顺泰·太阳城可行性研究报告
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最新整理太阳城可行性报告(6)区内公建费 50非经营性公建均摊 120区内配套设施费 345销售费用 80公共设施维修费 20管理费 50营业税 xxxx贷款利息 50总计 2563(三)单方成本估算分析Ø 土地及大配套费用按土地及大配套费用总额19983万元计算,则单方土地成本约为740元/平方米。
19983万元÷27万平方米 = 740元/平方米Ø 工程建设费用分析工程建设费包括:地基处理费、土建费用、监理及其它费用。
(详见“工程建设费明细表”)工程建设费明细表项目单方造价(小高层)单方造价(多层及低层)地基处理费 70 50土建费用 1200 800监理及其它费用 30 30总计 xxxx0 880Ø 工程建设其它费用分析前期所发生的费用,主要包括规管费、墙体改造费、人防费、招标管理费、勘察费、设计费等;托幼、学校、邮电局、社会停车场、公交站等配套设施须我公司自行建设,按每平方米120元计算;在土建工程竣工后需投资建设煤气、供电、上下水、暖气、通讯、有线电视、小区内道路、环境等区内配套设施。
(详见“工程建设其它费明细表”)工程建设其它费明细表项目单方造价(元)前期费 45区内公建费 50非经营性公建均摊 120区内配套设施费 345总计 560Ø 销售费用销售费用按每平方米销售均价3300元的2.5%计算,单方成本约为80元。
其中包括广告费用、售楼处及样板间建造费用分摊、宣传材料设计及印刷费用等。
Ø 营业税按销售均价3300元/平方米的5.55%计算,每平方米约为xxxx元。
三.销售价格分析通过对区域市场乃至**市整体市场的调查与研究,通过项目素质分析,依据太阳城起步区的销售情况与销售均价,我们有理由得出结论:以前面所论述的产品设计思路、高品质的生活配套设施,并辅以高效的市场推广策略,根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比例,太阳城2期的平均售价水平预计可以达到3300元/平方米。
最新整理太阳城可行性报告(2)第三部分市场分析一. **市住宅市场分析(一) 市场回顾近几年,**市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一,并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施,大大减少了**房地产市场上的投机行为,去除了市场中虚热的泡沫成分,使**市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。
九五期间,**市实施了大规模的危陋平房改造,从1999年以来,又加大了住房分配制度改革的力度,并相继出台了一系列的房地产相关政策,对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。
2000年住宅市场销售量约630万平方米,第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。
20xx年,住宅市场继续保持稳定的增长,全年商品房销售面积达到660万平方米。
纵观**市近几年的房地产发展历程,我们可以断言,在今后的5至10年内,**市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。
(二) 住宅市场当前特点从**市房管局获悉,20xx年**市住宅市场继续保持良好的发展态势,住房消费持续增长。
全市商品房成交660万平方米,成交金额166.81亿元,分别比上年同期增长4.76%和7.07%,其中个人购买商品房比例为98.3%。
根据**市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析,**市住房市场呈现以下几个特点:1.价格小幅上升。
去年居民购买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点,其中每平方米3000元~3500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点,3500元~4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。
2.住宅改善型消费增加,居民对小户型的商品房需求减弱。
购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点,其中购买单套面积在100平方米~120平方米商品房同比提高了4.8个百分点,单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。
经过几年的发展,目前**市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。
