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最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。
今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。
最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。
(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。
其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。
(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。
关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。
(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。
商品房不符合交付条件收取物业费用案例案件名称：刘某某诉广州某公司商品房不符合交付条件收取物业费用纠纷案案情简介：2016年1月4日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告的房屋。
合同签订后，原告依约向被告支付购房款，但被告却违反合同约定将未满足交房条件的涉案房屋交付原告使用。
根据合同约定，房屋交付时必须满足供水、供气、供电通邮的必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮等证明文件，且每户需安装可视对讲系统。
但被告在涉案房屋未能正常供气且未按约定安装可视对讲系统的情况下，欺骗原告涉案房屋已满足交付条件，致使涉案房屋一直无法居住，且原告每月还需向物业公司交纳物业管理费。
直至2017年11月8日，被告旗下的物业公司贴出关于天然气点火的通知后，原告的房屋才可以正常通气。
公司应当承担逾期交楼违约责任。
李跃律师接受原告委托后认为案涉《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。
《商品房预售合同》对房屋的交付条件进行了约定，即被告在交楼时除应符合法定约定的条件外，还应具备合同约定的交楼条件。
本案经过一二审判决均支持原告诉请，成功维护当事人权益。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。
国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
”根据以上法律规定，判断商品房是否满足交付条件，要从约定条件及法定条件两个方面加以判断。
其一，是合同约定的条件，比如在本案中，《商品房预售合同》约定：“交房条件为商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，开发商交付的房屋时应当满足以上约定，否则买受人可以拒绝收楼（实践中，开发商会在合同附件里对交楼条件进行变更，购房人需要注意）；其二，是法律规定的最低条件，即开发商已经取得涉案楼盘的《建设工程竣工验收备案表》，即使开发商已经满足合同约定的条件，但却无法取得《建设工程竣工验收备案表》的，买受人可以拒绝收楼。
房屋买卖中的交付标准房屋买卖是一个涉及复杂法律规定的过程，其中一个关键因素是确定房屋的交付标准。
交付标准是指卖方在交付房屋给买方时，应满足的具体要求和条件，包括物理交付和法律交付两个方面。
本文将详细探讨房屋买卖中的交付标准。
一、物理交付标准物理交付标准是指卖方应当按照买方合理的期望，将房屋以及与之相关的附属设施或配套设备交付给买方的要求。
在物理交付标准中，卖方应确保房屋的完整以及所承诺的装修等要求的实现。
首先，卖方应确保房屋自身的完整。
房屋应处于良好的结构状态，没有严重的瑕疵或损坏。
卖方应提供房屋的建筑结构图纸以及相关证明文件，让买方了解房屋的基本状况。
其次，卖方应按照合同约定，提供所承诺的装修、设备或附属设施。
这包括但不限于墙壁、地板、天花板、厨房、卫生间等的装修情况，以及电器、家具等的设备。
买方有权要求卖方提供相关的装修验收报告和设备保修书。
在交付房屋之前，卖方应确保房屋的装修和设备配套达到合同中所约定的程度。
此外，物理交付标准还包括房屋的外部环境。
卖方应确保房屋周围的环境清洁整齐，没有垃圾堆放或其他不良影响。
同样重要的是，卖方应提供相关的土地使用权证明以及有关交通、绿化等方面的承诺。
二、法律交付标准除了物理交付标准，买方还需要关注房屋的法律交付标准。
法律交付是指卖方将房屋的产权合法地转让给买方，买房在法律上成为该房屋的合法主人。
首先，卖方应提供完整合法的产权证明。
这包括房屋的房屋所有权证、土地使用权证等相关权属证明文件。
买方应仔细核对这些证明文件的真实性和合法性，并可以委托专业律师进行法律咨询与审核。
其次，卖方应保证房屋没有任何法律纠纷。
这包括但不限于房屋的查封、担保等情况。
买方应要求卖方提供有关法院或其他相关部门出具的证明文件，证明房屋没有被查封或存在其他纠纷。
