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商业地产开发经营新理念商业地产开发经营是指通过购买、开发、投资和运营商业地产项目来实现盈利的商业模式。
在过去几十年中，商业地产开发经营一直是一个重要的投资领域。
然而，随着消费者需求和市场环境的变化，传统的商业地产开发理念已经不再适应当前的商业环境。
因此，需要引入新的商业地产开发经营理念来应对新的挑战。
一、以消费者为中心消费者需求是商业地产开发经营的核心。
过去，商业地产开发者主要关注于项目的商业价值和租金收益。
然而，在如今多变的市场环境下，仅仅依靠商业模式和租金收益已经不再足够。
新的商业地产开发经营理念应该将消费者需求放在首位，从他们的角度出发，提供更好的购物和娱乐体验。
这意味着商业地产开发者需要更多地与消费者互动，了解他们的需求并根据需求来调整项目策划和运营。
二、多元化的业态组合与过去单一的业态相比，新的商业地产开发经营理念鼓励多元化的业态组合。
单一业态往往只能满足特定消费者群体的需求，而多元化的业态组合可以吸引更多的消费者，提高项目的盈利能力。
因此，商业地产开发者应该积极引入新的业态，如文化艺术、健身娱乐、教育培训等，以满足不同消费者的需求，并提供更多元化的购物和娱乐选择。
三、社交化的商业空间在社交媒体的影响下，人们对社交和互动的需求越来越强烈。
因此，新的商业地产开发经营理念应该将社交因素融入到商业空间中。
商业地产开发者可以设计更多的社交区域，如休息区、聚会区、社交娱乐区等，以提供更多的社交和互动机会。
此外，商业地产开发者还可以通过社交媒体平台提供在线社交和互动功能，以增强消费者的参与感和忠诚度。
四、可持续发展可持续发展已经成为当今社会的重要议题。
商业地产开发经营应该积极响应可持续发展的理念，以减少对环境的影响。
商业地产开发者可以通过采用可再生能源、节能减排等措施来降低能源消耗和环境污染。
此外，商业地产开发者还可以推动绿色建筑的发展，以提高建筑物的能源效率和环境友好程度。
通过可持续发展的经营模式，商业地产开发者不仅可以满足消费者对环保的需求，还可以降低运营成本并提升项目的竞争力。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
商业地产行业的机遇与挑战商业地产行业作为房地产行业的一个重要分支，一直以来都面临着机遇与挑战。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产行业的前景越来越广阔，但同时也面临着许多困难和挑战。
一、机遇1. 城市化进程加速：随着人口的不断增长和城市化进程的加速，商业地产需求不断增长。
城市化进程促进了商业地产行业的蓬勃发展，为商业地产项目提供了更多的机会。
2. 消费升级带动需求：随着经济的发展和居民收入水平的提高，人们的消费观念逐渐发生变化，对商业地产的需求也在不断提升。
高品质的商业地产项目能够满足人们对消费环境的要求，吸引更多的消费者。
3. 互联网与商业地产的融合：互联网的迅猛发展为商业地产行业带来了新的机遇。
通过互联网技术，商业地产企业可以更好地了解消费者需求，提供个性化的服务，并通过线上线下的整合创造更多的商业价值。
二、挑战1. 地段竞争激烈：商业地产行业的核心竞争在于地段。
随着城市发展和商业地产项目的增多，地段资源变得越来越紧张，商业地产企业需要抢占有利的地段来提高竞争力，这对企业的运营能力和资源实力提出了较高要求。
2. 消费结构变化：消费者需求的不断变化也给商业地产企业带来了挑战。
消费者越来越注重个性化和全方位的消费体验，商业地产企业需要根据消费者的需求进行创新，提供更加多样化的产品和服务。
3. 成本控制难度增加：商业地产项目的投资规模较大，运营成本也相对较高。
随着土地和建筑材料价格的上涨，商业地产企业需要在降低成本和提升经营效益之间进行平衡，确保企业的可持续发展。
三、应对策略1. 精细化管理：商业地产企业应加强对项目的运营管理，提升服务质量和用户体验，增加项目的竞争力。
通过引入高科技设备和智能化管理手段，提高运营效率和资源利用率。
2. 技术创新：商业地产企业应积极采用互联网、大数据、人工智能等新技术，提升企业的创新能力和竞争力。
通过互联网技术，打造线上线下融合的商业模式，满足消费者个性化需求。
3. 融合发展：商业地产企业可以考虑与其他相关行业进行合作，打造多元化的商业综合体。
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商管资产运营方案一、前言商管资产运营是指对商业物业进行科学规划、合理配置，从而最大程度地实现资产价值并提高物业的经济效益，是商业地产运营管理体系的重要组成部分。
本文将对商管资产运营方案进行阐述，分析其应用场景、目标和实施步骤，以及在实际操作中的策略和方法。
二、应用场景商管资产运营适用于各类商业地产，如购物中心、写字楼、酒店、餐饮业等，特别是在城市化进程不断加速、消费升级的趋势下，商管资产运营的需求日益增加。
随着商业地产市场竞争日益激烈，物业主对商管资产运营的要求也越来越高，需要从提高租金收益、降低运营成本、提升服务品质等方面对商业地产进行全面管理。
三、目标商管资产运营的主要目标是最大化商业地产的价值，并在提高资产价值的同时，确保物业的长期稳定经营。
具体包括以下几个方面：1. 提高租金收益：通过合理定位和市场营销策略，吸引更多商户入驻，并提高租金收益。
2. 降低运营成本：通过精细化管理和节约能耗等方式，降低运营成本，提高盈利能力。
3. 提升服务品质：通过优化商业环境和提供更加便利的服务，提升商业地产的吸引力和竞争力。
4. 提高资产流动性：通过积极的资产运营策略，提高资产的流动性，增加资产的价值。
