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物流园区建设要求一、定义物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。
其包括8个功能综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。
其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
即：交通枢纽+物流服务集成=物流产业区重视选址、重视物流基础设施和功能设施的建设、重视通过硬件的建设和服务配套来实现物流企业的积聚二、国内物流园区发展概况东部沿海经济区的物流园区的数量在八大经济区位居首位，有52个物流园区，占到26%的比例；全国物流园区总投资在1—10亿之间的物流园区数量最多，45个，占50%；全国物流园区的占地面积在0.1—1平方公里之间的数量最多，62个，占47%（2009年物流园区国家标准制定时的统计数据）。
三、物流园区国家标准1、分类根据物流园区的依托对象为划分依据，以物流园区规划指标为推荐性要求，可分为：货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。
2、园区建设基本要求<1>、规划与评审规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向；根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址。
应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施。
应加强土地集约使用，单个物流园区总用地面积宜不小于1平方公里；物流园区所配套的行政办公、生活服务设施用地面积，占园区总用地面积的比例，货运服务型和生产服务型应不大于10%，贸易服务型和综合服务型应不大于15%。
<2>、交通规划要求应开展建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响分析，评价其对周围交通环境的影响，并对交通规划方案进行评价和检验。
物流园区等级及建设要求随着我国物流业的发展，物流园区已经成为各地推动物流发展的重要手段。
不同等级的物流园区有着不同的建设要求，下面我们来具体了解一下。
一、物流园区的等级根据《物流园区管理暂行办法》和《物流园区等级划分与评定细则》等文件规定，我国将物流园区划分为一、二、三级三个等级。
1. 一级物流园区一级物流园区是国家、省、市确定的国家级、省级和市级重点发展的物流园区。
一级物流园区应集聚一批现代化、综合化、专业化、集成化的第三方物流企业和物流配套服务企业，实现全部物流服务功能。
一级物流园区重点发展电子商务、供应链金融等物流服务。
2. 二级物流园区二级物流园区是由县市区政府主导建设的地方性物流园区。
二级物流园区的经济主体以物流企业和物流配套企业为主，园区也要按照国家关于一、二级物流园区的发展方向，建设综合性物流基地和专业化物流园区。
3. 三级物流园区三级物流园区是以企业、商业物流园、产业园区、工业园区中的物流企业为主体建设的。
它是基于目前社会分工和经济发展水平，区域内资源环境布局和市场需求等建设的一个精细化的物流模式，能有效去中介化降低物流成本，提高物流效率和服务质量，亦可促进消费需求发展和提高经济效益。
二、物流园区建设要求1. 园区规划要求物流园区规划应符合国家、省、市的产业发展规划和土地利用总体规划，并在其中明确物流园区的发展定位、产业结构、功能定位和服务配套等内容。
同时，物流园区在规划上应具有以下特点：•园区大小适中，建设规模和产业定位与所在地区的经济发展和物流市场需求相匹配。
•园区内办公用房、仓储设施、商务服务区、公共服务配套和交通设施等应满足园区内需要，同时，安全、环保、生态和人性化要求也是必备的。
2. 园区的功能定位不同等级的物流园区的功能定位各不相同，但都应该具备一定的综合物流服务能力。
具体来说，物流园区应包括以下主要内容：一级物流园区一级物流园区应覆盖全国范围，以电商物流、供应链金融、智能物流和紧急物流等为重点，发展无缝配送、智能仓储和供应链管理等优势服务，满足现代化和高效化的物流需求。
物流园区建设要求一、定义物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。
其包括8个功能综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。