最后，卖方应确保房屋的权利转移手续合法完备。
这包括将房屋的所有权从卖方名下合法地转移到买方名下，以及将相关的贷款和抵押情况进行解除或转移。
第1篇一、引言商品房作为房地产市场的重要组成部分，其交付是买卖双方关注的焦点。
为了规范商品房交付行为，保障购房者的合法权益，我国法律法规对商品房交付作出了明确规定。
本文将从以下几个方面对交付商品房法律规定进行详细阐述。
二、商品房交付的定义商品房交付，是指房地产开发企业根据商品房买卖合同约定，将具备入住条件的商品房转移给买受人占有、使用的行为。
商品房交付主要包括以下几种形式：1. 现房交付：指房地产开发企业已经完成商品房建设，买受人可以立即入住的商品房。
2. 期房交付：指房地产开发企业尚未完成商品房建设，但已具备入住条件的商品房。
3. 尾房交付：指房地产开发企业已具备入住条件的商品房中，剩余部分尚未售出的商品房。
三、商品房交付的法律依据1. 《中华人民共和国民法典》《民法典》是调整民事法律关系的基本法律，其中涉及商品房交付的相关规定有：（1）第三百九十六条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。
约定交付期间的，出卖人可以在该期间内的任何时间交付。
”（2）第四百零一条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
约定质量要求的，出卖人应当符合该要求。
”2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产市场的基石性法律，其中涉及商品房交付的相关规定有：（1）第二十八条规定：“房地产开发企业应当按照国家有关规定，将商品房交付给买受人。
”（2）第三十三条规定：“房地产开发企业应当按照约定的期限、质量要求交付商品房。
”3. 《商品房买卖合同解释》《商品房买卖合同解释》是最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件审判工作的司法解释，其中涉及商品房交付的相关规定有：（1）第八条规定：“出卖人应当按照约定的期限、质量要求交付商品房。
出卖人未按照约定交付商品房的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。
”（2）第九条规定：“出卖人应当按照约定的方式交付商品房。
出卖人未按照约定方式交付商品房的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。
房屋买卖的交付标准房屋买卖交易作为一项重要的法律行为，其细节和规范性要求对买卖双方都具有重要意义。
交付是房屋买卖过程中的一个关键环节，它涉及到房屋所有权的转移和责任的转移。
本文将探讨房屋买卖的交付标准，包括合同约定、交付时间、交付方式以及可能出现的争议等方面。
一、合同约定房屋买卖合同作为房屋交易的法律依据，应明确约定交付标准。
合同中应包含买卖双方对房屋交付的具体要求，例如房屋的交接时间、房屋的交付状态、附属设施的交付等内容。
合同约定是买卖双方之间权益的保障，双方应认真履行合同约定，避免后续争议的发生。
二、交付时间房屋买卖交付时间的确定对于双方的权益和规划具有重要作用。
一般情况下，交付时间应在签订合同后的一定期限内，并在合同中明确约定。
如果双方没有明确约定交付时间，那么应以房屋买卖合同签订之日起合理的时间内完成交付。
交付时间的确定需要综合考虑房屋的现状、装修情况、交易市场的情况等因素，以确保双方权益的平衡。
三、交付方式房屋买卖交付方式可以分为实际交付和法律交付两种形式。
实际交付即将房屋交付给买方，法律交付则是以法律文件的形式确认所有权的转移。
在实际交付方面，卖方应保证房屋在交付时处于良好的状态，要求买方验收并签字确认。
在法律交付方面，产权证书、过户手续等法律文件的办理是关键步骤，确认房屋所有权的正式转移。
四、可能出现的争议在房屋买卖交付过程中，常常会出现一些争议。
例如，交付时间的推迟、物业设施的完好性等问题。
当出现争议时，买卖双方可以通过协商解决，或者依法向法院提起诉讼。
然而，为了避免争议的发生，双方应在合同中明确约定各种情况下的处理方式，例如违约责任、赔偿金的数额等。
总结而言，房屋买卖的交付标准是保障交易双方权益的重要依据。
通过合同的约定、明确交付时间、选择适当的交付方式以及预防可能出现的争议，可以有效减少交易纠纷和法律风险。
在房屋买卖过程中，双方应注重签订合同的法律效力，确保交付标准的正确执行，以实现交易的顺利完成。
第1篇一、引言房屋交付是房地产开发项目的重要环节，涉及房地产开发企业、购房者以及相关各方权益的保障。
在我国，房屋交付的法律规定主要体现在《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房买卖合同解释》等相关法律法规中。
本文将从房屋交付的法律规定、交付条件、交付程序、交付违约责任等方面进行详细阐述。
二、房屋交付的法律规定1.《中华人民共和国合同法》《合同法》是我国调整合同关系的基本法律，其中对房屋交付的法律规定主要体现在以下几个方面：（1）合同成立：房地产开发企业与购房者签订的商品房买卖合同应当符合《合同法》的规定，合同内容应当明确、完整，双方签字盖章后生效。
