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房地产经济学12房地产周期理论房地产经济学是一门研究房地产市场和相关行业的学科，其核心内容之一是房地产周期理论。
房地产周期理论是指房地产市场经历的波动周期，包括繁荣期、衰退期、底部期和复苏期。
在这篇文章中，我们将深入探讨房地产周期理论的发展与应用。
一、房地产周期理论的发展史房地产周期理论的起源可以追溯到19世纪末的经济学家亨利·乔治。
他认为土地的可用性是引发房地产市场波动的主要因素之一。
随后，经济学家阿瓦隆·弗雷德里克·莱夫勒提出了“土地价值循环理论”，强调土地价值和经济周期之间的相互关系。
他认为土地价值的增长会引发经济繁荣，而土地价值的下跌则会导致经济衰退。
随着时间的推移，房地产周期理论逐渐丰富和完善。
经济学家尼尔·斯密斯提出了“土地循环理论”，强调土地供应和需求波动对房地产市场的影响。
而奥地利经济学派的创始人路德维希·冯·米塞斯则从更宏观的角度，提出了“投资波动理论”，强调资本投资对房地产周期的影响。
二、房地产周期理论的核心观点1. 土地价值循环：房地产周期理论认为土地价值的涨跌是引发房地产市场周期波动的重要因素。
土地价值的上涨会带动经济繁荣，从而推动房地产市场的需求增加。
而土地价值的下跌则会导致经济衰退，使房地产市场陷入低迷。
2. 土地供求关系：房地产周期理论认为房地产市场的波动主要受土地供应和需求的影响。
当土地供应不足时，房地产市场将进入供应紧张状态，房价会上涨。
相反，当土地供应过剩时，房地产市场将面临供应过剩压力，房价可能走低。
3. 资本投资周期：房地产周期理论强调资本投资对房地产市场的影响。
投资波动理论认为，当投资繁荣时，资本将涌入房地产市场，推动市场繁荣。
而当投资衰退时，资本将从房地产市场撤离，导致市场衰退。
三、房地产周期理论的应用1. 宏观调控：房地产周期理论为政府宏观调控提供了理论基础。
政府可以通过监管土地供应、调整利率和贷款政策等手段，来稳定房地产市场，防范金融风险。
2024年度房地产经纪人专业培训教程：第二章精讲篇本合同目录一览第一条培训教程的提供1.1 培训教程的内容1.2 培训教程的交付方式第二条培训时间安排2.1 培训的具体时间2.2 培训的持续时间第三条培训师资3.1 培训师资的资质要求3.2 培训师资的配备第四条培训场地与设施4.1 培训场地的提供4.2 培训设施的配置第五条培训费用5.1 培训费用的金额5.2 培训费用的支付方式第六条培训成果的评估6.1 评估标准与方法6.2 评估结果的反馈第七条培训期间的纪律要求7.1 参训人员的出勤要求7.2 参训人员的行为规范第八条培训资料的版权与使用8.1 培训资料的版权归属8.2 培训资料的使用权限第九条违约责任9.1 双方的违约行为9.2 违约责任的具体承担方式第十条争议解决10.1 争议解决的方式10.2 争议解决的地点与适用法律第十一条合同的生效与终止11.1 合同的生效条件11.2 合同的终止条件第十二条保密条款12.1 保密信息的定义12.2 保密信息的保护措施第十三条强制性条款13.1 强制性条款的内容13.2 强制性条款的执行第十四条其他条款14.1 其他事项的约定14.2 未尽事宜的处理第一部分：合同如下：第一条培训教程的提供1.1 培训教程的内容甲方向乙方提供的培训教程包括房地产经纪业务知识、房地产法律法规、客户沟通技巧、房源信息整理、市场营销策略等，共计课时。
1.2 培训教程的交付方式甲方应于培训开始前个工作日，将培训教程的电子版通过电子邮件发送给乙方，同时保留纸质版教程供乙方查阅。
第二条培训时间安排2.1 培训的具体时间培训时间为2024年月日至月日，共计天。
具体培训安排见附件一。
2.2 培训的持续时间培训每日分为上午、下午两个班次，每个班次持续时间为小时，包括理论教学和案例分析。
第三条培训师资3.1 培训师资的资质要求3.2 培训师资的配备甲方应根据乙方需求，配备足够数量的培训师资，确保培训质量和参训人员的互动需求。
Playbooks Meet Real Estate TechHow tech-enabled playbooks are driving productivity and profitA GUIDE TO PLAYBOOK TECHNOLOGY IN KVCOREThe idea of “playbooks’’ has been around for decades. We’ve heard such phrases as “I got it from my opponent’s political playbook” or “I learned it from a sales playbook.” The word actually gained popularity from the National Football League’s “playbook,” termed for a notebook containing diagrammed, strategic football plays.The best playbooks in any use-case are those thatgo beyond a simple “how-to” manual and become something that the user can do quickly and efficiently to drive repeatable results. In real estate, the concept of “playbooks” – following a proven step-by-step process that ensures the highest likelihood of success – is the backbone of how agents, teams, and brokerages run a profitable business. The challenge with playbooks? It can be hard to find the right plays and even harder to bridge the various technology gaps to make them scalable.What’s a Playbook?At Inside Real Estate, we saw an opportunity tocombine the most powerful features within kvCORE with the proven strategies and