商业综合体开发流程及规划要点说明

商业综合体开发流程与规划要点曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说：“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别，从规划到建筑设计、从招商到销售和运营，商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。

项目选址-KXyr商业規划「»鍵筑设计仏tMEft 霞交通条件3、4、城朮規划罠人口分布 &用地性険7.用地摘标3.財务團算2. ftlMH X・*K比业冨配比5.功他分区■平E«A人檢计拄务书t总体嫌划2・ffeMtt计3,外40 计4s空间设计5. 交Ort16、景规设计1、皿明设计氛装惴设计、商业项目优化的开发流程对工程建设r>招商运营M r 1仁成本控制2, 材麟及设备K1标采购3, 进度控制4, 工程&资金计划1. 拥商计划2. 粗金制定3. 招商就略氣1B商策划5,团队组址乩 ft人统F息系统商业地产开发全程图益线：和业策创和招槪线纟二线：规划设订和雄筑纟戈紫线：运営传诃!线报批报建线NU14M 内经济环悦形妙初少币场*研：城市.负位.坏 H /小 等.确定区域喷业价伏和商业机会分析。

J ___曲业地产开发EB!成本,1、I. 地成木（地价款及市政MC 決 筲）2.政府行政哪业性收费3. 建女成本：建筑和公驶4、物业 心动及扭商费用5、骨坷费用6. 财务费用7、税念及附捌.项目经济测灯和・丁行性硏允说明线城山政城丿心＞ 和煞休规划决竝过秤：見否门 如«冃尙敦公司组 织及人力熒 沖规划曲土地土地UK 躍仪用 炮規划许町 观划喉戊妣工 PHQ 区城耐分析商 ns(j ；« 场说硏、形戚 充整的策划確盗方式，很 1(1托关紙.承建簡幣帝. 坝II 公Blffltt.宜 項。

环iftifW. W 地产”发姦皈项冃整体开发加略的规划制定 戏划世议建筑形态及总平規划 功俛:分XZilbW 復划环境和笊观规匹红仪业$组介見划 帀场总体徉*規划发腋策略卜一》［顶II 初歩圧济测处和业込讥桂弍建议 顶fl 廉体开发H 标 项口廉体幵发战略 项H 开发节脊的捽制 項甘总依战电迎位分析Bill 空体疋鸽啜砧彩遑项n 腹心堯争优势的沟爪 妙II 年戍发廉簞咯解定狷価I ：fV« 本计划及预只為定商业公司商 业经营欖式用地黴划地形用. ifi^TO.市欣条 件.地战木文.川 关规划文件*後划 报吿中改等M1M ： 1 lAi ・血枳划 分・ftM.立fiXift.敌取因欵，4覘划為 处・布畅.！♦々・许线 锄同.嗽点/堆心那位・ 3.人阪人訪类型和 妣 4. z it, Hi 人 JK aiji 比例。

