20140103国内养老地产发展模式研究

中国养老地产的现状及发展模式摘要：养老地产是一种在我国的房地产行业总体上尚处于摸索阶段的，房地产经济市场的新领域。

也是房地产经济市场的下一个增长点。

本文对房地产当中的养老地产的未来发展前景进行了分析，并提出了应有的发展模式。

关键词：养老地产；探索阶段；商业模式一、养老地产的概念养老地产，是一种为了满足特定的市场需求而将养老的概念融入于地产开发项目当中的，一种具有居住、服务、逆向融资以及保障养老保险这四大功能于一体的新型商业模式。

它的概念起始于二十世纪七八十年代，诞生于一些提早进入老龄化社会的西方发达国家。

养老地产这种商业模式集合了住宅地产、商业地产和服务这三个方面于一身的新型商业模式。

是房地产经济市场当中的新领域，也是一种地产行业的混合开发模式。

养老地产相对于高端的住宅产品标准更高，功能更齐全的一种住宅产品。

根据老年人的需要从居住，饮食，医疗，护理，调养等方面进行专门定做。

二、我国养老地产现状（1）老龄化社会的正在步入。

我国是全世界人口最多的国家，从20世纪开始，我国的社会成员结构也开始步入老龄化。

由于人口众多，我国也是目前全世界所有国家当中老年人口最多的国家，没有之一。

据推测，人口老龄化将会伴随整个 21 世纪。

按照联合国关于老龄化社会所定制的标准，当老年人的人口比例占一个国家的人口总数 10%时就代表这个国家已经步入老龄化社会。

而我国第六次全国人口普查所公布的数据显示，我国60岁以上人口占全国总人口的13.26%，约为1.78亿人，比2000年所进行的第五次人口普查所显示的数据上升了2.93%。

其中我国65 岁及以上的人口占全国总人口的8.87%，约为1.19亿人，比 2000 年所进行的第五次人口普查所显示的数据1.91%。

（2）养老地产的需求不断提升。

养老地产是一种复合地产，结合了养老的社会主题，和房地产商业结合，形成了一种心得商业概念。

这也是老龄化时代开始所形成的一种新的概念。

养老地产和传统的地产住宅之所以有很大的不同，主要来自于它是针对老年人开发的一种地产行业，带有鲜明的主题特色，要求所建造的住宅必须符合老年人的各方面需要，必须要能够得到经济供养，精神慰藉，以及生活方面的照顾。

养老养生地产需求特征及发展模式研究作者：张昕明尹珺来源：《建筑工程技术与设计》2014年第25期摘要：本文研究人口老龄化背景下，作为目前欲跨行业拓展的地产企业，是进军养生养老房产项目的绝佳的机会，以成都为例，针对养老养生地产这一独立业态的发展特征，文章从老龄市场现状需求分析、现阶段基本模式、运营模式、盈利能力对比等角度对其未来发展策略进行了探讨。

关键词：运营模式；养老养生地产；人口老龄化；地产转型一、发展养老地产的意义国家“十二五”规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。

我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套。

急需民间资本进入养生养老产业发展。

从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。

养老养生地产是养生地产与养老地产的复合体。

对于客户来说，养老养生地产是为有养生需求人群及老年人提供适合养老养生的住宅、设施及服务，满足相关需求人群和老年人特殊需要，融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态。

对于运作主体如房产公司来说，养老养生地产是一种立体的开发经营方式。

它复合了房地产开发、养老养生服务、商业地产运营和金融创新等属性。

对于社会来说，养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式，是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体，正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。

二、成都市老龄市场现状分析成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日三、现阶段养生养老基本模式对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。

其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。

按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。

养老地产开发模式研究与思考■赵　江　■上海大境建筑规划设计有限公司，福建　厦门　３６１０００摘　要：作为新时代的医学健康居住的“医护养休”新型模式，将康复中心、现代化的老年医院和老人养护之家建成一个健康小镇，以此来弥补养老机构缺乏医疗、医院缺乏养老的功能，因此，养老地产的开发对新时代的社会发展和社会的可持续发展具有十分重要的意义。

关键词：养老地产　地产开发　开发模式随着社会经济的发展，我国也已经开始步入了老龄化的社会，伴随着我国不断发展的工业化和城市化的步伐加快，老年化的社会结构形式也越来越明显，老年化的问题也越来越严峻，养老地产也就应运而生。

１　养老地产开发模式的概述１．１　养老地产的内涵养老地产作为养老产业的其中一个养老形式，也是在现代化市场的机制下养老制度得到创新的一个结晶，也是养老保险制度在社会主义市场经济条件下发展和结果。

养老地产作为一种“养老＋地产”的集成性复合型地产模式，其是将房地产的开发和消费者的生活进行密切有效的结合，在老龄化结构的日益严峻的前提下，通过房地产的开发企业或者是其他的相关社会机构建立和开发的一个适合老年人并满足老年人心理、生理需求的形式，从而为老年人提供一种优质的健康生活和良好基础设施的老年住宅产品。