四、实施步骤1. 调研分析：对商业地产的市场定位、租金水平、运营成本以及竞争对手进行全面调研分析。
2. 制定运营策略：结合调研分析的结果，制定合理的运营策略，包括市场推广、租金管理、服务提升等方面的策略。
3. 精细化管理：针对不同类型的商业地产，建立精细化管理体系，包括人员管理、财务管理、设施设备管理等方面的管理规范。
4. 提升服务品质：通过优化商业环境、改善服务流程、提高服务水平等方式，提升商业地产的服务品质。
5. 投资运营：优化资产结构，合理配置资金，提高资产的流动性和盈利能力。
五、策略和方法1. 市场营销策略：通过推出优惠政策、举办活动、制定差异化营销策略等方式，吸引更多商户入驻，提高租金收益。
2. 租金管理策略：根据市场行情和客户需求，灵活调整租金水平，确保租金的竞争力和合理性。
商业地产年度运营方案一、服务理念我们的服务理念是：致力于打造商业地产高品质的生态环境，提供优质服务，打造卓越的品牌价值。
在构建商业地产生态环境时，我们注重以下方面：•安全保障：为租户提供可靠的安全保障系统，确保人员、物品安全。
•交通配套：建立完善的交通配套系统，为租户提供优质、便捷的出行服务。
•设施设备：提供充足、完备、高品质的设施设备，满足租户日常需求。
•环保节能：运用先进的节能技术，提高能源利用效率。
二、年度目标•营业额增长10%•满意度调查指标达90%•提升租户品牌影响力三、商业地产年度运营方案1. 精细化管理（1）人员管理实施全员培训，提高员工综合素质，增强服务意识。
（2）维修管理设立维修中心，建立维修预警机制，加强维修设备更新换代，加速维修速度。
（3）服务管理建立全流程服务管理流程，从服务前、服务中、服务后全流程梳理管理，提升服务质量。
2. 品牌营销（1）品牌定位在租户中建立良好的品牌形象和知名度，提升商业地产品牌影响力。
（2）广告投放针对不同人群特征，采取定向广告投放策略，提升品牌曝光度和知名度。
3. 提高经营效益（1）租赁管理推行定期租赁评估，加强对租户经营情况的跟踪，通过合理租金调整提高经营效益。
（2）收益分析建立完善的收益分析制度，对商业地产经营情况进行全面、深入的分析，进行数据挖掘和预测。
4. 绿色可持续经营（1）能耗管理运用数字化技术对商业地产能耗情况进行实时监测和预警，及时进行调整，提高能源利用效率。
（2）绿色建筑采用先进的绿色建筑技术，推行节能、环保、绿色、可持续的经营理念，为客户提供更加舒适、安全、健康的生活空间。
四、总结商业地产年度运营方案重点在于精细管理、品牌营销、提高经营效益和绿色可持续经营。
通过以客户为中心的服务理念，实现商业地产高品质、高效率的运营，提升租户满意度和品牌影响力，实现商业地产的全面、可持续发展。
商业地产的精细化经营管理1。
“统一管理,分散经营"的概念购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。
“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营"是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
2。
实施商业项目的统一管理理念购物中心的“统一管理"理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
“统一招商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。
（1）要求一：品牌审核管理所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等.(2）要求二：完善的租约管理租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会ICSC的标准格式)，比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；完善租约还包括营业时间的确定;承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务;承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿,有无限制;投保范围事宜;是否统一收银等方面的内容。
统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管.而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。
这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功,而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。
商业地产的精细化经营管理实行“统一管理，分散经营”I1.“统一管理，分散经营”的概念购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。
“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
2.实施商业项目的统一管理理念购物中心的“统一管理”理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
“统一招商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。
（1 ）要求一：品牌审核管理所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