顺驰太阳城二期可行性研究报告目录引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第 3 页第二部分法律及政策性风险分析——————第7 页第三部分市场分析————————————第8 页第四部分项目素质分析——————————第23 页第五部分总体发展构想——————————第27 页第六部分太阳城2期开发建议———————第30 页第七部分经济可行性分析—————————第35 页引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期,与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区,在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。
顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米,由我公司独立开发,关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发,我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。
太阳城项目全部建成后,住宅建筑面积将达到140万平方米,其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代,具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位,其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质,未来的土地升值潜力较大,其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。
第一部分项目总体概况一.地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处,东起博山道,西到昆仑北路,北接增产道,南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块,位于东真理道以北。
(见地理位置图)二.地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块,地块总面积148.66公顷,红线内用地127.90公顷。
各地块的用地状况详见下表:(单位:公顷)太阳城用地状况表目前地块内土地已经平整,无不良地质情况。
第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称大别山(新县)太阳城项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目联系单位:联系单位:新县民政局重点项目办项目联系人:1.1.4建设地点河南省新县县城规划区1.1.5开发理念和建设目标1、开发理念在各种物业形态准确定位的基础上,注入养生文化主题,以先进科学的养生养老理念为指导,提升养生养老服务品质,将房产与养生核心功能完美结合,达到打造养生产业的目的。
2、建设目标本着“外引内、综合开发、利益均享、共同发展”的原则,大力招商引资,吸引有实力的企业集团和投资基金参与项目开发,努力将“大别山(新县)太阳城”项目建设成为具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区。
1.1.6项目属性研究1、项目区位项目位于河南省新县县城规划区,交通便利;项目区距香山湖水利风景区约5公里;项目区距武汉市160公里,离郑州市不到5个小时车程。
2、地块现状地块整体地势较为平坦,四周为山脉,景观资源良好。
地块内部河流可利用景观资源好。
地块内部多条高压线穿过,不利于地块整体规划。
1.1.7建设规模及内容项目用地1200万㎡,综合容积率0.5,总建筑面积40万㎡,其中养生俱乐部建筑面积30000㎡,设置养生活动中心、养生交流中心、养生康体中心、旅游疗养中心;公众福利敬老院建筑面积14600㎡,房间设280间,床位数设550张(单人间80间,床位80张;双人间100间,床位200张;三人间30间,床位90张;四人间20间,床位80张;六人间10间,床位60张;套房40间,床位40张);养生别墅和养生公寓建筑面积180000㎡,养生度假酒店建筑面积46000㎡,养生养老医院建筑面积42000㎡,设床位500张;养生护理服务中心建筑面积30000㎡,社区商业中心建筑面积57400㎡,包含生活购物超市;日常生活配套;康体保健用品超市。
1.1.8项目建设期本项目建设期5年1.1.9项目总投资估算本项目开发建设投资估算为137976.58万元,其中土地费用3600万元,占开发建设投资的2.61%,前期工作费5669.00万元,占开发建设投资的4.11%,基础设施建设费10220.00万元,占开发建设投资的7.41%,建筑安装工程费104520.00万元,占开发建设投资的75.75%,管理费用3901.68万元,占开发建设投资的 2.83%,销售费用5002.16万元,占开发建设投资的3.63%,其他费用1045.00万元,占开发建设投资的0.76%,基本预备费4115.91万元,占开发建设投资的2.91%。
