物业管理公司会计核算科目及方法

物业公司会计科目明细样板摘要：一、引言二、物业公司会计科目概述1.资产类科目2.负债类科目3.所有者权益类科目4.成本类科目5.损益类科目三、具体会计科目明细举例1.资产类科目举例1）货币资金2）应收账款3）存货2.负债类科目举例1）应付账款2）长期借款3）应付职工薪酬3.所有者权益类科目举例1）实收资本2）资本公积3）未分配利润4.成本类科目举例1）主营业务成本2）营业成本3）工程施工成本5.损益类科目举例1）主营业务收入2）营业利润3）净利润四、物业公司特殊会计科目及注意事项1.物业费收入2.维修基金3.税收政策及减免优惠五、总结与建议正文：一、引言随着我国物业管理行业的不断发展，物业公司的会计核算日益重要。

为了规范物业公司的财务核算，本文为您提供了一份物业公司会计科目明细样板，供参考借鉴。

二、物业公司会计科目概述物业公司会计科目主要包括资产类、负债类、所有者权益类、成本类和损益类科目。

以下分别为各类科目举例：1.资产类科目（1）货币资金：包括库存现金、银行存款、其他货币资金等。

（2）应收账款：指物业公司对客户提供的物业服务产生的应收款项。

（3）存货：包括库存商品、原材料、在制品等。

2.负债类科目（1）应付账款：指物业公司应付的供应商货款、工程款等。

（2）长期借款：为公司长期融资所形成的债务。

（3）应付职工薪酬：包括工资、福利、社保等。

3.所有者权益类科目（1）实收资本：指投资者实际注入公司的资本。

（2）资本公积：来源于股东出资、盈余公积等。

（3）未分配利润：公司盈利未分配给股东的部分。

4.成本类科目（1）主营业务成本：指为公司提供物业服务所产生的成本。

（2）营业成本：包括主营业务成本和其他业务成本。

（3）工程施工成本：指物业公司进行工程施工所发生的成本。

5.损益类科目（1）主营业务收入：为公司提供物业服务所取得的收入。

（2）营业利润：主营业务收入减去主营业务成本和费用后的利润。

（3）净利润：营业利润减去所得税后的利润。

物业公司会计核算的内容与处理方法（一）会计核算内容之一：业主的公共水电费。

公共水电费是物业管理公司的会计核算内容之一。

物业管理公司对此有两种核算方法。

一种是将公共水电费直接计入物业管理成本；另一种是将其暂时作为代收代付款，并抵扣小区业主向物业管理公司交纳的物业管理费。

这两种会计核算方式中，笔者更倾向于第二种。

因为水电并非由物业公司提供而是由供水供电部门提供，并于提供时已向消费者收取了相关税费。

单纯从该意义出发，公共水电费由物业公司作为代收代付款更为合适。

（二）会计核算内容之二：物业管理公司的成本费用。

目前，我国物业管理公司采取权责发生制核算成本费用，并将其具体分为按营业成本与期间费用分开核算。

其中，期间费用包括财务费用、管理费用等，具体核算与一般企业无异。

营业成本是指物业管理公司在为业主提供管理和服务过程中（即物管活动）所发生的各种成本开支。

物管活动是物业公司主营业务。

营业成本通常分设“直接材料”、“直接人工”、“间接费用”三个会计科目。

物业管理公司在日常成本核算时，应尽量划小核算单元，以将人员责任与成本支出相挂钩，实行成本费用责任制。

除物管活动之外的其他“附属类”业务所发生的成本支出作为“其他业务支出”参照现行财务制度进行会计核算。

（三）会计核算内容之三：物业管理费。

目前，我国物业管理公司在核算物业管理费时，所采用的会计原则类似于“收付实现制”但又不是通常意义上的收付实现制。

只是在实际收到业主所缴纳的物业管理费时方才确认收入；倘若是在当期收到了以后时期的物业管理费，则暂时不确认为收入，而是将其作为预收款进行挂账。

根据我国《企业会计制度》，关于劳务收入通常有三条确认原则。

首先，收入能够被可靠计量；其次，与交易相关的经济利益能够流入企业；第三，劳务的完工百分比能够被合理确定。

只有三个条件同时满足，物业管理公司方能将物业管理费确认为收入，并无需考虑是否已实际收到款项。

（四）会计核算内容之四：维修基金。

物业管理企业会计科目及使用说明一、资产类科目1、现金：核算物业企业的库存现金，主要用于日常零星开支。

可按现金的用途设置二级科目。

2、银行存款：核算物业企业的银行存款。

可按开户银行和其他要求设置二级科目。

3、其他货币资金：核算物业企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等。

可按各种其他货币资金设置二级科目。

4、短期投资：核算物业企业持有的各种能够随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资。

