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浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策【摘要】我国商品房销售管理存在着诸多法律风险，需要采取相应的防范对策。
合同纠纷、质量问题、违规销售、违约责任以及广告宣传等问题都是需要关注的重点。
为了避免这些风险，可以加强监管力度，完善相关法律法规和制度，并提升企业的责任意识。
只有在规范的环境中运营，才能保障消费者的合法权益，促进商品房市场的健康发展。
各方应当共同努力，共同维护商品房销售市场的正常秩序，为经济和社会发展提供稳定的支持。
通过合作与协调，实现法律风险的最小化，全面提高商品房销售管理的质量与效率。
【关键词】商品房销售管理、法律风险、防范对策、合同纠纷、质量问题、违规销售、违约责任、广告宣传、监管、规范、法律制度、企业责任意识。
1. 引言1.1 我国商品房销售管理现状随着我国经济的快速发展，商品房销售市场在过去几年也经历了快速增长。
商品房销售管理作为重要的经济领域，受到了政府和社会各界的广泛关注。
在我国，商品房销售管理涉及到法律、规章、制度等多个方面，其管理体系日趋完善，但仍存在一些问题和挑战。
我国商品房销售市场存在着一定的乱象和混乱现象，一些开发商为了追求高额利润，存在虚假宣传、过度营销等现象。
这给消费者造成了一定的风险，也影响了市场的健康发展。
我国商品房销售管理在监管方面还存在一定的不足，一些不法经营行为依然存在，监管力度不够，导致了一些违规销售等问题的出现。
我国商品房销售管理现状呈现出复杂、多样化的特点，需要政府部门和相关企业共同努力，加强监管，规范市场秩序，保护消费者权益，推动商品房销售行业的健康发展。
1.2 法律风险的存在在我国商品房销售管理过程中，存在着各种法律风险，这些法律风险给购房者和开发商都带来了诸多困扰和挑战。
合同纠纷风险是其中一个突出问题。
由于房屋交易涉及到大笔资金和复杂的合同条款，一旦出现纠纷，可能导致双方长时间的法律纠纷，造成不良后果。
质量问题风险也是一个需要引起关注的问题。
浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策随着我国经济的快速发展，商品房销售也面临着越来越多的法律风险，这对于开发商、代理商、购房者等各方都具有很大的影响。
因此，本文将从商品房销售过程的法律风险及防范对策等方面进行探讨。
一、商品房销售过程的法律风险1. 合同风险商品房销售合同是购房者与开发商之间的一种民事合同，涉及到双方的权益和义务。
如果合同存在漏洞，将会带来很大的法律风险。
常见的合同风险包括：缺乏明确的约定、有漏洞的条款、未履行合同等。
2. 售后风险商品房售后维修安装等服务是由开发商、代理商、客服等共同推行的。
如果售后服务不到位，将会带来客户维权、信任度下降等问题。
3. 违法风险在商品房销售过程中，开发商不遵守国家法律法规，例如在营销中夸大宣传。
这会导致开发商被监管机构处罚和损害开发商的信誉度，甚至造成损失。
4. 知识产权风险在商品房销售过程中，开发商通常使用各种广告宣传的方式，包括使用图片、文字、视频等，如果存在侵犯他人知识产权的行为，将有可能面临侵权诉讼。
为了避免合同方面的法律风险，双方应仔细阅读并严格履行合同中的条款。
开发商应该明确约定价格、交房时间、优惠政策等内容。
购房者应认真检查有关房屋面积、数量等方面的标准，还要重视旅游、赠品等去杂项。
开发商应当建立完善的售后服务体系，明确售后服务的责任和义务。
处理好售后事宜，可以增强客户满意度，树立口碑，使业务良性持续发展。
3. 法律意识事宜开发商应了解相关法律法规，保持合规经营，严格遵守控制要求。
同时要强化诚信意识，切忌夸大宣传等虚假宣传。
为保护自己的知识产权，开发商应切实履行知识产权巡查义务，严格遵守电视、广播、报纸等媒体规定，不侵犯他人知识产权。
结论在商品房销售管理中，法律风险是难以避免的，但是通过建立完善的风险管理机制，可以有效地防范风险并尽可能地降低风险带来的损失。
建立风险预警机制，加强风险发现、评估、应对和处理等环节，可以提高企业在商品房销售过程中的合规性和风险管理能力，促进企业的可持续发展。
商品房销售法律风险防范一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
商品房买卖的法务讲座目录一、商品房虚假销售广告的法律问题二、没有“预售许可证”商品房预售合同的效力该如何认定三、商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致时该如何处理四、因房价下跌引发的退房问题五、小区车位的归属问题六、婚姻法司法解释三出台后房屋所有权的归属问题一、商品房虚假销售广告法律问题案例：某开发商发布一条广告，称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场。
当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭。
购房者群起向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
在案件审理中，开发商针对购房者的诉讼请求提出了三点答辩意见：第一，售楼广告不是向特定的人发出的，不具备一般邀约的特点。
