10种最牛的养老地产开发模式精华[1]

康养中国养老地产10个成功的案例（附开发模式）国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。

由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。

本期为大家整理了10个房地产养老的成功模式，作为小镇养老模式探索的经验。

来源 | 文旅项目策划实战派01中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。

长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。

2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

（2）全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

养老地产7种盈利模式在国内养老产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老地产，尤其是对盈利模式的探索从未止步，今天本文带您一睹养老地产的七种盈利模式。

赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。

这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。

赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。

服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。

从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。

具体可分为以下7种：01、销售模式——出售产权销售住宅快速盈利。

与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。

通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。

优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。

劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。

02、持有模式——只租不售开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。

开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

优势：有利于后期运营的持续收入。

劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

养老地产的五大模式养老地产是指专门为老年人提供居住、休闲、照顾、康复等养老服务的特殊地产项目。

随着人口老龄化的日益加剧，养老地产市场迅速崛起，并逐渐形成了五大模式。

第一，养老社区模式。

这种模式是养老地产市场最常见也是最传统的一种模式。

养老社区主要是针对老年人群体，提供独立的居住空间和便利的生活服务。

这些社区通常拥有丰富的配套设施，如医疗保健中心、餐饮服务、文娱活动等，可以满足老年人日常的生活需求。

养老社区通常采取购买或租赁的方式供老年人居住，可以让老年人在一个安全、舒适、社交丰富的环境中生活。

第二，养老度假村模式。

这种模式是针对老年人的度假需求而设计的，主要以绿色、环保、康养为特色。

养老度假村的拥有者可以享受度假村内的优质服务和环境，参与各种健康活动，如瑜伽、养生讲座等。

养老度假村通常位于风景秀丽、气候宜人的地区，让老年人可以在享受美好生活的同时，保持身心健康。

第三，养老疗养院模式。

这种模式主要面向有严重疾病或特殊养老需求的老年人。

养老疗养院通常设有专业医疗护理人员，提供医疗康复、护理照料等服务。

养老疗养院通过提供全面的医疗康复服务，帮助老年人恢复或改善身体机能，提高自理能力。

第四，养老社区+销售模式。

这种模式是将养老地产与房地产销售相结合，将房地产开发商带入养老领域。

开发商在养老社区中分配一定的空间用于销售，使老年人在购买房产的同时享受到养老社区的服务和便利。

这种模式可以帮助老年人购买到具有较高投资价值和养老服务的房产，同时也带动了养老地产市场的发展。

第五，养老医养结合模式。

这种模式是将医疗和养老服务相结合，为老年人提供全方位的医养服务。

该模式主要针对需要长期医疗护理的老年人，包括失能老人、病患老人等。

通过提供医疗康复、照料护理、心理支持等多方面的服务，使老年人能够得到全面的关怀和照顾。

总之，随着人口老龄化的不断推进，养老地产市场日趋火热，并逐渐形成了以上五大模式。

每种模式都有其独特的特点和优势，可以满足不同老年人的需求。

国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调,但在实际运营中,却又小心翼翼;由于养老产品的复杂性和多样性,即使是同一个企业,也不一定只选择一种模式,而是多方面试水,试图寻找出最合适的盈利模式;本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式;一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式,以实现健康、快乐的老年新生活为目标,融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区;坐落于上海南汇区康桥镇,占地公顷,建筑面积十万平米;▌整体规划社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业,社区内部是居住型物业,与外部有一定距离,保证了私密性;社区内适老硬件配套完备,包括配餐中心、医院、颐养院、商业街,亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区,生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善,满足各年龄段老年生活需要;▌项目特色整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务,不同于传统意义上的养老院,是个不脱离社会,又独立又开放的老年生活社区;社区内含12幢多层电梯住宅楼,共计838套居室,可入住1600位老人;公寓内全装修全配置,柜橱床椅和家用电器俱全,有线电视+宽带网络+,全部开通,冷暖水24小时供应;老人拎包可入住;亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系,建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业;▌经营模式亲和源采用会员制运营模式,通过会员制的运营构建俱乐部服务模式;▌项目配套1.颐养院建筑面积平方米,设300余张床位;共9层,1-4层为门诊部门,5层为样板间,6-9层为护理区;与上海市三级甲等医院对接,又专业医疗机构派出团队进行管理;颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务,外部人员暂不接待;房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器;2.健康会所会所接待亲和源内老人,也对外开放3.亲和学院引进上海老年大学,使老年人拓展深化资深兴趣爱好,增加与群体交流的机会,丰富生活;与上海老年大学合作,由上海老年大学总部派出师资且提供课程；开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班;4.