tactics of top-performing agents, teams, and brokers to create the first-ever tech-enabled playbooks in real estate.Playbooks within kvCORE are not just a reference to best practices. They are a powerful combination of tech automation and agent best practices in a simple, automated experience.When Playbooks Meet Tech(Inside Real Estate Tech, That Is)Playbooks in kvCORE are an end-to-end curated set of activities built around common goals for our users. Based on best practices and proven results of top agents using kvCORE, they’re like wizards that help brokers, agents, andteams drive outcomes at speed.They are proven, automated and integratedcombinations of actions and tools that drive bottom-line results with the most straightforward interface. Playbooks are an opportunity for our customers to increase productivity and achieve better results by more fully allowing the technology to work for them, not the other way around.T o create our playbooks, we combed through millions of activities that our customers use on a daily basis to look at the most common goals and business outcomes kvCORE users want to drive. Next, we curated the most impactful and proven set of features and activities every agent would need to accomplish those goals and put them into a streamlined and straightforward flow. Then more magic happened: we automated them. kvCORE is the most feature-rich real estate platform on the market. Our playbooks make it easier for customers to leverage and streamline proven strategies to ensure they are following the best path towards optimizing their time and achieving results. We simplify – and automate – all the best practices around everyday real estate activities like promoting a new listing, hosting an open house, engaging your sphere, recruiting, farming, etc.Writing the “Tech Playbook”on PlaybooksPlaybooks in kvCORE are based on theguiding principles that have poweredour products for years – ease of use,automation, customization, and ROI.Four Ways Playbooks Will Be a Game-Changer to Y our BusinessWHY IS THIS SO POWERFULFOR AGENTS?Ensures users are following proven steps to achieve the best results, turning average agents into rockstars.Allows all users to leverage kvCORE to its highest potential, creating even more value to your brokerage.Gives agents quick and easy access to the performance results of top playbook activities.WHY IS THIS SO POWERFULFOR BROKERS?Playbooks are an “easy button” solution that reduces the amount of time it takes for users to accomplish specific business outcomes at their highest potential. With our playbooks, users tap intothe most impactful features of kvCORE, but way faster. On average, it takes 80% less time.01020304The Top Playbooks in kvCORE Y ou Need to Know About NowOne of the most important (and profitable) objectives forevery real estate professional is to successfully