第二，售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定。
第三，双方没有明确将广告内容写进合同。
因此售楼广告不具有约束力，开发商不需要承担违约责任。
这一案例是一起典型的因商品房销售中的虚假广告引起纠纷的案件。
广告是市场营销的重要一环，广告的导向作用在这一领域表现得尤其明显。
因此广告在商品房销售市场拥有巨大的影响力。
最高人民法院相关人员就商品房买卖纠纷使用法律司法解释答记者问时就透露：目前，90% 以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。
正因为广告在商品房销售市场这样巨大的作用，导致在商品房销售中虚假广告层出不穷。
二、商品房虚假广告的含义及形式商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房，通过一定的媒介和形式，采用不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传来直接或间接地介绍自己所开发的商品房的商业广告。
商品房销售广告是一种广义上的广告，包括媒体广告、招贴广告、售楼书、开发商在现场制作的广告牌以及通过样板房来进行的销售宣传。
其中媒体广告包括纸质媒体，如报刊杂志等主要以文字或图像形式发布的印刷广告；包括广播电视媒体，如广播台、电视台以视听音像形式发布的广告；还包括网络媒体。
浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，商品房销售市场也日益繁荣。
在商品房销售管理中，由于法律法规的复杂性和变化性，以及市场乱象的存在，往往存在一些法律风险。
对于房地产开发商和销售机构来说，了解法律风险并采取有效的防范对策显得尤为重要。
一、法律风险分析1. 不当宣传和误导性销售行为在商品房销售过程中，一些开发商和销售机构往往存在不当宣传和误导性销售行为，如夸大房屋的性能和装修标准、隐瞒商品房的质量问题等。
这些行为可能导致消费者产生误解，从而构成虚假广告和欺诈行为，涉及《广告法》、《消费者权益保护法》等法律法规。
2. 合同纠纷在商品房销售合同中，一些开发商和销售机构存在不规范的合同条款、隐瞒重要事实、变相侵害消费者权益等行为，容易导致合同纠纷的发生。
这种纠纷往往涉及《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规。
3. 不动产登记问题商品房销售后，由于不动产登记制度的不完善和不规范，可能导致房屋所有权未能及时登记、发生多重抵押等问题，给购房者带来不必要的法律风险。
这一问题涉及《不动产登记条例》、《房地产登记管理条例》等法律法规。
4. 劣质房屋和建设质量问题一些开发商在商品房销售过程中存在以次充好、使用劣质材料、违规建筑等问题，导致建设质量问题和消费者的维权诉求。
这一问题牵涉《建筑法》、《房屋质量保修条例》等法律法规。
二、防范对策建议1. 规范宣传和销售行为开发商和销售机构应当依法规范宣传和销售行为，不得夸大房屋的性能和装修标准，不得隐瞒质量问题，确保宣传内容真实可靠。
要加强内部管理，建立完善的销售合同管理制度，明确规定销售人员的宣传和销售行为规范。
2. 规范合同条款对于商品房销售合同，开发商和销售机构应当规范合同条款，明确双方权利义务，避免使用不平等条款，保护消费者的合法权益。
要加强对合同签订程序的监督和管理，确保合同的真实性和合法性。
3. 加强不动产登记对于不动产登记问题，应当加强对房地产不动产登记的监督和管理，健全不动产登记制度，简化登记手续，提高登记效率，保障购房者的合法权益。
浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策【摘要】我国商品房销售管理涉及法律风险，对商品房销售造成影响。
为防范潜在风险，必须建立规范的销售合同、加强销售过程监管、保障买卖双方权益、提升销售人员专业素养。
这些对策意义重大，可以保障商品房销售的合法性和规范性。
加强法律风险防范工作是关键，只有科学有效的防范机制才能维护商品房销售的秩序与公正。
【关键词】关键词：商品房销售管理、法律风险、防范对策、销售合同、监管、权益保障、专业素养、合法性、规范性、防范机制。
1. 引言1.1 我国商品房销售管理的重要性我国商品房销售管理的重要性体现在多个方面。
商品房销售是房地产市场的重要组成部分，直接关系到国民经济的发展和社会稳定。
商品房销售管理的规范与否直接影响着房地产市场的运行秩序。
商品房销售管理关乎购房者的合法权益，保障购房者的权益，提高购房者的满意度，有利于建立和谐稳定的社会环境。
商品房销售管理的规范度也是保障房地产市场健康发展的重要保障，有效管理商品房销售行为，有利于防范市场风险，维护行业发展的良性秩序。
商品房销售管理的完善可以提高开发企业的竞争力，促进企业创新发展，推动房地产行业的健康发展。
我国商品房销售管理的重要性不可忽视，只有加强管理，规范市场秩序，才能实现房地产市场的健康发展和社会经济的可持续发展。
1.2 法律风险对商品房销售的影响法律风险对商品房销售的影响是不可忽视的，它直接影响到商品房销售的合法性和规范性。
法律风险会导致商品房销售过程中出现不确定性，可能会给购房者带来困扰和损失。
销售合同缺乏规范性或者存在漏洞，可能会导致合同纠纷，进而影响买卖双方的权益。