其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
即：交通枢纽+物流服务集成=物流产业区重视选址、重视物流基础设施和功能设施的建设、重视通过硬件的建设和服务配套来实现物流企业的积聚二、国内物流园区发展概况东部沿海经济区的物流园区的数量在八大经济区位居首位，有52个物流园区，占到26%的比例；全国物流园区总投资在1—10亿之间的物流园区数量最多，45个，占50%；全国物流园区的占地面积在0.1—1平方公里之间的数量最多，62个，占47%（2009年物流园区国家标准制定时的统计数据）。
三、物流园区国家标准1、分类根据物流园区的依托对象为划分依据，以物流园区规划指标为推荐性要求，可分为：货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。
2、园区建设基本要求<1>、规划与评审规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向；根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址。
应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施。
应加强土地集约使用，单个物流园区总用地面积宜不小于1平方公里；物流园区所配套的行政办公、生活服务设施用地面积，占园区总用地面积的比例，货运服务型和生产服务型应不大于10%，贸易服务型和综合服务型应不大于15%。
<2>、交通规划要求应开展建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响分析，评价其对周围交通环境的影响，并对交通规划方案进行评价和检验。
物流园区建设实施方案物流园区建设实施方案一、项目背景与建设要求近年来，随着经济社会的发展，物流行业成为国民经济发展的重要支柱产业，并得到了国家政府的大力支持和重视。
为了加快推进物流园区的建设，提高物流行业的发展水平和效益，我们制定了以下的物流园区建设实施方案。
二、规划目标1. 建设现代化的物流园区，提供全方位的物流服务，满足市场需求。
2. 建立完善的物流运作体系，提高物流运作效率和质量。
3. 加强与相关产业的合作，推动物流与产业的深度融合。
4. 提升物流园区的综合竞争力，成为区域物流中心。
三、建设内容与重点1. 建设场地选址与规划：选择交通便利、资源丰富的地区，规划合理的物流园区布局，确保园区内的物流设施和设备能够满足需求。
2. 建设基础设施：包括道路、铁路、水运、电力供应等基础设施的建设，确保物流园区内的交通和能源供应畅通无阻。
3. 建设物流设施和装备：包括仓储设施、物流设备、信息技术设备等，提供高效便捷的物流服务。
4. 建设物流服务体系：包括物流企业入驻、物流管理等，提供全方位的物流服务，满足市场需求。
5. 建设物流信息化平台：建立全面的物流信息化系统，实现物流信息的共享和交流，提高物流运作效率和质量。
四、实施步骤1. 前期准备工作：进行项目可行性研究，制定详细的项目计划和实施方案。
2. 场地选址和规划：根据市场需求和区域特点，选择合适的场地，并进行规划设计。
3. 基础设施建设：按照规划设计，进行道路、水电、供能等基础设施的建设。
4. 物流设施和装备的引进：筹措资金，引进先进的物流设施和装备。
5. 物流服务体系建设：招募物流企业入驻，建立完善的物流管理体系。
6. 物流信息化平台建设：与相关部门和企业合作，建立物流信息化平台。
7. 推广与宣传：加大宣传力度，吸引更多的物流企业入驻园区，提高知名度。
五、项目效益与评估1. 经济效益：提高物流行业的效率和质量，促进相关产业的发展，增加就业机会，推动当地经济的发展，实现园区的长期稳定盈利。
物流园区分类与基本要求一、按照物流园区的功能和服务特点，可以将物流园区分为以下几类：1. 大型综合性物流园区：这类物流园区通常占地较大，提供多种物流服务，包括货物仓储、配送、加工、装卸等。
同时，大型综合性物流园区还通常配备完善的交通设施和配套设施，如货运站、停车场、餐饮服务等。
2. 专业化物流园区：这类物流园区是针对特定行业或特定物流需求而设立的，如冷链物流园区、医药物流园区、电子产品物流园区等。
专业化物流园区通常具有行业专业知识和技术，能够提供更加专业化的物流服务。
3. 国际物流园区：这类物流园区通常位于国际贸易重要节点，提供进出口货物的集散、转运、加工等服务。
国际物流园区通常与海港、机场等交通枢纽相连，能够提供快速、高效的国际物流服务。
4. 电商物流园区：随着电子商务的快速发展，电商物流园区也逐渐兴起。
这类物流园区通常为电商企业提供仓储、配送、退货处理等服务，同时也提供电商企业之间的合作和资源共享平台。