一般情况下，养老地产的基本形式又老年公寓、老年社区、老年住宅、养老院、旅游地产和托老所等。

１．２　养老地产的研究认识通过对国内外的养老地产的典型案例进行分析研究之后，首先可以看出养老地产具有先进的理念，可以使老年人保持健康的身体、充实的精神，能够好好的享受不依赖、不孤独的温饱型生活。

其次，养老地产所在位置具备优美的环境，距离市区中心也不会很远，出入方便，而且养老地产的项目具有一定性的规模。

再次，养老地产以老人医护为核心，建设一个包含有医疗护理和养老休养的综合性养老社区，建立和完善能够满足老年人健康和精神需求的配套服务设施，从而使老年人的生活能够更加的丰富。

１．３　养老地产开发的必然性随着改革开放的不断发展，我国的社会主义经济得到了快速的发展，与发达国家进行比较，我国的老龄化的问题越来越严重。

养老地产发展模式探讨随着社会老龄化的现象越来越严重，养老问题已经成为了社会日益激化的矛盾，养老地产的发展为老龄化高潮到来提供新的解决办法，但是我国尚在摸索阶段，需要探索出一种符合国情的老年地产模式。

1、发展转变1.1被动养老到主动享老的转变随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的，养老地产的概念应运而生。

养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。

老年人在自己身体依然较为健康的时候，因家庭关系的琐碎因此并一定希望与子女同处一室，而更希望借助退休时间享受生活、完成人生理想、体现自身价值。

这不仅仅是一种生命的延长，而是一种生活方式、人生理念的革新，这一趋势在上海的部分调查中已有所显现。

这一群体将成为撬动养老地产的原始客户群，也成为养老地产发展的诉求标杆。

1.2地产商到服务商的蝶变市场上已经开发了相当数量的养老地产项目，但至今在总结国内养老地产经验时，仍然无法列举出比较成功的项目，从开发历史的角度究其原因可以发现，现有的养老地产开发由房地产开发商主导，不可避免的会被认为是开发商在房地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏，然而即使开发商真心有意转战养老地产行业，也会明显的延续传统地产开发的思维方式，以一个地产开发商的角度审视真个养老地产项目。

这一模式核心逻辑便是养老地产项目的中心是户型建设，在有个各式各样以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升项目品质。

这一模式的结症在于客群定位不清或错误，开发过程中前期建设轻后期运营，建筑建设过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更妄谈树立品牌。

落叶归根两小无猜情窦初开两情相悦相敬如宾生死契阔时间都去哪了？20载青葱，40载事业，20载年迈，门前老树长新芽院里枯木又开花半生存了好多话藏进了满头白发记忆中的小脚丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把爱交给他只为那一声爸妈时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了序：当我们年迈，都会面临什么问题？孤独⏹农村留守了⏹子女出国了⏹子女工作忙⏹老年丧偶了…………病痛⏹高血压糖尿病⏹失去行动能力⏹成为医院常客失落⏹容颜不再了⏹退休离职了最后一通电话你会打给谁?衰老是个人生课题，但每个人都会衰老，则是一个人类问题，是全社会的痛点。

如果企业能解决这个问题，将创造一个新的盈利爆点。

来看看几个养老大数据老龄化2013年1.94亿，14%2030年30%2013年老年抚养比21.58%，床位比2012年养老院44304所养老床位416.5万张占总人数2.15%资金缺口2012年养老保险个账亏空2.2万亿亏空比例88%政府在做什么——政府出招定原则立规范贴补助居家养老机构养老社区养老△设施建设为重点△老年养护机构（失能、半失能）△生活照料△康复护理△紧急救援△医疗机构△社区日间照料△居家养老支持（上门服务）△生活照料△家政服务△康复护理△医疗保健△精神慰藉定原则90、7、3政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。

鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。

立规范新建、扩建、改建、购置一方面另一方面贴补助16万/床位< 一> 政府投资戒政府补劣的养老机构建设标准✓1.床位建筑面积为25-42.5平方米。

✓2.建设成本按照每床16万元（丌含土地成本）核定，市级建设财力给予相应补劣政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见除了体系内的养老，政府并没有到位。

《2014中国房地产创新发展报告》之养老住区旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》之养老住区北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之养老住区篇。

在去年的这个时候做总结与展望时，2014年被寄期望于爆发式增长年，期望随着政策的不断倾斜和落地，养老住区可进入沸腾期。

2014年底，我们再盘点这一年的发展，却发现终于摆脱国家政策桎梏、可名正言顺进入养老住区行业的企业与外围观察者有着迥然不同的感受。

尽管私募基金的介入、多家上市公司的青睐、不断涮新的数据都证明了这一行业的美好前景，但投入过大、融资过难、回报周期过长、盈利模式不清晰等问题依然制约着养老住区的发展。

因此，我们将2014年定义为各种问题与创新模式的探索年。

一、2014年养老住区的发展现状1、市场层面在国内住宅地产陷入低迷的状态下，养老住区逆势而上，成为了当下最热的一个领域。

这一现象的产生有两个契机，一是我国人口老龄化达到一定程度引起国家重视，老龄问题已上升为国家战略层面；另一个契机是房地产本身的发展遇到寒流，这个时候开发商进入养老地产至少可以作为一个概念来炒，相对来讲拿地会容易一些。