promote theirlisting. With the thousands of different ways and different toolsavailable to promote listings, it’s critical to choose wisely toavoid wasted time, wasted spending, and a poor outcome.YOUR PLAYBOOKS ARE QUICKLY ACCESSIBLEFROM YOUR kvCORE DASHBOARD: Promote a ListingPlaybook in kvCOREThe Promote a Listing Playbook provides agents with everything they need toquickly leverage kvCORE to maximize listing exposure, generate new leads, andultimately sell homes faster. Agents can customize plays and save changes astheir default, so future campaigns are one click and done. Plays are placed intoeasy-to-use categories, and simple step-by-step instructions lead you throughthe playbook.Made up of 10 of the most powerful and proven kvCORE features, our Promote aListing Playbook is queued up for quick use.Kickoff the Smartest Ways to Promote a Listing with One ClickLEVERAGE SOCIAL MEDIA: 4 PLAYS• Single property squeeze page created!Now, just post to Facebook.• Post listing to Craigslist.• Landing page created! Now, share it on social media.• CORE PropertyBoost ad created. Boost now for even more leads.The results are displayed alongside the playbook you’re using atany time. Y ou’ll also see a list ofcompleted plays and skipped plays.The Promote a Listing Playbook is just the beginning of the playbook technology being developed at Inside Real Estate. Here is a glimpse at other playbooks in the works for kvCORE:THE POWER-UP MY SPHERE PLAYBOOK will help agents who struggle to know where to startto work their sphere regularly. Power-Up My Spherewill help set up targets and goals that identify Spherecontacts, nurture them consistently and convert moreinto repeat clients & referrals.THE NICHE ADVERTISING PLAYBOOK will help agents build campaigns for niche markets, andleverage Facebook and Google ad platforms, givingthem more control over ad campaigns and will offermetrics for drilling down ad performance. THE OPEN HOUSE PLAYBOOK will helpreal estate professionals prepare their sellers foran open house, increase foot traffic at a scheduledopen house, increase traffic online and in person, andfollow-up with open house attendees.This emerging playbook technology will be a game-changer for brokers, teams, and agents alike. Inside Real Estate will unveil our first playbooks to the industry beginning with kvCORE’s Spring 2021 Release, and will continue to expand within the highest impact areas of our customers’ businesses.As the proven leader in real estate technology, Inside Real Estate is one of the fastest-growing independently-owned real estate software companies and a trusted technology partner to over 250,000 top agents, teams, and brokerages.Built on a modern, scalable, and flexible architecture, kvCORE enables every brokerage to create their unique technology ecosystem through custom branding, robust integrations, and high-quality add-on solutions. Inside Real Estate’s kvCORE is listed on the G2 list of top software companies worldwide and is among the fastest-growing software solutions. It continues tobe the top-ranked platform in the real estate vertical. kvCORE’s nickname is the “Productivity Platform,” and our playbooks are perhaps the most unparalleled productivity enhancement to date.Get a kvCORE demo About Inside Real Estate。