二、不同类型的物流园区具有不同的基本要求，以下是一些常见的基本要求：1. 地理位置优越：物流园区的地理位置应优越，便于与交通枢纽相连，如港口、机场、高速公路等。
地理位置的优越性可以提高物流园区的交通便利性和物流效率。
2. 配套设施完善：物流园区应配备完善的配套设施，如货运站、停车场、餐饮服务等。
这些配套设施能够为物流企业提供便利和服务支持，提高物流园区的吸引力和竞争力。
3. 信息化管理系统：物流园区应建立完善的信息化管理系统，实现物流信息的实时监控和管理。
信息化管理系统可以提高物流园区的运营效率和服务质量，提供更加精准、高效的物流服务。
4. 环保可持续发展：物流园区应积极倡导环保理念，采取环保措施，如节能减排、循环利用等。
同时，物流园区还应关注可持续发展，注重生态保护和资源利用，实现经济效益与环境效益的统一。
5. 合理规划和布局：物流园区应进行合理规划和布局，充分考虑物流流程和需求，优化物流园区的内部交通和物流设施布局。
第一章绪论1.1研究背景近年来，我国物流领域有了很大发展，各行各业都认识到了物流对于企业和国民经济的重要性。
大力发展物流业，重视物流服务，不仅成为企业，也成为政府一时关注的焦点。
于是，物流业的发展便如火如荼的展开了。
物流园区是我国现代物流发展中出现的新生事物，目前，很多经济中心城市的政府部门已经意识到物流园区所具有的经济效益、社会效益和环境效益优势，积极规划和开发建设物流园区，通过政府投资基础设施、制定优惠政策和贷款的倾斜，促进物流园区的建设和吸引物流企业的进驻。
如深圳市将物流业确定为21 世纪经济发展的三大支柱产业之一，规划建设八大物流园区，上海和天津规划建设五大物流园区，南京规划建设六大物流园区。
在宏观的物流规划之后，紧接着就是大规模的物流园区建设时期。
由于物流园区的建设需要占用大量的土地资源和资金，如果不对物流园区的建设进行科学合理的等级划分和评价就盲目进行投资建设，其风险是十分巨大的。
2003 年初，零点研究集团就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31 个省市的制造、商贸、运输及物流服务共304 家企业进行了一项调查。
经研究发现：当前物流园区的建设存在一定的泡沫成分，突出表现为部分物流规划单位，尤其是地方政府，单纯地为物流而物流，盲目发展物流园区，具体表现在以下三个方面：一、部分园区规划缺乏明确目标定位，具有较大的盲目性在调查中发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，园区建成后要为谁服务，提供什么样的服务，这个市场有多大，潜在的服务对象有些什么需求，类似这样的问题园区的规划者很多有没有进行辩证分析。
很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有影响的现代物流配送中心” ，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。
正是由于部分物流园区在前期市场研究、分析上的不充分，导致项目在功能和目标客户定位上的不清，从而引发物流资源的浪费。
二、物流园区建设要求大而全据零点公司的此次调查，在全国已经建成和在建的一百多家物流园区中，投资较大的如北京物流港，投资总额超过110 亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资额也在100 亿元左右。
物流园区建设要求一、定义物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。
其包括8个功能综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。
其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
即：交通枢纽+物流服务集成=物流产业区重视选址、重视物流基础设施和功能设施的建设、重视通过硬件的建设和服务配套来实现物流企业的积聚二、国内物流园区发展概况东部沿海经济区的物流园区的数量在八大经济区位居首位，有52个物流园区，占到26%的比例；全国物流园区总投资在1—10亿之间的物流园区数量最多，45个，占50%；全国物流园区的占地面积在0.1—1平方公里之间的数量最多，62个，占47%（2009年物流园区国家标准制定时的统计数据）。
三、物流园区国家标准1、分类根据物流园区的依托对象为划分依据，以物流园区规划指标为推荐性要求，可分为：货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型。