商业综合体项目各阶段策划第一阶段：市场调研和可行性研究在商业综合体项目筹备阶段，需要进行市场调研和可行性研究。

策划人员要通过市场调研了解项目所在地区的商务环境、消费市场、竞争对手等情况，并评估项目是否能够满足市场需求以及是否有盈利能力。

这个阶段的策划重点包括：1.定义项目目标和定位：明确项目的核心业态和目标消费群体，确定项目的发展方向。

2.市场调研：了解项目所在地区的商业发展现状、市场规模、竞争对手、消费者需求等情况。

3.可行性研究：对项目进行财务、技术和社会可行性的评估，确定项目投资回报率、风险等指标。

4.市场定位和品牌策略：确定项目的市场定位和品牌策略，为后续阶段的策划提供依据。

第二阶段：项目规划和设计在市场调研和可行性研究的基础上，进行项目规划和设计。

这个阶段的策划重点包括：1.地址选址和用地规划：根据市场调研的结果和可行性研究的报告，选择合适的地址和用地，并进行用地规划和建筑设计。

2.商业业态和租赁策略：根据项目定位和市场需求，确定商业业态和租赁策略，吸引入驻品牌和租户，确保项目的商业运营效益。

3.建设和运营成本估算：对项目的建设和运营成本进行估算和规划，包括土地购置、建筑工程、设备采购、人力成本等。

4.环保和安全设计：根据法律法规和市场要求，进行项目的环保和安全设计，保障顾客和员工的健康和安全。

第三阶段：项目筹备和资金筹措在项目规划和设计阶段完成后，需要进行项目筹备和资金筹措。

这个阶段的策划重点包括：1.资金筹措方案：确定项目的资金筹措方案，包括银行贷款、政府资金支持、地方合作等方式。

2.合作伙伴招募和谈判：寻找合适的合作伙伴，与之进行谈判和合作协议签订。

3.监管审批和许可证申请：向相关部门申请项目建设所需要的许可证和审批文件。

4.项目运营机构选聘：选择合适的项目运营机构，进行合同签订和人员招聘。

第四阶段：项目实施和运营在项目筹备和资金筹措完成后，进入项目实施和运营阶段。

这个阶段的策划重点包括：1.建设和装修：根据项目规划和设计，进行建设和装修工程，确保项目按时完工，并符合相关标准和要求。

城市商业综合体开发流程城市商业综合体是一个庞大的系统工程。

在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。

因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。

一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。

城市商业综合体的定位与单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。

1．项目的整体定位项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。

在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。

在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。

因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。

在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。

2．城市商业综合体分项定位在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。

1）城市商业综合体的定量研究城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。

其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。

城市商业综合体开发从规划到完成一般需要5-10年，甚至更长。

因此，城市商业综合体中各物业的规模是动态的。

以下以写字楼与商业定量为例说明：---商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。

综合体商业计划书一、工作目标1. 建立品牌影响力我们的目标是通过高质量的编辑内容和精准的市场定位，在读者心中建立一个强大的品牌影响力。

为此，我们将致力于深入了解目标受众的需求，为他们提供有深度、有价值、有趣味的内容，以此吸引并留住他们。

我们还将通过线上线下活动、社交媒体推广等方式，扩大我们品牌的影响力，让更多的人了解并认可我们的价值。

