(9)从“小产权房”看我国《物权法》

“小产权房” 保护性法律法规的探讨[摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。

因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。

笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。

只有将“小产权房”予以正名，才能从法律p（一）相关规定之间的矛盾《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。

《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。

然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。

以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。

对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。

“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。

（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。

从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的问题了。

下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。

一、对小产权房的认识小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

对于第三类，我觉得由于其数量较少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。

所以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。

二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。

这主要是基于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

而从物权法的角度来看,房屋是不动产，不动产受《物权法》调整，根据物权公示原则，《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，即房屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。

小产权房问题研究摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，关键词：小产权房；商品房；合同效力中图分类号：d92文献标识码：a文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01一、小产权房概述小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。

而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。

根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。

由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。

第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。

此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。

本文所述小产权房即为此类。

此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于非农建设的农村集体建筑用地上建设的房屋，其中包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋等等。

二、法律实践中有关小产权房纠纷的种类近年来，随着小产权房的热销，有关小产权房的纠纷呈现出直线上升的趋势，人民法院受理的有关小产权房纠纷的案件也越来越多，大体上可分为以下几类：(一)房屋买卖纠纷。

目前发生纠纷最多的就是这一类，出现这类纠纷的原因主要有两点：第一是房屋无法过户登记。

根据现行的政策，在农村集体土地上建的房屋不能过户登记，而买受人购买房屋就是要取得房屋的所有权，不能进行过户登记。

第二是房屋的买卖已经完成，有的还经过了数年的时间，但由于城市发展的需要，房屋将被拆迁，而房屋拆迁补偿远高于房屋当时的出售价格，出卖人感觉吃了亏，遂以政策规定城镇居民不得在农村购置宅基地，原房屋买卖合同违返法律强制性规定为由，要求确认原买卖合同无效，并要求买受人归还房屋。

小产权房法律制度2013年10月14日北京京平律师事务所【摘要】小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。

禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。

因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。

本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。

【关键词】小产权房，法律制度；，土地制度，效力认定2012年9月17日《新京报》讯，2012年6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售（变相销售）工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。

这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注焦点。

小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。

从现实看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层政府及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。

禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。

因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。

本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。

1 小产权房的界定众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有国家颁发的产权证的房屋。

在广义上，主要包括以下三种类型：第一类是占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；第二类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

“小产权房”流转法律问题简析前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。

这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。

现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。

本文简单分析一下。

一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等（一）《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

（三）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

（四）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

小产权房法律法规有哪些（小产权房的相关法律法规）关于小产权房的政策有哪些关于小产权房的政策有哪些：政策上并没有对小产权房有规定，我国法律规定房模局知屋属于不动产，不动产以登记发生法律效力，小产权房没有办法取得登腊稿记，故没有政策规定。

法律依据：2023年1月1日年生效的《中华人民共和旦消国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

小产权房的法律规定有哪些小产权房屋买卖不受法律保护。

小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称之为乡产权房。

根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于农村集键镇滑体土地确权登记发证的若干意见》规定，对于借户籍制度或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地旅判转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。

法律依据：国土资源部,中央农村工作领导小组,财政部,农业部下发的《关于稿腊农村集体土地确权登记发证的若干意见》一、明确农村集体土地确权登记发证的范围农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。

农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。

农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。

Legal Sys t em A nd So c i et yf叁整I』圭垒垒竺!堡型!：!盎墨翟囡翟小产权房的法律问题分析王思文摘要小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的增加，国家相关部门也在采取措施来对其加以处置。

本文将从小产权房出现的原因及其法律地位来对其存在的合法性加以论证，并提出相应的解决措施。

关键词小产权房城乡二元土地制度征收中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)09．189．02所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严格意义上讲，小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实践中约定俗成的一种称谓。

小产权房就是指在农村集体所有的土地上由村委会自己建造或同开发商共同建造用来出售给城市居民的房屋。

这种房屋的权属证书只由乡镇或村委会制作，由于未经国家的规划和审批手续，也没有向国家缴纳土地出让金及各种税费，因此不能获得国家房管部门颁发的房屋产权证(俗称大产权)，购买者对房屋享有的所有权得不到国家的保障，但是虽然存在风险，依然有很多城市居民去购买，不得不引发我们的深层思考。

根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发是指依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建殴的行为。

可见合法的进行房地产开发只能是在国有土地上进行。

《土地管理法》规定集体土地的利用范围只能在乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公共事业建设中选择。

农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建没。

除法律外，国务院办公厅在2007年12月30日下发的《关于严格执行有关农村集体建{殳用她法律和政策的通知》中强调农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

从现行的法律、法规来看．小产权房似乎得不到法律的认可与保护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下等收入水平居民的切身利益。