配餐中心与索迪斯餐厅合作,打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理,按营业额与亲和源分成；餐厅只为护理和疗养人员提供送餐,公寓内老人需自行前往餐厅用餐;5.度假酒店酒店内设有74套客房,公寓式配置,酒店式管理;提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格;二、东方太阳城东方太阳城因不设老人购买的限制条件,原则上并不能称之为真正的养老项目,而是一个以老人退休生活为主题,有部分适老设施,同时开展一些老年活动的,带有养老特点的地产项目,对养老产业也有一定的参考作用,故作为案例推荐给大家;▌项目概况位于北京市顺义区潮白河畔,紧邻首都机场23公里总占地面积：万平米,建设规划用地：124万平米;高尔夫景观绿地：70万平米医院建筑面积：2200余平米嘉宾国际酒店建筑面积：万平米产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等▌项目特色1.消除室内地面高差,楼梯台阶变宽变矮,门手柄和电梯按钮位置下移,灯具开关面板变宽,卫生间坐便器略高,厨房灶台略低,保证轮椅回转空间,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境例如连廊公寓的空间设计;2.多层楼房带电梯,全部无障碍通道,公共走道及卫生间地面防滑,外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮,防滑扶手,安全电热源,护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床,卫生间墙面装扶手,尽量用平底浴盆或坐式浴盆 ;3.适当提高照明亮度,提高色彩的明度和对比度,放大标识牌和字体,提高可识别性,减少黄色和暗色;▌配套服务酒店：嘉宾国际酒店;建筑面积共红旗万平米,按四星级标准提供服务,共有客房108间;另配置了3栋酒店式公寓,共110套,每套均设有厨房并配备厨具;餐饮：三个中餐厅一个西餐厅会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅,约40平米至900平米;医院：太城城医院建设面积2200余平米,有一所功能完善的综合性医院;开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室;运动：各种运动设备齐备;休闲：温泉泳池;娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等;老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所;农庄：总占地数百亩,可种植各种瓜果蔬菜,每份土地每年收200元;▌运营模式标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区高品质的中国首席大型退休社区;作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅,是一种居家养老与社区服务相结合的模式;它与原来的敬老院、福利院不同,不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人,不属于国家或集体办的社会福利设施,而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅,入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目,以销售地产为主要目标;三、大体量,综合服务类养老项目——爱晚大爱城大爱城香河国家养老示范基地是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程,由世纪爱晚北京置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造;“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起,旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程;主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式;养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外,还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务,实现社区养老全覆盖;▌概况大爱城养老中心总建筑面积万平米,设置养生会所和666套居住单元,有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择;其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区;▌项目配套国际医疗健康中心包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元、养老中心、体育中心、文化教育包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店;通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式,力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想;四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑北京率先推出“喘息服务”的养老院,国内首推个性化照护的养老服务机构;▌地理位置双井恭和苑位于北京CBD核心,交通便利,闹中取静;周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁,让现代老年生活与现代文明完美融合;▌服务模式长住,提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料;短住,提供一站式的专业短期照料;喘息服务,让老人享受一段幸福安康的生活,也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气;服务人群：有失智、卧床老人长期照护,在主要照护人有临时安排不能照护的家庭,或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭;五、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园业内人士普遍认为,随着“大资管”时代的到来,保险业正逐步放开手脚,国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐,意欲在庞大的市场中分得一杯羹;在中国,泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想,同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式,由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点;▌项目规划位于北京昌平区小汤山镇,整个社区占地面积17万平方米,建筑面积30万平方米,包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓;土地为商业性综合用地,通过招拍挂获得;该养老社区占地面积17万平方米,建筑面积30万平方米,总共能容纳3000户居民入住,首批600余户、共800位居民将于2015年入住;北部规划为持续照料社区,主要为酒店和会所;会所6000平方米,包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