耕地占用税以及契税等　税种。鉴于以上税收流失比较严重，而税　收征管所依据的信息大致相同，需加强　征收胡关之间的沟通和协调。准确、快捷　Ｊｕｌｖ　２ｏ【）６　的转递信息，逐步实现各税种之间的信　息共享，提高税源监控水平就十分必要，　我们着重可以从以下几个方面着手。　整合现有征管资源　加强部门配合　目前，由于行政归属问题，房地产　税收征管主要有两种模式，一是财税合　署办公，这样可以统一计税依据，齐全　征管网络，提高服务质量。对办理房产　权属交易中涉及的税费的征收和代开　发票窗口进行整合，减少环节，设置专　窗，明确各类专窗的工作职责，实现从　申报受理到征收开票的全过程服务和　管理。第二种是在房产交易所设置征收　窗口，契税所负责征收契税，地税部门　负责开具房屋销售发票并征收相关地　方税收。房屋产权管理部门凭地税部门　开具的发票和完税凭证或免税证明，契　税完税证等相关证明为交易人办理产　权过户手续，对不能提交销售发票的，　不予办理权属登记，同时为准确确认房　屋购买的时间，遏止交易人企图通过变　更交易时间办法不缴营业税的行为，各　地地税机关在征管时要求交易人提供　一封冰心南京市财政局　契税完税证，房屋产权证等涉税证明的　原件。从实践看，上述两种征收模式均　可以使税收机关收集掌握房地产交易　的有关信息，利用信息跟踪，掌握有关　房地产税收的税源情况，加强房地产各　环节的税收管理，前一种模式较后一种　更具有优势，可以解决分别进行征收管　理存在的纳税人多头排队，重复提交相　同资料，计税依据不统一等弊病，有利　于科学的管理，不断提高工作效率。第　二种模式在现有条件下，分部门分窗口　纳税，必须加强部门协调，商量沟通为　主。理顺管理流程。　统一计税依据　准确采集交易信息　财政、地税部ｆ、７可以分别使用契税　征收软件和其他税收征管信息系统，按　照各自职能征收不同的税费，采集不同　的交易数据和信息，按需定期交换相关　数据，实现两部ｆ、７的信息共享，并从源　头上强化信息的可信度和利用性。对合　署办公的可以打破彼此信息闭塞的现　状，使财、税各自管理职能在房产权属　交易环节中的优势得以充分的体现，

经营　ＩＩ．＿＿　管理　

Ｃｈｉｎａ　ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｒｅｖｉｅｗ　

房地产税收征管问题探究　

张中敏　

（河南四方会计师事务所河南安阳４５５０００）　

【摘要】本文结合房地产业税收管理的实际，对房地产行业在税收征管中存在的问题进行了分析，并提出了具体的预防措施和管理方法。　

［关键词】房地产税收征管具体措施　

中图分类号：Ｆ８１２．４２　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９—９１４Ｘ（２０１３）０８—１０４一Ｏ１　

前言　房地产行业的税收是地方税收收入的重要来源，随着城市建设及　

房地产业的快速发展。建筑业和房地产业的税收收入大幅增长，己成　

为地方税收收入的重要来源。但由于建筑房地产业涉及的税种多、征　

管的难度大．税源管理仍存在较大漏洞。为了提高该行业税收管理的　

科学化、精细化水平．进一步发挥税收的调控职能．促进房地产行业　

的健康发展。有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时．通　

过整合现有征管资源．加强部门协调配合，搞好各征管环节的衔接。　

进一步做到应收尽收。　１、房地产税收征管的现状　１．１房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业　

是地方政府通过招商引资开办的．这些企业曲解地方的优惠政策．甚　

至有的认为自己是招商引资企业．在税收方面享有优惠、得到“照顾　

理所应当：部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不　

清楚．特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政　

策更是知之甚少。　１．２房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不　

全．有的甚至根本没有建账。二是收入不实。有的房地产开发企业采　

用预收售房款的形式．因未开具正式发票．预收款长期挂在账上．不　

作收入．有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工　期长，与建安施工结算不及时．成本核算未严格执行权贲发生制、遵　

循配比原则．有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少．就列支　

多少：对末售房面积。收入未转但成本已提前列支．造成收入、成本　

《锏陵　院譬稚｝２０１０年第４期　财政金融　

当前房地产企业税收管理之我见　

石　军　

（深圳广田投资控股有限公司，广东深圳　５１８０００）　

摘要：近年来随着我国城市建设力度的不断加大，房地产行业迅猛发展，已成为拉动地方经济增长的重要引擎。由于房地产　

企业本身的特殊性，房地产税收历来是税收征管的难点和重点。文章从当前税收征管实际出发。针对房地产领域存在　

的涉税问题进行针对性分析，并提出相应改进建议，旨在规范房地产企业的税收管理，引导该行业健康、持续、稳定的　

发展。　

关键词：房地产企业；税收管理；一体化　

中图分类号：Ｆ１８０．４２　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７２—０５４７（２０１０）０４—００２６－－０２　