2、园区建设基本要求<1>、规划与评审规划应结合国家物流产业规划要求、所属地的物流产业导向；根据所属地的城市总体规划、用地规划和交通设施规划等进行选址。
应做好各功能区的规划，建设适合物流企业集聚的基础及配套设施。
应加强土地集约使用，单个物流园区总用地面积宜不小于1平方公里；物流园区所配套的行政办公、生活服务设施用地面积，占园区总用地面积的比例，货运服务型和生产服务型应不大于10%，贸易服务型和综合服务型应不大于15%。
<2>、交通规划要求应开展建设项目对区域内各类交通设施的供应与需求的影响分析，评价其对周围交通环境的影响，并对交通规划方案进行评价和检验。
物流园区标准化建设指南物流园区是为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，按照城市空间合理布局的要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。
随着物流园区建设项目的增多，规模的增大，急需建立标准化的建设指南，供各建设项目参考实施。
一、总体建设要求1.规划应结合国家和地方物流产业规划要求，以属地物流需求为导向，符合所在地城市总体规划土地利用规划和交通设施规划。
2.做好各功能区规划，建设适合物流企业聚集的基础设施及配套设施，引导区域内物流企业向物流园区聚集。
3.集约使用土地和发挥规模效益，其中物流运营用地面积应大于50%；物流园区所配套的行政办公生活服务设施用地面积占园区总用地面积不应大于 20%。
4.总占地面积原则上应满足如下要求：一级物流园区占地面积应不小于500亩；二级物流园区占地面积应不小于300亩；三级物流园区占地面积应不小于100亩。
5.基础设施的建设应遵循梯次优化、合理配置、节能减排的原则，防止重复建设，以降低基础设施的建设配套成本。
6.交通条件应满足多式联运的需要,以适应多种交通方式的连接,具体要求可参考GB/T21334-2017。
二、基本功能区建设要求1.仓储配送区。
包括装卸货平台、收发货作业区、储存区、设备停放区等。
具体生产设施布置要求可参考相关要求。
2.货运配载区。
在此区域内完成货物的装卸搬运、储存、接货、配货、送货等业务，应具备信息协同、配载优化和线路优化能力，实现车、货高效匹配，提高物流运营效率。
3.城市配送区。
能够规划城市配送路线，完成货物的接货、拆包、配装、配载等业务，满足城市生活消费品末端配送需求为主的城市配送服务功能。
4.散货堆放区。
在此区域内进行散货的堆放以及临时处理，为暂未入库的货物提供场所。
5.停车场。
为园区内各类车辆提供停车泊位，包括常驻车辆以及临时来往的车辆。
三、道路交通建设要求1.建设能满足入驻企业物流活动需要并由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路应与城市道路系统规划相衔接。
第一章绪论1.1研究背景近年来，我国物流领域有了很大发展，各行各业都认识到了物流对于企业和国民经济的重要性。
大力发展物流业，重视物流服务，不仅成为企业，也成为政府一时关注的焦点。
于是，物流业的发展便如火如荼的展开了。
物流园区是我国现代物流发展中出现的新生事物，目前，很多经济中心城市的政府部门已经意识到物流园区所具有的经济效益、社会效益和环境效益优势，积极规划和开发建设物流园区，通过政府投资基础设施、制定优惠政策和贷款的倾斜，促进物流园区的建设和吸引物流企业的进驻。
如深圳市将物流业确定为21 世纪经济发展的三大支柱产业之一，规划建设八大物流园区，上海和天津规划建设五大物流园区，南京规划建设六大物流园区。
在宏观的物流规划之后，紧接着就是大规模的物流园区建设时期。
由于物流园区的建设需要占用大量的土地资源和资金，如果不对物流园区的建设进行科学合理的等级划分和评价就盲目进行投资建设，其风险是十分巨大的。
2003 年初，零点研究集团就国内物流园区的建设及物流企业的需求等问题对全国31 个省市的制造、商贸、运输及物流服务共304 家企业进行了一项调查。
经研究发现：当前物流园区的建设存在一定的泡沫成分，突出表现为部分物流规划单位，尤其是地方政府，单纯地为物流而物流，盲目发展物流园区，具体表现在以下三个方面：一、部分园区规划缺乏明确目标定位，具有较大的盲目性在调查中发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，园区建成后要为谁服务，提供什么样的服务，这个市场有多大，潜在的服务对象有些什么需求，类似这样的问题园区的规划者很多有没有进行辩证分析。