区;此外还包括康复医院门诊、转诊,独立生活单元,协助生活单元,专业护理单元,记忆障碍单元,临终关怀单元;南部为活力养老公寓,主要包含活力生活单元,幼儿园以及社区商业;▌项目配套泰康之家提供了约万平方米的公共服务设施;一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心,满足居民日常文化娱乐健身休闲生活;其中包括1500余平方米健身运动中心,400平方米的阳光房,约2万平方米的中央花园,以及专门设置的漫步道方便老人科学运动;▌项目特点-“保险”跨界燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划;现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用;费用约在六七千元至上万元不等;入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元,在离开社区时这笔资金才可以退还;社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域,并提供不同程度的生活照顾及护理服务;根据入住前的专业评估,社区向居民提供适当的入住选择建议,入住后,当居民健康状况发生变化,亦可轻松升级至相应的居住区;四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化;六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄全国首家推行会员制包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍养老模式的国际敬老院;倡导以儒家文化为基础,提倡“天人合一”与“和为贵”的思想,致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄;经营模式采用三种会员制的模式,入住人员交纳押金后可获得会员资格,并免费享有居住权或租赁居住,入住老人主要以健康老人为主;▌基本信息占地面积：100000平方米,为民办房地产性质的老年社区,位于昌平区北安河,附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院一级甲等;客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联,住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间,供给三种户型另有一套600平方米室量的四合院▌服务理念太申祥和山庄国际敬老院是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务;所有房间均设有应急呼叫系统,24小时热水供应,电视、、空调等一应俱全,每天有专人打扫卫生、护理,整个区域采用无障碍通道,防滑地面;老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐;依老年人的特点,特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等;太申祥和山庄国际敬老院还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体;为其提供服务的太申祥和医院一级甲等被评为定点医疗机构;拥有一流的体检设备,可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作;每年为免费为会员老人进行两次体检;太申祥和山庄国际敬老院的康乐中心为星级宾馆,拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP 室共计300个床位;设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目;餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅,环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受;服务模式七、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立,社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区,和70岁以上的持续看护社区;根据客户不同阶段的健康状况,提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务;2013年10月23日在武汉建成,并进入试运行阶段,占地245亩,建筑面积18万平方米;为国内首个实物养老保障计划,其首创了“保单+实物对接”的模式,瞄准的正是中产阶层的养老市场;其入住费用由入门费、月租金、服务费组成,餐费依据膳食标准另计;以入住活跃老人区为例,按照目前市场价,除入门费外,每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元;购买合众人寿实物养老保障计划的客户,到了保险合同约定年龄后,不论未来社区租金如何上涨,都可以保证入住,只需按当时市场价缴纳服务费即可;如选择购买保险产品,合众人寿推出3款实物养老保障计划,包括合众乐享优年生活实物养老保障计划A、合众颐享优年生活实物养老保障计划A和合众尊享优年生活实物养老保障计划A;以35—40岁客户为例,如果选择10年缴费期,每年的投入只需3 到5万元;合众优年生活养老社区规划合众养老社区外景八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园▌特点-学院式服务九、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树,被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目项目依托良渚文化村项目,采用“大社区+养老组团”的开发模式,随园嘉树土地属性为旅游用地商业用地,40年产权2003-2043年,从产品设计、服务配套以及样板区的体验,万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品,也是万科进军养老地产的一个试点产品,特别是养老服务的试点;▌项目概况规划建设58937平方米的健康公寓占用地面积的93%,5381平方米的公共配套不计容,和4571平方米的“金十字”颐养中心占用地面积的7%;健康公寓是共17栋5~6层多层产品,其中1栋为需要辅助的老人护理区,共包含96个床位,其余16栋为生活自理老人生活区域,分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型,共575套房源,其中75㎡户型占比60%;另外,社区还配有地下车库11073平方米,提供230个车位;▌配套设施1.长者乐园：“金十字”养生休闲区项目园区中央的“金十字”养生休闲区,面积达4500平方米,包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等,更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦,是一个专为长者营造的养老配套集群;2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标,浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部,诊疗面积共约2000平方米,设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等,配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区,可以为社区居民提供高水平的医疗和服务;3.