香港商业浅谈(重点)(精)

浅谈香港美妆零售之王SASA经营之道【摘要】根据2007年Retail Asia 杂志、毕马威会计师事务所及Euro monitor有关亚太区零售商的排名，莎莎为亚洲最大的化妆品专门店，并为香港五大零售集团之一。

莎莎在亚洲代理逾100个国际美容品牌，为香港最大的化妆品总代理商之一。

集团致力在内地长期发展，现在上海发展也已有多家专卖店。

本文不仅探究莎莎成功的经营秘诀，同时也将对于莎莎分别在内地与香港的失败与成功的案例进行分析。

【关键词】香港莎莎经营策略对比分析【绪论】由于对香港莎莎平均每2秒就有一笔交易发生，每10秒卖出一支口红，每12秒卖出一瓶香水的惊人销售记录尤为好奇。

所以此次去香港采风，在逛街购物的同时，也有多加关注莎莎的门店布置、产品陈列及售价等方面。

实体调研与多方资料查询，解开我对莎莎成功经营之道的疑惑。

加之，也针对莎莎兵败大陆的案例，进行对比分析与探究。

【正文】1．香港莎莎简介但凡去过香港的人，多半光顾过莎莎。

在香港的内地游客中，平均每10人中会有4人去莎莎旗下门店选购化妆品。

CD、香奈儿、兰蔻或是资生堂，几乎所有国际一线品牌的产品，在莎莎都能以比商场便宜3到5成的价格买到。

经过29年的发展，现在香港莎莎已经成为折扣进口化妆品零售店第一品牌，在亚洲拥有85家分店，销售600多种品牌，16000种化妆品、护肤品、香水和头发护理产品，占据了香港同类产品35%的零售市场份额。

2．莎莎经营策略探究2.1 大众产品大市场莎莎是1988年由郭少明先生和他的太太郭罗桂珍女士一手创办的夫妻店。

初时只是香港铜锣湾购物区内的一间只有不到5平方米的化妆品零售柜，销售化妆品和护肤品，当时，一般的化妆品店大多走的是高价位、高利润的小众路线。

因为他们认为买得起化妆品的只是中产以上的有钱人。

而郭少明则看准了化妆品必然会走进寻常百姓家。

所以莎莎从一开始就把经营的产品定位在价格适中、薄利多销上面，这一招果然有奇效，莎莎的顾客越来越多，店面也越来越大，开始走上了良性发展的道路。

香港商业考察分享香港购物中心的特色描述香港的购物中心发展情况与美国等国家相比，大有不同：1）香港的购物中心多数为垂直型购物中心，高的达15层，矮的也至少有两层，而美国购物中心多为1-2层；2）香港购物中心全部为都会型购物中心，几乎没有效区型购物中心；3）香港没有超过20万平方米的购物中心，而美国有400个特大型购物中心。

香港商业考察分享香港购物中心的特色描述香港购物中心在不到40年的发展历程中，走过了一条别具特色的道路：1）香港购物中心的开发商往往是大型地产商，地产商熟谙了商业运作规律2）餐饮及娱乐设施是购物中心的重要部分，对吸引人流作用明显，也是购物中心体现社会机能与休闲机能的常用手段。

3）区域型购物中心形成的条件：A、地处交通节点，各类交通工具的节点无疑是购物中心选址的最佳位置B、地处商业旺圈，时代广场即位处香港黄金商业旺圈铜锣湾内。

C、本身很有特色。

香港商业考察分享香港购物中心的特色描述4）香港均为垂直型都会型购物中心，没有一般意义上的效区型购物中心。

5）社区型购物中心发达6）定位、策划、经营成功的购物中心各层租金水平基本持平，并非是低楼层租金比高楼层租金高很多。

7）香港购物中心建筑外立面一般无特色。

8）购物中心相距很近也能共存9）香港各购物中心均讲究装修品质和档次。

10）由于香港人口密度大，购物中心在沿街或沿住宅面布置亦为常用方法。

购物中心的分类香港商业考察分享香港购物中心选址、商圈分析购物中心必须符合商业用地选址的一般区位原则:1)最短时间原则,即应当位于人流集散最方便的区位2)易达性原则,易达性取决于交通和道路状况.3)聚集原则,集客能力强的地方;4)接近购买力原则,维持商业项目存在的最低服务人口数量称为人口门槛.香港商业考察分享香港购物中心选址、商圈分析商圈分析的重点为人口特点及购买力分析、经济基础特点、竟争状况与市场饱和度；每个商圈有三个层次：1、主要商圈容纳50%-80%的顾客，它是离商店最近、顾客密度最大、平均销售额最高的区域。