（2）合同履行：合同履行是指合同当事人按照合同约定履行各自的权利和义务。
房屋交付是合同履行的重要环节，房地产开发企业应当按照合同约定的时间、质量、数量等要求交付房屋。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国调整房地产管理关系的基本法律，其中对房屋交付的法律规定主要体现在以下几个方面：（1）房屋交付条件：房地产开发企业应当具备相应的资质，取得土地使用权，完成房屋建设，并经相关部门验收合格后，方可交付房屋。
（2）房屋交付程序：房地产开发企业应当按照合同约定的时间、地点、方式等要求，将房屋交付给购房者。
3.《商品房买卖合同解释》《商品房买卖合同解释》是对《合同法》中商品房买卖合同相关条款的具体解释，其中对房屋交付的法律规定主要体现在以下几个方面：（1）交付时间：商品房交付时间应当以合同约定的交付时间为准，合同未约定的，房地产开发企业应当在合理期限内交付房屋。
（2）交付条件：商品房交付条件应当符合合同约定，包括房屋质量、配套设施、物业管理等。
三、房屋交付的条件1.房屋建设完成：房地产开发企业应当完成房屋的建设，确保房屋符合合同约定的质量标准。
2.取得土地使用权：房地产开发企业应当取得土地使用权，并按照法律规定办理相关手续。
关于商品房交付条件的司法探讨
作者赵福祥施丽川
日前，笔者以“房屋买卖合同纠纷”案由，起诉山东省某某市某某房地产开发有限公司；因被告逾期通过综合验收，要求赔偿逾期交房损失。
案件由山东省某某市某某区人民法院受理。
原告（买受人）于2007年7月31日18时许，与被告（开发商）签订了某某市统一标准版本的《房屋买卖【预售】合同》（以下简称《合同》）。
《合同》第六条房屋交房条件及方式”，规定了；房屋达到国家及某某市的验收标准后，由开发商通知买受人在规定的时间内交付房屋。
同时向买受人提供《商品住宅质量保证书》（以下简称《保证书》）及《商品住宅使用说明书》（以下简称《说明书》）等文件。
约定交付房屋的时间为2008年1月1日前。
第七条约定，逾期缴纳每天房价款1‰的违约金。
然而，被告却拿出个事先拟定的《补充协议》，其中第一条规定：《合同》第六条的验收标准，以取得质检部门《单体工程竣工验收报告》为准。
当时，售楼处已下班。
在销售人员第二天天涨价轮番的忽悠下，原告签署了《补充协议》。
经某某区法院以简易案件形式三次开庭审理，法庭并没有展开应该有的法庭调查和辩论。
被告仅提供了一份《竣工......报告》，与《合同》“补充协议一”规定的证明验收合格文件完全不符。
而且，完成签署的日期是2008年1月28日。
庭下司法意见交流，审判员的个人意见是支持被告，驳回原告的诉讼请求。
另有被告代理人放话：某某市是小地方，外边不管怎么判，俺这里就这么判这样的话。
朗朗乾坤，阳光普照，难道某某市真的是五星红旗下面的一块阴影？令人匪夷所思。
这不仅是对法律的亵渎，也有向某某市某某区人民法院泼脏水之嫌。
笔者认为；
一、被告《补充协议》第一条的规定，没有任何法律依据支持
某某市住建局作为市政府房地产开发主管机关，制定统一标准的《合同》版本，其目的是规范房地产市场秩序，保护购房者的合法权益。
被告作为房地产开发企业，理应严格遵守政府主管机关的规定。
然而，被告却无视法规及规章的禁止，在没有任何法律、法规的支持下（庭审也证明）擅自另搞一套，私自制定验收标准，其目的就是将不合格产品，强行推向市场。
二、被告剥夺了原告的知情权
原告作为一个普通消费者，没有辨别单体验收与综合验收区别的能力，而售楼员也没有给予说明。
反而用现在已经下班，再不签马上涨价，威胁、利诱原告签合同。
原告善意的认为，开发商不敢违反法律、法规的规定交付房屋，另外还有《保证书》和《说明书》，验收合格证等保障，应该没有问题，遂于当天18时多匆忙签订了《合同》。
被告的做法显失公平，利用专业技术及信息优势，剥夺了原告的知情权，构成欺诈，违反了《消费者权益保护法》的相关规定。
三、被告交付房屋没有满足约定的条件
第六条约定的交房条件；验收标准仅仅是条件之一，同时还约定了《保证书》和《说明书》等文件也是交房的必要条件。
然而，某某市的《保证书》和《说明书》也是住建局制定的统一标准版本，在综合验收并且备案以后，开发商才能取得。
两书中明确要求记载了该交付房屋综合验收通过的时间，建设工程档案备案编号（《保证书》和《说明书》的样本复印件已提交法庭）。
显然，在综合验收以前，被告无法完成的约定，提供两书。
据调查，原告所在小区其他业主，在综合验收以前交付房屋的，也都没有得到《保证书》和《说明
书》。
验收标准合格仅仅是交房的必要条件之一；其它交付房屋的条件也必须满足（法律、法规规定的以及合同约定的等），才能构成交房的全部充分必要条件。
把验收标准当成交付房屋的全部条件，一叶障目，显失公平。
四、被告的房屋交付程序严重违法
《山东省城市房地产开发经营管理条例》，是2004年11月25日由山东省人大常委会修正通过地方法规。
其中第三十四条规定:“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。
……。
开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
