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目录第一章物业管理企业会计概述 (6)§1物业管理的内容 (6)一、物业 (6)二、物业管理 (6)§2物业管理企业会计的对象 (6)一、物业管理企业会计对象 (6)二、物业管理企业会计的职能 (6)§3会计核算的基本前提和一般原则 (6)一、会计核算的基本前提 (6)二、会计核算的一般原则 (7)§4 会计要素与会计核算方法 (7)一、会计要素 (7)二、会计核算方法 (8)§5 物业管理企业会计的工作组织 (8)一、会计机构的设置 (8)二、会计人员 (8)三、会计法规和制度 (9)第二章货币资金核算 (9)§1现金核算 (9)一、现金管理 (9)二、库存现金核算 (10)三、备用金核算 (11)四、现金的清查 (11)§2 银行存款的核算 (11)一、银行存款的管理 (11)二、银行存款的核算 (12)三、银行转帐结算 (12)四、银行存款的清查 (13)§3 其他货币资金核算 (14)一、其他货币资金的内容 (14)二、其他货币资金的核算 (14)§4 外币业务核算 (16)一、外币汇串 (16)二、外币收支业务核算 (16)第三章债权的核算 (17)§1 应收帐款及预付帐款的核算 (17)一、应收帐款的核算 (17)二、预付帐款的核算 (19)§2 应收票据核算 (19)一、应收票据的基本内容 (19)二、应收票据的核算 (19)§3 坏帐准备 (22)一、坏帐损失的确认 (22)二、坏帐损失的核算 (22)§4 其他债权帐户的核算 (24)一、其他应收款的核算 (24)二、待摊费用的核算 (25)第四章经营物资的核算 (25)§1 经营物资的分类和计价 (25)一、经营物资的分类 (25)二、经营物资的计价方法 (26)§2 原材料、燃料的核算 (29)一、原材料的核算 (29)二、燃料的核算 (31)§3 低值易耗品的核算 (32)一、低值易耗品的总分类核算 (32)二、低值易耗品明细核算 (35)§4 物料用品的核算 (35)一、物料用品的购进 (35)二、物料用品的领用 (35)三、物料用品出售及明细分类核算 (35)§5 非物料用品的核算 (36)一、库存商品的概念 (36)二、库存商品的购进、销售核算 (37)§6 经营物资清查的核算 (39)第五章对外投资的核算 (40)§1 对外投资 (40)一、对外投资的性质和分类 (40)二、对外投资的计价原则 (42)§2 短期投资核算 (42)一、短期投资形式和帐户设置 (42)二、短期股票投资核算 (42)三、短期债券投资核算 (43)§3 长期投资核算 (45)一、长期投资的形式和帐户设置 (45)二、股票投资核算 (45)三、债券投资核算 (47)四、其他投资核算 (52)§4 其他投资核算 (53)一、其他投资入帐价值的确认与取得的核算 (53)二、其他投资分得利润的核算 (53)三、其他投资收回的核算 (54)第六章固定资产、无形资产和递延资产的核算 (54)§1 固定资产清查核算 (54)二、固定资产盘亏的核算 (55)§2 固定资产减少的核算 (56)一、固定资产出售、毁损和报废的核算 (56)§3 固定资产折旧的核算 (62)一、概念 (62)二、影响固定资产折旧的因素 (62)三、固定资产计提折旧的范围 (62)四、固定资产计提折旧的方法 (63)§4 固定资产修理的核算 (66)一、日常修理的核算 (66)二、大修理的核算 (66)§5 无形资产的核算 (67)一、无形资产概述 (67)二、无形资产取得的核算 (67)三、无形资产摊销核算 (68)四、无形资产转让核算 (68)§6 递延资产与其他资产核算 (68)一、递延资产榴述 (68)二、递延资产核算 (69)第七章流动负债的核算 (69)§1负债概述 (69)一、负债的概念 (69)二、负债的特点 (69)三、负债的分类 (69)§2流动负债的核算 (70)一、流动负愤慨述 (70)二、短期借款的核算 (70)三、应付帐款的核算 (71)四、应付票据 (73)五、应付工资核算 (74)六、应付福利费 (76)七、预收帐款 (77)八、应交税金 (77)九、应付利润 (80)十、其他应付款 (81)十一、其他应交款的核算 (82)第八章长期负债的核算 (82)§1长期借款的核算 (82)§2 应付债券的核算 (84)一、应付债券 (84)二、债券的种类 (84)三、债券发行价格的制订 (84)四、应付债券的核算 (85)§3长期应付款的核算 (88)一、融资租入固定资产的核算 (89)二、补偿贸易方式引进设备 (90)三、代管基金 (90)§4住房基金的核算 (91)一、住房基金来源和用途 (91)二、住房基金帐户设置 (91)三、住房基金的核算 (92)第九章经营业务的核算 (94)§1 经营收入的核算 (94)一、收入的概念及物业管理企业收入范围 (94)二、营业收入的确认 (95)三、营业收入的核算 (95)§2 经营成本的核算 (102)一、成本费用核算原则 (102)二、营业成本的概念及内容 (102)三、营业成本的核算 (102)四、其他业务支出的核算 (104)§3 期间费用的核算 (105)一、费用的概念 (105)二、费用的开支范围 (105)三、费用帐户的设置 (105)四、费用的发生与支付的方式 (106)五、管理费用的核算 (106)六、财务费用的核算 (107)§4 营业税金及附加的核算 (107)一、属于管理性质的收入核算 (108)二、居于代办性质收人的核算 (108)三、属于多种经营取得收入的核算 (108)第十章所有者权益的核算 (108)§1 所有者权益的概述 (108)一、所有考权益概念 (108)二、所有考权益的构成 (108)§2 投入资本的核算 (109)一、投入资本的概述 (109)二、实收资本的核算 (109)三、资本公积金的概念和内容 (110)二、资本公积金的核算 (111)§3 盈余公积金的核算 (112)一、盈余公积金的概念 (113)二、盈余公积的核算 (113)§4 末分配利润的核算 (114)第十一章利润 (115)§1 利润的核算 (116)一、设置帐户 (116)§2 所得税概述 (118)§3 所得税的费用处理方法： (119)1．应付税款法 (119)2．