香港大型商业项目调研分析目录第一部分、香港各大型商业项目调研分析第二部分、香港商业总结第一部分、香港各大型商业项目调研分析一、九龙片区要紧项目介绍：圆方广场位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场(Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，可说是现今香港最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点。

香港首个横向式大型购物中心圆方商场占地一百万平方英尺，由闻名建筑公司Benoy设计，是香港首个横向式的大型购物中心。

商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意表达平稳、高端的生活品味。

“金区”聚拢顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。

每个区都有闻名艺术家设计的大型艺术品作标志。

这些标志性艺术品都专门吸引人，专门是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点。

水区;木区：商户外立面尽量采纳木材火区：咖啡色为主色，白色，红色贯穿金区：墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。

圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。

场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性。

加附几张近景。

商场走道最宽处有37米，营造舒服、悠闲的空间感。

新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港，它引入多个首次进入香港市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为香港最时尚的购物消闲热点。

圆方商场首次引入香港的国际闻名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland及Tiger。

多家国际闻名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设香港首个、占地两层的、全系列旗舰店，可比美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega Veneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺。

香港铜锣湾（因为粤音比较顺口的关系，部分香港人会把铜锣湾读成铜锣“环”，使三字都变成阳平声）位于香港岛的中心北岸之西，是香港的主要商业及娱乐场所集中地。

区内有多家大型百货公司及大型商场，包括：崇光百货、时代广场、利舞台广场以及世贸中心。

铜锣湾购物区亦是全世界租金第二贵的地段，仅次于美国纽约的第五大道。

简介自然资源铜锣湾在香港有多处重复地名，本文指位于香港岛的铜锣湾；另一个铜锣湾（英文名称：TungLoWan）位于沙田区大围。

铜锣湾（英文名称：CausewayBay，原称东角）位于香港岛的中心北岸之西，是香港的主要商业及娱乐场所集中地。

该地段集中了很多购物中心、日资的百货公司以及酒店等，在街头巷尾还有很多餐厅，所有高档次的时尚潮流物品都可以在这里找到。

还是香港不夜市区之一。

入夜后，铜锣湾避风塘显得热闹而繁忙，只见船只灯火通明，穿唐装衫裤的艇妹摇橹，接送游客往来于海鲜艇、酒吧艇及歌艇之间。

现在，铜锣湾已成为尖沙咀以外最重要的旅游区。

地理位置现在所指的的铜锣湾位于湾仔以东，北角以西，横跨湾仔区及东区：东至清风街天桥，西至坚拿道天桥（鹅颈桥）。

其中香港海底隧道、维多利亚公园、港铁天后站、怡和午炮、皇仁书院及香港中央图书馆等则位于铜锣湾东区部分（天后或铜锣湾尾段）。

统计资料截至2000年，铜锣湾的居住人口为478434人，人口密度则为每平方公里1630.3人。

铜锣湾风光住宅单位数量为190,724个，密度则为每平方公里549.9个。

居住人口中，82.49%为本地华人，17.51%为外籍人士。

精彩看点位于时代广场的连卡佛是顶级名牌聚集的高级百货店，不少顶级品牌以店中店的形式在这里设置分店。

铜锣湾更是世界各大奢侈品牌开设顶级旗舰店的必争之地，在这里你几乎可以找到世界任何一家奢侈品牌的店铺。

同时富有港岛特色的本地自主品牌与明星开设的自创品牌店面也在这里熠熠生辉。

明星阵容在香港，想见明星并不是一件难事。

尤其是在人群密集的铜锣湾，不少本地明星平日里逛街也不时会在这一带出现，这里也是众多亚洲明星疯狂扫货的必去之处。

香港中环街市的借鉴意义-概述说明以及解释1.引言1.1 概述香港中环街市是香港最具代表性的传统街市之一，也是中环地区最重要的商业中心之一。

它的建设和发展始于历史悠久的香港贸易市场，承载着丰富的历史文化底蕴，成为香港市民生活中不可或缺的一部分。

香港中环街市以其独特的经营模式和特点闻名于世。