（2）要求二：完善的租约管理租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会ICSC的标准格式），比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；完善租约还包括营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一收银等方面的内容。
商业地产统一运营管理的五大具体内容|统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。
而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。
这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。
SHOPPING MALL虽调运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。
虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。
具体组织工作中，要把握好以下要点：（1）注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌与良好形象；（2 ）遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱；（3 ）提供安全、舒适、整洁的购物环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理与商业运营脱节；（5）、统一、高效的品牌管理和营销策划，提升购物中心的社会影响力及感召力；（6）、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质；（7）、利用信息化手段实施对商铺分割、产权状况及租户运营状况的有效监控，进行全程数据化的跟踪管理；(8 )、坚持多赢理念，沟通渠道通畅，保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增长。
商业项目不同运营阶段经营管理的要点|1.项目开发期的运营管理要点：(1 )准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位；(2 )有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；(3)健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；(4)充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理；(5)这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的岀租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。
(6)建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。
2.项目开业培育期的运营管理要点：(1 )关注业态结构与业态布局的科学性；(2)关注租户结构、租约及租金定义的合理性；(3)关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度；(4)关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；(5)关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；(6)关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；(7)关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；(8 )关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；(9)关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；(10)这一阶段强调广场、租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。
3.项目规范提升期的运营管理要点：(1 )多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；(2)以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；(3)规范的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应”、追求客流最大化；(4)租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；(5)提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；(6)进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；(7 )提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；(8)严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象。