迅驰房地产项目可行性分析报告目录引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第 3 页第二部分法律及政策性风险分析——————第 7 页第三部分市场分析————————————第 8 页第四部分项目素质分析——————————第 23 页第五部分总体发展构想——————————第 27 页第六部分太阳城2期开发建议———————第 30 页第七部分经济可行性分析—————————第 35 页引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期,与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区,在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。
顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米,由我公司独立开发,关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发,我公司已经与天津市安居工程办公室达成合作意向。
太阳城项目全部建成后,住宅建筑面积将达到140万平方米,其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代,具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位,其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质,未来的土地升值潜力较大,其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。
第一部分项目总体概况一.地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处,东起博山道,西到昆仑北路,北接增产道,南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块,位于东真理道以北。
(见地理位置图)二.地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块,地块总面积148.66公顷,红线内用地127.90公顷。
各地块的用地状况详见下表:(单位:公顷)太阳城用地状况表目前地块内土地已经平整,无不良地质情况。
顺泰物流园建设项目可行性研究报告北京中投信德国际信息咨询有限公司高级工程师:高建目录第一章总论 (5)一、项目概况 (5)二、可行性研究报告编制依据 (8)三、可行性研究范围 (8)四、结论和建议 (9)第二章项目背景与建设必要性 (11)一、项目背景 (11)二、政策背景 (13)三、项目建设必要性及理由 (14)第三章行业分析 (16)一、港口仓储物流的特点 (16)二、港口仓储物流发展概况 (17)三、港口仓储物流呈现五大发展趋势 (19)四、行业发展的方向 (21)五、深圳海关外贸进出口分析 (24)第四章项目选址及建设条件 (25)一、选址原则和基本思路 (25)二、场址选择 (25)三、建设条件分析 (26)四、场址评价 (27)第五章建设方案 (28)一、建设内容及规模 (28)二、技术方案 (29)三、设备方案 (30)第六章总图运输及公用辅助工程 (31)二、公用辅助工程 (32)第七章节能节水方案 (37)一、编制依据 (37)二、节能措施 (37)三、节水措施 (40)四、项目能耗指标 (41)五、节能评价 (41)第八章环境影响评价 (42)一、环境保护标准 (42)二、环境状况和保护措施 (42)三、环境保护结论与建议 (44)第九章劳动安全卫生与消防 (45)一、设计依据的规范和标准 (45)二、生产过程中职业危害因素分析 (45)三、安全措施方案 (45)四、职业安全和劳动卫生预评价 (46)五、消防 (46)第十章组织机构与人力资源 (50)一、项目建设管理 (50)二、项目组织机构 (50)三、人力资源配置 (51)第十一章项目实施计划进度 (53)一、建设工期 (53)二、项目实施进度安排 (53)三、项目实施进度表 (53)四、质量保证体系 (53)第十二章工程招标管理 (55)一、编制依据 (55)三、发包方式 (55)四、招标组织形式 (56)五、招标方式 (57)六、招标情况表 (58)第十三章投资估算与资金筹措 (60)一、投资估算 (60)二、资金筹措与使用计划 (65)第十四章财务评价 (67)一、财务评价依据 (67)二、财务评价基础数据选取 (67)三、收入估算 (68)四、成本费用估算 (68)五、财务盈利能力分析 (69)六、盈亏平衡分析 (69)七、敏感性分析 (70)八、财务分析结论 (70)第十五章社会评价 (72)一、项目实施对社会影响分析 (72)二、项目与所在地互适性分析 (73)三、社会风险分析 (74)四、社会评价结论 (74)第十六章风险分析与对策 (76)一、风险分析 (76)二、风险评估 (77)三、风险防范对策 (78)第十七章结论与建议 (80)一、可行性研究结论 (80)二、建议 (80)第十八章附表 (82)第一章总论一、项目概况1.项目名称广东省汕尾市深汕特别合作区顺泰物流园建设项目2.项目拟建设地点广东省汕尾市深汕特别合作区3.建设性质本项目为新建项目4.建设工期本项目建设期:36个月(2017年1月-2019年12月)。