街上摆满了琳琅满目的货物，从新鲜的食品到各种商品应有尽有，无论是居民日常生活用品，还是创意小商品，都能在这里找到。

从早晨一开始，街市就开始热闹起来，摊贩们摆出自己的货物，吸引着许多市民前来购物。

这里不仅仅是一个购物场所，更是城市社交网络的重要节点之一，人们可以在这里交流、分享和建立联系。

香港中环街市的成功之处在于它能够集中展示和推广多种文化和商品，给人们带来丰富的选择。

这里汇聚了本地和国际的新鲜食材、传统手工艺品和独特的创意商品，满足了不同人群对品质和个性化的需求。

同时，街市中也有许多小吃摊位，供应美食和传统的香港特色菜品，吸引了众多游客和食客。

香港中环街市的成功经验对其他地区也有着重要的借鉴意义。

首先，街市经营模式的成功展示了在城市发展中，传统和现代可以相互融合，丰富城市的商业面貌。

其次，香港中环街市强调多样性和个性化，为消费者提供了更广泛和个性化的选择，这也是其他地区可以效仿的地方。

最后，街市作为一个社交和交流的场所，能够促进人与人之间的交流和互动，加强社区的凝聚力和归属感。

综上所述，香港中环街市作为一个重要的商业中心和文化地标，具有丰富的历史和独特的经营模式。

它在保留传统特色的同时，也不断创新和适应时代的变化。

其他地区可以从中学习，将传统与现代相结合，为市民提供多样化和个性化的选择，同时打造一个社交和交流的场所，促进城市的繁荣和社区的凝聚力。

1.2文章结构文章结构部分的内容可以根据以下思路进行撰写：文章结构的目的是为了向读者展示文章的逻辑框架，让读者能够清楚地了解整篇文章的组织架构。

通过明确文章结构，可以使读者更加方便地阅读和理解文章的内容。

香港商业技巧
香港作为一个国际金融中心和商业枢纽，具有丰富的商业机会和独特的商业文化。

以下是一些香港商业技巧：
1. 网络和人脉：在香港，建立良好的商业网络和人脉是成功的关键。

参加行业相关的社交活动、商业会议和展览会，与业界专业人士建立联系，扩大人脉。

2. 尊重人际关系：香港商务文化强调人际关系的重要性。

在商务交流中，要尊重对方的地位和身份，注重面子，避免直接冲突和争论。

3. 利用商业平台：香港有许多商业平台和机会可供利用。

可以加入商会、行业协会和商业组织，参与商务活动，借助这些平台扩大商业影响力。

4. 灵活应变：香港商务环境快速变化，需要具备灵活应变的能力。

要及时调整业务策略，掌握市场动态，适应快速变化的商业环境。

5. 多语言能力：香港是一个多语言的地区，英语、中文和其他语言都很重要。

具备多语言的能力可以更好地与不同背景的商业伙伴进行交流和合作。

6. 资金管理：香港的金融市场发达，具有丰富的资金管理工具和服务。

要善于利用这些工具和服务，对资金进行有效管理，提高财务效率。

7. 知识产权保护：知识产权保护在香港非常重要。

要及时注册商标、专利和版权等知识产权，避免知识产权纠纷和侵权行为。

8. 法律合规：遵守香港的法律和商业道德规范是非常重要的。

要了解香港的商业法律和政策，确保企业的经营合法合规。

最后，香港商业技巧的关键是要保持积极的态度和学习的心态，与他人合作，不断提升自身的商业技能和知识。

作者： 宋国华
出版物刊名： 区域经济评论
页码： 38-40页
主题词： 香港见闻;五百;首尾相接;积压商品;千二百;买东西;我一;悬珠;白领丽人;小七
摘要：<正> 香港是个商业化的城市,五百多万人拥有四万六千五百个街面商店,六百一十四个超级市场,雇用职员十六万七千九百一十二人,平均每二千二百户印有一个超级市场、每三十三个居民中就有一个售货员。

八五年全港零售总额六百七十九亿一千三百万港元,相当于全港年产值的百分之三十七点四六。

漫步香港街头,但见各种商店酒楼门户相联,各类交易广场,商业长廊首尾相接,霓虹灯商号广告五光十色。

既有布置得琳琅满目的超级市场,也有推销大商店积压商品和工厂零头货尾的寒酸地摊和街头小货车。

这里的商人们别出心裁,专为男人购物设置了“男人街”,为女士购物设置了“女。

香港购物中心成功密码：开发选址|商业规划本文从开发选址、商业规划两大方面详细阐述香港购物中心如又一城、海港城的成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。

一、开发选址策略1、二八原则1）实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。

2）香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做8 0％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。

3）又一城在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。

2、选址原则3、购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站，而不是快速通过香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于—最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。