可按各种短期投资设置二级科目。

5、长期投资：核算物业企业不准备在一年内变现的有价证券等长期投资。

可按长期投资的性质设置二级科目。

6、固定资产：核算物业企业的固定资产的原值。

可按固定资产的类别和项目设置二级科目。

7、累计折旧：核算物业企业固定资产的累计折旧。

8、在建工程：核算物业企业进行各项工程发生的实际支出。

可按工程项目设置二级科目。

9、无形资产：核算物业企业的专利权、土地使用权、商标权等无形资产的原价。

可按无形资产的类别和项目设置二级科目。

10、长期待摊费用：核算物业企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。

可按费用项目设置二级科目。

二、负债类科目1、短期借款：核算物业企业的短期借款。

包括银行或其他金融机构的贷款、应付票据等。

可按债权人设置二级科目。

2、应付票据：核算物业企业因购买商品、接受服务或其他原因，如购买材料、劳务供应等而向其他单位或个人开出、承兑的票据。

可按债权人设置二级科目。

3、应付账款：核算物业企业因购买商品、接受服务或其他原因，如购买材料、劳务供应等而应付给其他单位或个人的款项。

可按债权人设置二级科目。

4、预收账款：核算物业企业按照合同规定向有关单位或个人预收的款项。

可按债务人设置二级科目。

5、代管基金：核算物业企业收到专项维修基金等代管基金时，也在该科目下进行核算。

物业管理企业会计核算的具体内容本包括：货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、存货、固定资产、持有至到期反映和监督物业管理企业各种资产、负债及所有者权益的增减变动和结余情况反映和监督物业管理企业成本、费用的发生和归集所有者权益投资、长期股权投资、投资性房地产和无形资产等。

涉及的日常业务有：存货的采购与使用、利用材料物品维修房屋建造物、购买国债或者其他企业债权以及出租自有房屋等。

包括：短期借款、对付账款、对付票据、对付职工薪酬、应交税费、代收款项、长期借款、代管基金、长期对付款以及估计负债等。

涉及的日常业务有：向银行借入流动资金，赊购材料物品，结算职工工资、福利费、社会保险等职工薪酬，计算应交营业税、增值税、房产税、企业所得税等税费，收取物业公共维修基金等。

包括：投入资本、资本公积、留存收益(赢余公积和未分配利润)。

涉及的日常业务有：收到投资者投入的资本金、资本溢价，提取法定赢余公积金等。

包括：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。

是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的各项支出。

涉及的日常业务有：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固定资产折旧费等。

包括：房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。

是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建造物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建造物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。

涉及的日常业务有：出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。

包括：物业管理企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修所支付各项费用支出。

涉及的日常业务有：物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，将工程出包，委托专业队伍进行维修。

物业管理企业核算及会计分录一、所设相关会计科目1、资产类科目：库存现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款预付账款其他应收款长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理累计折旧在建工程等。

2、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付账款短期借款长期借款其他应付款预收账款应交税费等。