纳税影响会计法 (120)§4 利润分配核算 (121)§5 净利润的核算 (122)1．净利润的结转 (122)2．提取盈余公积 (122)3.向投资者分配利润 (123)4．年终利润分配的结转 (123)5．以前利润调整 (123)第十二章财务报表及财务分析 (123)§1 财务报表的原则与分类 (123)一、会计报表的意义 (123)二、会计报表编制原则 (123)三、会计报表的种类 (123)§2 资产负债表： (124)一、资产负债表的概念及意义 (124)二、资产负债表的内容与结构 (124)三、资产负债表的编制方法 (124)§3 损益表 (124)一、损益表的意义 (124)二、损益表的内容和结构 (124)§4 利润分配表： (125)一、利润分配表 (125)二、营业收支明细表 (125)§5 现金流量表 (125)一、现金流量表的作用： (125)二、现金流量表的编制基础 (125)三、现金流量表的分类 (126)§6 财务指标及其评价 (126)一、趋势分析法 (126)二、比率分析法 (126)补充： (127)企业清算 (127)一、企业清算的原因 (127)二、企业清算的分类 (127)三、企业清算的方式程序 (128)四、清算财产的计价 (128)五、解散清算的帐户设置 (128)六、产权转让解散方式下的帐务处理 (129)七、完全解散方式下的帐务处理 (129)第一章物业管理企业会计概述§1物业管理的内容一、物业物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
物业公司会计实务(十四）经营收入的核算-—-—---——-——－—-———--———-—-－———-——-—-——————-—--———－—-———-----——-—一、收入的概念及物业管理企业收入范围(一）营业收入的概念营业收入一般是指企业在生产经营过程中,由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。
物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。
包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益(二)营业收入的范围分类: 物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入,作为主营业务收入。
主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入,公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入,包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。
房屋中介代销手续费收入。
物业管理企业在从事物业维修和服务的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动。
在代销房屋过程中取得代销手续费。
这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。
无形资产转让收入。
固定资产的转让是指所有权的转让,其转让收益作营业外收入处理。
无形资产转让形式即有所有权转让,也有使用权转让；有入帐的无形资产转让，也有末入帐的固定资产的转。
物业管理会计实务物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，在城市发展和居民生活中发挥着日益重要的作用。
而物业管理会计作为物业管理企业内部管理的重要工具，对于准确反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，加强企业的财务管理，提高企业的经济效益具有重要意义。
一、物业管理会计的特点物业管理企业的经营活动具有特殊性，这也决定了物业管理会计具有与一般企业会计不同的特点。
1、服务性物业管理企业的主要业务是为业主提供物业服务，其收入主要来源于业主缴纳的物业管理费。
因此，物业管理会计需要重点关注服务成本的核算和服务收入的确认，以确保企业的服务质量和经济效益。
2、多样性物业管理企业的服务内容广泛，包括房屋及设施设备的维修养护、环境卫生的清扫保洁、绿化的养护管理、秩序维护等。
这使得物业管理企业的成本构成较为复杂，会计核算需要涵盖多个方面。
3、预收性物业管理费通常是提前预收的，这就要求物业管理会计合理确认预收账款，并按照权责发生制原则将预收的款项在服务提供期间逐步确认为收入。
4、公共性物业管理企业往往需要管理小区内的公共设施和公共部位，其产生的费用需要按照一定的方法在业主之间进行分摊，这增加了物业管理会计核算的难度。
二、物业管理会计的主要业务1、收入核算（1）物业管理费收入物业管理费是物业管理企业的主要收入来源。
在核算时，应根据与业主签订的物业服务合同，确定收费标准和收费周期。
对于按时缴纳的物业管理费，应确认为当期收入；对于逾期未缴的物业管理费，应计提坏账准备。
（2）其他收入物业管理企业还可能取得车位租赁费、广告费、废品回收收入等其他收入。
这些收入应按照相关规定进行准确核算，并及时入账。
2、成本核算（1）人工成本包括管理人员、维修人员、保洁人员、保安人员等的工资、奖金、福利、社会保险等费用。
（2）物料消耗如清洁用品、维修材料、绿化工具及肥料等的采购费用。
（3）设施设备维护费用对小区内的电梯、消防设备、给排水系统等设施设备进行维修、保养所产生的费用。
第一章物业管理企业会计概述§1物业管理的内容一、物业物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
物业应具备如下几个要素：(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。
(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。
(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。
(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。