房地产企业税收管理是我国当前税收工作的热点、难点　

和莺点。２００８年以来国家税务总局一直把房地产企业作为　

税务稽查的重点，查补了大最税款，打击了偷逃税行为，取得　

了显著成效，也暴露出当前房地产领域税收管理的诸多问　

题。如何改进和完善税收征管，杜绝税款偷漏现象，同时也提　

高企业防范税收风险的能力，促进房地产行业的健康有序发　

展，值得我们进一步深思。本文结合本人多年的相关工作经　

验，谈一谈对房地产企业税收管理的一些粗浅认识。　

一、当前房地产企业税收管理存在的主要问题　

（一）政策宣传不到位　

房地产税收涉及土地使用权和房地产开发、转让、保有　

等诸多环节，涵盖营业税、城建税、教育费附加、企业所得　

税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印　

花税、耕地占用税、契税等多个税种。由于税种繁多、纳税环　

节复杂，税收征免界限难以界定，再加上前期税收宣传不到　

位，在实际工作中，管理漏洞大量存在，偷逃税款现象严重，　

税收政策在执行中阻力较大。而税务机关针对房地产企业　

又缺乏日常的针对性辅导，不能及时指导企业规范会计核　

算，帮助办理诸如集资建房，经济适用房等减免税审批手　

续，这不仅给自身征管工作带来诸多麻烦，同时也增加了企　

工洽房地　房地产税制改革的若干思考　文／姜玉娟　

我国房地产税收改革的既定目标．　包括公平、效率和收入。公平目的，　是为了实现财产税的公平负担．通过　政府财政工具调节人们的收入和财产　分配。效率目的，是既要实现土地资　源的有效配置，又要通过对财产的税　收调节引导其他资源的不断优化，还　要实现财产税自身的有效征管。收入　目的．是为了实现稳定充足的财政税　收以应对政府不断增长的财政支出。　要实现上述目标，必须从税率　税金、　税种　免税范围等方面全面地进行房　地产税制的配套改革．即涉及租、税　费三项改革内容．以税收改革为主体。　土地出让方式改革　３６　Ｍａｙ　２０１２　改革土地供应管理制度，将原来　的土地批租制改为土地年租制，由～　次性收取几十年的土地出让金改为一　年收取一次的土地出租金。改革后的　土地年租金在土地保有期间课征，但　不并入房地产税。在实际操作中　鼓　励设立土地年租金的同时，可采用土　地出让金和土地年租金并行的方式。　土地年租金不并入房地产税　遵　照的是　租税分离”的原则，只有这样．　才可实现　明租、正税”的目标，将　经济行为同政府行为区别开来。之所　以提出采用　土地出让金和土地年租　金并行”的方式　是因为尽管批租制　弊端较多，但批租制一次性收取土地　出让金的方式并非一无是处，如操作　简便、降低交易成本等。鉴于此．笔　者认为，土地使用制度改革可依据这　样的思路进行：当土地承租人购买政　府一定年限的土地收益权的时候，年　租制就变成了出让制　如果土地使用　权人将出让的土地使用权分拆为土地　租赁权和一定年限的地租收益权，转　让其中一项权利时，土地出让制就　转换为年租制。从理论上讲　土地　年租制和土地出让制同属土地租赁制　度．前者是将土地租金分年缴付　后　者是将一定年限的土地租金一次性缴　付，年租制和出让制的土地收益应该　是一致的，都是土地使用权在经济利　益上的体现。两者完全可以互相参照，　以便形成统一协调的土地一级市场。　改为年租金制后　交租金者由原来购　买土地的开发商转变为购买房屋的土　地使用者　由政府土地管理部门与土　地使用者签订租赁合同，将国有土地　使用权有偿有期限地租赁给土地使用　者使用。年租金水平会依据市场价值　的变化灵活调整，并且土地年租金的　标准制定要依据土地等级进行区别设　计。　二　房地产取得、保有和交　易各环节的税收改革　在房地产取得环节开征遗产和赠　与税，可弥补无偿转让房地产环节税　收调节的缺位．主要是为了调节财富　分配，促进社会公平，故应采取高起　征点和高累进税率。从中国目前的税　收征管水平看，遗产税应采用总遗产　税制。遗产税和赠与税的配合模式，