很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有影响的现代物流配送中心” ，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。
正是由于部分物流园区在前期市场研究、分析上的不充分，导致项目在功能和目标客户定位上的不清，从而引发物流资源的浪费。
二、物流园区建设要求大而全据零点公司的此次调查，在全国已经建成和在建的一百多家物流园区中，投资较大的如北京物流港，投资总额超过110 亿元人民币；武汉的“万商云集”商贸园，投资额也在100 亿元左右。
在这些物流园区中，占地动辄数千亩，如北京物流港占地7000 亩；多则上万亩，如天津空港物流加工区占地63000亩。
一些物流园区在规划时未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，只是简单地为物流而物流，盲目求大求全而忽视经济性原则的要求，是物流园区建设中出现泡沫成分的重要原因。
三、部分物流园区建设的“圈地”倾向继20世纪90 年代初期的“开发区热”等圈地热潮之后，不少地区和城市出现了新一轮的“圈地”现象。
有些地方打着兴建物流园区的口号，为以后搞房地产而“圈地”倾向明显。
分析物流“圈地” 之风可能有三大原因：1.物流园区目前虽然大多不在城市中心，但一般处于交通顺畅，经济发达的地段，在城市发展的过程中，升值潜力显著。
2.物流基地往往要承担部分社会职能，地方政府会出台很多优惠政策可以低价拿地。
3 国家对经营性用地的控制越来越紧，而物流业是新兴产业，拿地相对容易。
总之，由于以部分地方政府为代表的一些物流园区规划单位，不是从满足企业提高物流运作效率、降低成本的需求进而提升整体经济运作效率的角度发展物流行业，单纯地为物流而物流，导致物流园区建设未能充分考虑有关企业和区域经济发展的需求，为政绩为建设的物流园区求大求全，结果园区建成后出现招商困难，现有的仓储设施等有效资源未能得到从分利用，从而出现物流资源的巨大浪费。
【1】1.2国内外物流园区发展现状1.2.1国外物流园区的发展发达国家物流园区的发展，主要依赖于国家经济中第三产业的比重，尤其是发达国家在强大的商业经济支撑下，利用现代物流作为集团发展的“第三利用源泉” ，从而带动了交通运输业在本国的现代化和物流集约化。
这里主要以日本和德国为研究对象来分析物流园区的建设和发展趋势。
一、日本物流园区的发展由于日本是人多地少的国家，对土地利用率非常重视。
针对物流团地（物流园区）的建设和规划，既要考虑到物流团地（物流园区）作为社会公共基础设施的属性，又要充分发挥市场经济运作的优势，在政策扶植方面制定了相应的政策和法规。
首先，进行物流的系统分类，将物流系统的布局分为区域内、区域间和国际物流三个部分。
区域内物流区域内物流是物流系统的端点，与企业的供应物流、销售物流密切关联。
主要内容是将企业物流合理化推进到区域物流合理化，形成战略管理，配送成为完善区域内物流的主要手段。
相应的配送中心、物流中心成为区域内物流的基础节点。
区域内物流网络体系布局的主要依据是：企业、配送中心（或物流中心）、物流园区间干线道路、物流设施、城市的交通密度时段等综合因素，以及集成化理论。
要求是设施集约化，活动效率化，提高物流信息和综合控制能力。
目的是削减企业库存量，加快周转，提高企业销售能力，减少物流总费用。
各区域内物流分布是不均等的，预估的物流量以产值和商品销售总值为参考区域间物流区域间物流是物流系统的骨干。
物流的进步主要是地域间物流的改善所推动。
从企业的角度看物流的改善，首先是选择运输公司，然后是生产场地到市场之间物流中心的平衡，输送商品量的调整和形式的平衡。
区域间的物流改善，目的是进行生产场地与市场、及物流中心的平衡化，输送商品量调整与形式的平衡化。
必须具备的条件是：信息系统的完善。
提倡的输送方式是：集装箱化和集装箱托盘化，使运输量成单位货载、大型化，以达到物流效率化。
区域间物流网络体系布局的主要依据是：高速公司、高等级公路、铁路新干线、近海定期航班的连接；物流园区设施和相互配合。
物流园区设施由较多不同的配送中心、物流中心、公共仓储、信息中心和金融服务组成，设计、运营要实现功能分配合理、运行机制兼容，能够协同运作。
要求也是设施集约化、标准化，活动效率化，提高物流信息和综合控制能力。
目的是提高干线运输效率，减少物流总费用。
改善区域间物流的突破口是信息化、标准化、规模化。
正因为是地域间的物流，构筑物流网络系统的指挥系统需要运用大量通讯、计算机网络、车辆跟踪定位等技术，需要建立与公共经济信息网和EDI 的交互系统，目标是实现物流信息共享和信息流、商流、物流、资金流集成化。