顺泰·太阳城建设项目可行性研究报告山东顺泰投资有限公司二0一三年七月顺泰·太阳城建设项目可行性研究报告院长:刘学利总工程师:李增林项目负责人:宫连宏注册咨询工程师:宫连宏注册咨询工程师:林淑香目录第一章总论 (1)第二章项目提出的背景及必要性 (8)第三章市场分析 (12)第四章项目建设地点及建设条件 (24)第五章工程规划方案 (33)第六章环境保护、节能及消防 (44)第七章项目组织管理及实施进度计划 (52)第八章项目物业管理 (54)第九章工程投资估算及资金筹措 (55)第十章财务分析 (59)第十一章风险分析及对策 (63)附表:9-1 工程总投资估算表9-1-1 经济适用房工程投资估算表9-1-2 商品房工程投资估算表10-1 营业税金及附加、利润测算表10-2 主要经济指标汇总表附图:总平面布置图第一章总论一、项目背景1.项目名称:项目名称:顺泰·太阳城建设项目项目承办单位:山东顺泰投资有限公司公司注册地址:芝罘区解放路166号法定代表人:隋刚公司类型:有限责任公司经营范围:建筑装饰材料的批发、零售,房地产开发经营。
注册资本:2200万元营业期限:2000年03月07日至2010年03月07日房地产开发资质等级:肆级项目建设地址:烟台市莱山区董家庄村。
项目所在地西至源盛路,东至规划路,南侧至沟莱路,北侧至机场东路。
规划总用地面积48.44万平方米。
2.报告的编制单位受山东顺泰投资有限公司的委托,烟台市工业设计研究院有限公司承担本项目的可行性研究工作。
烟台市工业设计研究院资质为:工程咨询甲级,证书编号:工咨甲11820070027建筑工程乙级,证书编号:151167-sy发证机关分别为:中华人民共和国国家发展和改革委员会山东省建设厅3.项目承办单位概况山东顺泰投资有限公司成立于2000年,是一个包括房地产开发经营、建筑材料批发零售等经营业务的企业。
公司现有员工40余人,其中具有中高级职称者8人。
公司于4.报告编制的依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〈2007〉24号);《山东省人民政府关于贯彻国发〈2007〉24号文件,进一步解决好城市低收入家庭住房困难的意见》(鲁政发〈2007〉74号);《烟台市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见》(烟政发〈2008〉4号);国家及有关部委现行政策、法规及有关设计规范;规划管理部门规划设计要求。
项目初步规划方案;项目区域地质初勘资料;项目建设单位提供的有关资料;项目建设单位的委托合同书。
5.报告研究范围本报告研究工作范围主要是项目选址的合理性,工程建设方案与计划,市场分析及营销战略,建设规模,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
二、项目概况1、项目建设内容及规模项目规划建设总用地面积48.44万平方米,项目规划建设地上建筑面积37.7万㎡,地下人防工程及地下车库面积19.76万㎡。
地上建筑面积37.7万㎡,其中:住宅建筑面积29.98万㎡,占地上总建筑面积的79.52%。
公建建筑面积5.67万㎡(商业网点建筑面积1.43万㎡,会所及配套市政设施建筑面积0.45万㎡,幼儿园建筑面积0.22万㎡,小学建筑面积0.92万㎡,中学建筑面积2.64万㎡),占地上总建筑面积的11%。
2、住宅用途面积分配项目住宅建筑面积29.97万㎡,其中:拆迁安置房10.26万㎡,占住宅建筑面积的34.23%;商品房19.71万㎡,占住宅建筑面积的65.76%。
3、住宅户型面积项目住宅建筑面积29.97万㎡,其中: 60-100㎡二室一厅型建筑面积占总建筑面积的90%;100-140㎡三室一厅型建筑面积占总建筑面积的10%。
4、项目总投资及资金筹措4.1总投资项目总投资109072万元。
总投资构成如下表:4.2资金筹措:项目总投资为109072万元。
项目所需资金由两部分组成:资本金、银行贷款。
其中:资本金40000万元,占总投资的36.67%;银行贷款30000万元,占总投资的27.5%。
5、经济效益主要指标6、主要经济指标二、研究结论项目的提出符合目前国家及地方的产业发展政策。
需求决定了中国的房地产业仍然是国民经济支柱产业。
健康稳定发展的房地产业可以带动相关产业的发展,促进国民经济健康稳定发展。
同时住房问题是重要的民生问题,事关经济发展和社会稳定、和谐大局,是社会保障制度的重要内容。
项目的建设有利于市城市环境面貌的改善,带动了城市基础设施的发展,完善了城市功能;推动城市建设的发展和社会文明程度的提高。
项目选址合理,建设规划手续齐备,现场建设条件具备。
项目市场定位准确,户型结构、比例合理,可以增加住房市场的有效供给,满足了市民需要。
针对目前住宅需求处于转型时期以及当地居民的消费水平、消费趋向、市场情况等因素,确定了本项目开发建设规模,定位于中等档次,户型结构以中小型为主。
国民经济的持续稳定发展,住房制度改革的深入,烟台市良好的房地产市场环境,居民对改善居住条件的期望与购买力水平等,这些基本方面这本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。
本项目属大面积、大规模一发,只要在实施中会以全过程科学决策控制,应能稳获预期投资收益。
主要应当强化项目进程中的投资、质量、进度控制,注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策,以保证项目按期完成。