园林软件“佳园”GARLAND综合实例[目的]：建立一块150＊90（米）的地块，分为四个地块，每地块分别进行种植设计、规划设计、园路和水域、地形设计。
并综合运用各命令，生成渲染图和施工图。
操作步骤：一．新建工程1．选择“佳园”软件的图标，弹出如下对话框。
图1－12．选择按钮，弹出如下对话框：图1－23．在工程名栏中，键入要建立的工程文件名称，如：3。
4．在工程目录栏中，键入要建立的工程目录的路径；或选择按钮，选择路径或输入路径，如：输入D:\ZH。
5．完成后，选择按钮，进入工程图。
二．绘制道路1．选择【绘图→矩形】，按命令行提示，在图中点取角点、对角点绘出任意大小的矩形。
2．选择【视图工具→属性表】（或按ctrl＋1），打开属性表对话框。
3．选择图中画出的矩形，在属性表中显示出基本参数和几何参数两项内容。
4．确定矩形尺寸。
在几何参数栏中修改矩形长度、矩形宽度数值。
如：在矩形长度项键入150000，在矩形宽度项键入90000。
说明：绘图单位，可认为以毫米mm为单位。
5．要使矩形在图中最大化显示，选择右下角的图标充满显示。
并可通过鼠标滚轮放大、缩小视口。
说明：右下角菜单显示如下：图A1功能说明：：四视图同时充满显示；：所选视图充满显示；：旋转视图；：平移视图；：视图缩放，向上推进视图放大，向下推进视图缩小；透视状态下，改变相机视角；：窗口放大，在图中画出要放大的窗口；：视图放大一倍；：视图缩小一倍；：线框与OpenGL模式间的切换，快捷键Alt-G；：单窗口与四窗口间的切换，快捷键Alt-W；：选择实体以锁定对象；：推进时按线框方式显示，当实体数量很大时，提高推进时的显示速度；：是否按组选择的开关按钮，如：花池，按组构造生成，应用此开关按钮，允许按组选择或解组选择；6．选择右下角图标，点击右键菜单“设置”，弹出捕捉设置对话框；图2－17．在对话框中选择捕捉模式，如：端点、中点、交点，选择按钮，返回绘图区；8．选择右下角的按钮，启用极轴方式；说明：右下角的各按钮如图所示各按钮功能如下：：坐标显示开关，显示鼠标所在位置的XYZ坐标；：打开“正交”开关，使光标限制在水平或垂直方向上；：绘图过程中在光标的附近显示提示信息，并随着光标的移动而更新；：光标按水平、垂直方向移动；：打开端点、中点、交点、圆心等等，并可通过启用对象捕捉、全部选择、全部清除按钮选择；：线宽显示开关，设置的线宽，是否在绘图区显示。
房地产评估教材以下是一些常用的房地产评估教材：1.《房地产估价与评估》（Real Estate Valuation and Assessment）- 作者：Gary S. Zarlenga这本教材提供了房地产估价和评估的基本概念和方法，介绍了如何进行市场分析、收入法评估和比较市场法评估。
2.《房地产估价基础》（Real Estate Appraisal Fundamentals）-作者：William L. Ventolo Jr. 和 Martha R. Williams这本教材介绍了房地产估价的基础知识，包括市场调查、房地产概念、评估法和估价技术。
3.《房地产估价的原理和实践》（Principles and Practice ofReal Estate Appraisal）- 作者：William Ventolo Jr.、Martha Williams 和 Mary Ellen Withner这本教材详细介绍了房地产评估的原则和实践，包括市场分析、收入估算、成本估价和比较估价等。
4.《商业房地产估价》（Commercial Real Estate Appraisal）-作者：Daniel S. Wagoner这本教材专注于商业房地产估价，介绍了商业地产评估的方法和技术，包括租金评估、财务分析和市场调查等。
5.《住宅估价：原则与实践》（Residential Valuation: Principles and Practices）- 作者：William L. Ventolo Jr. 和 Martha R. Williams这本教材专注于住宅房地产评估，提供了估价原则、方法和技术，包括比较市场法评估、成本法评估和收入法评估等。
这些教材都是房地产评估领域的经典教材，覆盖了评估的基础知识和实践技巧。
初学者可以选择其中一本进行学习，深入了解房地产评估的方法和理论。
以下是一些关于房地产的书籍推荐：
1. 《房地产经济学》- Richard T. Betts
该书涵盖了房地产市场的经济原理、价格形成、资金流动等基本概念，适合想要深入了解房地产经济学的读者。
2. 《大空头》- Michael Lewis
该书讲述了2008年金融危机的故事，以及房地产泡沫的形成、破裂和对经济的影响，适合想要理解房地产市场波动的读者。
3. 《房地产崩盘：如何预见风险、防范危机》- Charles H. W. Hwang
该书介绍了房地产市场的风险和危机，以及如何预测和应对这些危机，适合想要从风险管理的角度了解房地产投资的读者。
4. 《房地产投资分析与决策》- Steve Berges
该书讲述了房地产投资的基本原则、分析方法和决策策略，以指导读者进行房地产投资决策。
5. 《地产之王》- Donald Trump
该书是美国前总统唐纳德·特朗普的回忆录，记录了他在房地产行业的成功经验和策略，适合对房地产行业的成功案例感兴趣的读者。
以上是一些推荐的房地产书籍，根据个人需求和兴趣，可以选择适合自己的书籍进行阅读。
XXXHAPPYLAND销售手册目录XXXHAPPYLAND销售手册一、XXX集团及苏州XXX房地产开发有限公司介绍（一）XXX集集团介绍XXX集团是以教育产业、房地产以及科技产业等为主要投资经营方向，致力于发展知识经济体系的大型民营企业集团，业务覆盖苏州、昆山、杭州、青岛和上海等地，国内外战略合作伙伴来自美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国家，以及内地的上海和南京等地。
