翡翠滨江案例解析-2003

万科翡翠系列：一个全国性高端产品的成功路径丨户型库俗话说：买套房子穷三代，选错户型悔一生。

商品房是我们大部分人一辈子购买的最贵的商品，户型的好坏很大影响了我们每天的居住品质。

各位屏幕前的户友，大家好！今天和大家聊聊万科的高端产品系列——翡翠系列！原因很简单，它的推出改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可谓功臣卓著。

本文授权转载自莫老爷，微信号：molaoyeshizhu，由库哥编辑。

翡翠系：万科不只擅长做刚需先来了解一下万科住宅产品早期主要的四大系列：1.【TOWN 系列】起始于1992年，郊区住宅，价格务实，如四季花城。

2.【CITY系列】起始于1996年，城郊住宅，一般处于城市非中心地带，以首次置业客群为主要销售对象。

3.【GOLDEN系列】起始于90年代末，城市住宅，多是居于城市中央的高档楼盘，命名喜欢以“金色”、“金域”开头，如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。

4.【TOP系列】起始于2003年，顶级豪宅，如万科天琴湾、万科湖心岛等。

后来，随着万科各区域公司做大做强，市场的需要也越来越多变，各区域公司就开始研发各自的产品线了，如北京万科有了大都会系列、深圳万科有了臻系列等。

上海万科则是研发了幸福系列（刚需住宅）、国际系列（改善型住宅）和翡翠系列（高端住宅）三条产品线。

嗯，翡翠系列就是在这样的背景下诞生的。

上海最开始的三个翡翠系作品为翡翠滨江、翡翠别墅和翡翠公园，因为都非常热销，之后它就成了万科布局全国战略的重要高端产品系。

现在，万科北京区域公司和万科成都区域公司都有翡翠系作品。

大家都知道，过去地产圈一直流行一种说法，“刚需买万科”，而提到万科打造高端产品，业界的评价总感觉是差了那么一口气。

直到翡翠系列的推出，才改变了市场对万科只擅长刚需的认知，可以说，但凡翡翠系列出品，都是热销作品。

目前，翡翠系已经走向全国十座城市，而在万科内部也形成了一个考量标准，翡翠作品必须符合这四大苛刻要求：1.地段要占位城市发展区域，并占有稀缺资源，建设体量超过20万平方米的综合社区;；2.客户匹配城市精英人群；3.必须践行“人文生态的健康生活、精工性能的产品创造、万科城市运营配套服务”三大产品精神；4.必须为业主提供万科物业的升级服务，即睿服务的延伸。

前几天和一个上海滩建筑设计大咖，日清的程虎喝茶吹牛。

见面互相吹捧后，不由自主的聊到了事业瓶颈，我说我讨厌整天背销售指标，程虎则傲娇的说现在住宅建筑设计，已经无法引发他荷尔蒙冲动了，因为大同小异，在各地建筑规范越来越趋同的情况下（偷面积越来越难、日照、保温、消防要求越来越严肃等等），开发商的户型选择取向也越来越趋同（不敢做大，别人做啥我也做啥），户型确定后，建筑外立面石材或铝板等昂贵的材料也不敢多用，最好一套模板做上去，省时省工，因此建筑形态满城尽是新古典，程虎的团队做这些熟极而流，确实不用程虎多花什么心思了。

开发商们对设计院们的要求，就是快速复制，赶紧出图，最好弄两套图以便报建，快快快。

日清在设计江湖是一个赫赫有名的字头，程虎在社团内被兄弟们称为“老虎”，设计了很多脍炙人口，各楼盘争相嫖抄的牛逼户型，因此很多开发商的大哥都喜欢点虎哥出台，说那啥，别换姿势了，就上次你跟那谁的姿势给我再搞一遍就行！来啥创新？研究啥客户生活形态？就这几个户型已经爽翻了！快给我搞！因为总是一个姿势搞来搞去，让虎哥性趣大减，苦恼的很。

前几天某大佬说，虎哥！你一定要给我在88平方米内做出四房，灭掉边上那个万科89平方米的三房！虎哥愤懑的跟我说，多做个五六平方米的小房间有啥用？终有一天客户会觉得这四个房间哪一间都不好用，还是要换房子的，到那时举目四望，都是这种香港千尺豪宅型的房子，真是资源的浪费啊。

最近虎哥自己也在看房子，这位'改善型”客户说始终没有他满意的。

我趁机问他，您有什么理想户型，时刻在心中萦绕，连自己都想买？大咖就是大咖，随手就在餐巾纸上画出户型，说这个户型帛爆了，他之前也想推荐给某些开发商，但可惜土豪们不识货，没人用。

据虎哥介绍，这个户型有以下几个特点：一、厨房可以做成开放的。

根据他自己的生活经验，因为技术进步，现在用方太抽油烟机足以把炒菜的油烟吸干净（抽劲就是大，坐地能吸土），这样就不用再弄个什么移门与餐厅分隔，直接连上，也加大了餐厅的面积，能放下一张圆桌了一一中国人吃饭还是圆桌比较好。

入市时机选择和开盘造势的重要性[案例描述]发展绿城·翡翠城位于大杭州城市新区西溪闲林板块。

项目南临02省道，西邻西溪国家湿地公园，距市政府约13.8公里，距新西湖风景区约10公里。

项目总占地面积约1400余亩，总建筑面积约150万平方米，建筑形态丰富，有多层、小高层、高层公寓，是近十年来，绿城在杭州开发规模最大的楼盘。

翡翠城项目2004年10月份人居展面市，截止到2005年5月初，累计登记意向客户达8000余人，而一期可销售房源仅426套，供需比为1:19。

尽管此时杭州楼市受宏观政策影响较大，5月房交会暂缓、二手房挂牌量骤增、交易量直线下降、购房者持币观望等等，颇有山雨欲来风满楼之势，但公司决策层果断决定一期开盘开展一次声势浩大的开盘预热宣传造势活动。

