中海地产_广州环宇城商业项目招商推广沟通纲要_150页_XXXX年

中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产顾问公司二○○九年八月目 录1.定义 ....................................................................................................................................... - 1 -2.组织体系 ................................................................................................................................ - 1 -3.管理范围与办法 ..................................................................................................................... - 1 -3.1.项目定位 ......................................................................................................................... - 1 -3.2.案名确定 ......................................................................................................................... - 2 -3.3.规划设计 ......................................................................................................................... - 2 -3.4.项目发展 ......................................................................................................................... - 3 -3.5.租金管理 ......................................................................................................................... - 3 -3.6.租务工作 ......................................................................................................................... - 3 -3.7.日常租赁管理 .................................................................................................................. - 5 -3.8.物业管理 ......................................................................................................................... - 6 -3.9.运营管理 ......................................................................................................................... - 6 -4.市场研究及专题研究 .............................................................................................................. - 6 -4.1.市场研究 ......................................................................................................................... - 6 -4.2.专题研究 ......................................................................................................................... - 7 -5.交流平台 ................................................................................................................................ - 7 -5.1.商务平台 ......................................................................................................................... - 7 -5.2.商业地产工作研讨会 ....................................................................................................... - 7 -5.3.专题研讨会 ...................................................................................................................... - 8 -6.商家资源维护 ......................................................................................................................... - 8 -7.其它 ....................................................................................................................................... - 8 -7.1.保密要求 ......................................................................................................................... - 8 -7.2.文件、资料归档制度 ....................................................................................................... - 8 -7.3.本制度解释和修改权利 .................................................................................................... - 8 -7.4.本制度的生效 .................................................................................................................. - 8 -附件一AD09-01各地区公司成立商业管理部参照条件 ............................................................. - 9 -附件二AD09-02持有物业参照条件........................................................................................ - 11 -附件三AD09-03中海地产商业地产项目月工作简报模板 ....................................................... - 12 -附件五AD09-04-02商场租金报告模板 .................................................................................. - 21 -附件六AD09-04-03商场招商推广报告模板 ........................................................................... - 24 -附件七AD09-05-01写字楼定位报告模板 ............................................................................... - 26 -附件八AD09-05-02写字楼租金报告模板 ............................................................................... - 28 -附件九 中海地产集团写字楼物业案名规范 ............................................................................. - 30 -附件十 中海地产商场项目工作流程图 .................................................................................... - 34 -附表一AD09-06-01中海地产招商费用评审表 ........................................................................ - 35 - 附表二AD09-06-02中海地产专业顾问机构定标评审表 ......................................................... - 37 -附表三AD09-06-03中海地产专业顾问机构费用审批表 ......................................................... - 37 -附表四AD09-06-04中海地产专业顾问机构合同评审表 ......................................................... - 38 -附表五AD09-06-05中海地产商业地产项目案名审批表 ......................................................... - 39 -附表六AD09-06-06中海地产专业代理机构定标纪录表 ......................................................... - 40 -附表七AD09-06-07中海地产专业代理机构费用审批表 ......................................................... - 41 -附表八AD09-06-08中海地产专业代理机构评审表 ................................................................ - 42 -附表九AD09-06-09中海地产租赁合同文本审批表 ................................................................ - 43 - 附表十AD09-06-10中海地产运营管理费用审批表 ................................................................ - 43 -附表十一AD09-06-11中海地产商业地产项目广告位/楼体冠名权租赁评审表 ....................... - 43 -附表十二AD09-07-01中海地产商业地产项目租赁周报表 ...................................................... - 46 -附表十三AD09-07-02中海地产商业地产项目租赁月报表 ...................................................... - 47 -附表十四AD09-07-03中海地产商场租赁监控图 .................................................................... - 48 -附表十五AD09-07-04中海地产写字楼租赁监控图 ................................................................ - 49 -附表十六AD09-07-05中海地产商业地产项目专业机构（顾问、代理）评标表 ..................... - 50 -中海地产商业地产项目管理规定（试行）为更加系统、专业地开发我司商业地产项目，不断积累商业地产开发经验，塑造专业团队，根据实际情况与未来发展需要，特制定本规定。