企业总资产近26亿元人民币，净资产23亿元，拥有较雄厚的资本实力。
集团董事长梁顺才博士是著名的美籍华裔学者、美国席勒国际大学名誉董事长、建筑设计专家，在美国、日本、台湾和祖国大陆地区的建筑设计、教育投资和地产投资享有很高的声誉。
在其的引领下，集团已经向品牌化、集团化、多元化健康发展，逐步成为具有国际先进经营理念、规范的运营管理机制、深厚的企业文化底蕴和雄厚的资金实力的大型企业集团。
随着近年来取得良好的社会效益和经济效益，作为华东地区知名的成功民营企业，已获得社会各界的承认和好评。
目前集团旗下企业和产业有：苏州市良士文化发展有限公司、苏州良士教育管理有限公司、苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院、青岛国基外语学校、上海硅湖园区贸易有限公司、上海硅湖生物科技有限公司、苏州广大计算机新技术有限公司、苏州XXX房地产开发有限公司、苏州和信物业管理有限公司、青岛鳌海山城经济开发有限公司等。
（二）苏州XXX房地产开发有限公司简介苏州XXX房地产开发有限公司成立于2000年在苏州新加坡工业园区成立，办公地址为苏州工业园区加城大厦，注册资金2000万元，拥有国家二级开发资质，主要经营房地产开发和销售建筑材料等。
公司实行董事会领导下的总经理负责制。
经营管理层设总经理一名、副总经理两名；下设八个部门，即：投资计划部、设计部、工程部、销售部、财务部、物业部、合约部及综合行政办公室。
公司聚集了一批富有激情和理想、有专业知识、不断追求卓越的人才。
公司的中层干部年纪在27--45岁之间，拥有硕士、大学、大专等不同学历的各类人才。
浅议房地产定价中的目标与方法俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。
价格策划是房地产营销策划的关键。
随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。
本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。
一、选择定价目标定价目标是整个价格策划的灵魂。
一方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
利润最大化是许多企业的定价目标。
当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。
一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。
以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。
资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。
提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
北京城建集团对北京望京小区的事实了进行超大规模的综合开发（入住30万人口，建筑面积800万平方米），可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。
一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
良好的形象1是企业无形的资产。
只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。
新鸿基地产在香港市场上采取2我国房地产开发模式的变化房地产开发商实际上扮演着双重角色：一是商人，二是城市建设者。
第一种角色要求开发商不可避免地追求开发利润的量大化，第二种角色又要求开发商追求开发的社会效应。
回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，与此同时，房地产开发模式也在发生着变化。
短平快的合作开发模式“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。
而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。
合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。
但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。
合作开发的项目公司存续期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。
因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。
再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。
此外，由于进入门槛较低，一些不具开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现下部共有裙楼和上部塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生产品交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不足一种良性的方向。
透析房地产投资策划投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司，根据物业市场环境进行综合调查，将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究，从而形成项目开发的初步设想（项目选址、资金筹措、配套设施等）。
然后根据这一初步设想进一步进行策划，通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商（包括金融部门）等的接触，最终使该项目设想具体化和目标化。
投资策划的基本内容是：项目在哪里建？建什么类型？卖给谁？卖多少钱？什么时候卖？怎么卖？前四个问题则是投资策划的实现步骤。
究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定，只能因地制宜，根据可能获得的地块来策划建什么，卖给谁，卖多少钱，就成为关键一步，期望能看准市场空隙，扬长避短，发挥出地块的最大价值。