5月7日，杭城房产主流媒体上刊发了翡翠城一期将采用公开摇号销售的消息，与此同时，接到销售人员通知的预约登记客户也早早赶来，在销售中心所在地黄龙世纪广场排起了两条长长的登记领号队伍。

截止到5月11日，翡翠城共发放摇号客户编号6万多，经过输入电脑、信息确认等环节后，共产生57937个有效客户编号，此时的供需比也进一步扩大到1：136。

5月14日下午两点，位于世贸中心五楼的翡翠城摇号活动现场人满为患，由于场地受限，只能容纳300个购房者进场亲临摇号现场，场外不能入内的购房者们在工作人员的劝解下仍不愿离去，一定要等到结果出来。

然而，幸运的人毕竟只有426个。

经公证处现场公证，随机产生了426个中签号及相应的选房序号。

至此，翡翠城这一场轰轰烈烈的摇号购房事件才告一段落。

这一活动引起了省内外，乃至全国性媒体的广泛关注，网上评论更是数以万计，在很短的时间内，翡翠城就成为家喻户晓的知名楼盘。

[案例分析]就活动策划和过程本身而言，这次声势浩大的购房摇号活动可以说是杭州历史上规模最大的、参加人数最多的一次消费者购房活动。

当然，本次活动之所以能够得以全面实施，并取得可喜的销售业绩，应该说前期准备工作发挥了很大作用，特别是在入市时机的把握、客户资源积累和开盘造势这三方面显得尤为重要。

本案位于重庆渝北区彩云湖。

作者：邱林。

面积：300平米
设计说明：
1、作品对业主居住需求、生活价值的独特挖掘角度:
这是一套联排别墅，别墅外观为托斯卡纳式建筑。

客户是三口之家，男女主人穿着时尚而且都比较喜欢自然舒适，随意的居住空间。

客户喜欢比较清爽比较亮丽的颜色。

2、作品在环境风格上的设计创新点:!经过几次的沟通，把设计风格定为地中海风格。

房间内部主要分为四层。

负一层为主要的休闲区，洗衣房，工人房。

休闲区的照片墙和随意砌成的壁炉与不规则的主题墙面都体现出了地中海的特点。

3、作品在空间布局上的设计创新点:
而中式厨房的设计则更适合了中国人的使用习惯，花园门和主入户门上面的铁艺饰品与楼梯的铁艺栏杆呼应，给人一种到了地中海沿岸的一些假象。

二层主要是客房和小孩房间，造型不多，蓝色，绿色，铁艺床然人能感觉到主人和设计师最求自然的欲望。

三楼先进入书房，从书房再进入主卧室，这能是卧室的私密性增加。

衣帽间不大，所以柜门选择了白色做旧的水曲柳材质，卫生间淋浴区的彩色教堂风格的玻璃也给房间带来了一丝亮点。

4、作品在设计选材上的设计创新点
楼梯不是用传统的木楼梯或者石材，而是运用了木踏步石材马赛克和铁艺的结合，随心的多种材质搭配贯穿了整个房间，使得房间更自然随意。

二楼空间主要以客厅餐厅为主。

中西厨的分离使得餐厅和厨房融为一体，也尽量的加大了空间感。

5、作品在业主使用后的出众效果与评价:
本案得到了业主高度认可.。

尊敬的各位来宾、万科的老业主们以及所有热爱、关心、信任、支持万科的各界朋友们，大家晚上好！非常荣幸能够邀请到这么多的上海精英人士参加上海万科高端社区的发布仪式。

去年这个时候上海万科进入了新的十年，我们也邀请到了很多老朋友和新朋友对外发布上海万科新十年的发展战略，其中一个很重要的部分就是我们最新的代表性产品，这也引起了我们的很多思考。

实际上万科在上海做的高端社区、高端住宅已经有十来年的时间了，从2003年的产品到2007年的项目，我们一直在致力于打造业主最满意的住宅。

今天我们带来了最后一期精装修的住宅，就在我们所在的浦东陆家嘴黄浦江边民生码头，张江号称上海的硅谷，我们选择在这里建设翡翠高端社区。

我们来看上海翡翠高端社区的研发过程。

过去的三十年万科谨慎坚定地开启了众多市场，我们在美国旧金山华人区开发了纽约的最高层建筑——洛克菲勒大厦，我们在纽约世界金融中心、纽约著名的汉斯大道两百米高的高端住宅也是我们的作品，我们在新加坡建设绿色可持续的高端住宅，我们在香港开发滨海高端住宅，而且就在前不久最新的绿色技术获得成功，同时打破了新的融资渠道，我们在明年的米兰世博会上会展出最新的产品。

我们不断地捕捉这些发达国家的先进市场呈现出来的价值追求、生活理念、社区环境和建筑特色背后的含义和精神，从而形成我们翡翠新城的特色和特点，因为我们相信上海将很快成为最重要的国际化大都市。

道琼斯国际金融市场上海排名第六，发展指数全球第一，2014全球十大发展城市也是全球第一，相信随着前滩这些片区的经营成熟，这个愿景一定会提前实现。

这样一个上海究竟需要怎样的社区环境和生活品质呢？我们来看这样几个数字：2013年上海空气污染天数达到124天，去年的胡润财富报告显示上海的千万级富豪将近5000人，超过1/4对自己的健康情况并不满意，同样在这些上海高端人士的调研当中发现，超过90%的人打算移民到海外生活，同时去年上海60岁以上的老年人占到70%，2020年上海的富裕家庭数量将比2010年增加3倍。