物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。
房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。
而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。
二、物业管理概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。
物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。
物业管理越发展，会计核算越重要。
§2物业管理企业会计的对象一、物业管理企业会计对象物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。
旨在提供经济信息，提高经济效益。
物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。
二、物业管理企业会计的职能会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。
物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。
1反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。
反映职能是会计的最基本职能。
反映职能有如下特点：(1)反映过程中，主要利用货币计量。
(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。
2监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。
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包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等。
二、其他货币资金的核算设置“其他货币资金”帐户进行核算。
借方登记其他货币资金的增加数额，贷方登记其他货币资金的减少数额，余额在借方，反映其他货币资金的结余额。
“其他货币资金”帐户应根据其种类设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“在途货币资金”、“信用证存款”等明细帐户，二、其他货币资金的核算为了核算和监督其他货币资金的增减变动和结余情况，在会计核算中应设置“其他货币资金”帐户进行核算。
该帐户是一个资产类帐户，借方登记其他货币资金的增加数额，贷方登记其他货币资金的减少数额，余额在借方，反映其他货币资金的结余额。
“其他货币资金”帐户应根据其种类设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“在途货币资金”、“信用证存款”等明细帐户，井按外埠存款的开户银行、银行本票或汇票的收款单位和在途资金的汇出单位等设置明细帐，进行明细分类核算。
现将外埠存款、银行汇票存款的核算举例如下：例某物业管理公司将存款8 000元汇往天津中国工商银行开设采购专户。
根据银行汇款委托书(存根)和转帐支票存根，填制“银行存款付款凭证”借：其他货币资金——外埠存款当 8 000贷：银行存款 8 000例该物业公司收到采购员交来天津购买甲种材料的帐单，贷款6 000元，专用发票上注明的增值税额1020元，据以填制“转帐凭证”等，编制会计分录如下：借：原材料 7 020贷：其他货币资金——外埠存款 7 020例某物业管理公司要求银行办理银行汇票，公司填制“银行汇票委托书”，并开出金额为9 000元的转帐支票一张，经银行审核同意，开出银行汇票。
物业会计科目物业会计科目 科目编码一级科目名称二级科目名称三级科目名称四级科目名称说明 一、资产类 101现金 102银行存款按开户银行(或开户帐号）设 111短期投资 113应收帐款01管理费根据需要按单位或个人设 02水电费 03煤气费 04采暖费 05车位费 06开发商 114坏帐准备 117内部往来财务部（分公司设） 各分公司（公司财务部设） 119其他应收款按单位或个人设 123库存材料根据部门、班组01五金备注：分公司库存小可不设置三级科目 02电料 03水暖 04其他 129低值易耗品01在用01办公类 02电器类 03工具类 04机械类 05其他 02摊销 139待摊费用01租赁费 02保险费 03广告费 04其他 141长期投资01债券投资按接受投资单位设 02其他投资 03应计利息 151固定资产01房屋及建筑物 02运输设备 03电器类 04办公类 05机械设备 06其他类 155累计折旧 156固定资产清理 161代管资产使用开办费购置的资产 171长期待摊费用01开办费 02固定资产修理费 03租入固定资产改良支出 04其他 181待处理财产损益01待处理流动资产损益 02待处理固定资产损益 二、负债类 201短期借款 203应付帐款按单位设 204预收帐款01管理费按月份设 02保证金 03其他 205代收款项01电费 02暖气费01采暖费收取 02采暖成本 03冷水 04热水 05天然气费 06电话初装费 07有线收视费 08租金 09卫视 10其他 209其他应付款01装修押金 02办证押金 03灭火器押金 04气罐押金 05工会经费 06职工教育经费 07其他 211应付工资01管理层员工工资 02操作层员工工资 214应付福利费01提取数 02医药费 03其他 221应交税金01营业税 02城建税 03个人所得税 04车船使用税 05企业所得税 06增值税 223应付股利按投资单位或个人设 229其他应交款01教育附加费 02城市文化服务费 241长期借款 261长期应付款01代管基金01按幢设 02基金利息 02开办费按照项目发展商名称设置 三、权益类 301实收资本 311资本公积 313盈余公积01法定盈余公积 02公益金 321本年利润 322利润分配01未分配利润 02盈余公积补亏 03应付利润 04提取盈余公积 05转作奖金的利润 06应交特种基金 四、成本类 411物业工程01公共部位、设施维修 02管理用房、商业用房装修 五、损益类 501主营业务收入01物业管理收入01管理费 