1、项目定位究竟是做写字楼还是做商场，是做别墅还是做多高层住宅，做什么档次的住宅等等，这么大的一件事情，不能只靠几个简单建议，要仔细分析市场，不能简单抄袭。
同样的地段、同样品质的楼盘，别人能做成功，自己就未必。
诸多成功的经验告诉我们，要想开发成功，楼盘的市场定位一定要准确，因此，发展商不妨多找一些物业市场方面的专家，经过认真论证之后才做市场定位。
在广州，一直不乏这样的类似例子：某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地，原计划是建造写字楼，可是等到准备开发时，发现已经没有写字楼的市场空间。
不得已之下惟有将其改成住宅综合楼，还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可，利润无疑是差了一大截。
这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前，也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究，毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。
做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点，看得远一点，参考过去、利用现在、预测未来。
2、市场需求3深圳四季花城——郊区的欧洲小镇1．基本概况发展商：深圳市万科地产有限公司位置：位于深圳市龙岗坂田布龙公路与五和大道交汇处。
交通：社区配有住户专车往来市区。
类型与规模：四季花城占地面积 ZI7498.1平方米，总建筑面积407479平万米，规划总居住户数3096户，居住人数达1.1万人左右，是深圳市罕有的超大型社区，四季花城一期总建筑面积为76427平方米，二期建筑面积为107998平方米。
绿化率为40％、容积率1.87。
社区配套：300米商业街：华润超市、便利店、诊所、银行、书店、面包洗衣店、音景店海尔专卖店、装饰材料店、布艺店、冲晒铺美容美发、咖啡店及万店会精选商家会所：泳池、健身房、桑拿室、淋浴率、壁球室、属于馆、桌球、乒乓球、棋牌室、麻将房、室外儿童游乐场、网吧、按摩池、阅览室幼儿园：海丽达幼儿园。
其他设施：网球场、缓跑田径场、烧烤场、风味食街。
2．户型四季花城以两房及三房户型为主，面积为45一140平方米，顶层户型送阁楼。
3．建筑设计特点：4 采用低密度、低楼层、大绿洲的设计手法。
建筑呈现欧式的田园坡屋顶与现代风格简洁而明快。
5 “提案报告书”的制作营销公司在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。
根据“提案报告书”的好坏，发展商籍以决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。
一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。
撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。
在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。
同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：一、研展部分1、项目简介。
其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。
其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、SWOT 分析。
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（Strength ）、弱点（Weakness ）、机会点（Opportunist ）及存在的问题（Threats ）。
4、客源分析。
包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。
通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。
这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。
包括产品建议、价格建议及付款建议。
在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
如何正确衡量房地产价格走势目前人们普遍用“平均销售价格”来衡量房地产市场中价格的变动情况。
所谓平均销售价格，即用销售额除以销售面积所得到的价格。
但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。
我们看这样一个例子。
根据某公司对北京市2002年第三季度的市场分析，这个季度新开的50多个楼盘中，有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅，其售价低于北京住宅的平均价格水平，这使得“北京市住宅平均价格水平下降了”。
再看另一个例子，假如某一年市场上经济适用房项目较多，销售量很大，而第二年经济适用房项目减少，而商品住宅的销售量又猛升，这样第二年的住宅平均销售价格就会比第一年要高。
以上这两个例子中平均销售价格的上涨和下跌是否真实地反映了市场供求关系的变化呢?显然不是。
下面就以住宅市场为例对其进行探讨。
一、用平均销售价格度量房地产市场中价格的缺陷“平均价格”这个指标的变化中会混杂两种因素的作用。
其一是市场因素，即供求力量的相对力量，供大于求时价格下跌，供不应求时价格上升；其二是非市场因素，例如供给结构和住宅特征等。
当市场中的供给结构发生变化时，即使供求关系不变，平均价格也会变化，例如政策性低价位住宅的比例上升会使平均价格下降。
如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了，那么在供求关系不变的情况下，平均价格也会上升。
由此可见，如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况，就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的，还是由于非市场因素引起的，这显然不利于我们对市场走势的判断。
造成这个问题的原因是由于我们对于“价格”的界定并不清楚。
我们所说的“平均销售价格”实际上是一种平均支出额的概念，即这一阶段购房者的支出总额除以总面积。
