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《天河花园》整体策划报告书.DOC《天河花园》整体策划报告书前言11.市场分析21.1.区域市场分析21.2.定向市场分析41.3.项目分析51.4.竞争对手资料分析71.5.项目周边配套状况151.6.项目企划思路152.项目市场定位202.1市场定位202.2.项目形象定位222.3.目标客户定位242.4.目标市场细分282.5.目标客户313.销售策略建议323.1.市场气氛培养323.2.促销手段建议343.3.付款方式建议394.宣传策略404.1.媒体选择建议414.2.宣传主题434.3广告创意及诉求474.4广告宣传推广策略484.5.媒介的组合策略49 结束语511.市场分析1.1.区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区.北连白云区。
总面积147.77平方公里，人口41.8万人。
天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。
全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。
天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学.1所职中.61所小学.95所幼儿园。
区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。
天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北.员村.天汕路.东圃为中心的集中区域。
随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。
天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂.企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。
1.2.定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。
附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。
天河城项目分析项目概述天河城位于广州市天河区中心地带，是一座大型商业综合体，占地面积约15万平方米，总建筑面积超过56万平方米。
该项目由华南城投集团开发，于2009年开业，包括了购物中心、写字楼、酒店、住宅、娱乐中心等多个业态。
项目环境地理位置天河城项目位于广州市天河区珠江新城，毗邻珠江。
周边昆仑山森林公园、广州城市花园等公园环绕，环境优美。
交通天河城项目交通便利，附近有地铁5号线岗顶站、广州地铁APM线花城广场站和公交车站，方便市民和游客前来观光购物。
商圈天河城项目所处的珠江新城是广州市的一个新兴商业街区，周边有诸多高端购物中心、酒店及写字楼，商业氛围浓厚。
项目分析规模天河城项目是一座大型商业综合体，占地面积约15万平方米，总建筑面积超过56万平方米，内设购物中心、写字楼、酒店、住宅、娱乐中心等多个业态。
商业模式天河城项目采用的是大型商业综合体的商业模式，该模式可提供多元化商品及服务，从而吸引更多的消费者，提高项目的经济回报率。
同时，大型商业综合体的商业模式能够实现资源集合，以最小的成本获取最大的效益。
目标消费人群天河城项目的目标消费人群主要是高端消费者和中产人群。
该项目位于广州市中心地带，周边居住的是高收入人群，而项目内的商业业态也以奢侈品牌、高端餐饮等为主，这与目标消费人群相符合。
竞争对手在该地区，天河城项目的竞争对手有正佳广场、太古汇等多个购物中心。
这些购物中心也位于广州市中心地带，与天河城项目竞争激烈。
为了留住消费者群体，天河城项目需要保持更新的商业业态、高品质的服务，以及具有竞争力的价格。
优势和不足天河城项目的优势在于其综合性、资源优势和商业策略。
该项目能够提供多元化的商品及服务，吸引更多的消费者。
作为华南城投集团的项目，天河城拥有资源优势，可以获得更多的品牌合作资源。
其商业策略可以快速调整项目的商业业态，以应对市场变化。
不足之处在于，该项目过于追求高档次和高端品质，定位不够清晰，导致目标人群缺乏聚焦点。
时尚天河的建筑方案时尚天河是一个位于广州市天河区的综合性商业建筑项目。
该项目占地面积约10万平方米，总建筑面积超过50万平方米。
时尚天河的建筑方案充分考虑了当地气候、环境和功能需求，具有独特的设计理念和建筑风格。
首先，时尚天河的建筑外观采用了现代风格，突出简洁、大气的特点。
建筑整体呈现出流线型和曲线型的结构，形成了富有动感的立体造型。
同时，建筑外墙采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑与周围环境融合在一起，提供了良好的自然光照和视野。
其次，时尚天河的建筑内部规划合理，功能布局科学。
建筑分为多层，每层都有不同的功能区域，包括购物中心、商务办公区、休闲娱乐区等。
每个功能区域都有独立的进出口和公共空间，便于人流的流通和管理。
此外，建筑内部设置了大量的电梯和扶梯，方便人们的出行和交通。
再次，时尚天河的建筑内部装修高档、豪华，注重细节和品质。
建筑的大堂和公共区域采用了高品质的大理石地面和天花板，墙面采用了高级装饰材料，使整个建筑呈现出高贵、典雅的氛围。
商业区的店铺内部设计也力求精致，注重空间的利用和装饰的创意，给消费者带来独特的购物体验。
最后，时尚天河的建筑方案还注重了环保和可持续发展。
建筑内部运用了节能照明和智能控制系统，最大程度地减少了能源的浪费。
在建筑周围，设计了大量的绿化植物和景观区域，提供了人们休闲娱乐的场所。
建筑外墙的玻璃幕墙还采用了隔热、隔音和防紫外线的材料，降低了建筑内外的温度差异，提升了人们的舒适度。
综上所述，时尚天河的建筑方案是一个综合了现代风格、功能布局科学、装修豪华、环保可持续的商业建筑项目。
它将成为广州市天河区的地标性建筑，为周围居民和游客提供购物、工作、休闲等多种服务，成为新兴的商业中心。
“时尚天河”店铺劣势分析“时尚天河”位处天河商圈核心，旺铺地位人人皆知，商场发展前景也颇被看好，其交通便利、定位高端、理念先进等优势条件更是不必赘述。
投资实体店铺，对于中小租户来说，必然要慎重再慎重。
在考虑到“时尚天河”拥有众多优势条件的同时，势必也要了解它的劣势条件，利弊通晓，才能全盘衡量，做出最为正确的、合理的投资决定。
一、租金“时尚天河”服装店铺租金为800—1000元／平方米，管理费为50元／平方米，相对于旁边的天河又一城、北京路商圈的动漫星城、地王广场等同类地下商场的租金要高出一截。
地王广场经过多年的经营，服装店铺的租金依然保持在400—500元的幅度，时尚天河报出800—1000元的价格，小租户未必能够长期承受如此高的租金。
一个经营较好的店铺，月营业额多为8—10万左右，“时尚天河”的租金接近营业额的40—50%，高昂的租金必定促使租户想方设法提高产品价格，将经营成本转嫁给消费者。
二、档口“时尚天河”规划档口数量为3000个。
同为地下商场，其临近的天河又一城仅有160个商铺，商铺以70平方米居多，宽敞的6米过道让人逛得相当舒服。
流行前线、动漫星城、地王广场的商铺数量也不过400—500个，作为地面商场天河城，约10万平方米的体量，商铺数量也不超过500个。
“时尚天河”体量庞大，商铺切割过细，面积多为20-40㎡,分布呈“多、小、散”的特点，容易出现人流动向和路线指引系统的混乱，同时，档口过多还会带来商场通道过窄、空气对流差、浓烟和高温不易散失等问题。
如果缺少足够的消费群作为支撑，档口数量过多将导致部分地段不好的商铺人气不足，易引发租户不满，造成商铺转让过于频繁和空置率较高。
三、档次“时尚天河”宣称重点突出个性化、潮流化、前沿化、新奇化、差异化的时尚特色，是有意复制流行前线的成功模式，有可能“吃力不讨好”。
天河商圈汇集了天河城、广百百货、太古汇、正佳广场、万菱汇等高端的大型商场，“时尚天河”号称定位中高端路线，实际招商过程中却以个体商户作为主要招商对象，而服装品牌则以中小品牌为主，以15～35岁的年轻人为目标客户群体，定位欠精确，不仅浪费其黄金店铺的位置，而且拉低了整个天河商圈的消费档次。