2. 提升内容质量内容是编辑的核心，我们将不断追求内容的深度和质量。

我们会定期对编辑团队进行培训，提升他们的专业技能和知识储备，确保他们能够提供最优质的内容。

同时，我们还将建立严格的质量控制流程，确保每一篇发布的内容都经过严格的审核和筛选，只有那些真正有价值、有深度的内容才能呈现在读者面前。

3. 增加用户粘性用户粘性是衡量一个编辑工作成功与否的重要指标。

我们将通过多种方式来增加用户的粘性。

首先，我们会定期与用户互动，了解他们的需求和反馈，以此改进我们的工作。

其次，我们会通过精准的内容推荐，使用户在我们的平台上找到他们感兴趣的内容，从而增加他们的停留时间。

最后，我们还会通过各种活动和服务，增加用户对我们的忠诚度。

二、工作任务1. 内容策划内容策划是我们的核心工作之一。

我们需要根据市场趋势和用户需求，制定合适的内容策略。

这包括确定内容的主题、风格、格式等，以及制定内容的发布计划和推广策略。

我们需要确保我们的内容能够吸引用户的注意力，让他们在我们的平台上停留更长时间。

2. 编辑加工编辑加工是我们的另一项重要工作。

我们需要对收到的稿件进行审核、修改和完善，确保它们的质量符合我们的标准。

这包括检查稿件的逻辑结构、语言表达、信息准确性等，以及提出改进意见和建议。

我们需要确保每一篇发布的内容都是经过精心编辑和打磨的，让读者能够享受到最好的阅读体验。

3. 用户互动用户互动是我们的最后一项重要工作。

我们需要通过各种方式与用户保持紧密联系，了解他们的需求和反馈，为他们提供更好的服务。

这包括定期发布问卷调查，收集用户对内容的评价和建议；定期举办线上活动，增加用户的参与度和粘性；以及建立用户社群，让用户可以互相交流和分享。

商业综合体开发流程一、前期调研阶段。

这个阶段就像是在黑暗中摸索宝藏的地图一样。

得先去看看打算开发的那块地周围是啥情况。

是在热闹的市中心呢，还是在稍微偏一点但有潜力的郊区？周围的居民多不多，他们的消费水平咋样，年龄层次大概是啥样的，是年轻人居多还是家庭型的居多呢？这就好比你要开一家饭店，你得先知道周围的人爱不爱下馆子，爱吃啥口味的。

然后呢，还得看看竞争对手。

周围有没有已经存在的商业综合体啦，它们都有啥特色，是主打购物还是娱乐更多一些。

要是人家已经有个超大型的购物中心，那咱可能就得想点别的招儿，不能硬碰硬。

市场的需求也很关键。

现在流行啥呀？是那种超级大的仓储式购物，还是精致的小而美商业体验？这可关系到咱们商业综合体以后的定位呢。

二、规划设计。

规划设计就像是给这个商业综合体搭骨架。

咱得想清楚，这里面要有些啥功能区域。

是要有个超级大的超市来吸引人气呢，还是多搞点特色小店？电影院肯定要有吧，但是要放几个厅，是普通的厅还是要搞个IMAX巨幕厅？餐饮区也不能马虎，是要集中在一块呢，还是分散在各个角落，让大家逛着逛着就能闻到美食的香味。

建筑的外观也很重要哦。

是要走高大上的现代风格，玻璃幕墙闪闪发亮，还是搞个古色古香的风格，让人感觉像是穿越到了古代的商业街。

这可关系到这个商业综合体在外面看起来是不是吸引人，就像人穿衣服一样，第一印象很关键。

内部的交通流线也得规划好。

可不能让顾客在里面像走迷宫一样，到处找不着北。

从停车场到商场入口，从一楼到顶楼，每一层的通道都要设计得合理，让大家逛起来轻松又愉快。

三、招商阶段。

这个阶段就像是组建一个超级战队一样。

得去到处寻找合适的商家。

那些知名的大品牌当然是很有吸引力啦，就像超级英雄一样，能带来很多粉丝。

但是也不能光有大品牌，一些有特色的小品牌也很重要，它们就像是奇兵，能给整个商业综合体带来不一样的活力。

要跟商家谈条件呢。

租金怎么算，是按照固定的金额，还是按照营业额的比例来抽成？装修补贴有没有，物业的服务又包括哪些内容？这些都得好好商量，毕竟是要长期合作的伙伴。

商业综合体运营方案一、前言随着城市化进程的加快和经济发展的不断壮大，商业综合体作为一种新型的商业运营模式，已经在中国各大城市得到了广泛的应用。

商业综合体集购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等多种功能于一体，为消费者提供了更加便捷、多样化的消费体验，也为业主提供了更多的商业机会和发展空间。

因此，对商业综合体的运营管理提出了更高的要求。

本文将就商业综合体的运营管理方案进行详细的论述，试图为相关从业者提供一些可行的运营管理思路，并从开发、运营、服务、市场、管理等多个方面进行综合分析与论证，希望对商业综合体的运营管理提供一定的指导意义。