中海地产集团有限公司目录简介数据看中海中海地产品牌规范描述企业文化历史进程对中国的影响中海地产荣誉记录中海地产项目国际、国内所获奖项中海地产商业地产只租不售展开简介数据看中海中海地产品牌规范描述企业文化历史进程对中国的影响中海地产荣誉记录中海地产项目国际、国内所获奖项中海地产商业地产只租不售展开编辑本段简介中海地产logo(3张)“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。

中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688HK，简称“中国海外”）。

2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。

2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。

2012年上半年实现销售额615.5亿港元，净利润83.8亿港元。

2011年底，公司总资产达1760亿港元，净资产达706亿港元。

截至2012年6月底，公司拥有土地储备面积超过3400万平方米。

2010年，中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上市公司（股票代码：00081HK）的并购，该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。

中海宏洋专注于三四线经济活跃城市，以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。

房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“中海地产”品牌。

经历32年的品牌经营与实践，“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。

“诚信卓越精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节，创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品，为城市建设、社会可持续发展，构建和谐社会做出积极贡献。

中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。

营销策划工作手册营销策划部是整个公司的市场导向，是决策支持部门，同时又是经营指标的执行者，而且还是公司对外的喉舌所在，营销部肩负着非常重大的责任，必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。

这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。

营销策划部的职责包括以下八个方面：1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；4．项目营销执行统筹，包括宣传推广、销售执行等；5．营销费用使用及监控；6．营销执行效果评估及纠偏控制；7．进行市场跟踪研究，为相关业务部门提供市场支持配合；8．中海会会务工作。

图1.1：公司工作流程及营销策划业务链1、部门架构图2.1：营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项目的成功开发为核心，内容主要包括：①项目发展战略，强调发挥企业的竞争优势，作为开发指导思想；②目标客户定位，以有效需求为导向，指向何种细分市场；③产品类别和档次定位，明确物业形态，档次等；④户型面积组合定位，做何种户型，多大面积，比例多少等；⑤配套功能定位，如商业、会所、车位、学校和公建设置等；⑥概念风格定位，形象概念、设计概念和建筑风格指引等；⑦价格定位，主要是指均价水平和分期开发走势。

2、定位实务流程设计2.1定位导向不同的项目发展目标直接影响和制约项目的定位，任何一个定位都是在一定的资源和约束条件下进行。

虽然，更多的情况下，项目的发展目标都是复合的，但对于定位必须明确重点及导向。

一般来说有三种，第一、收益最大化，即在一定的成本下售价最高；第二、资金回收时间即销售速度要求高；第三、品牌形象即口碑要求，如公司进入新的异地市场。

2.2工作流程2.2.1、逻辑树式2.2.2、矛盾解决式2.2.3、问题树式3、定位决策分析工具3.1针对性市场调研3.2消费者及其需求调查可以聘请专业的市调公司、代理策划公司，针对潜在客户进行需求调研。

××新世纪广场招商手册文案封面××新世纪广场招商手册梦想力量财富传奇首席大都市一站式商业航母SHOPPING MALL扉页CHINA CTIY COMMERCIAL NEW MODEL中国城市商业新典范P1活力新城财富MALLP2CTIY HEALTH MIRACLE创造无限可能共谱财富荣耀P3---P4SHOPPING MALL国际商业模式顶级投资价值超大面积、超大规模、复合形态的ＭＡＬＬ不同于一般意义上的消费中心。

按国外定义，一个ＭＡＬＬ的有效商圈达到200～300公里，它将带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的拉动作用。

在日本，ＭＡＬＬ的店铺数仅占零售业的1％，但它们却创造了全国零售总额的大部分；在欧美国家，ＭＡＬＬ销售额已占据其社会消费品总额的一半左右……发达国家的MALL已经切实地成为了一个对人气具有极强的集聚效应的商业中心。

MALL，已经成为当今世界发展速度最快、影响最广、综合竞争能力最强的成功商业模式！P5---P6活力××VIGOR ZHUJI2005年全国百强县（市）排名第十六位连续两次荣获“全国环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”等称号被誉为“中国珍珠之乡”、“中国香榧之乡”、“中国袜业之乡”浙江省首批“教育强市”、“科技强市”、“体育强市”××城市建成区面积达15平方公里，人口超16万，规划建成区面积35平方公里，人口达35万人。

地理位置优越，交通便捷，浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里。

各项基础设施配套完善，经济建设和各项社会事业发展迅速。

目前，××拥有省级名牌产品11只、省着名商标15只，总数列浙江省县级市第一。

××有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。

房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案尊敬的各位投资者和商务人士，我们诚挚地向您介绍我们最新的商务大厦项目，致力于为您提供优质的商业空间及创新的营销策略。