科学的市场调研、精心的方案设计、良好的市场环境、准确的市场定位、具有竞争力的价格,使项目具有良好的市场前景,是一个风险较小安全度高的项目。
通过财务分析表明,项目具有较好的经济效益,搞市场风险能力强,经济上可行。
项目在规划建设的同时,注重了环保、节能、消防等新技术、新材料的运用和各项措施的落实。
第二章项目提出的背景及必要性住房问题是重要的民生问题,事关经济发展和社会稳定、长谐大局。
加强城市住房保障工作、解决好城市低收入家庭住房困难,是维护群众利益的重要工作,是社会保障制度的重要内容。
烟台市住房保障体系的建设工作从上世纪90年代“安居工程”起步,近年来大规模组织经济适用房和廉租住房建设,加快推进住宅与房地产业发展步伐,城市居民住房条件有了较大改善,使一大批住房困难家庭圆上了“住房梦”。
但也应看到,城市低收入家庭以及其他住房困难群体的住房问题还比较突出。
在以往烟台经济适用房申购过程中,出现了“十余户难求一房”的局面。
暴露出中低收入家庭和无房户对经济型住房的世大需求。
做好城市住房保障工作仍然是一项长期而艰巨的任务,而建立以经济适用房、廉租房为主要内容的住房保障体系,是解决城市中住房困难家庭住房问题的重要途径。
第三章市场分析一、烟台市目前住房概况根据2007年住房状况调查显示,烟台市目前住房概况如下:1、居民住房建筑面积情况目前,烟台市民户均建筑面积为81平方米,人均建筑面积达到29平方米。
其中,龙口市户均和人均建筑面积均居各县市区之首,分别是102平方米和36平方米。
各县市区户均、人均建筑面积见下表:从户建筑面积看,烟台市房屋建筑面积在80-100平方米的比例最大,占21%;其次为70-80平方米的房屋占17%;60-70平方米的房屋占16%;50-60平方米的房屋占11%;50平方米以下的房屋占9%(其中芝罘区最多);100平方米以上占18%。
总体来讲,烟台市一半以上房屋建筑面积在50-100平方米之间。
从人均建筑面积来看,人均27平方米至40平方米的所占比例最大,为28%;其次为40平方米以上的,占21%;人均建筑面积20-25平方米的占总数的15%;15-20平方米的占10%;25-27平方米的占10%;10-15平方米的占3%;8平方米以下的占8%;8-10平方米所占的比例仅有1%。
2、居民住房性质情况调查数据显示,烟台市居民所住房屋中,商品房所占比例最大,占调查总数的33%,己购公房次之,占调查总数的29%。
这说明随着城镇住房制度改革的深化,烟台市居民住房消费己逐步走向市场化。
3、住房结构概况调查结果显示,住房类型按照住房层数划分,城区房屋以多层为主,占本次调查总量的72%。
1986年住房普查时,平房所占比例为51%,而高层住宅比例为零。
由此可见随着改革的深入发展,房地产市场不断繁荣,高层住宅、多层住宅的比例不断增加。
详见下图22%4、居民住房成套率调查数据显示,烟台市居民住房成套率较高。
详见下图5、房屋住用情况调查结果显示,烟台市居民拥有自有产权房屋户数占总量的87%。
1986年住房调查时,居民自有产权房屋户数占总量的34%。
从经上数据对此来看,住房私有化程度加快,尤其在住房制度改革以后,居民住房需求大量释放,许多居民通过各种渠道购买了自有产权住房。
房屋住用情况详见下图5.17%二、居民住房需求总体状况1、购房意向需求情况调查显示,本市居民今后有购房计划的占调查总数的12%;有租房计划的有3607户,仅占比0。
51%。
如下图所示芝罘区和莱山区共调查28888户,其中有购房意向的有5700户,占19%;有租房意向的有24户,占41%。
从上述数据可以看出,随着经济的快速发展,越来越多的市民具有了一定经济能力,可以支付购买房屋的相应款项。
其他县市区需求情况详见下表2、购买主体性质分析2.1、从有购房需求的城区居民家庭户籍状况分析,本市非农业户籍家庭是购房主体。
详见下图:2.2、按职业划分的购买主体:事业单位人员、企业职工是购房需求主体。
详见下图9.96%1.31%10.44%3、 购房需求面积意向分析在本市有购房意愿的市民中,购房需求面积意向详见下图:6.24%4、购房需求价格意向分析本市居民多数打算购买低价位住房。
详见下55.26%0.31%5、购房需求原因分析调查结果显示,因改善居住条件购房的占多数。
详见下图:6、烟台房地产市场分析统计数据显示,2007年全国完成房地产开发投资2.5万亿元,同比增长30%,增速比2006年提高约8个百分点。
商品住宅投资约1万亿元,同比增长32%,住宅投资占房地产总投资比重达到71%,为2003年以来的最高。
2007年烟台房地产开发完成投资573.5万亿元,商品房施工面积1395万平方米,竣工面积827万平方米,分别增长了34%、10%和18%。
全市房地产业整体规模大大超过上一年。
由此也可以看出,尽管受到国家对房地产市场宏观调控大政策的影响,但是烟台受影响并不很大,整个房地产开发形势基本上保持平稳运行的态势。
在烟台经济高速发展的带动下,烟台市城市化进程及旧城改造步伐不断加快,房地产投资规模持续增加,保持了较快的发展速度。
烟台市住宅市场发展的特征:特点一:刚性需求仍然强劲。
近两年,在频频出台的国家宏观调控政策引导下,刚性需求依然支撑市场上行。
特点二:价格持续上升。
虽然烟台同全国各地的楼市一样,经历了调控的“急风骤雨”,但烟台市的房价并未像预期一样骤降。