”
同样作为地方法规的《山东省商品房销售条例》，是2005年3月31日由山东省十届人大十三次会议通过。
其中:
第三十六条：“房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料
（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；
（二）商品房质量保证书和使用说明书；
（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；
（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；
（五）物业企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明文件；
（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公关设施；
（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料；
《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，是山东省住建厅2009年6月16日鲁建发（2009）11号发布的行政规章，其中：。
“第六条开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。
第七条开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目综合验收合格备案证明。
”
上述虽然是地方法规、规章，其朔及力不足以按《中华人民共和国合同法》第五十二条，判定“补充协议(一)”合同条款无效，但是，被告交付商品房的程序，也必须遵守相关的地方法规、规章。
显然，被告不具备商品房交付的条件，交付程序严重违法。
如果违反法律、法规，擅自制定验收标准，而且这个“私标”又可以成为交房过程，不受任何地方法规、规章限制的“免罪金牌”，天下有这个道理吗？
五、被告“裸交房”，涉嫌欺诈
被告规定的交付时段为2008年1月1日---15日。
原告按被告入伙通知要求，来到所购房屋售楼处收房。
当原告要求被告方售楼员出示“两书一证”（“商品住宅质量保证书，“商品住宅使用明书”以及验收合格证）。
售楼员宣称都有，在公司保存着，就是不拿出,反到一再催促原告缴纳契税和入户费。
原告坚持先见到文件再办理入户手续。
被告方售楼员以“补充协议第二条”相威胁，要处罚原告每天0.1‰的违约金。
、原告坚持自己的要求未果。
一直到月底，原告一直电话联系，得到的答复还是忽悠和威胁。
因为近年关，原告于2月初。
回家过年。
庭审中，原告才得知，即但“单体验收合格证”，也是1月28日被告才拿到手。
至于《商品住宅质量保证书》；《商品住宅使用说明书》，更是不可能出具。
事后，了解一下邻居，当时收房的业主邻居们，他们也是仅仅拿到了一串钥匙，名副其实的“裸交房”。
而且，2008年1月15日以后，后，原告根本没有再次接到被告的收楼通知。
首先，被告没有取得任何验收合格手续，就于2007年12月下旬向买受人们发出入伙通知。
收房时，又虚构事实，欺骗买受人，构成了欺诈。
退一万步，即使被告满足了全部交付房屋的条件，也应当在拿到所谓的“合格证”后，即1月28日后，再次合法的通知原告收房。
显而易见，导致原告逾期收房，是被告违反了《合同》第六条的约定。
被告理应承担逾期交房的责任。
六、法院审判员的司法意见造成市场竞争新的不公平
为了保护地方的经济发展，有些民事纠纷，确实是在不违反大原则的前提下，可以灵活处理。
因为民事纠纷，本质上还是人民内部矛盾。
但是，影响到经济市场的公正、公平竞争秩序，则另当别论。
，
本案涉及的商品住宅的保修责任人，可以是开发商、也可以是承建商、物业公司以及受开发商委托的其他第三方。
《商品住宅质量保证书》，里面详细记载了房屋的保修范围、保修期限以及保修责任人等。
出现质量问题，责任明确。
现实当中，遵纪守法的开发商，规规矩矩的按综合验收合格后交付房屋，认认真真地填写《商品住宅质量保证书》，踏踏
实实地履行保修义务。
业主们也知道出质量问题该找谁负责。
然而，原告所在小区，质量问题多多。
在保修问题上，开发商同承建商以及物业公司之间相互推诿，业主们忙于奔波。
外墙墙皮脱落；内墙长毛；电梯哮喘；门禁失灵等待，问题一直没有解决。
对此，《齐鲁晚报》2013年4月18日就有过专门报道。
，被告单体验收交房，不向业主们提供“商品住宅质量保证书”，确实得到了实实在在的实惠。
实践是检验真理的唯一标准。
法官保护了谁?
经笔者某某市房地产市场调查，2009年以后签订的“商品房预售合同”，开发商们都能按照国家法规规定，约定综合验收后交付房屋。
逾期交房的违约金也定为总价款0.01%每天（即年息3.65%），趋于合理，可见，市场回归了理性。
又因被告内部股权变更，法律后果承担人已经发生变化；加之社会影响、周边人际关系、社会和谐等诸多综合因素，原告接受了法院审判员的调解。
案件虽然已经结束，但是，本案带给我们的司法思考，应该认真对待。
二0一三年五月二十日（可以转载，但请注明作者）。