作为房地产行业的领导者之一，我们正在不断努力为客户提供最佳的商业环境和服务。

通过本次广告与营销推广方案，我们希望能吸引更多的投资者并为他们提供一个无与伦比的商务体验。

广告目标：1. 吸引目标投资者：通过广告宣传的方式，吸引对商务房地产感兴趣的投资者，包括中小企业主、创业者和跨国公司。

2. 提高公司知名度：通过广告宣传增强公司的品牌形象和认知度。

3. 推广商务大厦的优势：强调商务大厦的便利优势和先进设施，使目标投资者意识到买入商务大厦的优势。

广告策略：1. 设计精美的广告宣传物料：制作高质量的宣传册、海报和手册，通过视觉和文字信息吸引目标投资者。

2. 广告投放在关键媒体上：将广告投放在主流报纸、商业杂志、行业网站和社交媒体平台上，以确保最大范围的传播。

3. 采用目标定向广告：通过使用数字营销工具，例如谷歌广告和社交媒体广告，将广告投放给符合我们目标客户画像的人群。

营销策略：1. 展示商务大厦的独特之处：通过展示商务大厦的各项优势，例如先进的设施、便利的交通和周边配套设施，吸引投资者注意。

2. 与当地商务组织合作：与当地商务组织建立合作关系，共同举办商务活动和论坛，以扩大公司的影响力和知名度。

3. 举办开放日活动：邀请潜在投资者参观商务大厦，并提供一对一咨询和讲座活动，让他们更多地了解我们的服务和优势。

总结：通过本次广告与营销推广方案，我们致力于吸引并留住优质的投资者，为他们提供创新的商业环境和服务。

我们相信通过我们的努力和专业，我们的商务大厦将成为一个繁荣和成功的商业中心。

谢谢您的关注和支持！此致，商务大厦项目团队为了实施我们的广告与营销推广方案，我们将采取一系列策略和措施来确保最佳的效果。

首先，我们将设计精美的广告宣传物料，包括宣传册、海报和手册。

营销策划工作手册一、营销部门职责 (2)二、营销部门架构 (3)1、部门架构 (3)2、部门成员职责分工表 (4)三、住宅项目定位 (7)1、房地产项目定位内容 (7)2、定位实务流程设计 (8)3、定位决策分析工具 (11)4、定位策略与方法 (13)5、两类典型定位模式 (30)四、营销推广策划 (35)1、入市时机 (35)2、价格策略 (35)3、系数定价 (37)4、广告宣传 (40)5、推广步骤 (45)6、开盘方式 (47)7、开盘组织 (49)8、日常销售 (54)9、清货处理 (55)10、物料制作及现场包装 (57)五、公关活动策划 (62)1、初步设想 (62)2、调查及可行性研究 (63)3、策划阶段 (65)4、论证及决策阶段 (66)5、公关活动执行及反馈 (66)6、公关活动执行常用表格 (70)六、公共事务管理 (73)1、制定每年的新闻及公关活动计划 (73)2、新闻的发布 (74)3、网站建设及维护 (75)4、市场动态 (75)5、工作报告及报表 (75)一、营销部门职责营销策划部是整个公司的市场导向，是决策支持部门，同时又是经营指标的执行者，而且还是公司对外的喉舌所在，营销部肩负着非常重大的责任，必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。

这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。

营销策划部的职责包括以下八个方面：1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；4．项目营销执行统筹，包括宣传推广、销售执行等；5．营销费用使用及监控；6．营销执行效果评估及纠偏控制；7．进行市场跟踪研究，为相关业务部门提供市场支持配合；8．中海会会务工作。

图1.1：公司工作流程及营销策划业务链二、营销部门架构1、部门架构图2.1：营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项目的成功开发为核心，内容主要包括：①项目发展战略，强调发挥企业的竞争优势，作为开发指导思想；②目标客户定位，以有效需求为导向，指向何种细分市场；③产品类别和档次定位，明确物业形态，档次等；④户型面积组合定位，做何种户型，多大面积，比例多少等；⑤配套功能定位，如商业、会所、车位、学校和公建设臵等；⑥概念风格定位，形象概念、设计概念和建筑风格指引等；⑦价格定位，主要是指均价水平和分期开发走势。