3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积等。

4、成本类科目：无，一般不通过成本结转，直接进主营业务成本或其他业务支出科目。

5、损益类科目：主营业务收入其他业务收入投资收益其他收益资产处置收益营业外收入主营业务成本税金及附加其他业务支出销售费用管理费用财务费用营业外支出所得税以前年度损益调整等.二、相关账务处理(不限于此仅供参考)1、存现借：银行存款 (明细科目为银行所在名称)贷：库存现金2、提现借：库存现金贷：银行存款3、收物管费、开工装修垃圾费等借：库存现金/银行存款贷：预收账款-业主-物管费/车位物管费/电梯能耗费贷：预收账款-业主-二次供水贷：预收账款-业主-停车综合服务费贷：预收账款-业主-垃圾清运费贷：预收账款-商铺-物管费贷：预收账款-商铺-租金贷：其他应付款-业主-装修保证金4、结转本月收入借：预收账款-业主-物管费/车位物管费/电梯能耗费借：预收账款-业主-二次供水借：预收账款-业主-停车综合服务费借：预收账款-业主-垃圾清运费借：预收账款-商铺-物管费借：预收账款-商铺-租金贷：主营业务收入-物管费/车位物管费等贷：其他业务收入-垃圾清运费等5、空置房应收物管费借：应收账款-房开公司贷：主营业务收入贷：应交税费-应交增值税（销项税额）6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊）借：银行存款贷：预收账款-基站电费7、电信公司电费计入借：预收账款-电费贷：管理费用-电费(红字冲减)9、当月缴纳上月应缴未缴的增值税借：应交税费-未交增值税贷：银行存款10、付上月份电话费(拿到专票发票)借：管理费用-电话费借：应交税费-应交增值税（进项税额）贷：银行存款11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）借：管理费用-水费（办公……）借：应交税费-应交增值税（进项税额）借：预收账款-业主二次供水（生活用水）贷：银行存款12、付上月中旬及本月中旬电费借：管理费用-电费借：应交税费-应交增值税（进项税额）借：预收账款-业主二次供水能耗借：预收账款-业主电梯能耗贷：银行存款13、收电信线路改造劳务费借：库存现金贷：其他业务收入-维修收入14、付万用表检测费用及购润滑油借：管理费用—维修费借：低值易耗品—维修用具贷：库存现金15、购书刊、洗发水（发放员工）借：应付职工薪酬-工会经费、职教费贷：库存现金16、收商铺水电费借：库存现金贷：其他应收款-商铺-电费/水费17、发放上月管理员工工资借：应付职工薪酬-工资等贷：库存现金18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付）借：其他应收款-总公司借：其他应收款-房开公司（代付搬运工工资）贷：库存现金19、购军靴、环卫服装借：其他应收款-员工-服装费贷：库存现金20、支付上月垃圾装车费借：其他业务支出-装修垃圾清运费借：应交税费-应交增值税（进项税额）贷：现金/银行存款21、付维修电机费及购买灯光等费用借：管理费用-维修费借：低值易耗品-维修用具借：应交税费-应交增值税（进项税额）贷：现金22、购置保洁、维修用配件借：低值易耗品-保洁用具借：低值易耗品-维修用具借：应交税费-应交增值税（进项税额）贷：库存现金23、收商铺管理押金借：库存现金贷：其他应付款-商铺押金24、退业主装修保证金借：其他应付款-业主-装修保证金贷：库存现金25、中队活动开支借：应付职工薪酬-工会经费贷：库存现金26、付购菜款柴油大米及食油款借：应付职工薪酬-福利费-伙食费贷：库存现金27、代房开公司代购垃圾袋借：其他应收款-房开公司名称贷：库存现金28、罚款收入借：库存现金贷：营业外收入-赔款29、食堂购洗洁精及饭盒等借：低值易耗品-厨房用品贷：库存现金30、食堂购液化气及煤气罐一只借：应付职工薪酬-福利费借：低值易耗品-煤气罐贷：库存现金31、购发票办公用品、报销车费等借：管理费用-办公费借：管理费用-差旅费贷：库存现金32、付生活垃圾费、保洁等借：管理费用-保洁费(排污费、垃圾处置费等) 贷：库存现金33、领用低值易耗品借：管理费用-低值易耗品摊销贷：低值易耗品-维修用具贷：低值易耗品-保洁用具贷：低值易耗品-厨房用具34、商铺电费计入借：其他应收款-商铺-电费贷：管理费用-电费35、开办费用的摊销(新准则下已不需要分摊)借：管理费用-开办费摊销贷：长期待摊费用-开办费36、计提折旧借：管理费用-折旧费贷：累计折旧37、计提本月工资借：管理费用-工资贷：应付职工薪酬-工资38、计提各项经费借：管理费用-福利费借：管理费用-工会经费借：管理费用-教育经费贷：应付职工薪酬-福利费贷：应付职工薪酬-工会经费贷：应付职工薪酬-职教费39、税费的处理（1）月份终了，将当月发生的应缴增值税额自“应交税费-应交增值税”科目转入“未交增值税”科目。