两大宗教信仰场所,满足心灵需求1中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂;2全国罕见佛教尼众道场的大雄寺;4.社区配套1独创村民食堂的良渚食街;2全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区;3杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场;4全国首个配有“村急送”服务的社区;▌服务理念随园嘉树有万科物业公司自营,主要针对健康长者,除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外,更加注重服务配套,为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务,而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作,提供更为专业的医疗服务;在万科的规划里,这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计,意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间,并整合国际先进技术与服务体系,形成高端养老产品及服务;随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严,从长者的身、心、灵全方位需求出发,提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系,包括多项具体服务内容,以“6心”级服务和24小时管家为主要特色,为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活;▌运营模式随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验,而在服务方面,又吸收了台湾的模式,混搭之下,找到适合的方向;随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地,经过八年多的前期建设,仅剩30多年的产权;项目运营目前采取租售结合的方式;销售部分,出售30年使用权;户型75~110平方米,均价14000元/平方米,再按月收取2500~3500元不等的服务费;项目575套房源中,前60套以出售来试探市场反应,一面世就被一抢而空,客户为40~50岁的中年人士,与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远,但从销售的角度已经全部售罄;二期60套正在低调销售,而后期剩下的房源,万科已经计划以自持的形式,进行出租运营;▌项目特点1依托良渚,拥有优越的自然环境;2项目以养老组团+大社区的开发模式,打造“一碗汤的距离”的养老概念,中国老人更愿意接受这种居家养老模式;3项目充分利用和发挥了万科的品牌效应;4随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式,并依据市场情况和项目进展不断调整运营;项目起初打算销售80%的物业,持有20%的物业;随着项目的推进,逐渐增加项目持有物业比例,说明万科注重后期运营,将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点;十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村台湾长庚养生文化村是银发安居的典范;长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活,这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴;1.项目基本情况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户已建成2000户左右交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格;2.项目特色1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道,远离城嚣烦恼,沉浸在大自然中,提供最佳的健康养生环境2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务,兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐,满足银发族的生活需求,享受家庭、社会的温暖关怀;3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化,丰富退休生活价值,规划调养身心的休闲活动,参与社团活络人际,提供文化传承的发展机会;4、住得好,付得起：全村4000户不同坪数住房,有良好的经营管理质量,规划多元的银发学员课程,举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程,丰富生活内涵,安排住户中学有专长者担任教学或服务工作,贡献人生经验,真正享受快乐优质的退休生活;3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施,以及全天候监控中心,随时提供紧急救援服务完整的小区机能；1设有超市、书局、银行等商业区2设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区,提供团膳以外的选餐服务3设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施,增进健康体能4设有会议厅,可举办大型活动及银发族相关议题研讨会,增进小区活力5设有招待所,提供家属探访的住宿需求;6宗教活动场所规划尊重个人宗教信仰,设置各种宗教聚会场所,满足心灵需求;7网络化小区每户均预留网络线路,并向住民访客提供无线上网8安全的警卫门禁系统二十四小时严密警卫,进出刷卡记录4.完善的健康照护1专职照护2定期健康评估3建立健康计划4健康促进定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询,推动健康,促进与教导自我保健观念;5健康维护小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心,并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机,提供长者血压、体重及血糖的自我监控,维持良好的慢性病管理;6紧急救护定期举办救护训练,提高员工救护知识紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾社区位于长庚医院对面7长期照护与疗养有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务;8多元养生休闲每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动5.经营模式1出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出社区还为老人提供试住服务,以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅;2出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨,因此每平方米造价不高,售价在台湾算是平价,目前已售罄;买房有一规定：不能作为遗产处理,到不住时须交回村里作为捐助;3收费：费用包含入住保证金、管理费、膳食费、水电费、其他服务护工等;来自中国房地产。