香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所。

二、商业规划策略1、多主力店原则1）多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店；2）香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。

香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。

2、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。

成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方法。

即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。

在这一前提下又采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。

3、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层1）在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商品组合必须要有一定的互补性。

2）不同区域的商品组合要适合不同消费水平和不同消费年龄层次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。

浅谈香港的FDI作者：李英妮来源：《商场现代化》2010年第03期香港是通往内地的大门及亚洲商业枢纽,其独特定位成功吸引了众多的外资公司在港开展业务。

外商直接投资在香港半个世纪的发展以来占到了举足轻重的地位。

不论是吸引跨国公司对香港的投资,还是香港企业对外直接投资,香港均居于亚洲“四小龙”的前列。

香港的发展历程也是在FDI中得到腾飞,然后途径挫折,最后找到正确的方向,步入正轨的一个过程。

早在香港开埠以来就一直是一个以转口贸易为主的商埠,特别依赖对中国内地的转口贸易来带动经济发展。

二战结束时,香港已是满目疮痍,人口只剩60万人。

直到1949年,国民生产总值只有26.32亿元,当时香港的工业远不如上海、广州等地,工业收入在整个香港经济中的地位及作用是微不足道的。

新中国成立后,香港商人抓紧时机充当中国同外界贸易的中介人。

这期间内,香港贸易额直接上升;然而好景不长,1950年12月,美国宣布对华实行禁运,同时亦对香港实施严厉的贸易限制。

这使得香港百年来依赖转口贸易维持生计的途径顿失,以致市场萧条,失业增加,经济陷入困境。

转口贸易的衰退直接影响到工商、金融、保险、航运等行业的生存,香港逐渐成为一个“正在消失中的城市”。

而此时,为了摆脱困境,香港选择了发展出口加工工业的道路,通过发展直接出口以求得生存,并在上世纪60年代～70年代获得了飞跃发展。

在三十多年的时间里,香港从轻纺加工工业起步,逐步建立起出口主导型经济体系,实现了工业化,并带动了交通运输、金融、房地产、商业服务以及旅游等行业的全面发展。

香港也从过去的一个转口贸易港发展成为举世闻名的多元化国际经济中心,经济持续三十年高速增长。

香港出口加工工业的发展正是得益于跨国公司的投资。

香港大规模地引进FDI是在70年代。

70年代以前外资在香港的投资主要集中在纺织、制衣部门,但总体投资数额不大。

到1971年香港制造业的外资总额只有7亿多港元,外资工厂约200多家。

香港购物中心1. 引言香港作为一个国际化城市，拥有众多顶级购物中心，是亚洲最受欢迎的购物目的地之一。

香港购物中心以其奢华的设施、丰富多样的品牌和独特的购物体验吸引了无数游客和购物爱好者。

本文将介绍香港购物中心的特点和魅力，带您了解这个购物天堂。

2. 香港购物中心的特点香港购物中心以其独特的特点区别于其他城市的购物中心。

以下是香港购物中心的几个主要特点：2.1 地理位置优越香港购物中心多集中在繁华的商业区或旅游地段，交通便利，方便游客和居民前往。

例如，尖沙咀和铜锣湾是香港最繁忙的购物区，这里拥有大型购物中心和国际品牌专卖店。

2.2 丰富多样的品牌香港购物中心聚集了全球知名品牌和时尚潮流，满足不同人群的需求。

无论您是追求奢侈品的消费者，还是注重潮流时尚的年轻人，您都能在香港购物中心找到适合自己的商品。

2.3 奢华的购物环境香港购物中心追求极致的品质和奢华感。

购物中心通常设有精美的装修，充满现代化的设计和豪华的购物环境。

顶级购物中心通常配备顶级的餐饮、娱乐设施，给人以全方位的购物体验。

2.4 多元化的娱乐项目除了购物，香港购物中心还提供丰富的娱乐项目，包括电影院、儿童乐园、健身中心等。

购物中心成为了一个集购物、娱乐和休闲于一体的综合场所，满足了不同人群的需求。

3. 香港著名的购物中心香港拥有很多著名的购物中心，下面我们将介绍其中几个受欢迎的购物中心：3.1 海港城海港城位于香港九龙尖沙咀，是香港最大、最受欢迎的购物中心之一。