做账实操-小区物业公司的主要会计科目表一、资产类1. 库存现金：用于核算公司的现金收支。

2. 银行存款：存放公司资金的银行账户余额。

3. 应收账款：核算应收业主的物业管理费、车位管理费等款项。

4. 其他应收款：如应收员工借款、押金等。

5. 存货：包括维修材料、保洁用品、绿化苗木等库存物资。

6. 固定资产：如办公设备、车辆等长期使用的资产。

7. 累计折旧：固定资产的折旧累计额。

二、负债类1. 应付账款：核算应付的采购款、维修费用等。

2. 其他应付款：如收取的业主押金、应付的水电费等暂收暂付款项。

3. 应付职工薪酬：公司应支付给员工的工资、福利等。

4. 应交税费：包括增值税、附加税、企业所得税等各种应交税款。

三、所有者权益类1. 实收资本：股东投入的资本。

2. 资本公积：资本溢价等。

3. 盈余公积：从净利润中提取的用于特定用途的资金。

4. 未分配利润：公司历年累积的未分配利润。

四、成本类1. 主营业务成本：核算物业管理服务过程中的各项成本，如人工成本、公共设施维护成本、清洁卫生成本、绿化养护成本等。

五、损益类1. 主营业务收入：包括物业管理费收入、车位管理费收入、维修收入等。

2. 其他业务收入：如广告位出租收入等。

3. 管理费用：公司管理部门发生的各项费用，如办公费用、管理人员工资、差旅费等。

4. 销售费用：用于推广公司服务、业务招待等费用。

5. 财务费用：银行手续费、借款利息等。

6. 营业外收入：与公司日常经营活动无关的收入，如罚款收入等。

7. 营业外支出：与公司日常经营活动无关的支出，如捐赠支出、罚款支出等。

8. 所得税费用：公司应缴纳的企业所得税。

以下是财务盘点流程：一、盘点前准备1. 确定盘点时间选择业务相对较少的时间段，以减少对正常经营活动的影响。

例如，可以选择月末、季末或年末等时间节点。

提前通知各部门和相关人员，确保他们有足够的时间做好准备工作。

2. 组建盘点小组由财务部门牵头，包括仓库管理人员、资产管理人员、审计人员等组成盘点小组。

物业公司会计核算办法第一章经营收入核算管理规定1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。

企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。

1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。

如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。

1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

2经营收入的确认及其时间企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。

当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。

物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。

3经营收入会计科目处理因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入” 科目。

物业管理会计核算制度物业管理会计核算制度是指在物业管理活动中，根据会计原则和标准，对物业管理相关的收入、支出、资产和负债等进行核算的制度。

该制度的建立与完善对于物业管理机构提高财务管理水平、加强内部控制具有重要意义。

下面将从会计核算对象、核算方法和核算流程等方面对物业管理会计核算制度进行详细介绍。

一、会计核算对象1.物业管理收入：包括物业租金收入、停车费收入、广告费收入等。

2.物业管理支出：包括人工费用、设备维护费用、保洁费用等。

3.物业管理资产：包括物业项目的房地产、土地使用权、设备等。

4.物业管理负债：包括物业项目的贷款、欠款等。

二、核算方法1.记账方法：物业管理会计核算应采用记账方法，按照会计原则和会计制度进行记账，确保账务的准确性和可靠性。

2.凭证准备：根据物业管理活动的实际情况，准备会计凭证，将物业管理收入、支出等记入相应的账户。

3.分录核算：根据凭证，将相应的金额分录到不同的会计科目中，确保核算的准确性和完整性。

4.对账处理：对账是物业管理会计核算的重要环节，应进行日常对账处理，确保账务的正确性和一致性。

三、核算流程1.收入核算：根据物业管理收入的发生情况，及时核算物业租金收入、停车费收入、广告费收入等。

核算过程中应注意对应的租赁合同、车位使用协议和广告合同等文件的准确性和完整性。

2.支出核算：根据物业管理支出的发生情况，及时核算人工费用、设备维护费用、保洁费用等。

核算过程中应注意对应的合同和发票等凭证的准确性和完整性。

3.资产核算：根据物业管理资产的变动情况，及时核算房地产、土地使用权、设备等资产的增减情况。

核算过程中应注意资产的评估和折旧计算等问题。

4.负债核算：根据物业管理负债的发生情况，及时核算贷款、欠款等负债的增减情况。

核算过程中应注意负债的计量和计提利息等问题。

四、总结物业管理会计核算制度是物业管理机构进行财务管理和内部控制的重要工具。

通过建立和完善物业管理会计核算制度，可以提高财务管理的水平，加强对资产和负债的控制和管理，确保账务的准确性和完整性。