最新中国养老地产模式经典案例集锦XXX模式的经典案例集锦展示了目前三种主要的开发模式。

第一种模式是“纯”养老模式，指的是护理型纯养老模式。

这种模式主要以会员制为经营模式，目标客户群体是纯粹的养老客户。

它建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施等。

大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。

这是真正意义上的养老社区。

XXX是一个高端会员制养老第一家。

它坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积㎡。

它以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

第二种模式是“半”养老模式，指的是以普通的住宅物业为基础，通过增加养老服务配套设施，来实现养老服务的模式。

这种模式主要是以普通居民为主要客户，但也会有一定比例的老年人居住。

养老服务是这种模式的重要卖点之一。

例如，上海绿地华府项目就是一个典型的“半”养老项目。

第三种模式是“社区+养老”模式，指的是将养老服务融入到社区中来，以社区为基础，通过养老服务配套设施来实现养老服务的模式。

这种模式主要是以社区居民为主要客户，养老服务是社区服务的重要组成部分。

例如，上海中山公园社区就是一个典型的“社区+养老”项目。

总体来说，XXX模式的发展趋势是多元化和定制化。

不同的养老地产模式适应不同的客户需求，也能够满足老年人对于养老服务的多元化需求。

亲和源社区是一家真正的老年社区，提供多种服务和设施，包括付费的高档公寓、健康会所、XXX、配餐中心和度假酒店。

高档公寓提供不同的房型，价格从2.38万到6.98万不等，房内配备有独立洗手间、冰箱、电视和呼叫器。

健康会所提供游泳池、桑拿房、运动器械区等设施，同时也接待社区外的老年人。

XXX引进XXX，提供英语、电脑、音乐、艺术等15个研究班。

配餐中心与索迪斯餐厅合作，提供养生餐厅服务。

度假酒店提供74套公寓式客房，可供老年人及其朋友居住。

养老产业的各种模式养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。

在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。

以下是五种常见的投资模式：1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途径融资，进行养老地产投资开发。

这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。

2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。

这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。

3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。

这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。

4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目，可以快速扩大规模。

但是并购需要注意风险控制和资源整合。

5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。

除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。

在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。

在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。

在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。

总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。

包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。

模式2：在普通社区中配建养老组团，将一定比例的住宅用于养老服务，为老年人提供相对独立的居住环境和服务。

模式3：在普通社区中建设养老公寓，为老年人提供简单的居住环境和基本的养老服务。

模式4：在社区内建设养老中心，为老年人提供医疗、康复、文化、娱乐等服务。

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、旅游景区、休闲农业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。

第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。

例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。

具体来讲，可分为以下4种模式：1、专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。

因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。

例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。

此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。

在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。

开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

2、新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。

养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

养老地产的主要模式及市场投资主体一、养老地产的主要模式类型模式：第一类，与社区共同建设按；第二类，与相关设施并设；第三类，与旅游产业结合；第四类，与国际品牌接轨；第五类，以其他方式转型。

第一类：与社区共同建设开发模式1——专门建设养老社区（健康型、连续照护型）；北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护。

既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的。

老年到这种社区有集体生活，有人照顾，也不感觉孤独。

还有政府帮助投资建设的老人社区，也是一种专门的老人社区，比如说有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。

开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。

地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。

开发当中有一些困难，受到一些限定，客户群在慢慢的转变。

很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。

普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的。

如果专门建立一个老年城，对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快。

开发模式3：普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。

老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。

专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。

如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。

一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。

老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。

中国养老项目10个最成功的案例（附开发模式）01、中国台湾长庚养生文化村社区式的商业养老模式台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。

长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。

1.项目概况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区”入住资格：年满60岁、且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格。

