2015年上半年陕西省房地产估价师《经营与管理》：房地产金融与项目融资考试题

陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．隐定2、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到__的限制。

A．实际损失B．保险合同C．保险利益D．保险标的3、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40B：42C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格4、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性B．土地的稀缺性C．投机需求膨胀D．金融机构支持5、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。

A：是否可以用质量表现B：是否可以用数量表现C：是否可以用重量表现D：是否可以用面积表现E：执行层的组织协调6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。

这里所指的满一年未动工开发的起止日是。

A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止E：房地产估价机构必须加盖公章7、写字楼的租金状况主要取决于__。

A．所处地点B．竞争强弱C．市场状况D．面积大小8、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格9、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

新疆2015年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、我国《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。

A：8％B：10％C：25％D：75％E ：执行层的组织协调2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A. 下降B•上升C. 不变D. 不能确定3、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。

①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积A. ①②③④⑤B•①②④⑤C•①③④⑤D .①②③⑤4、下列关于税收违章处理，表述错误的是。

A:违章处理是对纳税人违反税法行为的处置B:纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況C:紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为D:抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为E:执行层的组织协调5、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定:以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

A:居住B:自住C:生活D:营利E :执行层的组织协调6、某宗房地产的收益年限为40 年，预测未来3 年的净收益分别为17、18、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在20 万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。

A：195 万元B：210 万元C：213 万元D：217 万元E ：工业用地的监测点评估价格7、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20 万元的贷款利息和行政事业性收费。

第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（　）。

A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。

A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（　）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。

A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（　）特点。

A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（　）。

A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。

A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（　）。

A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（　）。

A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（　）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。

A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（　）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。

A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（　）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。

A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（　）。

房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 抵押型REITs 主要收入来源是( )。

A 、房地产买卖收入 B 、房地产的增值收入 C 、房地产出租收入 D 、抵押贷款的利息收入 本题答案： 2、多项选择题 我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（ ）。

A.按月等额还本付息 B.按季等额还本付息 C.按月递增或递减还本付息 D.期间按月付息期末还本 E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式 本题答案： 3、多项选择题 商用房地产抵押贷款还款的主要来源受（ ）等市场因素的影响。

A.销售成本 B.租金水平 C.出租率 D.销售收入 E.运营成本姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险本题答案：5、单项选择题某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为( )万元。

A、1260B、2520C、1470D、1050本题答案：6、判断题建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。

（）本题答案：7、多项选择题房地产开发贷款不包括（）。

第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（)。

A.有限股份责任公司B。

股份有限公司C。

房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。

A。

多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式,绝少涉及债权投资B。

一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长,属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3。

（)的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A。

权益融资B。

债务融资C。

发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4。

证券市场的功能不包括（)。

A。

筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5。

下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是（)。

（2004年试题)A.土地购置贷款B。

土地储备贷款C.土地开发贷款D。

建设贷款6。

我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行B.工商银行C。

商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。

A.40％～50%B。

50％～60%C。

60%～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(）。

A。

租金收入B。

土地出让收入C.房地产抵押贷款D。

净经营收入9.在房地产开发贷款中,（)通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A。

土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是(）。

（2008年真题）A。

债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。

A.经营风险B.市场风险C。

房地产估价师《经营与管理》单选练习题及答案房地产估价师《经营与管理》单选练习题及答案房地产估价师《经营与管理》单选题11、下列属于房地产开发直接投资的是（）。

A、购买房地产开发、投资企业的债券、股票B、购买房地产投资信托公司(REITs)的股份C、购买房地产抵押支持证券(MBS)D、购买一座正在运营的高尔夫球场标准答案：d2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、房地产企业债券B、个人住房抵押贷款C、房地产企业抵押贷款D、金融机构长期融资标准答案：b3、房地产投资的（）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

A、能够得到税收方面的好处B、易于获得金融机构的支持C、能抵消通货膨胀的影响D、提高投资者的资信等级标准答案：c4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。

这主要体现了房地产投资风险的'（）。

A、政治风险B、政策风险C、利率风险D、市场供求风险标准答案：b5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

这主要体现了房地产投资风险的（）。

A、变现风险B、政策风险C、利率风险D、市场供求风险标准答案：a6、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