法律风险还可能导致销售过程中的违法行为和不正当竞争，给市场秩序带来不良影响，甚至损害消费者利益和社会公共利益。
法律风险还可能导致商品房开发商的信誉受损，影响其企业形象和发展前景。
对于我国商品房销售管理而言，及时识别和防范法律风险，保障销售活动的合法性和规范性，具有重要意义。
商品房销售的法律风险及防范
一、商品房预售简介
1、定义
商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。
商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。
2、性质
商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。
这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。
二、商品房预售的条件
《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人
民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。
如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。
三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料
《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
四、商品房现售简介
商品房现售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售
给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
五、商品房现售的条件
《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
六、商品房销售合同主要条款及解析
1、主要条款
《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
2、解析
（一）商品房价款的确定方式
商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。
平面图应当标明详细尺
寸，并约定误差范围。
房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
（二）按套内建筑面积或者建筑面积计价的，面积与产权登记面积发生误差的处理
首先按合同约定处理，对于合同未作约定的，接以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积] ×100%
（三）房屋的交付
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（四）办理房屋所有权登记的期限
首先依合同约定，合同未约定的，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
（五）开发商的违约责任
（1）基于开发商的说明和允诺
出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任（2）基于定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
（3）基于抵押和重复出卖
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给
第三人或者又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（4）基于房屋质量
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失的；交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
（5）基于迟延交付房屋
出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
逾期交付使用房屋的，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。
（6）基于办理房屋权属证书
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，或者期房自房屋交付使用之日起９０日，或者现房自合同订立之日起９０
日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当按照合同约定承担违约责任。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
（7）基于商品房包销合同
出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
（8）基于担保贷款
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
北京市华辰律师事务所律师：白云飞、金海华
二ＯＯ八年七月十五日。