二、商业综合体的开发策略1.定位明确商业综合体的定位是其成功运营的关键。

定位不清晰会导致商业综合体在市场上缺乏竞争力，无法吸引到目标消费者，从而影响其经营业绩。

因此，在商业综合体的开发过程中，首先需要对其定位进行明确，包括所服务的人群、所提供的产品与服务、定价策略等方面进行细致的规划和分析。

只有明确了商业综合体的定位，才能更好地进行后续的运营管理工作。

2.合理规划商业综合体的规划应该要结合当地的市场需求和实际情况，切忌盲目追求规模和面积，而忽略了对市场的深入了解。

针对不同的地域和消费群体，可以进行不同的规划策略，以满足不同人群的需求。

同时，也要注重商业综合体内各功能区域的合理划分和空间布局，保证整体的协调性和有序性。

3.品牌合作商业综合体的开发过程中，可以考虑与一些知名品牌合作，引进其旗舰店或者特许经营店。

这样一方面可以提高商业综合体的知名度和吸引力，另一方面也能够提升商业综合体整体的形象和品质。

与此同时，品牌合作也可以带来更多的商业机会和发展空间，为商业综合体的后续运营管理提供更多的保障。

三、商业综合体的运营管理策略1.引进优质商家商业综合体的运营管理过程中，需要注重引进一些优质的商家和品牌。

这样一方面可以提升商业综合体的整体形象和品质，另一方面也能够为消费者提供更多的选择和便利。

商业综合体总体规划一选址、规捌布局与外部交置1. 商业综合体的选址合适的地段是商业综合体开发取得成功的先决条件，要综合考虑各种因素如周围地区的人口及其购买力、交通条件和地形特点，在规划布局上要选用适当的平面形态，并合理组织场地周围的交通。

周围的道路状况对商业综合体的发展起着制约的作用．在道路变通不方便的地区丌店是吸引不了多少顾客的。

因此应当在交通可达性好的地点选址，所谓可达性．是指人们从住所到商业设施的方便程度。

山于居民购买的于货物本身的价格加上往返的交通费。

因此交通可达性最佳的实质是使购物者的交通时间总和为最少，从而把交通费用降到最低。

在实际操作中一般根据所需时间绘制出“等时间距离图”．以判定商圈范围所覆盖的人口和交通的便利程度货物和服务的价格等。

2.总体规划布局商业综合体功能的综合性导致其流线众多，交通关系复杂，在总图枷。

划阶段就应处理好这些关系，合理布置各功能分区．组织顺畅的交通。

应将步行者的安全便利放在优先地位．使步行者接触商业店面或公共活动宅问的机会尽可能大．而停车场则应放在地段环境差、周围干扰大、不适宜步行者活动的区域。

规划布局应有地区性的整体观念，要防止对周围环境的不利影响如汽车流对居民区的干扰、昼夜营业带来的声、光污染等。

停车场是商业综合体中一个重要的功能区。

在城市郊外，一般在主体建筑周围布置大面积停车场，在城市中心采用这种形式很不经济．所以多将停车场设在地下车库或多层停车楼内，也可以在低层建筑的屋顶上布置停车场。

合理确定停车场的出入口位置十分重要，出入口应与城市道路有直接联系，具有易达性和较好的可识别性。

对于郊区型商业综合体，因其占地面积大，多在水平方向上组织不同功能空间。

城市中·Ii,区由于用地紧张．较多采用立体型混合式的功能分区，有水平方向的划分，但更多的是垂直方向的叠加。

国外的很多商业综合体运用了这种分区方式，如日本福冈博多水城就以低层运河街、多层娱乐衡相配合区分了购物、旅馆、办公、影院等不同功能。

商业综合体开发流程与规划要点一、商业综合体开发流程：1.市场调研与策划：商业综合体开发需要市场调研，了解当地的人口结构、消费水平、购物习惯等信息，并进行竞争对手分析。