这里聚集了众多国际顶级品牌，包括路易威登、古驰和香奈儿等。

除了购物，海港城还拥有电影院、美食街、博物馆等娱乐设施，是一座集购物、娱乐和文化于一体的综合性购物中心。

3.2 中环国际金融中心商场中环国际金融中心商场位于香港中环地区，是香港著名的高端购物中心之一。

商场内的店铺主要以奢侈品牌为主，如Dior、Gucci和Chanel等。

商场设计典雅，视野开阔，从商场内还可以欣赏到维多利亚港的美景，给人一种奢华与享受的感觉。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

香港购物中心的经营管理特点分析购物中心作为高风险高收益的商业类物业，具有自身独特的特点。

它是经营者与消费者进行直接交易的场所，是一种类似于机器设备的资产，经营者只有预期通过经营可以获得足够的商业利润的情况下，才会产生对其的需求。

香港作为购物中心发展成熟的地区，各大发展商都对购物中心的经营与管理累积了大量的经验。

做法可能各异，但实质相同，那就是尽可能地提高管理效率，通过各种经营的手法，吸引更多的消费者光临，把“场”做旺，为租户争取更大的经营利润空间。

现将香港购物中心经营管理特点分析如下：特点一：购物中心经营管理高度集约一体化（1）恒基兆业的集约一体化恒基强调以租务市场拓展部为中心，对租赁物业的经营管理由租务市场拓展部全权统筹，从设计到管理，租务市场拓展部都配有完整的功能模块来完成。

特别强调从上游到下游都整合兼顾的运作方式，各种职能模块在租务市场拓展部中都非常完整。

通过高度集约化来提高专业性和协同效率，最后实现资源价值的最大化。

因此恒基的管理模式可以总结为是一种“事业部”形式的高度集约专业化模式。

（2）新鸿基的集约一体化新鸿基对商业中心经营管理则以物业公司为核心，租务部和启胜物业之间既有详细分工，又有合同协作。

新鸿基的租务部，负责全部的出租物业租赁业务。

但当租户一进场后，所有工作都由启胜物业来完成。

可以说在商场内，所有问题事无大小都由启胜代表新鸿基来解决。

在租务和管理之间，有良好的协调机制，需要协调的内容都以“备忘”的形式来沟通协调。

深圳、香港之商业考察报告目录第一部分：深圳、香港的商业发展概述1、深圳商业发展概述2、香港商业发展概述第二部分：深圳、香港的商业考察路线。

第三部分：深圳、香港的商业项目考察分析1、深圳万象城2、深圳kkmall3、圆方购物中心4、海港城第四部分：深圳香港特有品牌介绍第五部分：对我项目今后的启发。

通过此次当地项目考察及对比，结合我目前项目开发过程中遇到的一些状况，得出一个结论：一个商业项目合理的业态规划是今后项目能否成功的非常重要的关键所在。

第一部分：深圳、香港的商业发展概述如果说深圳特区发展史是30年不断探索与创新的历程，那作为与特区成长相伴相随的深圳商业，则从一开始就将特区“敢为天下先”的精神融入到其血脉中，并由此走出一段波澜壮阔的历史。

从零起步，深圳商业在完全市场化的洗礼中成长，与深圳特区一起探索发展的轨迹与方向，开创了国内商业的多个新兴模式，塑造了今天独树一帜的深圳商业模式；从空白开始，深圳商业以不断创新迎合市场的需求，形成了今天多业态百花齐放的商业格局；从罗湖起步，深圳商业逐步向外扩散，成长起多个定位各异、遍布全市的成熟商圈。

30年前，深圳无一家知名商业品牌，30年后，深圳商业品牌群星璀璨：茂业凭借商业＋地产的模式创造了“开一家店带旺一条街”的模式，天虹成为连锁化发展的先行者，太阳百货与东门商圈共繁荣，岁宝百货用亲和力征服市场，永旺ｊｕｓｃｏ引入全新的超市购物理念，星河ｃｏｃｏｐａｒｋ与中心城广场携手创造了中心区商业的繁华。