国际物流包括：国际间交易、储存、海洋运输、铁路运输、航空运输、邮政运输、联合运输、加工与通关等流程。
由于涉及跨国界或跨政治实体（如The ECC）的贸易行为，需要必要的现代物流能力来应付不同法规、法律、传统文化和应对不同的客户群。
国际物流作为国际贸易过程中一个重要的环节，其布局的主要依据是：以各类港口、国际物流园区设施相互配合。
日本东京20 世纪60 年代在它的内环线外的市郊边缘地带建设了四个物流园区，使进入市区的货物集中在物流园区，化整为零，按市内的运输路线统一分送，限制大型运输车辆进入市区。
出市区的货物集中到物流园区，化零为整，统一运输，提高车辆利用率。
二、德国物流园区的发展德国联邦政府20世纪80 年代规划在全国建设40个物流园区，现已建成20多个，其中运营比较成功的有不莱梅物流园区。
德国的物流园区建设主要遵循“联邦政府统筹规划，州政府扶持建设，公司化经营管理，企业自主经营”的发展模式。
联邦政府统筹规划。
即联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现状的调查，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划，为引导各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。
州政府、市政府扶持建设。
即政府希望物流园区能充分实现其公共服务职能，而并非以单纯追求盈利为目的，因此在项目的建设和运营过程中州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。
企业化经营管理。
即负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等，公司的经营方针主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。
入驻园区企业自主经营。
即入驻企业自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的库房、堆场、车间、转运站，配备相关的机械设备和辅助设施。
德国物流园区的规划和创始者主要是一些独立的经济促进会，同时也包括各城市和乡镇主管规划的部门和相应的专业部门、一些独立的工商会以及企业联合会和当地运输企业。
表1-1 反映了德国28个物流园区是如何发展起来的。
表1-1 德国物流园区规划建设创始人【1】德国根据自身的经验认为：由主管机构或确切地讲业主的开发公司制订发展规划，是建立一个广泛的物流园区网的基础。
【11三、欧洲物流园区的发展在欧洲，物流园区这一概念，于20世纪90年代初在英国开始使用。
当时的物流园区主要是为办理英吉利海峡隧道交通的有关手续而设立的。
随后这一概念衍生为指采用公路和铁路交通运输方式的运输站，即所谓的综合物流园区。
之后，物流园区在欧洲逐步成为一个国际通行的概念引起人们越来越多的关注。
1欧洲国家物流园区发展过程：(1)西南欧国家意大利、西班牙、葡萄牙、法国其物流园区的发展过程始终坚持陆港方案，由此反映了这一类型物流园区的特点：通常直接或间接由政府或国有公司提出创建者，包括乡镇和地方政府参与的公司，如港口经济发展促进委员会或开发公司。
政府方面直接或至少间接地参与到土地开发中来，同时，政府对物流园区的规划、交通连接、补贴、资助、信贷以及地方对基础设施的投资问题享有参与和质疑的权利。
对政府来说，建设一个物流园区既是一项长期战略性的基础设施投资，也是一个推动本地区经济发展的手段陆港物流园区方案的实施是通过建立一个经营公司来推动物流园区的持续发展，经营公司的运营费用主要通过出租土地及成套物流设备来获得。
（2）丹麦物流园区的设立通常是由私人提供并实施的，而物流园区的规划特别是物流园区节点的布局，则是通过与地方当局的合作来实现的。
按目前运作物流园区的平均发展周期（从项目立项到首家企业入驻到园区需要的时间）通常为2 年，其中最短为1 年，最长为3年。
它说明物流园区布局合理与否对物流园区的发展是至关重要的。
（3）法国物流园区是以政府和私人伙伴合作（可能的合作伙伴包括：公共和私营团体或机构、地方和城市当局、投资人等）的形式加以规划和提供资金建设的，最终转由一家经营公司来管理。
（4）英国是由于英吉利海峡隧道的开通推动了该国物流园区的发展，至今为止，该国没有一个总体的物流园区规划，但有政府出资建设的物流园区，也有私人建的物流园区。
与欧洲其他国家不同，英国的物流园区只在特定条件下才去追求地区规划或环境保护目标。
可以说在物流园区规划建设上，英国奉行的不是政府行为，而强调的是市场导向，是以单一经济利益为追求目标。
（5）荷兰物流园区的代表是贸易港——文洛港。