2.项目特色（1）宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境。

（2）全方位的照护规划：为银发族提供设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

（3）养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

（4）住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。

3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务完整的小区机能；（1）设有超市、书局、银行等商业区（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。

（6）宗教活动场所规划，尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。

养老地产的六个经营模式养老地产是指专门为老年人提供居住、生活、医疗、养老等服务的地产项目，随着老龄化社会的不断发展，养老地产的经营模式也在不断创新和发展。

下面将介绍养老地产的六个经营模式。

1.长期护理模式：这种模式针对高度失能老年人提供日常生活照料、医疗护理、康复服务等，为老年人提供一个安全舒适的居住环境。

项目设有医疗保健中心，配备专业的医护人员和高质量的医疗设施，满足老年人日常护理和医疗需求。

2.独立生活模式：这种模式适用于老年人身体较好，独立生活能力强的群体。

养老地产以社区为单位，提供独立的居住空间，配备完善的便利设施和社交活动场所，为老年人提供社区支持和社交交流的机会。

3.综合养老模式：这种模式将长期护理和独立生活结合起来，通过建设多功能综合养老社区，为老年人提供全方位的服务。

社区内设有医疗保健中心、活动中心、养生馆等设施，满足老年人的各种生活需求。

同时，社区还提供社交活动和文化娱乐等服务，增加老年人的社交互动。

4.康复疗养模式：这种模式主要针对需要短期康复和疗养的老年人。

养老地产建设有康复疗养中心，提供康复治疗、药物康复、体育运动等服务。

老年人可以在这里得到专业的医生和护理人员的帮助和照顾，加速康复过程。

6.科技养老模式：这种模式将科技与养老结合起来，通过引入智能设备和互联网技术，为老年人提供更便利、智能化的服务。

例如，智能家居设备可以帮助老年人自动打开和关闭家电设备，智能健康监测设备可以实时监测老年人的身体状况并提供相应的服务和预警。

总之，随着老年人口的增加和需求的多样化，养老地产的经营模式也在不断创新和发展。

以上介绍的六个模式只是其中的一部分，未来还有更多的模式将会被开发和应用。

无论是哪种模式，都旨在为老年人提供更好的居住环境和养老服务，提高老年人的生活质量。

养老地产开发模式和运营模式汇总随着市场的升温，业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。

不过，对于刚起步的中国养老地产市场而言，固定的开发模式尚未成型，更多的尝试和探索仍在继续。

总体来说，国内养老地产的开发模式主要有四种。

第一种是专门开发的综合性养老社区。

这类养老社区通常建在市郊、环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等，可以为各类身体状况的老人提供持续性生活照护。

社区中为老人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院、老年大学等。

北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。

第二种是在新建普通居住区中配套开发养老住宅及相应服务设施。

如在社区中配建老年人居住组团、老年公寓、老少户套型等。

这种开发模式使老人能够居住于“混龄”社区，保持与外界的联系。

同时，老人还可与自己的子女相邻居住、互相照顾。

这类开发模式也被称为多代亲情开发模式。

万科在杭州建设的良渚文化村就是其中的代表。

第三种是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。

这类社区通常可根据自身的资源特色搭配相应的养生、康复服务，例如农业采摘、温泉水疗等。

老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，是一种具有时令特征的居住形式。

目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。

第四种是会员制医养综合体。

这种模式主要是针对高龄老人、有疾病或者慢性病康复的老人而设计。

医是指中医、康复医院、老年病医院，养是指专门的护理院。

在这类社区中，医和养配套建立、缺一不可。

如北京的太申祥和山庄。

此外，目前引起业内关注的还有一种尚无成功实践的开发模式—医疗投资小镇。

这种开发模式多以当地丰富的医疗设施资源为指引，为前来看病就医的老人提供暂时性居住服务。

这类小区多以租赁为主，主要面向特定的医疗资源需求人群。

在后期的项目运营中，国内养老地产市场也大致存在5种盈利模式。

一是投资商和运营商向开发商定制养老地产项目（养老机构或养老社区），开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；二是养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；三是开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；四是开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；五是投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。