紧邻深圳的繁华之地香港有“购物天堂”的美称，乍到香港，呈现于面前的就是一片光怪陆离、缤纷多彩的情景。

触目之处，都是商场、大型购物中心比比皆是，几乎所有的建筑底商都是商铺。

各式商铺的经营品种、装修风格各异，并且华洋相杂，充分体现香港对中西古今、各国地区的强大包容性特点。

“购物天堂”之美名果然名不虚传。

第二部分：深圳、香港的商业项目考察路线。

此次考察项目安排如下香港海港城共计四个商业项目，其中重点考察了，深圳kkmall及香港圆方购物中心。

香港商圈调研工作总结香港商圈调研总结记下，以免忘记。

对于香港商圈的调研总结如下：(1)香港由于其区位和体制上的因素，决定了其商业贸易的发达程度较高，这里仅仅从规划的角度看待香港商圈的发展。

(2)香港商圈业态全综合程度大，以旺角为例，集中了综合体、商业街、购物中心、餐饮、精品店、超市等，其超高的人气为各类商业形态都提供了发展的机会。

大致可以看出以弥敦道为主轴，通过地铁串联旺角到尖沙咀的商圈。

其中垂直于弥敦道的道路多为单行道或步行街，形成了内街的商业步行的氛围，其中出名的有女人街(服装)、电脑街(电器)等等。

(3)由于香港的绿地公园布局较为分散，但由于高密度，置身商圈还是感受不到绿地，但其实绿地公园的步行距离都很近，5分钟步行可达。

(4)港岛商圈沿地铁东西向沿线布局，其中中环-湾仔是其商务办公(CBD)与会展(会展中心)集聚发展的区域，高楼鳞次栉比，其中汇丰银行前的广场做的细节做的好，不觉得压抑。

其中，商务区多用连廊将二层连接，增加了商务交流的环境，也避免了交通拥挤(国内大城市很多商务区已经借鉴)，(说明：地下通道的方式不好，增加犯罪、阴暗等，在设计跨道路交通时以立交、建筑二层相连较好，安全，也有利景观)(5)香港城市综合体多集中在新发展区域，比如太古、青衣等，用商务、商业、公寓等多功能的建筑形式塑造城市形象，有利于快速提升人气。

(6)香港商业最有活力的还是沿街面的一层临街商业，人流量超大，且中心区任何角落看不出分别，因此商业界面的增加有利于提升人气。

(7)交通-轨道交通对于商业的促进作用巨大，城市地铁的站点比较小，地下系统庞杂，做的比较好，地上部分实用，标识系统好，地铁发车密度高，基本等车时间在1分钟之内。

(8)滨水开发有层次感，即水(维多利亚港)--绿地、广场--会展-4-6层商业/公共建筑--高层--超高层--山体，即商圈最有活力的部分不靠海(水)，这也是在滨水城市设计中能够借鉴到的方式(9)城市密度高，容积率高，实际上这是规划控制行为，限制挖山，保护环境，还提升了土地价值，一举多得。

６９Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ　Ｏｆ　Ｃｈｉｎａ总结２００６年香港地产行业的发展来看，随着大经济环境的利好，香港商业地产也迎来新的发展阶段。

笔者２００６年数次前往香港实地考察发现，香港商业地产有很多高效的开发运营模式值得借鉴、学习。

在与香港海港城中心等香港多个成功的商业项目接洽时，笔者看到，成功的商业项目开发与运营，必须具备的一些明显的特征：一是生命力的有机演化内部机制和可持续性的经营模式；二是项目的商业布局和购物种类都很丰富多彩，让每个客人都有跳跃感。

下文将以香港为实际案例，解析商业地产开发及经营的成功艺术。

香港海港城中心商业租赁策略原属于英国老牌企业的九龙仓集团的海港城是历史悠久的商场，拥有店铺多达７００间。

这里由４个相连的购物区所组成，包括“海港城购物中心”、“海洋中心”、“海运大厦＂和“香港酒店商场”，每区都各具特色。

海港城的成功租赁策略主要可分解为：◆主动出击，公司高层在全球范围内寻找好的品牌、好的业态以备不时之需。

◆与名牌大代理商保持良好关系。

◆租金与流水倒扣结合，获取最大利润，每年年底与商户共享利润。

◆谨慎选取客户，要么是名牌、要么是有活力可以吸引客流的。

◆专业商户业态布局合理；适当舍得，一旦发现不适合商户，要勇于适当舍得。

◆设置强大商城活力机制。

◆租赁、运营和客服部各自独立，以免各自牵绊、影响；建立有效商场运营制度。

香港地铁公司商场管理、招商的新艺术以国外为例，地铁上盖物业的开发基本上都属于联合开发，参与的部门也是非常多的，其中包括开发商，城市发展局，还有交通部、运输部门等。

所以地铁上盖综合体的过程是一个政府、开发商等共赢的局面。

德福广场最初期定位为大型综合性购物中心，但却没有鲜明主题。

随着主题型购物中心的香港商业地产运营模式新解出现及周边竞争者的出现，德福广场的管理者意识到了必须要在现有基础上引入主题。

它是一座集商住、购物、休闲、娱乐于一体的大型综合性商业广场。