根据市场需求确定商业综合体的定位和业态组合，并进行项目策划。

2.土地选址与规划：根据市场调研结果，选择合适的土地用于商业综合体的开发，同时进行土地规划和设计，确定商业综合体的用地布局、建筑形态以及基础设施布置等。

3.资金筹措与投融资：商业综合体开发需要大量的资金，包括土地购置费、建设投资、装修费用等。

开发商需要制定资金筹措计划，并通过多种途径进行投融资，如银行贷款、股权融资等。

4.设计与施工：商业综合体的设计阶段需要找到合适的建筑设计团队，根据土地规划和项目定位进行建筑设计和装修设计。

施工阶段需要选择可靠的施工队伍，按照设计方案进行施工。

5.运营筹备与招商：商业综合体开发完成后，需要进行运营筹备工作，包括人员招聘、设备采购、品牌招商等。

制定营销策略，吸引品牌商家入驻，并进行租赁合同签订。

6.运营与管理：商业综合体运营阶段需要有专业的运营团队，负责商场的日常管理，包括安全保卫、设备维护、活动策划等。

定期进行市场调研，了解消费者需求，并据此进行调整和改进。

7.市场推广与品牌建设：商业综合体开发完成后，需要进行市场推广和品牌建设，通过广告宣传、活动促销等方式提升商业综合体的知名度和吸引力，吸引更多的消费者。

二、商业综合体规划要点：1.定位与业态组合：商业综合体的定位要与所在地区的市场需求相匹配，选择适合当地消费人群的业态组合，如购物中心、餐饮街、娱乐设施等。

2.空间规划与流线设计：商业综合体的空间规划需要考虑购物流线和人流分布，合理设置商铺、通道和出入口，确保顾客流动性和便利性。

3.绿化和景观设计：商业综合体的环境舒适度对于吸引消费者至关重要。

合理设计绿化和景观，增加商业综合体的美观度和舒适感。

4.设备与技术支持：商业综合体需要有先进的设备和技术支持，如空调系统、电梯、照明设备等，确保顾客在商业综合体内的舒适度和便利度。

商业综合体规划方案随着城市化的快速发展，商业综合体越来越受到人们的重视。

商业综合体具有多功能性、多元化、综合性的特点，可以满足人们日常生活、购物、娱乐等不同需求，成为城市社会的重要组成部分。

本文将从商业综合体规划的角度，介绍商业综合体规划方案的制定过程和要点。

1. 商业综合体规划方案的制定过程商业综合体规划方案的制定过程包括规划需求分析、规划编制、规划审批等步骤。

1.1 规划需求分析规划需求分析是商业综合体规划方案制定的第一步。

在规划需求分析中，需要收集大量的城市相关数据，如人口、消费能力、人流量等，对商业综合体市场的需求进行了解，分析市场调查，了解目标受众对商业综合体的期望和需求，同时也需要考虑城市规划的总体布局，以及商业综合体所处的地理位置和环境等多方面因素，为制定规划方案提供依据。

1.2 规划编制在规划需求分析的基础上，开始进行规划编制。

规划编制是制定商业综合体规划方案的核心环节，主要包括以下几个步骤：1.2.1 地块选择商业综合体规划方案的制定必须以具体的地块为基础。

在选择地块时，需要考虑地块的地理位置、交通条件、周边环境等因素，选择合适的地块作为商业综合体的建设地点。

1.2.2 市场调查市场调查是商业综合体规划方案的制定必不可少的环节，它有助于了解市场需求和消费者需要，分析市场份额和市场趋势，明确商业综合体的定位和目标群体等。

1.2.3 总体规划商业综合体规划方案的制定需要遵循城市规划总体布局，并考虑商业综合体的规模、分布、布局、建筑高度等因素。

1.2.4 分工合作商业综合体建设涉及到投资、设计、施工等多方面工作，需要明确各方责任和分工，协同作业，确保商业综合体能够顺利建设。

1.3 规划审批商业综合体规划方案制定完成后，需要进行审批。

规划审批主要包括技术审查、公众听证和政府批复等环节。

规划审批完成后，商业综合体规划方案才能真正获批建设。

2. 商业综合体规划方案的要点商业综合体规划方案的要点主要包括以下几个方面：2.1 商业综合体规模商业综合体规模是商业综合体规划方案中最基本的部分之一。