02垃圾清运费 03工本费 04摆台 05特约服务收入 06其他 02物业经营收入01停车场收入 02球场收入 03会所收入 04商场 05游泳池 03物业大修收入01设备大修收入 02房屋公用部位 502主营业务成本01物业管理成本01维修费01人工费维修人员工资 02维修材料出库的维修材料 03维修工具购买或出库的维修工具费 04机电维修费直接用于机电设备的费用，如机电维保费 05电梯维修费直接用于电梯的费用，如维保费，检测费等 06楼宇维修费直接用于楼宇维修的费用 07天线维护费直接用于公共天线维护费用 08其他 03材料工具费灭火材料等 04其他 02清洁绿化费01保洁费保洁员工工资，保洁服务费 02材料工具费为保洁绿化而购置的材料工具等 03能源费为保洁绿化而消耗的水费，电费等能源费，可设5级科目 04垃圾清运费 05化粪池清掏费 06绿化费 07其他 03保安消防费01保安费保安员工工资，保安服务费等 02服装费保安服装费 03材料工具费灭火材料等 04其他 02物业经营成本01停车场成本可根据需要设置明细科目 02球场成本 03会所成本 04商场成本 05游泳池成本 03物业大修成本可根据需要设置明细科目 504营业税金及附加01营业税按照收入5％计算的营业税金 02城建税按照营业税金7％计算的城市维护建设费 03教育费附加按照营业税金3％计算的教育费附加 511其他业务收入01手续费收入 02材料物资销售收入 03废品回收收入 04其他收入 512其他业务支出 521管理费用01工资核算在工资表中列支的工资以及零星工资 02奖金核算年底奖金，年中奖金，经理特别嘉奖 03福利核算按工资总额14%计提的福利费 04办公费因办公购买的纸张，墨盒，笔等 05市内交通费因公市内交通费 06差旅因公到外埠出差费用（包括车船票，住宿费，出差补助等） 07邮电通讯费办公室电话费，经理等报销包干手机费，邮寄费用 08固定资产折旧自用固定资产折旧 09低值易耗品摊销自用低值易耗品摊销 10工会经费工资总额2%计提数额 11职工教育经费工资总额1.5%计提数额 12员工保险费单位负担的员工保险费用 13伙食费员工福利食堂费用 14水电费办公室，宿舍等电费 15修理费办公设备，车辆等修理费用 16租赁费办公室，单身宿舍租赁费 17审计费会计师事务所审计费 18公共责任保险费大厦，机电设施等公共设施保险 19广告宣传费广告策划费，宣传费 20业务招待费业务招待费 21制装费员工工作服 22上级经费按合同上缴上级公司的管理酬金 23社区文化活动费社区活动购买商品费，人工费，租摆费 24管委会经费业主管理委员会活动经费 25车船费按照税法应交纳的车船使用费 26印花税按照税法应交纳的印花税 27诉讼费律师辩护费，法院执行费等 28投标费投标费用 29坏帐损失按照应收帐款余额0.5%提取的坏帐损失 30其他费以上没有包括的管理费用，如窗帘费，纯净水等 522财务费用01手续费 02银行利息 531投资收益 532以前年度损益调整 541营业外收入01固定资产盘盈 02低值易耗品盘盈 03赔偿收入 04处理固定资产净收益 05其他 542营业外支出01固定资产盘亏 02低值易耗品盘亏 03处理固定资产净损失 04非常损失 551所得税 。
物业管理企业物业基本管理业务核算实务实际工作中有人把物业管理企业戏称为物业修理企业，究其原因，就是物业管理企业每天都要面临着诸如：下水道堵塞，单元门锁损坏、房屋漏水、道路塌陷等等大小不一的维修事件。
对于物业管理企业而言，对设施设备、房屋建筑物的维修与维护是其最基本的业务。
因此，物业管理企业能否及时保质保量地对设施设备、房屋建筑物进行维修与维护，是考核物业管理企业服务质量的重要指标之一。
一、物业设备维修与维护的会计核算（一）物业设备维修与维护概述物业设备是指对物业的住户提供生活和工作服务的各种设施和设备的总称，包括建筑设备系统（给水、排水、供气、供暖、空调、通风、照明、消防等），电器设备系统（电梯、电视、防雷、接地装置等）以及智能楼宇系统（计算机监控设备、计算机信息技术管理设备和计算机网络与现代通信技术设备等）等设备系统组成。
可供长期、反复使用的，基本保持原有形态和功能不变的劳动资料和物质资料，它是物业固定资产的重要组成部分。
物业设备维修与维护是指物业管理企业以及各级政府的房地产管理部门、城建部门、供电部门、自来水公司、燃气公司的单位对辖区内的各种物业设备的使用、维护、维修与保养，保证物业设备的正常使用，提高物业设备的完好率，延长物业设备的使用寿命，以最大限度地满足业主对设备使用的需要。
物业设备维修与维护一般由物业管理企业的工程设备部门负责，主要包括：物业设备的基本养护、运行、维修以及更新改造等。
物业设备维修与维护的基本程序如图4-1所示：（二）共用物业设备日常维修与维护的会计核算物业管理企业对共用物业设备日常维修与维护的会计核算主要包括：消耗的原材料等存货费用核算、工资薪酬费用的核算以及其它相关间接费用的核算。
1.材料等存货费用的核算物业管理企业的存货主要包括：原材料、燃料、低值易耗品、物料用品和库存商品等。
（1）原材料，是指物业管理企业为完成其经营业务的主体物资资料，是企业库存和在途的构成物业管理企业经营服务成本的各种主要材料、辅助材料、修理备用件等。
物业公司会计实务第一章经营收入核算管理规定1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。
企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。
如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。
当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。
2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。
其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。
以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。
根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。