这主要体现了房地产投资风险的（）。

A、收益现金流风险B、未来经营费用风险C、资本价值风险D、比较风险标准答案：b7、某投资商欲进行写字楼置业投资。

其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3、5%。

此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）?A、0、57B、0、74C、0、80D、1、04标准答案：b解析：由公式知：12%=3、5%+βj(15%-3、5%)，故βj=0、748、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

房地产估价师《经营与管理》训练题及答案1、下列计算一半建筑面积的是( )。

A.无柱的雨篷B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。

A.60B.70C.80D.90答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。

A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D4、契税的课税对象为( )。

A.房地产的出售人B.房地产的购买人C.房地产的使用权人D.发生权属转移的房地产答案：D5、属于直接融资的金融工具为( )。

A.存款单B.保险单C.支票D.银行承兑汇票答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。

A.商业信用B.国家信用C.消费信用D.A和C答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。

A.财产损失保险B.保证保险C.责任保险D.信用保险答案：D8、保险合同的客体为( )。

A.保险人B.保险利益C.保险金额D.被保险人答案：B9、股票与债券的共性是( )。

A.收益性B.偿还性C.安全性D.市场价格与票面价值的一致性答案：A10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是( )关系。

A.股权B.债权C.契约D.债务答案：C11.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有( )。

A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间答案：DE12.下列风险中，不属于系统风险的是( )。

A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.购买力风险D.比较风险答案：D13.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为( )。

房地产估价师《房地产开发经营与管理》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.由于房地产权益投资风险较高，（）和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。

A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行2.基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。

A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率3.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：主要材料消耗量一每平方米材料消耗量指标×建筑面积属于()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法4.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为()。

A.申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同B.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同C.申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同D.申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑→签订合同5.（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。

A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法6.房地产的经济寿命是指物业开始使用至（）的时刻。

A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率7.采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用是()。

A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法8.土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：多选题股票市场的融资方式有( )。

（2015年试题）A首次公开募股B配股C发行可转换债券D发行认股权证E增发股票答案A,B,D,E解析股票市场融资方式有首次公开发行( IPO)、配股、增发和认股权证四种。

2. 题型：多选题宣传作为促销组合因素之一，在()等方面，起着十分重要的作用。

A改善形象B增加销量C提高知名度D降低新产品开发成本E刺激对企业产品的需求，增加销售答案A,B,C,E解析正确答案：ABCE答案解析：宣传作为促销组合因素之一，在刺激对企业产品的需求，增加销售、改善形象、增加销量、提高知名度等方面，起着十分重要的作用。

参见教材P100。

该题针对“制定宣传与广告策略”知识点进行考核3. 题型：单选题房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括()。

A对原材料的检验B对配套设施的检验C确立质量文件档案制度D确立成本控制档案制度答案D解析正确答案：D答案解析：本题可用排除法。

ABC全是与质量有关的，而只有D是与成本（投资）有关的，不属于同一类。

参见教材P82－83。

该题针对“质量控制”知识点进行考核4. 题型：判断题消费者修正、推迟或者回避作出某一购买决定，往往是受到了不可觉察风险的影响。

( )A错B对答案A5. 题型：多选题政府宏观调控房地产市场的手段包括( )。

A土地供应政策B金融政策C诚信建设D税收政策E城市规划答案A,B,D,E解析宏观调控房地产市场的手段包括、土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。

6. 题型：判断题在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 ( )A错B对答案B7. 题型：判断题为防范或然损失风险，可对房地产投资对象投保，投保项目越多则越保险，从而保证房地产投资者收益达到最大化。

()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：对房地产投资对象投保，投保项目越多是越保险，但投保是需要支付费用的，如果保险费用占的比例过大，则投资者差不多是在替保险公司投资了，参见教材P20。

2015年上半年陕西省房地产估价师《相关知识》：企业财产保险考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。

A．会计主体B．持续经营C．会计分期D．货币计量2、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用的做法。

A：防潮B：防潮与排水相结合C：卷材防水D：钢筋混凝土防水E：执行层的组织协调3、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C．监督业主公约的实施D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施4、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元B．1000万元C．1800万元D．800万～1000万元5、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。

A：上升B：下降C：不变D：升降难定E：工业用地的监测点评估价格6、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。

A：7.02％B：7.04％C：7.50％D：7.85％E：借款合同7、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况8、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。