4.商业地产项目全程信息化管理的要点：(1 )为MALL的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案；(2 )提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；(3 )以实际数据为依据进行租约的洽谈；(4 )以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；(5)以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；(6)完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是MALL的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；(7 )完善的卡券管理和中央顾客关系管理，支持e-MALL理念的一卡通及会员服务、短信促销、银商联盟、商商联盟等，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货管理( VMI);(8)提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；(9)监控客单价、客户群组及顾客流向。
总之，SHOPPING MALL是一个多业态的集合体，市调定位、商业规划、招商谈判、营销推广及营运管理、物业管理等都需要专业人员管理。
而当前由于开发商忙于招商的主要矛盾，往往忽视商业运营管理的建设，在营业后快速暴露管理落后、经营理念混乱、科技含量低的弊端，商户之间恶意竞争或场外交易，管理不善常常直接导致项目丧失经营价值，许多SHOPPING MALL甚至沦落为批发市场而陷入低效亏损。
SHOPPING MALL的永续经营，需要严格统一规范管理，由于一个大型购物中心里常有上百个所有权独立的独立经营主体和众多承租商户，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。
SOPPING MALL的统一的运营管理将最终使商户彼此之间相互促进和协同，将极大地刺激人们的消费需求。
从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥，MALL的管理对象在形式上是租户，但实际上关注和关心的是顾客，只有共同面对顾客才能找到开发商、业主、运营商和租户之间的共同利益点。
商业地产项目经营管理具体执行|购物中心的经营管理可以细分为设定小业主与零售商进驻前的管理、开业前后营运管理组织结构设置、开业前后营运管理成本核算结构设置、开业前后营运管理收入与价值结构设置、开业前后营运管理供求统计、开业前后营运管理商业市场促销计划、开业后营运管理小业主管理、开业后营运管理零售商户管理、开业后营运管理消费情报等几个方面的管理。
1.设定小业主与零售商进驻前的管理体系管理体系制定要点：坚持统一管理的前提商业地产发展到现阶段，统一管理已经成为了国内外购物中心唯一的经营理念，而统一管理的最主要方式是统一经营权，如果商场商户在开业后并不能统一管理，商户会岀现各种各样的经营时间、业态或经营方式，各小业主也会为了争取将铺位尽快租岀，而各自将租金随意抬高或降低，形成恶性竞争的无序局面，最终令整个购物中心无法统一开业经营、统一业态及统一经营方式。
2.购物中心开业前后营运管理组织结构设置流程(1)第一步：建立购物中心管理组织结构模型指建立购物中心的商场管理组织结构和物业管理组织结构，以及两者的职能和内在联系。
(2)第二步：设定购物中心管理组织内的每一职位指通过一定的方法和凭据来设定购物中心的商场管理组织结构和物业管理组织结构中的每一个职位，最终使整个购物中心的营运管理、物业管理能正常运作起来。
(3 )第三步：设定购物中心管理组织内每一管理人员的工作职责与工作权利在设定购物中心的商场管理组织结构和物业管理组织结构中的每一个职位后，必须设定每一个管理工作人员的工作职责以及工作权利和义务，使商场管理与物业管理这两者之间的职责和权利不至于混淆或侵犯。
(4)第四步：设定购物中心各个职位管理人员的培训内容购物中心的每一个管理人员都应该定期进行专业的职位培训，使每一个管理人员都具备相当专业的商业管理能力，从而提升进驻专卖零售商以及消费者等顾客满意度，更有效树立购物中心的品牌影响力。
3.购物中心开业前后营运管理成本核算结构设置（1）一类预算：基础设施维护开支指电梯、空调设施、消防等日常维护的开支预算。
（2）二类预算：购物中心市场营销促销费用指商场在开业前后所举行的促销活动的费用预算，易于掌控促销活动的规模。
（3）三类预算：管理人员的工资与奖金费用指商场管理人员和物业管理人员的工资及奖金福利等费用的预算。
（4）四类预算：公关费用指政府属下的工商和城管部门依法与购物中心进行协调的公关费用预算。
（5）五类预算：阶段性的软性形象包装费用购物中心开业后都必须在不同的季度开展众多不同主题的促销活动，经营管理过程中必须对该项内容所发生的费用进行预算。
另外，购物中心在不同的季节或时段都会在外立面设计不同的形象和包装，这部分费用也必须在经营管理中进行预算。
（6）六类预算：返租返还小业主的五年租金成本指对之前所提到的销售后再加租的小业主店铺的租金预算。
4.购物中心开业前后营运管理收入与价值结构设置（1）一类收入：主力店与次主力店的租金收入设定每月、每季、每年的租金实际收入与计划收入的差额的计算模型，其结果可体现每月、每季、每年的回报风险程度和购物中心回收达标程度，从而成为购物中心经营的晴雨表。