各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
第二章成本费用核算管理规定1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。
生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。
非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。
如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。
会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。
2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。
管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。
3 成本核算及科目设置3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
3.3 物业管理成本的核算3.3.1自营方式管理成本的核算。
采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.3.2出包方式管理成本的核算。
对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。
直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。
在实现收入后，开办费一次计入当期损益。
属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。
期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。
办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
第三章物业工程的核算1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。
物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。
该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。
本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
2.1自营工程的核算。
企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。
上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
2.2 出包工程的核算。
委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。
2.3 工程完工交付使用的核算。
2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。
若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
第四章维修基金的核算1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2 维修基金的核算2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.3.1。
由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
第五章代收款项的核算企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
第六章现金流量分类根据****集规字[2005]第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规定如下：1 现金流量的具体分类：一、经营活动现金流量1、111 201 销售商品，提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务及其他业务收入实际收到的现金，如，物业管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金2、112 202 收到的税费返还收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入3、113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等4、121 204 购买商品、接受劳务支付的现金购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出（含物业非在编现场操作人员工资）5、122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资、奖金、福利、各种社会保障性支出及个人所得税等。
固定资产等在建工程职工支出不在此项6、123 206 支付的各种税费企业按规定支付的各种税费，不包括固定资产等资本化税费支出7、124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支出等二、投资活动现金流量1、211 301 收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外）的短期投资、长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金2、212 302 取得投资收益所收到的现金企业因股权性和债权性投资而取得的股利、利息所收到的现金3、213 303 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额处置收入减处置费用后的净额，包括保险赔偿性收入。