养老地产项目盈利模式养老地产项目是指专门为老年人提供居住、养老、医疗、康复等服务的房地产项目。

随着人口老龄化的加剧，养老地产市场前景广阔，投资养老地产项目成为了许多房地产开发商的选择。

然而，养老地产项目的盈利模式与传统的住宅开发项目存在很大的差异。

以下将介绍几种常见的养老地产项目盈利模式。

1.售卖房产养老地产项目的主要盈利方式是通过售卖房产来实现。

开发商将项目中的房产以市场价或稍高于市场价的价格售卖给老年人或其家属。

不同于传统住宅，养老地产项目通常会提供更多的服务和设施，如社区医疗、健身设施、文化娱乐活动等。

这些附加的服务和设施会提高房产的价值，从而促进销售。

2.长期租赁除了售卖房产，养老地产项目还可以通过长期租赁来获取稳定的租金收入。

开发商将房产出租给老年人，老年人通过支付每月的租金来使用房产和项目提供的服务。

长期租赁模式可以使老年人免去高额的购房成本，同时也让开发商能够稳定地获取租金收益。

3.提供养老服务4.开展商业活动养老地产项目可以充分利用自身的地理位置和社区资源，开展各种商业活动来获取额外的收益。

例如，开发商可以在项目内开设超市、药店、餐厅等便民设施，也可以举办各种文化娱乐活动、培训课程、健康讲座等社区活动。

通过商业活动的开展，开发商可以增加项目的知名度和吸引力，进而提高房产的售卖和租赁率，并获得商业活动所带来的收入。

5.金融产品推广养老地产项目可以与金融机构合作，推广一些与养老金融相关的产品。

例如，开发商可以与保险公司合作，推出养老保险产品，为老年人提供长期护理、医疗费用等保障；还可以推广养老金、医疗服务预付等金融产品，为老年人提供更多财务支持。

通过金融产品的推广，开发商可以获得产品推广费用或与金融机构分享业务收益。

综上所述，养老地产项目的盈利模式主要包括售卖房产、长期租赁、提供养老服务、开展商业活动和推广金融产品。

开发商可以通过差异化的服务和产品，吸引更多的老年人选择居住于养老地产项目，并从中获取稳定的收益。

10种靠谱的养老地产开发模式盘点文：张敏本文字数3630字，建议阅读时间9分钟一、与社区共同建设类1.专门建设养老社区养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区，还可能包括老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。

其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

养老社区可分为健康型和连续照料型两种，前者入住对象以健康老人为主，后者可向半自理、全不自理老人提供连续的护理。

配套设施完善，满足多种人群的养老需求，提供全方位的服务。

建设规模较大，所需前期投入大；配套设施建设比例高，自持风险大。

案例分析：北京太阳城北京太阳城（北京太阳城集团，北京昌平）建设于2003 ～ 2011 年，占地面积 42 公顷，建筑面积 32 万平方米。

社区内的养老居住区包含养老住宅、养老别墅、智能化养老公寓、银铃公寓；配套设施包含太阳城医院、中医院、太阳城购物中心，娱乐及活动设施等。

2.新建居住区中开发养老组团指开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团，形成混合居住模式。

组团中可包含多种养老功能模块：养老公寓、养老设施、日间照料中心等。

这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异划路线。

同时、组团化处理有利于形成适合老人的居住尺度和邻里氛围。

养老组团可与社区其他组团共享配套资源，降低配套设施建设量。

配建养老组团需居住区本身规模较大，需要前期投入大。

案例分析：广东惠州养老社区广东惠州养老社区（金融街控股，广东惠州巽寮湾）建设于2012 年，占地面积1324 公顷（其中养老组团占地10 公顷），建筑面积720 万平方米（其中养老住宅18 万平方米）。

健康养生主题：项目定位为国际级滨海休闲旅游度假区，其中养老社区部分—阳光假日养生公寓以健康养生为主题；配套设施：组团中社区医院、养生中心、会所等配套设施为老人提供护理养生服务，紧邻天后宫仿古商业区，方便老人生活娱乐。